Der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit ist nach Auffassung des BGH unverjährbar. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.02.2010 hervor. Nach Auffassung der Richter ist der Vermieter dauerhaft verpflichtet, die Wohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erschöpfe sich nicht in einer einmaligen Handlung, sondern entstehe beständig neu und könne schon deshalb nicht verjähren (Az.: VIII ZR 104/09).

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des BGH ist der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt und sie kann deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen. Dieser Anspruch sei auch nicht verjährt. Denn der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs sei während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handele es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpfe sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern gehe dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

3. Recht auf regelmäßigen Elektro-Check?

Vermieter sind nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in ihren Mietwohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweise auf Mängel regelmäßig durch einen Elektrofachmann überprüfen zu lassen. Mit dieser Grundsatzentscheidung lehnte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 321/07) Schadensersatzansprüche eines Mieters ab.

Der hatte argumentiert, ein Brand in der benachbarten Wohnung habe auch zu Schäden in seiner Wohnung geführt und sei auf einen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube zurückzuführen. Durch eine Generalinspektion der elektrischen Anlagen hätte der Brand verhindert werden können. Weil ein derartiger Elektro-Check aber nicht durchgeführt wurde, sei ihm letztlich ein Schaden in Höhe von 2.630 Euro in seiner Wohnung entstanden.

Der Bundesgerichtshof betonte, dass der Vermieter verpflichtet sei, die Mietsache insgesamt in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Erfährt er von Mängeln, von denen Gefahren für die Mietwohnungen ausgehen könnten, muss er unverzüglich aktiv werden. Dagegen sei es nicht erforderlich, dass er eine regelmäßige Generalinspektion oder einen so genannten E-Check vornimmt. Dies könne allenfalls im Einzelfall verlangt werden, wenn es immer wieder zu ungewöhnlichen Störungen kommt, deren Ursache nicht offensichtlich ist.

Für Mieter hat diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch positive Seiten. Eine regelmäßig durchzuführende Inspektion aller Elektroleitungen und Elektrogeräte wäre unpraktikabel und unwirtschaftlich. Vor allem würde hierdurch eine neue Betriebskostenart geschaffen. Denn die laufenden Kosten eines derartigen Elektro-Checks müssten Mieter über die Betriebskostenabrechnung zahlen.

4. Dürfen Mieter den Hausgarten nutzen?

Ob ein Hausgarten genutzt werden darf, wer sich um die Gartenpflege kümmern muss, was die Kinder im Garten dürfen oder wie die rechtliche Situation bei Gartenpartys oder Grill-Feten ist, das haben verschiedene Gerichte schon alles entschieden.

Jetzt muss sich nur noch jede der Vertrags- und Mietparteien an die Regelungen halten, wobei man sich natürlich auch gütig in einem persönlichen Gespräch einig werden kann. Es muss ja nicht immer gleich vor Gericht enden. Eine schriftliche Vereinbarung kann aber trotzdem nicht schaden.

Gartennutzung

Bei Mehr-Familienhäusern darf der Mieter den Garten nur nutzen, wenn ihm laut Mietvertrag der Garten oder ein Teil des Gartens mitvermietet wurde oder wenn der Garten allen Mietern zur Verfügung steht. Mieter eines Ein-Familienhauses haben den Garten grundsätzlich mitgemietet. Es sei denn, im Mietvertrag steht etwas anderes (OLG Köln 19 U 132/93).

Gartenpflege Vermieter

Der Vermieter muss grundsätzlich die Außenanlagen der Wohnung pflegen. Die Kosten können als Nebenkosten auf die Mieter des Hauses abgewälzt werden (LG Hamburg 16 S 148/88).

Gartenpflege Mieter

Der Mieter selbst muss den Garten nur pflegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder sich das aus den Umständen ergibt, zum Beispiel bei Ein-Familienhäusern. Der Mieter muss dann aber nur einfache Pflegearbeiten erledigen, wie Rasenmähen, Beetflächen umgraben oder Unkraut jäten (LG Detmold 2 S 180/88).

Kinder

Ist der Garten mitvermietet oder darf der Mieter den Garten nutzen, dürfen die Kinder des Mieters und ihre Freunde dort spielen (AG Solingen 11 C 235/78).

Planschbecken

Der Mieter darf in seinem Garten ein Planschbecken und eine Hundehütte aufstellen oder einen Komposthaufen anlegen (AG Hamburg-Wandsbek 713 b C 736/95, LG Regensburg S 320/83).

Ernte

Stehen im Garten Obstbäume oder Beerensträucher und ist der Mieter für die Gartenpflege zuständig, darf er auch ernten. Ausnahme: Mieter und Vermieter haben ausdrücklich etwas anderes vereinbart (AG Leverkusen 28 C 277/93).

Grillen

Grillen im Garten ist grundsätzlich erlaubt. Voraussetzung ist, dass kein Qualm konzentriert in die Wohnung oder in die Schlafräume der Nachbarn zieht. Am besten vorher Nachbarn informieren und Rücksicht nehmen (LG Stuttgart 10 T 359/96; AG Bonn 6 C 565/96).

Gartenparty

Gegen Gartenfeste in einem typischen Wohngebiet können Nachbarn im Regelfall nichts sagen. Zumal dann, wenn nach 22 Uhr im Partykeller oder im Gartenhaus weitergefeiert wird (LG Frankfurt 2/21 O 424/88).


5. Wie dürfen Mieter die Gemeinschaftsflächen nutzen?

Wer als Mieter eine Wohnung anmietet, hat nicht nur ein Recht, die Mieträume zu nutzen. Er hat auch das Recht, die Gemeinschaftsflächen des Hauses zu benutzen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH V ZR 46/06).

Für den konkreten Fall hatte das Urteil zur Konsequenz, dass der Vermieter nicht verbieten durfte, dass eine Firma Branchenbücher im Hauseingang auslegt. Denn die Mieter des Hauses hätten das Recht, auch auf diese Art und Weise Sendungen, die zum Beispiel nicht in den Briefkasten passen, in Empfang zu nehmen.

Gemeinschaftsflächen sind für alle da

Hinzu kam, dass die nicht von den Bewohnern mitgenommenen Branchenbücher wieder eingesammelt wurden und weder eine Vermüllung des Hausflures noch irgendwelche Gefährdungen oder Belästigungen drohten. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für hunderttausende von Haushalten geschaffen. Denn das höchste deutsche Gericht erklärte zudem, welche Rechte Mieter im Regelfall bei Gemeinschaftsflächen geltend machen können. Dies ist insbesondere für Familien mit kleinen Kindern oder auch für behinderte Mieter von Vorteil.

Anspruch auf Stellplatz für Kinderwagen und Rollstuhl

So ist nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs ein Mieter berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Haus abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt. Der Vermieter darf Besuchern oder Verwandten des Mieters das Betreten des Hauses nicht verbieten. Er kann sich nicht darauf berufen, er sei Eigentümer.

Pakete und Sendungen kann der Mieter auch dadurch entgegennehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden. Genauso haben Mieter das Recht, sich eine Tageszeitung ins Haus liefern zu lassen. Auch das Kinderspiel im Hof ist abgedeckt durch das Mieterrecht, Gemeinschaftsflächen des Hauses nutzen zu dürfen. Fahrränder dürfen allerdings nur nach Vereinbarung im Hausflur abgestellt werden.

6. Schadenersatz wegen Rauchens in der Wohnung?

Um es kurz zu machen: Es ist eindeutig klargestellt worden, dass Rauchen in der Wohnung grundsätzlich zulässig ist und keine Schadensersatzansprüche nach sich ziehen kann, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, das Raucherurteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 37/07).

Nach der Entscheidung der Karlsruher Richter machten sich Raucher nur ausnahmsweise schadensersatzpflichtig. Voraussetzung wäre, dass durch exzessives Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht würden, die sich nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen ließen.

Raucherspuren in der Wohnung können leicht beseitigt werden

Mit Schönheitsreparaturen sind Anstreicharbeiten bzw. Tapezierarbeiten, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gemeint. Rips dazu weiter: "Gut ist, dass jetzt nicht zwischen normalem und exzessivem Rauchen unterschieden werden muss. Raucherspuren in der Wohnung, die durch einfache Renovierungsarbeiten, durch Anstreichen und Tapezieren beseitigt werden können, lösen nie Schadensersatzforderungen des Vermieters aus.

Reparaturklausel muss wirksam sein

Mit dieser Entscheidung wird der Vermieter auch nicht benachteiligt. Bei Verwendung einer wirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag muss der Mieter seine Abwohn- und Rauchspuren beseitigen. Anders wäre es nur, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Hier müsse der Mieter nicht renovieren und im Regelfall auch als Raucher keinen Schadensersatz zahlen.

7. Mietminderung bei Trocknungsgeräte-Einsatz?

Wenn zur Trocknung von Wasserschäden wochenlang Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden müssen, ist die Wohnungsnutzung für den Mieter unzumutbar. Die Miete ist um 100 Prozent gemindert, entschied das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (109 C 256/07).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) waren aufgrund von jahrelangen Undichtigkeiten im Bereich der Wasseruhren große Wasser-, Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mieterwohnung aufgetreten. Im Zuge der Sanierungsarbeiten mussten für knapp 3 Wochen auch zwei Trocknungsgeräte in der Wohnung aufgestellt werden, die täglich von 6.00 bis 22.00 Uhr liefen. Dabei entstand ein Geräuschpegel von 50 dB(A).

Leben in der Wohnung unzumutbar

Unter diesen Voraussetzungen sei ein Leben in der Wohnung für den Mieter schon aufgrund des Lärmpegels unzumutbar, entschied das Amtsgericht. Zumal der Mieter sich ganztägig in der Wohnung aufhielt, tagsüber ausschlafen musste, weil er nachts Taxi fuhr. Bei einem Geräuschpegel von 50 dB(A) könne weder in der Wohnung geschlafen noch konzentriert gearbeitet werden.

100 Prozent Mietminderung wegen Unbewohnbarkeit

Das Amtsgericht wies darauf hin, dass nach der Technischen Anleitung Lärm die Immissionsrichtwerte bei Geräuschübertragung innerhalb von Gebäuden tagsüber bei 35 dB(A) und nachts bei 25 dB(A) liegen. Wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung war der Mieter von der Zahlung der Miete befreit, und konnte letztlich um 100 Prozent die Miete kürzen.

Auch Ausweichwohnung musste bezahlt werden

Der Vermieter musste außerdem zusätzlich 107,92 Euro an den Mieter zahlen, und zwar für die durch den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Stromkosten in der Mieterwohnung. Außerdem erhielt der Mieter noch Kosten für ein Ausweichquartier in Höhe einer Monatsmiete von 325 Euro gezahlt, weil er aus der unbewohnbaren Wohnung ausgezogen war und kurzfristig eine Ausweichwohnung angemietet hatte.

8. Trittschallschutz in Altbauwohnung Pflicht?

Welche technischen Standards, z.B. beim Trittschallschutz, müssen im Altbauwohnungsbereich eingehalten werden? Bleiben technische Normen, die noch beim Bau des Hauses galten, einschlägig oder sind es DIN-Vorgaben und VDI-Richtlinien, die beim Abschluss des Mietvertrages zu beachten waren, oder sind nach aktuellen Umbau- und Ausbaumaßnahmen die jetzigen, die neuesten Vorschriften einzuhalten?

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 355/03) entschied dann, dass die zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden DIN-Normen maßgeblich seien.

20 Prozent Mietminderung für fehlenden Trittschallschutz

Mieter hatten eine moderne Trittschalldämmung für ein vor 1918 errichtetes Haus in Hamburg eingeklagt. Sie waren 1987 in die oberste Etage des Hauses eingezogen. Im Jahr 2001 baute der Vermieter das Dachgeschoss aus, setzte noch zwei Wohngeschosse auf das Gebäude. Die ehemaligen Abstellräume werden seitdem als Wohnungen genutzt. Wegen des mangelhaften Schallschutzes minderten die Mieter die Miete um 20 Prozent und klagten auf nachträglichen Einbau einer Schallschutzdämmung. Laut Gutachten ging von den ausgebauten Wohnungen ein Trittschall von 58,5 Dezibel aus. Die aktuellen Grenzwerte der DIN-Norm liegen bei 53 Dezibel für normalen und bei 46 Dezibel für erhöhten Schallschutz.

Anspruch auf Herstellung eines normalen Trittschallschutzes

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Mieter einer Altbauwohnung ohne eine besondere vertragliche Vereinbarung grundsätzlich nicht verlangen kann, dass der Vermieter die Wohnung in einen Zustand versetzt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht.

Nimmt der Vermieter aber bauliche Veränderungen vor, die - wie hier - auch Lärmimmissionen, das heißt Beeinträchtigungen, zur Folge haben können, kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zurzeit des Umbaus geltenden DIN-Normen entsprechen.

Im Altbau kein Anspruch auf erhöhten Schallschutz

Die Mieter haben Anspruch auf Herstellung eines normalen Trittschallschutzes von 53 Dezibel. Dagegen besteht der Anspruch auf erhöhten Schallschutz mit einem Grenzwert von 46 Dezibel nicht schon deshalb, weil die Mieter vor der Aufstockung in der obersten Wohnung keinerlei Trittschallbelästigungen ausgesetzt waren. Anspruch auf erhöhten Trittschallschutz hätten die Mieter aber, wenn ihnen der Vermieter beim Ausbau des Dachgeschosses eine entsprechende Zusage gemacht hätte.

9. Nachzug des Partners

Will ein Mieter seinen Lebensgefährten in seiner Mietwohnung aufnehmen oder nachziehen lassen, braucht er die Erlaubnis des Vermieters, urteilte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 371/02). Gleichzeitig erklärte das höchste deutsche Gericht, der Vermieter müsse die Erlaubnis im Regelfall erteilen.

In dem jetzt entschiedenen Fall hatte eine Mieterin ihren Lebensgefährten in die Wohnung aufgenommen. Die Vermieterin weigerte sich aber, der Mitbenutzung der Wohnung zuzustimmen, solange ihr nicht die persönlichen Daten des Lebensgefährten mitgeteilt würden.

Unverheirateter Partner gilt als Dritter

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof meinte. Ein Mieter sei ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietwohnung einem Dritten zu überlassen. Das bestimme Paragraph 540, Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Lebensgefährte sei ein Dritter im Sinne des Gesetzes. Anders, so der Bundesgerichtshof, als beispielsweise Besucher oder Familienangehörige des Mieters.

Verwandte ersten Grades und Ehepartner brauchen keine Zustimmung

Nahe Familienangehörige - so schon frühere Urteile - sind keine Dritten im Sinne des Gesetzes. Das bedeutet, Mieter können ihre Eltern oder Kinder in die Mietwohnung aufnehmen, ohne vorher den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Das Gleiche gilt für den Ehepartner, auch er kann problemlos nachziehen, ohne dass es auf eine Vermieterzustimmung ankommt.

Berechtigtes Interesse genügt für den Einzug

Aber auch das Zusammenziehen oder das Zusammenleben mit einem Dritten, einem Lebensgefährten, kann der Vermieter letztlich weder verhindern noch verbieten. Auch das steht im Gesetz. Nach Paragraph 553, Absatz 1, des Bürgerlichen Gesetzbuches hat der Mieter Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme eines Dritten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das ist bei der Begründung einer Lebensgemeinschaft oder Partnerschaft natürlich der Fall.

Erlaubnis des Einzugs reine Formsache

Hier betonte der Bundesgerichtshof, dass der auf höchst persönlichen Motiven beruhende und auch nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft einzugehen, praktisch immer ausreicht, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des "Dritten" in die Wohnung darzulegen. Dann könnte der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn es durch die Aufnahme des Lebensgefährten zu einer Überbelegung der Wohnung käme. Das wiederum ist kaum vorstellbar.

10. Anspruch auf eine Parabolantenne?

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zu Parabolantennen ist richtig, denn es lasse Einzelfallentscheidungen zu und fordere eine gerechte Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen, kommentierte der Mieterbund die Entscheidung. Dabei ging es um die Frage, ob eine Parabolantenne aufgestellt werden darf (VIII ZR 207/04).

Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob trotz mietvertraglichen Verbots der Mieter eine Parabolantenne auf dem Fußboden des Balkons ohne feste Verbindung zum Gebäude aufstellen durfte. Das Gericht erklärte, dass der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, der Aufstellung einer Parabolantenne zuzustimmen.

Urteil des Bundesgerichtshofes lässt Einzelfallentscheidung zu

Voraussetzung sei aber, dass sich der Mieter auf sein durch Artikel 5 des Grundgesetzes geschütztes Informationsinteresse berufen kann und weder eine Substanzverletzung des Eigentums noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung zu erwarten ist. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn die Parabolantenne eine geringfügige optische Beeinträchtigung verursacht, weil sie zum Beispiel auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt ist.

Ohne Kabelanschluss besteht Anspruch auf Parabolantenne

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass trotz eines Kabelanschlusses im Haus ein Anspruch auf eine Parabolantenne bestehen kann. Je geringfügiger die denkbaren Eigentumsbeeinträchtigungen sind, desto größer sind die Chancen des Mieters für eine Parabolantenne.

Und sei das Haus nicht verkabelt, könne der Mieter immer die Zustimmung des Vermieters fordern, wenn er eine eigene Parabolantenne anbringen will.

11. Abrechnungsfrist für Vermieter

Der Bundesgerichtshof (Az: VIII ZR 107/08) entschied, dass die zwölfmonatige Abrechnungsfrist für Betriebskostenabrechnungen nur eingehalten wird, wenn Mieter innerhalb dieser Frist die Abrechnung auch tatsächlich erhalten haben. Dabei reicht es nicht aus, wenn der Vermieter die Unterlagen innerhalb der Zwölfmonatsfrist bei der Post aufgegeben hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Post erhält.

So muss eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2009 beispielsweise spätestens am 31. Dezember 2010 bei dem Mieter eingetroffen sein. Auf später eingehende Abrechnungen muss ein Mieter keine Nachzahlungen leisten.

Auch wenn es um die Abgabe von Kündigungserklärungen oder Mieterhöhungen geht und Fristen einzuhalten sind, ist immer der Zugang der Erklärung beim Vertragspartner entscheidend. Es empfiehlt sich daher, wichtige Post per Einschreiben mit Rückschein zu verschicken oder persönlich in den Briefkasten des Vertragspartners zu werfen, um anschließend den Zugang beweisen zu können. Ein Einwurf-Einschreiben ist nach der Rechtsprechung nicht geeignet, den Zugang zu beweisen.

Bei Einschreiben mit Rückschein besteht zwar die Gefahr, dass der Postempfänger nicht zu Hause ist. Mit Erhalt des Benachrichtigungsscheins ist die Post noch nicht zugegangen, sondern erst dann, wenn der Adressat seine Post abgeholt hat. Wenn der Empfänger den Zugang vereitelt, indem er das Einschreiben nicht abholt, muss notfalls die Zustellung über einen Gerichtsvollzieher erfolgen.

12. Was sind Hausmeisterkosten?

Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten ab, dürfen in der Position Hausmeister/Hauswart keine Kosten für Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten enthalten sein. Das bestätigte der Bundesgerichtshof jetzt noch einmal in seiner jüngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 27/07).

Gleichzeitig formulierten die Karlsruher Richter aber eindeutige Vorgaben für die Abrechnung der Betriebskostenposition Hausmeister/Hauswart. Danach muss der Vermieter die Hauswartskosten differenziert nach umlagefähigen Hauswartstätigkeiten und nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten aufschlüsseln.

Nicht umlagefähige Betriebskosten müssen rausgerechnet werden
Die nicht umlagefähigen Kosten müssen aus den Hauswartskosten herausgerechnet werden. Ein pauschaler Abzug in Höhe von zum Beispiel zehn Prozent für nicht umlagefähige Arbeiten und Kosten ist unzulässig. Das gilt zumindest dann, wenn der Mieter die Höhe des Pauschal-Abzuges bezweifelt. Tatsächlich gehört die Position Hausmeister zu den umstrittensten Kosten in der jährlichen Betriebskostenabrechnung. Grund hierfür ist, dass neben den klassischen Hauswartsaufgaben, wie Prüf- und Wartungsarbeiten, Gartenpflege oder Hausreinigung, der Hausmeister oft noch kleine Reparaturen durchführt, Ausbesserungen macht oder Interessenten die Wohnung zeigt.

Für solche Aufgaben muss der Mieter aber nach dem Gesetz nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung.

13. Mieter erteilt eigenmächtig Reparaturauftrag

Die Mieter hatten in diesem Fall die defekte Heizung durch einen Installateur reparieren lassen und von ihrem Vermieter dann die Erstattung der Rechnung gefordert. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/06) ist es für einen derartigen Ersatzanspruch unter anderem Voraussetzung, dass der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist oder dass die umgehende Mängelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist.

Beide Voraussetzungen sahen die Karlsruher Richter vorliegend als nicht erfüllt an. Die Entscheidung ist laut des Deutschen Mieterbundes juristisch in Ordnung. Sie zeigt, wie gefährlich es für Mieter ist, eigenmächtig Reparaturaufträge zu erteilen.

Eindeutige Regelungen bei Wohnungsmängeln

Bei Mängeln in der Wohnung sollte am besten vorher der Mieterverein eingeschaltet und befragt werden. Nach dem Gesetz gibt es eindeutige Regelungen, wie im Falle von Wohnungsmängeln zu verfahren ist. Als Erstes muss der Vermieter informiert werden, am besten schriftlich. Er ist dann verpflichtet, die Mängel zu beseitigen.

Erst die Mahnung, dann den Reparaturauftrag eigenmächtig stellen

Bis zur Schadensbeseitigung oder Reparatur ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Bleibt der Vermieter untätig, muss der Mieter ihn in Verzug setzen, das heißt, die Schadensbeseitigung anmahnen. Rührt sich der Vermieter dann immer noch nicht, kann der Mieter die Mängelbeseitigung selbst in Auftrag geben und die Kosten vom Vermieter zurückverlangen oder mit der Miete verrechnen.

Anders verhält es sich in Notfällen, wenn zum Beispiel am Wochenende dringender Handlungsbedarf besteht und Vermieter oder Hausverwaltung nicht erreichbar sind.

14.

BGH: Miete darf bei Schimmelpilzbefall der Wohnung nur bei vorheriger Anzeige des Mangels zurückbehalten werden

Der Mieter kann wegen eines Mangels der Wohnung ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem sich die Mieter auf einen Schimmelpilzbefall der vermieteten Wohnung berufen hatten. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt sei, könne das  Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen, heißt es in der Begründung des Urteils vom 03.11.2010 (Az.: VIII ZR 330/09).
Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 05.06.2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14.06.2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.
Zurückbehaltungsrecht besteht nur für nach Mängelanzeige fällig werdende Mieten

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der BGH hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des dem Vermieter zuvor nicht bekannten Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht komme. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB diene dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bestehe daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

15.

BGH: Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers dürfen für Betriebskostenabrechnung verwendet werden

Die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verwendet werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Dabei kann der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt werden, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.11.2010 hervor (Az.: VIII ZR 112/10).

Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung komme es allein darauf an, so der BGH, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben sei. Beruhten die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spreche eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten komme die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu, so der BGH. In diesem Fall müsse der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend seien. Gelinge dem Vermieter dieser Nachweis, stehe § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG einer Verwendung der Messwerte nicht entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.


17.

BGH: Erstattungsanspruch für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel verjährt nach sechs Monaten

Die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasst auch den Erstattungsanspruch eines Mieters für Kosten einer Renovierung, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.05.2011 entschieden (Az.: VIII ZR 195/10).

Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 Euro renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22.12.2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 Euro nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers blieb ohne Erfolg. Der BGH hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses erfasst auch den Erstattungsanspruch eines Mieters für Kosten einer Renovierung, die dieser infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.05.2011 entschieden (Az.: VIII ZR 195/10).