Ablesetermin, Heizung und Wasser
Die Praxis einer Wärmemessdienstfirma, für die jährliche Ablesung der Heizkostenverteiler nur einen Sammeltermin anzubieten und die Kosten eines eventuellen zweiten Able-setermins direkt dem Mieter in Rechnung zu stellen, ist unwirksam. (Landgericht München - I 12 O 7987/00)
Bis zu 250.000 Euro Ordnungsgeld oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten riskieren die Verantwortlichen der Firmen, wenn sie sich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen beru-fen oder diese neu vorgeben, wonach die zusätzlichen Kosten eines zweiten Ablesetermins für Fahrt- und Zeitaufwand dem Mieter bei Ausführung der Arbeit direkt in Rechnung gestellt werden.
Eine derartige Klausel, so dass Landgericht München, benachteiligt den Mieter "entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen". Der Mieter wird praktisch zu einer Sonderzahlung verpflichtet, wenn er den festgesetzten Sammeltermin versäumt oder nicht einhalten kann. Nach der Heizkostenverordnung, so das Gericht, sei der Mieter le-diglich verpflichtet, das Ablesen der Erfassungssysteme in seiner Wohnung zu dulden und die Kosten hierfür an den Vermieter zu zahlen.
Das Gericht betonte, dass die Durchführung von zwei Ableseterminen - "ohne Kostenpflichtigkeit des zweiten Termins" - notwendig und angemessen sei: "Es gibt zahlreiche Gründe, die es einem Mieter unmöglich machen, den ersten Ablesetermin wahrzuneh-men, ohne dass ihn daran ein Verschulden trifft. Zum einen ist es schon denkbar, dass er aufgrund von Urlaub gar keine Kenntnis vom ersten Ablesetermin hat. Darüber hinaus kann er am Ablesetag selbst beispielsweise durch Krankheit oder unaufschiebbare Termi-ne verhindert sein.
Außerdem: Durch die jetzt für unwirksam erklärten Geschäftsbedingungen würden Mieter praktisch gezwungen, mit der entsprechenden Wärmemessfirma eine "Ablesevergütungsvereinbarung" zu schließen, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Die Androhung, ansonsten müsse der Verbrauch geschätzt werden, verstärkt diesen Druck, führt zu irrigen Vorstellungen beim Mieter und ist schlichtweg falsch. Wird der erste Ablesetermin versäumt, darf nicht geschätzt werden. Eine Schätzung kommt allenfalls in Betracht, wenn der Mieter schuldhaft das Ablesen nicht ermöglicht.
Ableseturnus; Ablesung; Abrechnungszeitraum - Heizung und Wasser
Die Ablesung der Verbrauchsmessgeräte durch den Wärmemessdienst erfolgt in der Regel alle 12 Monate. Bei Ablesungen zum Jahresende können sich durch Ferien und Feiertage aber kleinere Verschiebungen ergeben.
Ablesung
Verdunstungsheizkostenverteiler
sollten in Augenhöhe abgelesen werden, weil sich bei schräger
Draufsicht Verzerrungen ergeben können. Welche Stelle des
Flüssigkeitsstandes verwendet wird, unterscheidet sich bei den
Messdienstunternehmen. So kann es die Unterkante des
Flüssigkeitsspiegels, die Oberkante, aber auch der Mittelwert sein.
Meistens ist das auf der Rückseite des Ablesebelegs erläutert.
Elektronische Heizkostenverteiler, Wärme- und Wasserzähler zeigen die
Verbrauchswerte über ein LCD-Display bzw. über ein Rollenzählwerk an.
Abrechnungszeitraum
Der
Zeitraum für eine Heizkostenabrechnung beträgt in der Regel 12 Monate.
Die Abrechnung muss aber nicht kalenderjährlich erfolgen, sondern kann
durchaus auch in einem Sommermonat beginnen und enden. Festgelegt wird
das vom Hausbesitzer oder der Eigentümergemeinschaft. Der
Abrechnungszeitraum kann aus organisatorischen Gründen um einige Tage
vom Ablesezeitraum abweichen.
Anmeldung zur Ablesung
Für
die Anmeldung zur Ablesung gibt es bei den Messdienstunternehmen
verschiedene Methoden. Meistens erfolgt sie an den
Hausbesitzer/-verwalter, der daraufhin die Mieter oder
Wohnungseigentümer informiert. Bei größeren Objekten oder bei
gesondertem Auftrag hängt der Ableseservice oder der Hausmeister auch
Plakate mit den Ableseterminen aus. Gelegentlich wird gegen Aufpreis
von den Messdienstunternehmen auch eine individuelle Anmeldung bei
jedem Bewohner per Postkarte angeboten.
Auskünfte zur Abrechnung
Das
Ablesepersonal kann nur bedingt Auskünfte erteilen. Insbesondere zum
Zeitpunkt der Ablesung können noch keine Angaben über die Höhe der zu
erwartenden Heizkostenabrechnung erteilt werden. Für die umfassende
Heiz- und Wasserkostenabrechnung sind technische Unterlagen, die
Auswertung der gesamten Gebäudeablesungen und die Rechnungen der
angefallenen Brennstoff- und Nebenkosten erforderlich, die ein
Ablesemitarbeiter nicht besitzt. Bei Rückfragen sollte man Sie sich
deshalb besser an die Hausverwaltung wenden.
Ablöse; Abstand
Abstand
ist ein Geldbetrag, der für das bloße Freimachen der Wohnung gefordert
wird. Zahlen soll den Betrag der Wohnungssuchende, meistens an den
Vormieter. Eine derartige Vereinbarung ist nach Paragraph 4 a
Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Der Vormieter, der mit Zustimmung
des Vermieters einen Nachmieter sucht, darf von diesem auch keine
Prämie oder Maklerprovision verlangen. Erlaubt ist lediglich die
Forderung nach Kostenerstattung für den eigenen Umzug. Der
Wohnungssuchende muss aber allenfalls die nachweislich entstandenen
Umzugskosten erstatten.
Ablösevereinbarungen sind Verträge, mit
denen sich der Wohnungssuchende verpflichtet, bei der Anmietung der
Wohnung Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen. Das ist
zulässig. Rechtlich wird hier ein Kaufvertrag abgeschlossen. Eine
derartige Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die fast
neue Einbauküche des Vormieters übernommen werden soll.
In der
Praxis ist die Ablösevereinbarung aber oft ein verkappter Abstand. Wenn
minderwertiges Mobiliar zu Spitzenpreisen verkauft wird, ist das
unwirksam. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem
auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen. Die übernommenen Möbel
müssen ihr Geld in etwa auch wert sein. Das heißt, nicht jede
überzogene Preisforderung des Vormieters macht die Ablösevereinbarung
unwirksam. Von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung kann man erst sprechen, wenn der Preis mehr als 50
Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.
Ein weiterer
Kündigungsgrund ist gegeben, wenn von den Vermietern schwerwiegende
Belästigungen ausgehen oder sie den Hausfrieden auf andere Weise
stören. Als Gründe für eine fristlose Kündigung gelten auch unerlaubtes
Eindringen des Vermieters in die Wohnung (z.B. mit einem
Zweitschlüssel) oder unzumutbare Belästigungen durch andere
Hausbewohner. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Gesetzes sind sehr
vielfältig. Der Mieter braucht keine der genannten oder ähnliche
Beeinträchtigungen hinzunehmen und kann das Mietverhältnis nach
erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. In der Abmahnung muss dem
Vermieter vorher allerdings eine Frist eingeräumt worden sein, um ihm
die Chance zu geben, die Beeinträchtigungen abzuschaffen.
Ab- und Ummelden
Wenn
Sie eine Wohnung aufgeben, haben Sie eine Menge ab- und umzumelden.
Jeder lebt in einem Netz diverser Beziehungen, Forderungen und
Leistungen. Damit Sie "nicht den Faden verlieren" oder etwas vergessen
(und Ihnen deswegen vielleicht ein Nachteil entsteht), finden Sie im
folgenden eine nach Bereichen geordnete Aufstellung:
Versorgungsbetriebe
Damit
sind die Betriebe gemeint, die Sie mit Gas, Wasser, Strom und Fernwärme
beliefern und bei Ihnen die Mülltonnen leeren (falls dies nicht
Bestandteil des Mietvertrages ist).
Behörden
Vom
Einwohnermeldeamt über Finanz- und Arbeitsamt bis zur BfA reicht unsere
Erinnerungsliste für Ihre obligatorischen Behördengänge.
Banken und Sparkassen
Nachsendeauftrag
Versicherungen
Vereine und Mitgliedschaften
Vom ADAC bis zum Zaubererclub, niemand soll vergessen werden, bei dem Sie sich abmelden sollten.
Sonstiges
In
dieser Kategorie werden Sie an alles erinnert, was nicht anders
unterzubringen war: An eventuelle Wartungsverträge, die BahnCard oder
Ihren Internet-Provider.
Baden; Duschen
Das
Kölner Landgericht (LG Köln 1 S 304/96) wies die fristlose Kündigung
einer Kölner Vermieterin zurück. Die hatte ihrer Mieterin mit der
Begründung gekündigt, dass die Mieterin in zahlreichen Nächten nach 24
Uhr durch Baden und die damit verbundenen Wassergeräusche Mitbewohner
gestört habe. Hierdurch habe sie ständig und hartnäckig
mietvertragliche Pflichten verletzt und insbesondere gegen die
Hausordnung verstoßen.
Tatsächlich stand in der Hausordnung ausdrücklich, dass zwischen 22 Uhr und 4 Uhr nicht gebadet werden darf.
Eine
derartige Klausel ist nach Einschätzung der Kölner Richter aber
unwirksam. Denn die Klausel verstößt gegen das AGB-Gesetz. Sie
benachteiligt den Mieter unangemessen und ist mit wesentlichen
Grundgedanken des Mietrechts nicht vereinbar.
Das Mieterrecht,
das heißt der Mietgebrauch, erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung.
Das Landgericht Köln wörtlich: Der Mieter kann ein vorhandenes Bad
grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte
Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten;
entsprechende Formularklauseln sind unzulässig. Das Geräusch ein- und
ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen
Mitbewohnern hingenommen werden müssen.
Waschen, auch
nächtliches Duschen bzw. Baden, gehört zu einem hygienischen
Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters
zugeordnet werden kann.
Offen ließ das Landgericht Köln, ob die
Nachbarn aufgrund störender nächtlicher Badegeräusche die Miete kürzen
könnten. Offen ließ das Gericht auch, ob nach Treu und Glauben Grenzen
für nächtliches Baden und Duschen zu ziehen sind. Das Oberlandesgericht
Düsseldorf (5 Ss (Owi) 411/90 - (Owi) 181/90 I) hatte entschieden, dass
nachts einschließlich der vorbereitenden und der abschließenden
Tätigkeiten wie Ein- und Ablaufenlassen des Badewassers, 30 Minuten
angemessen sind. Dauerduschen - drei Stunden lang - hielt das
Oberlandesgericht Düsseldorf dagegen für unzulässig.
Barkaution; Kaution; Mietkaution
Die
Kaution dient dem Vermieter zur Absicherung für den Fall, dass der
Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt.
Automatisch muss jedoch kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages
eine Mietkaution zahlen. Sie muss im Mietvertrag gesondert vereinbart
werden.
Wie hinterlegen Sie die Kaution?
Am häufigsten ist
die sogenannte Barkaution. Hier übergibt oder überweist der Mieter den
vereinbarten Kautionsbetrag an den Vermieter. Der Mieter kann die
Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, unabhängig davon, was im
Mietvertrag steht. Die erste Teilleistung wird erst zu Beginn des
Mietverhältnisses fällig. Andere Kautionsformen sind möglich, müssen
aber zwischen Mieter und Vermieter extra vereinbart werden. Denkbar ist
eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, ein
Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters mit dem
Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird.
Was passiert mit Ihrer Kaution?
Der
Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen
anlegen, d.h. er muss ggf. ein Sonderkonto für die Mietkaution
einrichten. Er ist zudem laut Gesetz verpflichtet, die Kaution zu
verzinsen, und zwar mit dem üblichen Zinssatz für Guthaben mit
dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen erhöhen den Wert der
Sicherheit. Sie stehen in voller Höhe dem Mieter zu. Der Vermieter hat
die Kaution vollständig zurückzuzahlen, wenn der Mieter ausgezogen ist
und er gegenüber dem Mieter keine Gegenansprüche mehr hat. Abweichende
Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters, wie ein längeres
Zurückbehalten, sind nicht zulässig. Übersteigt die Mietkaution den
Betrag von drei Monatsmieten, wird die diesbezügliche Vereinbarung
unzulässig, da sie die zulässige Kautionssumme übersteigt. In einem
solchen Fall kann der Mieter den zuviel geleisteten Betrag
zurückverlangen.
Gelegentlich können Probleme auftreten, wenn
dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters Gegenansprüche des
Vermieters wegen rückständigen Mietzinses, Nebenkosten oder etwaiger
Schadenersatzansprüche gegenüberstehen. Hier kann der Vermieter die
Kaution teilweise oder vollständig einbehalten, wenn ihm Gegenansprüche
zustehen, mit denen er aufrechnen kann.
Bei einem
Vermieterwechsel sollte der Mieter unmittelbar nach dem
Eigentümerwechsel den neuen Vermieter fragen, ob er die Kautionssumme
erhalten hat. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie den alten Vermieter
auffordern, die Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen.
Barrierefreiheit; Umbau, barrierefrei
Mit
der seit dem 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform
wurde das Mietrecht formal vereinfacht: Die bisher in zahlreiche
Gesetze "verstreuten" mietrechtlichen Regelungen werden nun im
Bürgerlichen Gesetzbuch zentral zusammengefasst. Die einzelnen
Paragraphen werden kürzer werden als bisher, die Sprache wird moderner,
und überholte Regelungen werden ersatzlos gestrichen.
Barrierefreier Umbau:
Behinderte
Mieter haben Anspruch auf Duldung eines behindertengerechten Umbaus der
Wohnung, auf eigene Kosten, und - soweit gefordert - gegen Zahlung
einer zusätzlichen Sicherheit an den Vermieter und mit
Rückbau-Verpflichtung.
Bleirohre
Seit
1973 dürfen bei der Hausinstallation keine Leitungsrohre aus Blei mehr
verwendet werden. In Altbauten finden sich aber auch heute noch häufig
Bleirohre, durch die das Trinkwasser fließt.
Je nach chemischer
Eigenschaft des Trinkwassers kann sich bei derartigen Rohren Blei
lösen, so daß die Bewohner des Hauses regelmäßig eine bestimmte
Bleimenge über das Trinkwasser zu sich nehmen. Dies kann zu einer
schleichenden Vergiftung führen. Mieter können sich gegen Bleirohre
wehren, zumindest dann, wenn das Trinkwasser eine überhöhte
Bleikonzentration aufweist. Nach der Trinkwasserverordnung sind
höchstens 40 Mikrogramm pro Liter erlaubt.
Ansprüche auf
Schadensersatz oder Austausch der Bleirohre kann der Mieter nur dann
gegen die Wasserwerke richten, wenn schon das in das Haus gelieferte
Trinkwasser einen erhöhten Bleigehalt aufweist.
Beruht die hohe
Bleikonzentration aber auf Bleirohren in der veralteten
Hausinstallation, muss sich der Mieter an den Vermieter halten. Soweit
die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung regelmäßig und spürbar
überschritten werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter
ist zu einer Mietminderung zwischen 5 und 10 Prozent berechtigt.
Außerdem muss der Vermieter diesen Mangel der Mietsache beseitigen,
notfalls muss er die Bleirohre komplett austauschen. Dieser Austausch
der Bleirohre ist keine Modernisierung, die zu einer Mieterhöhung
führen kann. Der Austausch der Bleirohre ist eine reine
Instandsetzungsmaßnahme, die der Vermieter bezahlen muss.
Der
Deutsche Mieterbund rät Mietern in Altbauten, zu prüfen, ob noch
Bleirohre in der Hausinstallation vorhanden sind. In diesem Fall sollte
man das Trinkwasser vor jeder Nutzung einige Zeit ablaufen lassen. Hat
das Wasser längere Zeit in der Leitung gestanden, zum Beispiel am
frühren Morgen, ist die Bleikonzentration besonders hoch. Klarheit über
die genaue Bleikonzentration muss dann ein Gutachten schaffen. Mieter
können sich an die örtlichen Gesundheitsämter oder ihren Mieterverein
wenden.
Bodenbelag; Parkettboden - Erneuerung
Hat
der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden
vermietet, ist der Vermieter auch für die Erneuerung der Fußböden
verantwortlich, wenn diese verschlissen sind.
Die Erneuerung und
Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den
Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag
auf den Mieter abgewälzt werden können.
Sind die Fußböden durch
den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muss sie
der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern.
Mietvertragsklauseln, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam.
Unabhängig
hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch
darauf, dass der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder
ausbessert.
Etwas anderes gilt, wenn der Mieter die Fußböden
beschädigt hat, beispielsweise durch Brandlöcher oder durch unzählige
Rotweinflecken auf dem Teppichboden. Dann muss der Mieter
Schadensersatz zahlen. Muss ein Teppichboden neu verlegt werden,
bedeutet Schadensersatz, dass der Zeitwert des alten Teppichbodens
gezahlt werden muss.
Renovierung; Schönheitsreparaturen
Empfehlenswert
ist nach Ansicht von Experten, Schönheitsreparaturen bereits beim
Einzug des Mieters von ihm auf freiwilliger Basis durchführen zu
lassen. Dabei kann der Mieter bei seinem Einzug selbst renovieren - er
muss es aber nicht. Ebenso muss er auch beim Auszug nicht renovieren.
Ein etwaiger Nachmieter steht dann vor derselben Entscheidung. Bei
einer derartigen Verfahrensweise wirkt die Wohnung evtl. etwas
abgewohnter und die zu erzielende Miete mag auch etwas niedriger
ausfallen, als bei einer frisch renovierten Wohnung. Andererseits
werden dem Vermieter dadurch Konflikte mit dem Mieter erspart, weil die
Renovierung dessen Angelegenheit ist.
Zeitliche Fristen
Wenn
der Mietvertrag eine Klausel enthält, nach der der Mieter während des
Mietverhältnisses in bestimmten zeitlichen Abständen die Wohnung
renovieren muss, dürfen bestimmte Fristen nicht unterschritten werden:
Badezimmer und Küche: drei Jahre; Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele,
Toilette: fünf Jahre; alle anderen Räume: sieben Jahre.
Wenn die
Fristen kürzer sind, als oben angegeben, ist die Klausel möglicherweise
unwirksam. Der Mieter braucht dann die ursprünglich vereinbarten
Renovierungen überhaupt nicht auszuführen.
Ist eine
entsprechende Klausel vorhanden, muss der Mieter im Normalfall bei
seinem Auszug versäumte Schönheitsreparaturen nachholen. Er braucht -
bei vorheriger Regelung - die fälligen Arbeiten nicht selbst
durchzuführen, sondern kann dafür auch eine äquivalente Geldzahlung auf
der Grundlage des Kostenvoranschlags eines Handwerkers leisten. Eine
derartige Regelung ist weitverbreitet.
Keine Regelungen im Mietvertrag
Wenn
im Mietvertrag keine expliziten Regelungen oder Vereinbarungen über die
Schönheitsreparaturen festgelegt wurden, muss der Mieter die Wohnung
grundsätzlich "besenrein" gefegt hinterlassen, den ursprünglichen
Zustand wiederherstellen und bauliche Veränderungen wieder rückgängig
machen. Renovierungen müssen dabei allerdings nicht zwangsläufig
durchgeführt werden.
Manchmal ist in älteren Mietverträgen
festgeschrieben, dass der Mieter die Wohnung in "bezugsfertigem
Zustand" zu hinterlassen hat. Derartige Klauseln sind zwar wirksam,
verpflichten den Mieter jedoch nicht zu einer Renovierung. Dennoch muss
er die Räume so hinterlassen, dass ein Nachmieter diese jederzeit
beziehen könnte.
Schönheitsreparaturen "vergessen"?
Für
den Fall, dass ein Mieter auszieht, ohne dass er seine vertraglich
geregelten Schönheitsreparaturen ausgeführt oder sie "vergessen" hat,
oder sich schlicht weigert, sie zu erfüllen, hat der Vermieter einen
Schadenersatzanspruch gegen ihn. Dieser kann auf der Grundlage eines
Kostenvoranschlags geltend gemacht werden. Hierfür muss der Vermieter
allerdings vorher die fälligen Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung
schriftlich angemahnt haben.
Renovierungsfristen
"Der
Mieter ist verpflichtet... Schönheitsreparaturen... in den Mieträumen,
wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge
fachgerecht auszuführen...die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und
Toilette - 2 Jahre bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."
Diese
"zig-tausendfach" verwandte Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen in
den Formularmietverträgen des Landesverbandes der Hessischen Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümer ist nach der jüngsten Entscheidung des
Bundesgerichtshofes (VIII ZR 361/03) unwirksam. Die Klausel
benachteilige die Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben
unangemessen.
Entscheidend - so der BGH sei, dass die obige
Vertragsklausel als Vereinbarung verbindlicher und starrer
Renovierungsfristen ausgelegt werden müsse. Der Fristenplan sei nicht
lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach
Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung
spricht. Vielmehr liege eine "starre" Fälligkeitsregelung vor.
Schönheitsreparaturen sind danach "wenn erforderlich, mindestens aber"
nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Aus Sicht des
Mieters bedeutet das, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten
in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 Jahren und in allen
übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die
gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht
renovierungsbedürftig sind.
Renovierungsklausel
Rund
15.500 EUR Schadensersatz wegen nicht durchgeführter
Renovierungsarbeiten forderte ein Düsseldorfer Vermieter von seinem
Mieter und stützte sich dabei auf zwei Klauseln des
Formularmietvertrages. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (VIII ZR
308/02) jetzt feststellte. Beide Klauseln seien unwirksam.
Im
Mietvertrag war unter Paragraph 12 geregelt, die Mieträume seien "bei
Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in
Paragraph 8, Ziffer 2 (des Vertrages) vereinbarten Zeitablauf in
fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben ...".
Für den BGH
eine unwirksame Klausel, weil der Mieter unangemessen benachteiligt
werde. Grund: Der Mieter müsse nach dieser Endrenovierungsklausel beim
Auszug immer renovieren. Unabhängig von der Frage, ob und wann zuletzt
Renovierungen oder Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
durchgeführt worden sind.
Doppelt genäht hält nicht besser
In
einer zweiten Klausel des Mietvertrages war unter § 8 vereinbart, dass
der Mieter während der Mietzeit laufende Schönheitsreparaturen nach
bestimmten Zeitabständen durchzuführen hat.
Auf diese Klausel, so
der BGH, könne sich der Vermieter schon deshalb nicht stützen, weil
beide Regelungen - Paragraph 8 und Paragraph 12 des Vertrages -
zusammengehörten und zusammen gelesen werden müssten. Die beiden
Klauseln ließen sich nicht in eine wirksame und eine unwirksame
Regelung aufteilen. Sie stellten eine Gesamtregelung dar, sie seien
zusammen unwirksam.
Nur noch zur Klarstellung betonte der
Bundesgerichtshof, der Vermieter könne sich auch nicht selbst auf die
Unwirksamkeit der von ihm vorgegebenen Endrenovierungsklausel berufen,
um so wenigstens die zweite Klausel im Vertrag "zu retten". Fazit:
Doppelt genäht hält - hier - nicht besser. Die Gesamtregelung zur
Renovierung ist unwirksam. Der Mieter muss nichts bezahlen.
Schadenersatz
Auch
per Mietvertrag kann die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig
verursachte Schäden nicht ausgeschlossen werden. Das entschied jetzt
der Bundesgerichtshof (VIII ALZ 1/01) abschließend durch
Rechtsentscheid.
Während die Mieter im Urlaub waren, drang auf Grund
eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in ihre Wohnung ein,
verschiedene Möbel wurden beschädigt. Insgesamt belief sich der Schaden
auf 25.218,75 DM. Als die Mieter ihren Vermieter auf Schadensersatz in
Anspruch nahmen, weil der das Flachdach nicht laufend überwacht hatte,
berief der sich auf eine Klausel im Mietvertrag.
"Führt ein Mangel
des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der
Vermieter gegenüber dem Mieter und den in ... genannten Personen für
diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz und
grober Fahrlässigkeit."
Haftungsausschluss durch Vertragsklausel ist unwirksam
Vorsatz
und grobe Fahrlässigkeit lagen hier eindeutig nicht vor. Dem Vermieter
konnte nur ein geringerer Schuldvorwurf gemacht werden, nämlich leichte
Fahrlässigkeit. Nach dem Gesetz würde der Vermieter auch bei leichter
Fahrlässigkeit haften. Was aber gilt, wenn genau dieser Fall durch eine
Vertragsklausel wie hier ausgeschlossen ist?
Dieser
Haftungsausschluss ist unwirksam, entschied der BGH, der Vermieter
haftet. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem
vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Eine Einschränkung würde den
Mieter unangemessen benachteiligen.
Weiteres Argument des
Bundesgerichtshofes: Während der Mieter sich vor den finanziellen
Folgen eines derartigen Schadens nicht durch den Abschluss einer
Versicherung schützen kann, kann der Vermieter für Schäden, die durch
leicht fahrlässige Vernachlässigung seiner Instandhaltungspflichten
entstehen, eine Haftpflichtversicherung abschließen. Ergebnis: Der
Vermieter muss Schadensersatz zahlen.
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