Definition und Zulässigkeit

Die notarielle Online-Beurkundung ist ein Prozess, bei dem notarielle Dienstleistungen über das Internet erbracht werden. Dabei werden rechtliche Dokumente und Verträge digital erstellt, geprüft und beurkundet. Diese Methode ermöglicht es, den gesamten Beurkundungsprozess ortsunabhängig durchzuführen, was insbesondere in Zeiten wachsender Digitalisierung von Vorteil ist. Zugelassen ist dieses Online-Verfahren für Gründungen einer GmbH, Anmeldungen zum Genossenschaftsregister oder zum Partnerschaftsregister, ferner zu Sachgründungen einer GmbH, Änderungen eines GmbH-Gesellschaftsvertrages sowie zu Anmeldungen zum Vereinsregister. Die Einzelheiten, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Online-Beurkundung durchzuführen, finden Sie unter https://online.notar.de/.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Online-Beurkundung sind in Deutschland klar geregelt. Das Gesetz zur Modernisierung des Notariats stellt sicher, dass digitale Beurkundungen mit den traditionellen Verfahren gleichgestellt sind. Notare müssen sicherstellen, dass der Prozess den gesetzlichen Anforderungen entspricht, um die Gültigkeit und Rechtsverbindlichkeit der Dokumente zu gewährleisten.

Vorteile der Online-Beurkundung

Die Vorteile der notariellen Online-Beurkundung sind vielfältig. Einer der größten Vorteile ist die Zeitersparnis, da der Gang zum Notar entfällt und der Prozess bequem von zu Hause aus erledigt werden kann. Zudem erhöht die digitale Beurkundung die Flexibilität, da Termine schneller vereinbart und Dokumente zügiger bearbeitet werden können. Die Transparenz des Prozesses wird durch digitale Aufzeichnungen verbessert, was auch die Nachverfolgbarkeit erleichtert.

Technologische Anforderungen

Für die notarielle Online-Beurkundung sind bestimmte technologische Anforderungen notwendig. Eine stabile Internetverbindung, geeignete Software für Videoanrufe und die digitale Signatur sind essenziell. Notare nutzen spezielle Plattformen, die eine sichere und verschlüsselte Kommunikation gewährleisten. Diese Technologien stellen sicher, dass die Identität der Beteiligten verifiziert und die Dokumente sicher übertragen werden.

Herausforderungen und Lösungen

Obwohl die Online-Beurkundung zahlreiche Vorteile bietet, gibt es auch Herausforderungen. Dazu zählen technische Probleme, wie Verbindungsabbrüche oder Sicherheitsbedenken. Die Notwendigkeit, eine sichere digitale Infrastruktur zu schaffen, ist unerlässlich, um Datenschutz und Integrität der Dokumente zu gewährleisten. Regelmäßige Schulungen für Notare und die kontinuierliche Anpassung der Technologien sind notwendig, um diesen Herausforderungen zu begegnen.

Vergleich zur traditionellen Beurkundung

Im Vergleich zur traditionellen Beurkundung bietet die Online-Variante mehr Flexibilität und Bequemlichkeit. Dennoch gibt es Situationen, in denen die persönliche Anwesenheit notwendig ist, beispielsweise bei besonders komplexen oder sensiblen Angelegenheiten. Die Wahl zwischen traditioneller und digitaler Beurkundung hängt von den individuellen Bedürfnissen und Umständen ab.

Aktuelle Entwicklungen und Trends

Die notarielle Online-Beurkundung entwickelt sich stetig weiter. Mit dem Fortschritt der Technologie und der Zunahme der Digitalisierung wird erwartet, dass dieser Service weiter an Bedeutung gewinnt. Künftige Entwicklungen könnten die Integration von Blockchain-Technologie zur weiteren Sicherung von Dokumenten umfassen und die Benutzererfahrung durch verbesserte Schnittstellen optimieren.

Sicherheit und Datenschutz

Sicherheit und Datenschutz sind zentrale Aspekte der notariellen Online-Beurkundung. Die Verwendung von Verschlüsselungstechnologien und sicheren Authentifizierungsverfahren gewährleistet, dass sensible Informationen geschützt sind. Notare sind verpflichtet, strenge Datenschutzrichtlinien einzuhalten, um die Vertraulichkeit der beurkundeten Dokumente zu wahren.

Grenzen der notariellen Online-Beurkundung

Obwohl die notarielle Online-Beurkundung viele Vorteile bietet, gibt es auch Grenzen. Nicht alle Rechtsakte können online beurkundet werden, und in bestimmten Fällen ist eine persönliche Anwesenheit erforderlich. Zudem kann es je nach Landesgesetz unterschiedliche Regelungen geben, welche Dokumente online beurkundet werden dürfen. In Deutschland empfiehlt es sich daher, die Webseite der Bundesnotarkammer zum jeweiligen Anliegen unter https://online.notar.de/ zu konsultieren.

Fazit

Die notarielle Online-Beurkundung bietet eine moderne, effiziente Alternative zur traditionellen Beurkundung. Durch die Kombination von rechtlichen Standards und fortschrittlicher Technologie ermöglicht sie eine flexible und sichere Abwicklung notarieller Angelegenheiten. Für viele Menschen stellt sie eine wertvolle Erleichterung im Alltag dar, während sie gleichzeitig den Herausforderungen der digitalen Welt gerecht wird. Mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Technologien kann die Online-Beurkundung einen bedeutenden Beitrag zur Modernisierung des Notariats leisten.

Um mehr über die notarielle Online-Beurkundung zu erfahren, besuchen Sie gerne unsere Webseite!

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Mein Haus, mein Recht?

Viele Hauseigentümer fallen aus allen sprichwörtlichen Wolken, wenn ihr Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Widerspruch einlegt oder sogar den Fachanwalt für Mietrecht konsultiert. Denn trotz vieler Berichte und Aufklärungsarbeit rund um die Eigenbedarfskündigung herrscht hartnäckig die Meinung, dass der Immobilienbesitzer das Recht habe, über sein Eigentum frei zu verfügen. Das bedeutet: Viele Eigentümer meinen, das Kündigen des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarf wäre eine leichte Sache. Doch dem ist oft nicht so. Denn der Gesetzgeber räumt dem Schutz des Mieters und deren Sicherheit, ein Dach über dem Kopf zu haben, einen wichtigen Stellenwert ein. Die Eigenbedarfskündigung ist daher nur aus fest definierten Gründen möglich. Zwei Beispiele verdeutlichen Ihnen dies.

Beispiel 1:
Sie besitzen eine gut vermietete Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, wohnen aber in einer Dachgeschosswohnung ohne Lift. Durch das Alter, eine Erkrankung oder einen Unfall sind Sie auf den Rollstuhl oder Gehhilfen angewiesen. Sie benötigen ein barrierefreies Domizil und möchte dem Mieter Ihrer EG-Wohnung aus Eigenbedarf kündigen. Dies funktioniert, weil Sie einen triftigen Grund haben!

Beispiel 2:
Sie wohnen in Berlin-Mitte und haben eine naturnah gelegene Wohnung im Grünen - direkt am Wannsee. Weil es Ihnen mitten in der City zu turbulent und unsicher wird, möchten Sie den Mietern kündigen und selbst an den Wannsee umsiedeln. Dieser recht willkürliche Grund ist mit dem rechtlichen Begriff des Eigenbedarfs schwer vereinbar. Es könnte also durchaus sein, dass Ihre aktuellen Mieter dagegen klagen und Recht bekommen.

Ein detaillierteres Beispiel finden Sie hier.

Und was ist, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Man könnte meinen, wenn man eine momentan vermietete Immobilie kauft, könnte man dort auch einziehen. Doch vielleicht kennen Sie das Sprichwort, das etwas anderes besagt? "Eigentum bricht nicht Miete", heißt es - und auch die Regelungen rund um den Eigenbedarf haben selbstverständlich Bestand. Kalkulieren Sie dies unbedingt ein, ehe Sie eine Immobilie erwerben, falls diese vermietet sein sollte.

Eigenbedarf vortäuschen?

Manche Vermieter greifen zu dieser List, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder Freunden den Einzug in die betreffende Immobilie zu ermöglichen: Sie kündigen wegen Eigenbedarfs und ziehen kurze Zeit später wieder aus dem Haus oder der Wohnung aus. Dieser Schuss kann nach hinten losgehen, wenn der ehemalige Mieter dies verfolgt und Klage einreicht.

Besser den Spezialisten konsultieren

Die Kündigung einer Immobilie aus Gründen des Eigenbedarfs ist vom Laien oft schwierig einzuschätzen. Insbesondere der vom Gesetzgeber geforderte "triftige Grund" ist nicht leicht einzuschätzen. Es empfiehlt sich, bei den Unklarheiten, einen Spezialisten für Mietrecht in Berlin aufzusuchen und sich individuell beraten zu lassen.

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Die Folge dieser Entscheidung ist nun, dass in Berlin die Regelungen des BGB zur Mietpreisbremse weiterhin uneingeschränkt gelten, so dass Vermieter die nach der Mietpreisbremse wirksam vereinbarte Miete in voller Höhe verlangen können. Soweit Mieter diese Miete unter Berufung auf den Berliner Mietendeckel nicht in voller Höhe gezahlt haben, können Vermieter die Mietrückstände nun nachfordern und gegebenenfalls auch ein Mietverhältnis kündigen, wenn ein Mietrückstand mit zwei Monatsmieten besteht.

Wenn Sie als Vermieter hierzu fragen haben oder Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

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Einem Verwalter können die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden, wenn er den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Ein grobes Verschulden erfordert Vorsatz oder mindestens grobe Fahrlässigkeit, wobei grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen. Hierbei sind auch subjektive Umstände zu berücksichtigen. Ein objektiv grober Pflichtenverstoß reicht daher für sich alleine noch nicht aus, sondern es muss hinzukommen, dass die Pflichtverletzung auch subjektiv schlechthin unentschuldbar ist.

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Das LG Bremen hat sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08 – NJW 2009, 999; Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) angeschlossen, wonach ein Nachschieben von Anfechtungsgründen nach Fristablauf gem. § 46 I 2 WEG ausgeschlossen ist. Die Klage auf Ungültigerklärung eines Beschlusses muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Der Gesetzgeber hat sich bei der Ausgestaltung des § 46 I WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 422 f). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor.

Zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der – nicht verlängerbaren (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655) – Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht. Spätere Ergänzungen oder Klarstellungen sind nur insoweit zulässig, als sie inhaltlich nicht über den Kern des Angriffs hinausgehen (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132 f).

Die „rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist” können nur in begründeten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden (BGH Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655; vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 423).

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Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines in Wohnungseigentum unterteilten Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis des Versicherungsnehmers, dessen Versicherer die Klägerin ist. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Teileigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Praxis der Beklagten löste sich in der Nacht eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung aus und verlangt diesen nunmehr von der Beklagten ersetzt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Klage begründet. Der Bundesgerichtshof vertritt zwar die Auffassung, dass eine eine Heranziehung des subsidiären nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs entsprechend § 906 II 2 BGB ausscheide, soweit eine andere in sich geschlossene Regelung besteht. Das sei jedoch bei den allgemeinen – verschuldensabhängigen – deliktsrechtlichen Bestimmungen der §§ 823 ff. BGB nicht der Fall. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB bestehe, wenn von einem Grundstück Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 I BGB rechtzeitig zu unterbinden. Dieser Anspruch sei über den Wortlaut des § 906 II 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasse auch – worum es hier gehe – die Störung durch so genannte Grobimmissionen wie etwa Wasser. Der Anspruch stehe auch dem berechtigten Besitzer, etwa dem Mieter, zu und könne auch gegen den bloßen Nutzer des Grundstücks, von dem die Emissionen ausgehen, geltend gemacht werden, sofern er – wie vorliegend – die Nutzungsart bestimmt.

§ 906 II 2 BGB sei analog anzuwenden, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen. Zwar setze § 906 II 2 BGB in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt, es sich also um einen grenzüberschreitenden „Eingriff von außen“ handelt. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung seien hier aber erfüllt. Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die vom Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ausgehen, erfolge die Beeinträchtigung „von außen“; es gäbe keine strukturell gleichgerichteten Interessen, da der Gestörte nicht gleichzeitig als Teil der Gemeinschaft auch auf Störerseite steht. Das Sondereigentum fungiere als eine Art Ersatzgrundstück, deshalb stünden sich die Sondereigentümer ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüber wie Grundstückseigentümer.
Für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke spreche auch der Aspekt der Schutzbedürftigkeit des Geschädigten. Grundlage des Anspruches nach § 906 II 2 BGB sei ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Zwischen Sondereigentümern bestehe, wie die Vorschriften der §§ 14 Nr. 1, 15 III WEG belegten, ein gesetzliches Schuldverhältnis. Das daraus folgende Gebot der Rücksichtnahme auf die anderen Sondereigentümer sei den Verpflichtungen, die Grundstückseigentümern aus dem Nachbarverhältnis auferlegt sind, durchaus vergleichbar. Anders als bei Beeinträchtigungen, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, bestehe auch kein Konflikt mit der Sonderregelung des § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG, wonach die Gemeinschaft ggfs. Schäden durch Benutzung eines Sondereigentums zu ersetzen hat. Diese Regelung sei nur einschlägig, wenn auf das Sondereigentum im Interesse des Gemeinschaftseigentums eingewirkt wird oder Mängel vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, nicht aber, wenn Beeinträchtigungen von dem Sondereigentum eines anderen Miteigentümers herrühren.

Die Entscheidung führt die Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung der nachbarrechtlichen Vorschriften, insbesondere § 906 II 2 BGB, auf das Verhältnis zwischen Wohnungs- bzw. Bruchteilseigentümern, Sondernutzungsberechtigten und Mietern fort und bringt sie zu einem gewissen Abschluss.

Verneint hat der Bundesgerichtshof bislang eine analoge Anwendung von § 906 II 2 BGB auf das Verhältnis zwischen Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstücks auf eine andere Mietwohnung einwirken (Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, NZM 2004, 193), auf das Verhältnis zwischen sondernutzungsberechtigten Bruchteilseigentümern (Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, NJW 2012, 2343) sowie auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird (Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, NJW 2010, 2347). Bejaht hat er die entsprechende Anwendbarkeit nachbarrechtlicher Vorschriften für Streitigkeiten über die Bepflanzung benachbarter Gartenteile, an denen Sondernutzungsrechte verschiedener Wohnungseigentümer bestanden, für den Fall, dass die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung möglichst so zu stellen sind, wie sie bei Realteilung stünden (Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, NJW 2007, 3636).

Ausdrücklich offen gelassen hatte er, ob ein Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern besteht, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen (Urteil vom 21.05.2010, a.a.O. Rz. 25). Er hat diese Frage nunmehr mit zutreffenden Erwägungen bejaht.
Nicht zu entscheiden hatte er vorliegend, ob der geschädigte Mieter möglicherweise auch den Eigentümer und Vermieter der „störenden“ Wohnung hätte in Anspruch nehmen können, falls sich der Schaden bei dessen Mieter als uneinbringlich erweist. Dies dürfte nach den Erwägungen des BGH zu bejahen sein.

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Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.10.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 113/12 (LG Chemnitz) entschieden. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten darüber, ob die Klägerin den zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag wirksam gemäß § 57a ZVG gekündigt hat und nunmehr Räumung und Rückgabe verlangen kann. Der Beklagte hatte mit dem Bauträger zum Betrieb einer Altenwohnanlage („betreutes Wohnen“) einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude geschlossen und vermietete die streitgegenständliche Wohnung weiter. Laut der Vorbemerkung zum Mietvertrag ist der Beklagte Zwischenmieter, der die Wohnung vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat. Die Klägerin erhielt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung das Eigentum an der Wohnung. Sie erklärte gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietvertrags und berief sich dabei auf § 57a ZVG sowie auf Eigenbedarf, weil ihre schwangere Tochter die Räume als Wohnung für sich benötige.

Nach Auffassung des BGH ist die von der Klägerin gegenüber dem Beklagten erklärte Kündigung wirksam. In § 57a ZVG werde dem Ersteher in der Zwangsversteigerung ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern eingeräumt. Bei der Zwangsversteigerung würden nämlich die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet. Denn von Mietern genutzte Grundstücke würden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen. Der Beklagte sei nicht Mieter von Wohnraum, da der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Beklagte nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht. Daher könne er sich gegenüber der ihm erklärten Kündigung nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen.

Nach § 57 ZVG rücke der Ersteher als Erwerber gemäß dem entsprechend anwendbaren § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Das führe bei der Versteigerung lediglich eines Teils eines einheitlich vermieteten/verpachteten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft, die als Bruchteilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen der gemeinschaftliche Verwaltung gemäß §§ 744, 745 BGB ausüben könne. Der Ersteher könne den Mietvertrag aber auch nur für diese Teilfläche kündigen. Denn die Sonderregelung des § 57a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so dass es sich auch in dieser bürgerlichrechtlichen Gestaltung durchsetze. Dies gelte auch für den Fall, dass eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist. Den Interessen des Mieters sei dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 I 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbedingungen durchsetzen könne.

Obwohl die Kündigung im Verhältnis zwischen Vermieter und Zwischenmieter somit wirksam ist, kann dieser nach Auffassung des BGH gleichwohl nicht dazu verurteilt werden, die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies sei ihm nämlich unmöglich i.S.v. § 275 I BGB, weil die Klägerin gemäß § 565 BGB als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Beklagte einen Einfluss hierauf hat. Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den Endmietern sei bislang nicht erfolgt. Nach § 565 BGB rücke bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein. Die Vertragsparteien hätten ein Mietverhältnis mit dem Zweck abgeschlossen, dass der Beklagte die Wohneinheiten als Wohnraum im Rahmen des „betreuten Wohnens“ weitervermiete. Damit verbundene Betreuungsleistungen seien weder Bestandteil des ursprünglichen Gesamtmietvertrags zwischen Bauträger und Beklagtem, in den die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem Beklagten und den Endmietern abgeschlossenen Mietvertrages. Der Beklagte sei im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung tätig geworden. Deshalb sei der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Antrag der Klägerin – trotz Wirksamkeit der Kündigung – nicht begründet.

Nach Auffassung des BGH ist für die Wirksamkeit der Kündigung vorliegend unerheblich, dass der Versteigerungsgegenstand ursprünglich Teil eines einem einheitlichen Mietvertrages unterliegenden Objekts war; dies stelle keinen substanziellen Unterschied zu sonstigen Verträgen dar, die sich – bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck – auf einen einheitlichen Miet- oder Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese sei aber anerkannt, dass auch bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57a ZVG (Kündigungsrecht des Erstehers) eingreife. Andernfalls wäre gerade bei größeren Miet- oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von abgegrenzten Teilen, etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von – wie hier – einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten in erheblicher Weise einschränken.

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Voraussetzung für die Gewährung von Beratungshilfe ist, dass der Rechtsuchende die erforderlichen Mittel nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen nicht aufbringen kann (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BerHG). Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn die Voraussetzungen für die ratenfreie Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorliegen (§ 1 Abs. 2 BerHG).

Weitere Voraussetzung ist, dass dem Rechtssuchenden nicht andere Möglichkeiten für eine Hilfe zur Verfügung stehen, deren Inanspruchnahme dem Rechtssuchenden zuzumuten ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BerHG). Das Beratungshilfegesetz wollte Lücken im außergerichtlichen Rechtsschutz schließen, nicht aber vorhandene Hilfsmöglichkeiten verdrängen. Derartige Hilfsmöglichkeiten können beispielsweise Verbraucherzentralen, Schuldnerberatungsstellen, Beratung durch Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeit, insbesondere Beratung durch das Jugendamt gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 SGB VIII bei der Durchsetzung von Kindesunterhalt, unentgeltliche Beratungsangebote der Anwaltschaft bzw. der Anwaltsvereine oder durch karitative Organisationen sein. Einem Rechtssuchenden ist es aber nicht zuzumuten, die Rechtsberatung eben jener Behörde in Anspruch zu nehmen, gegen deren Bescheid er Widerspruch eingelegt hat und die auch selbst über den Widerspruch zu entscheiden hat.[1]

Schließlich darf die Wahrnehmung der Rechte nicht mutwillig sein (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 BerHG).

Die Beratung wird durch Rechtsanwälte oder Rechtsbeistände gewährt (§ 3 Abs. 1 BerHG). Die Beratungshilfe kann auch durch das Amtsgericht gewährt werden, wenn dem Anliegen des Rechtssuchenden durch eine sofortige Auskunft, einen Hinweis auf andere Möglichkeiten für eine Hilfe oder die Aufnahme eines Antrages oder einer Erklärung entsprochen werden kann (§ 3 Abs. 2 BerHG). Die Beratungshilfe besteht in Beratung und, soweit erforderlich, in Vertretung (§ 2 Abs. 1 BerHG). Der Rechtsanwalt ist trotz zum Teil erheblich verringerter Vergütungsansprüche nach § 49a BRAO verpflichtet, Beratungshilfe zu erbringen. Im Einzelfall oder aus wichtigem Grund kann er sie aber ablehnen oder beenden (§ 49a Abs. 1 Satz 2 BRAO, § 16a Abs. 3 BORA). Die Gründe (z.B. berufliche Überlastung) sind nicht abschließend in § 16a Abs. 3 der Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA) genannt.

Beratungshilfe wird gewährt in Angelegenheiten des Zivilrechts (einschließlich des Arbeitsrechts), des Verwaltungsrechts, des Verfassungsrechts und des Sozialrechts. Es ist mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar, dass nach dem Gesetz nicht auch für Angelegenheiten des Steuerrechts Beratungshilfe gewährt werden kann, sodass auch im Bereich des Steuerrechts Beratungshilfe zu gewähren ist.[2] Beratungshilfe ausschließlich in Form der Beratung kann gewährt werden für Angelegenheiten des Strafrechts und des Ordnungswidrigkeitenrechts (§ 2 Abs. 2 Satz 3 BerHG).

In den Bundesländern Bremen und Hamburg gibt es keine Beratungshilfe, sondern eine öffentliche Rechtsberatung. Dafür eingerichtete Institutionen (Rechtsauskunfts- und Vergleichsstellen) erteilen rechtliche Beratung. Der Gang zu einem Anwalt wird nicht unterstützt. In Berlin hat der Rechtssuchende ein Wahlrecht zwischen einer öffentlichen Beratung und einer anwaltlichen Beratungshilfe. (§ 12 BerHG)

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