Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.
Mit seiner Klage hat der Kläger für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.

Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), entsteht zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat.
Hieran fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

**§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) […]
[…]
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; […]. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
**§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) […]
[…]
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
[…]
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
Vorinstanzen:
Amtsgericht Schwetzingen – Urteil vom 26. November 2014 – 4 C 81/14
Landgericht Mannheim – Urteil vom 14. Oktober 2015 – 4 S 142/14
Karlsruhe, den 25. Januar 2017
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines in Wohnungseigentum unterteilten Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis des Versicherungsnehmers, dessen Versicherer die Klägerin ist. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Teileigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Praxis der Beklagten löste sich in der Nacht eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung aus und verlangt diesen nunmehr von der Beklagten ersetzt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Klage begründet. Der Bundesgerichtshof vertritt zwar die Auffassung, dass eine eine Heranziehung des subsidiären nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs entsprechend § 906 II 2 BGB ausscheide, soweit eine andere in sich geschlossene Regelung besteht. Das sei jedoch bei den allgemeinen – verschuldensabhängigen – deliktsrechtlichen Bestimmungen der §§ 823 ff. BGB nicht der Fall. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB bestehe, wenn von einem Grundstück Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 I BGB rechtzeitig zu unterbinden. Dieser Anspruch sei über den Wortlaut des § 906 II 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasse auch – worum es hier gehe – die Störung durch so genannte Grobimmissionen wie etwa Wasser. Der Anspruch stehe auch dem berechtigten Besitzer, etwa dem Mieter, zu und könne auch gegen den bloßen Nutzer des Grundstücks, von dem die Emissionen ausgehen, geltend gemacht werden, sofern er – wie vorliegend – die Nutzungsart bestimmt.

§ 906 II 2 BGB sei analog anzuwenden, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen. Zwar setze § 906 II 2 BGB in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt, es sich also um einen grenzüberschreitenden „Eingriff von außen“ handelt. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung seien hier aber erfüllt. Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die vom Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ausgehen, erfolge die Beeinträchtigung „von außen“; es gäbe keine strukturell gleichgerichteten Interessen, da der Gestörte nicht gleichzeitig als Teil der Gemeinschaft auch auf Störerseite steht. Das Sondereigentum fungiere als eine Art Ersatzgrundstück, deshalb stünden sich die Sondereigentümer ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüber wie Grundstückseigentümer.
Für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke spreche auch der Aspekt der Schutzbedürftigkeit des Geschädigten. Grundlage des Anspruches nach § 906 II 2 BGB sei ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Zwischen Sondereigentümern bestehe, wie die Vorschriften der §§ 14 Nr. 1, 15 III WEG belegten, ein gesetzliches Schuldverhältnis. Das daraus folgende Gebot der Rücksichtnahme auf die anderen Sondereigentümer sei den Verpflichtungen, die Grundstückseigentümern aus dem Nachbarverhältnis auferlegt sind, durchaus vergleichbar. Anders als bei Beeinträchtigungen, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, bestehe auch kein Konflikt mit der Sonderregelung des § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG, wonach die Gemeinschaft ggfs. Schäden durch Benutzung eines Sondereigentums zu ersetzen hat. Diese Regelung sei nur einschlägig, wenn auf das Sondereigentum im Interesse des Gemeinschaftseigentums eingewirkt wird oder Mängel vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, nicht aber, wenn Beeinträchtigungen von dem Sondereigentum eines anderen Miteigentümers herrühren.

Die Entscheidung führt die Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung der nachbarrechtlichen Vorschriften, insbesondere § 906 II 2 BGB, auf das Verhältnis zwischen Wohnungs- bzw. Bruchteilseigentümern, Sondernutzungsberechtigten und Mietern fort und bringt sie zu einem gewissen Abschluss.

Verneint hat der Bundesgerichtshof bislang eine analoge Anwendung von § 906 II 2 BGB auf das Verhältnis zwischen Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstücks auf eine andere Mietwohnung einwirken (Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, NZM 2004, 193), auf das Verhältnis zwischen sondernutzungsberechtigten Bruchteilseigentümern (Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, NJW 2012, 2343) sowie auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird (Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, NJW 2010, 2347). Bejaht hat er die entsprechende Anwendbarkeit nachbarrechtlicher Vorschriften für Streitigkeiten über die Bepflanzung benachbarter Gartenteile, an denen Sondernutzungsrechte verschiedener Wohnungseigentümer bestanden, für den Fall, dass die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung möglichst so zu stellen sind, wie sie bei Realteilung stünden (Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, NJW 2007, 3636).

Ausdrücklich offen gelassen hatte er, ob ein Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern besteht, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen (Urteil vom 21.05.2010, a.a.O. Rz. 25). Er hat diese Frage nunmehr mit zutreffenden Erwägungen bejaht.
Nicht zu entscheiden hatte er vorliegend, ob der geschädigte Mieter möglicherweise auch den Eigentümer und Vermieter der „störenden“ Wohnung hätte in Anspruch nehmen können, falls sich der Schaden bei dessen Mieter als uneinbringlich erweist. Dies dürfte nach den Erwägungen des BGH zu bejahen sein.

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