Mein Haus, mein Recht?

Viele Hauseigentümer fallen aus allen sprichwörtlichen Wolken, wenn ihr Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Widerspruch einlegt oder sogar den Fachanwalt für Mietrecht konsultiert. Denn trotz vieler Berichte und Aufklärungsarbeit rund um die Eigenbedarfskündigung herrscht hartnäckig die Meinung, dass der Immobilienbesitzer das Recht habe, über sein Eigentum frei zu verfügen. Das bedeutet: Viele Eigentümer meinen, das Kündigen des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarf wäre eine leichte Sache. Doch dem ist oft nicht so. Denn der Gesetzgeber räumt dem Schutz des Mieters und deren Sicherheit, ein Dach über dem Kopf zu haben, einen wichtigen Stellenwert ein. Die Eigenbedarfskündigung ist daher nur aus fest definierten Gründen möglich. Zwei Beispiele verdeutlichen Ihnen dies.

Beispiel 1:
Sie besitzen eine gut vermietete Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, wohnen aber in einer Dachgeschosswohnung ohne Lift. Durch das Alter, eine Erkrankung oder einen Unfall sind Sie auf den Rollstuhl oder Gehhilfen angewiesen. Sie benötigen ein barrierefreies Domizil und möchte dem Mieter Ihrer EG-Wohnung aus Eigenbedarf kündigen. Dies funktioniert, weil Sie einen triftigen Grund haben!

Beispiel 2:
Sie wohnen in Berlin-Mitte und haben eine naturnah gelegene Wohnung im Grünen – direkt am Wannsee. Weil es Ihnen mitten in der City zu turbulent und unsicher wird, möchten Sie den Mietern kündigen und selbst an den Wannsee umsiedeln. Dieser recht willkürliche Grund ist mit dem rechtlichen Begriff des Eigenbedarfs schwer vereinbar. Es könnte also durchaus sein, dass Ihre aktuellen Mieter dagegen klagen und Recht bekommen.

Ein detaillierteres Beispiel finden Sie hier.

Und was ist, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Man könnte meinen, wenn man eine momentan vermietete Immobilie kauft, könnte man dort auch einziehen. Doch vielleicht kennen Sie das Sprichwort, das etwas anderes besagt? „Eigentum bricht nicht Miete“, heißt es – und auch die Regelungen rund um den Eigenbedarf haben selbstverständlich Bestand. Kalkulieren Sie dies unbedingt ein, ehe Sie eine Immobilie erwerben, falls diese vermietet sein sollte.

Eigenbedarf vortäuschen?

Manche Vermieter greifen zu dieser List, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder Freunden den Einzug in die betreffende Immobilie zu ermöglichen: Sie kündigen wegen Eigenbedarfs und ziehen kurze Zeit später wieder aus dem Haus oder der Wohnung aus. Dieser Schuss kann nach hinten losgehen, wenn der ehemalige Mieter dies verfolgt und Klage einreicht.

Besser den Spezialisten konsultieren

Die Kündigung einer Immobilie aus Gründen des Eigenbedarfs ist vom Laien oft schwierig einzuschätzen. Insbesondere der vom Gesetzgeber geforderte „triftige Grund“ ist nicht leicht einzuschätzen. Es empfiehlt sich, bei den Unklarheiten, einen Spezialisten für Mietrecht in Berlin aufzusuchen und sich individuell beraten zu lassen.

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Pfleglicher Umgang mit der Wohnung gehört zur Obhutspflicht

Im vorliegenden Fall hinterließ ein Mieter nach 7-jähriger Wohnzeit seine Wohnung in einem schadhaften Zustand. Es war in mehreren Räumen zu Schimmelbefall gekommen, Badezimmerarmaturen waren ungepflegt, ein Heizkörper hatte einen Lackschaden, zudem standen fünf Monatsmieten aus. Der beklagte Mieter argumentierte, ohne Fristsetzung hätte eine Schadensbeseitigung von ihm nicht verlangt werden können, erst nach einer verstrichenen Frist sei eine Klage zulässig.

Bei Verletzung der Obhutspflicht ist keine Frist zur Schadensbeseitigung nötig

Der BGH folgte dieser Logik nicht. Mieträume schonend und pfleglich zu behandeln ist laut BGH eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht eines Mieters gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Das Fristsetzungserfordernis von §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten nach § 241 Abs. 1 BGB. Da der Mieter seine Obhutspflicht für die Wohnung verletzt hatte, konnte der Vermieter nach § 249 BGB wählen, ob er eine Schadensbeseitigung durch den Mieter oder Geldersatz ohne Frist wünscht. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter seine Ansprüche vor oder nach der Wohnungsrückgabe geltend macht.

Für Schönheitsreparaturen gelten weiterhin Fristen

Für den Zustand bei der Rückgabe einer Wohnung ist hier entscheidend, dass die Beschädigungen eine Verletzung der Obhutspflicht nach § 241 Abs. 2 BGB erfüllten. Frühere BGH-Urteile sahen das bereits als gegeben an, wenn die Wohnungsdekoration nicht in ‚neutralem Zustand‘ übergeben wurden (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12).
Davon zu unterscheiden sind allerdings Schönheitsreparaturen, die der Vermieter nur mit einer angemessenen Fristsetzung fordern kann (BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07).

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Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kläger sind Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Einheit Nr. 7, in der sich eine Heizungsanlage befindet, wurde geteilt in zwei neue selbständige Einheiten (Sondereigentum Nr. 7 und Sondereigentum Nr. 11). Die Heizung versorgt weiterhin beide Einheiten. Den Klägern steht das Sondereigentum an der Einheit Nr. 11 zu, der Beklagten das Sondereigentum an der Einheit Nr. 7. Die Beklagte möchte die Heizung abschalten und entfernen lassen. Hiergegen richtete sich die Klage, mit der die Kläger Unterlassung und hilfsweise Feststellung beantragt haben, dass die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum steht. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das Urteil des Amtsgerichts, das festgestellt hat, dass die Heizungsanlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ steht.

Das Landgericht gab der Berufung im wesentlichen statt, und zwar insoweit, als festgestellt worden ist, dass die Anlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ stehe, sondern festzustellen, dass die Anlage im Gemeinschaftseigentum stehe.

Durch die Teilung der ehemaligen Einheit Nr. 7 in zwei selbstständige Einheiten (neue Einheit Nr. 7 und neue Einheit Nr. 11) sei an der Heizungsanlage, die sich in der neuen Einheit Nr. 7 befindet, aber beide neuen Einheiten beheizt, nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden.

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG seien Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Es handle sich bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage um eine Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient: Dafür sei es nicht erforderlich, dass die Einrichtung allen Wohnungseigentümer dient. Ausreichend sei, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind. Dies treffe auf die Heizungsanlage zu. Unstreitig werden sowohl die neue Einheit Nr. 7 als auch die neue Einheit Nr. 11 mit der in der Einheit Nr. 7 angebrachten Heiztherme beheizt. Die Einheit Nr. 11 habe keine eigenständige Heizungsanlage. Dass eine zusätzliche Heizungsanlage für die Einheit Nr. 11 durchaus errichtet werden könnte, sei im Rahmen des § 5 Abs. 2 WEG irrelevant; entscheidend sei, dass bei der Schaffung der zwei neuen Einheiten eine solche nicht vorhanden und auch keine Errichtung einer solchen vorgesehen war. Als Folge der Anwendung von § 5Abs. 2II WEG stehe die Heizungsanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Das LG Koblenz ist im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.10.2011 − V ZR 75/11, NJW-RR 2012, 85) davon ausgegangen, dass Gemeinschaftseigentum dann vorliegt, wenn mehrere Einheiten von einer gemeinschaftlichen Anlage versorgt werden. Der BGH (a.a.O.) hatte entschieden, dass sich das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum auf die dazugehörige Hebeanlage erstreckt, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

Miteigentum der beiden Sondereigentümer kommt nicht in Betracht, da eine Heizungsanlage, die mehrere Wohnungseigentumseinheiten versorgt, nicht sondereigentumsfähig ist (vgl. Staudinger/Rapp, Komm. z. BGB, 2005, § 3 Rn. 10 m.w.Nw.).

Auch wenn den Wohnungseigentümern vorliegend Gemeinschaftseigentum „aufgedrängt“ wird, sind diese nicht verpflichtet, etwaige Kosten hierfür zu tragen. Der nachträgliche Einbau einer Heizungsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, die die übrigen Wohnungseigentümer nur dann beeinträchtigt, wenn die Heizleistung der Heizungsanlage der übrigen Wohnungseigentümer hiervon betroffen wäre (Staudinger/Bub, Komm. z. BGB, 2005, § 22 Rn. 150); da es sich vorliegend um eine eigenständige Anlage handelte, waren die Wohnungseigentümer hiervon nicht betroffen, so dass sie der Maßnahme nicht zustimmen mussten. Gem. § 16 VI WEG sind die Wohnungseigentümer bei einer Maßnahme, der sie nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet, hierfür anfallende Kosten oder Folgekosten zu tragen.

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Einem Verwalter können die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden, wenn er den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Ein grobes Verschulden erfordert Vorsatz oder mindestens grobe Fahrlässigkeit, wobei grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen. Hierbei sind auch subjektive Umstände zu berücksichtigen. Ein objektiv grober Pflichtenverstoß reicht daher für sich alleine noch nicht aus, sondern es muss hinzukommen, dass die Pflichtverletzung auch subjektiv schlechthin unentschuldbar ist.

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Das LG Bremen hat sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08 – NJW 2009, 999; Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) angeschlossen, wonach ein Nachschieben von Anfechtungsgründen nach Fristablauf gem. § 46 I 2 WEG ausgeschlossen ist. Die Klage auf Ungültigerklärung eines Beschlusses muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Der Gesetzgeber hat sich bei der Ausgestaltung des § 46 I WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 422 f). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor.

Zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der – nicht verlängerbaren (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655) – Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht. Spätere Ergänzungen oder Klarstellungen sind nur insoweit zulässig, als sie inhaltlich nicht über den Kern des Angriffs hinausgehen (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132 f).

Die „rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist” können nur in begründeten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden (BGH Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655; vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 423).

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Für Wohngeldrückstände des Verkäufers haftet ein Wohnungskäufer gegenüber dem Verband nach der im Rahmen des § 16 Abs. 2 WEG maßgeblichen Fälligkeitstheorie nur dann, wenn die Ansprüche nach Eigentumserwerb (beim Ersterwerb im Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nach Erwerb einer verfestigten Erwerbsposition) fällig werden. Die Beiträge müssen also entweder nach Eigentumserwerb durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sein oder es muss sich um vor Eigentumserwerb durch Beschluss begründete Ansprüche handeln, die zumindest nach Eigentumsumschreibung erst fällig werden (was zB bei einer Sonderumlage der Fall sein kann).

Es besteht Einigkeit, dass es sich bei der Beitragsschuld um keine dingliche Last des Wohnungseigentums, sondern um eine persönliche Schuld des jeweiligen Wohnungseigentümers handelt, wobei allerdings abweichend in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden kann, dass eine Person, die rechtsgeschäftlich Wohnungseigentum erwirbt, mit Eigentumsübergang für die Wohngeldrückstände mithaftet (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Diese Haftung kann dadurch verdinglicht werden, dass die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wird (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG). Infolgedessen entsteht zwar kein dingliches Recht des Verbandes, aber es kommt zu einer unbeschränkten Erwerberhaftung in dem Zeitpunkt, in dem Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Eine derartige Haftungserstreckung ist wiederum für den Fall ausgeschlossen, dass der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt, weil eine solche Regelung gegen § 56 S. 2 ZVG verstoßen würde und gemäß § 134 BGB nichtig wäre.

Bis vor kurzem war höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob sich an dem Grundsatz der fehlenden dinglichen Haftung des rechtsgeschäftlichen Zweiterwerbers durch die Einführung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zum 1. Juli 2007 etwas geändert hat. Im Zuge der WEG-Novelle 2007 hatte der Gesetzgeber die Rangklassenprivilegierung für sog. Litlohnansprüche aufgehoben und an deren Stelle die seitdem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorgesehene Privilegierung der Ansprüche aus rückständigen Wohngeldzahlungen gesetzt. Nur für das Insolvenzverfahren ist seit 2009 höchstrichterlich entschieden, dass dem Verband im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Absonderungsrecht zusteht. Im Übrigen war umstritten, ob § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unabhängig von einer Haftungserstreckung in der Gemeinschaftsordnung den Erwerber von Wohnungseigentum dinglich haften lässt. Eine bislang weit verbreitete Ansicht bejahte dies. Auf der Grundlage des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG könne der Verband – ähnlich wie wenn er Inhaber eines Grundpfandrechts wäre – auf das Wohnungseigentum zugreifen. Teile der Literatur widersprachen dem, und zwar unter Hinweis darauf, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keinen dinglichen Anspruch, sondern lediglich ein vollstreckungsrechtliches Rangprivileg und ein insolvenzrechtliches Absonderungsrecht begründe. Mit Urteil vom 13. September 2013 nahm jetzt der V. Zivilsenat des BGH Stellung zu der Frage und verneinte eine aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG resultierende dingliche Haftung des Wohnungseigentumserwerbers (vgl. Az. V ZR 209/12).

Für die Praxis ist dem BGH-Urteil vom 13. 9. 2013 zu entnehmen, dass der Erwerber von Wohnungseigentum für rückständige Wohngeldzahlungen des Veräußerers nach wie vor nicht dinglich haftet. Insofern ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keine Änderung. Der Erwerber muss die Zwangsversteigerung gegenüber dem Veräußerer zwar dulden, wenn sein Eigentumserwerb gegenüber dem Gläubiger wegen der Beschlagnahmewirkung unwirksam ist (§ 23 Abs. 1 ZVG; §§ 135 Abs. 1, 136 BGB). Bei vormerkungswidriger Beschlagnahme dürfte der Erwerber – auch wenn dies höchstrichterlich noch nicht entschieden ist – vor einer Inanspruchnahme für Rückstände jedoch geschützt sein, sodass der Verband die Versteigerung im Anschluss an einen vormerkungsgesicherten Eigentumserwerb gegenüber dem Erwerber nicht fortgesetzen darf (§ 28 ZVG).

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Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines in Wohnungseigentum unterteilten Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis des Versicherungsnehmers, dessen Versicherer die Klägerin ist. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Teileigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Praxis der Beklagten löste sich in der Nacht eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung aus und verlangt diesen nunmehr von der Beklagten ersetzt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Klage begründet. Der Bundesgerichtshof vertritt zwar die Auffassung, dass eine eine Heranziehung des subsidiären nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs entsprechend § 906 II 2 BGB ausscheide, soweit eine andere in sich geschlossene Regelung besteht. Das sei jedoch bei den allgemeinen – verschuldensabhängigen – deliktsrechtlichen Bestimmungen der §§ 823 ff. BGB nicht der Fall. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB bestehe, wenn von einem Grundstück Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 I BGB rechtzeitig zu unterbinden. Dieser Anspruch sei über den Wortlaut des § 906 II 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasse auch – worum es hier gehe – die Störung durch so genannte Grobimmissionen wie etwa Wasser. Der Anspruch stehe auch dem berechtigten Besitzer, etwa dem Mieter, zu und könne auch gegen den bloßen Nutzer des Grundstücks, von dem die Emissionen ausgehen, geltend gemacht werden, sofern er – wie vorliegend – die Nutzungsart bestimmt.

§ 906 II 2 BGB sei analog anzuwenden, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen. Zwar setze § 906 II 2 BGB in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt, es sich also um einen grenzüberschreitenden „Eingriff von außen“ handelt. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung seien hier aber erfüllt. Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die vom Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ausgehen, erfolge die Beeinträchtigung „von außen“; es gäbe keine strukturell gleichgerichteten Interessen, da der Gestörte nicht gleichzeitig als Teil der Gemeinschaft auch auf Störerseite steht. Das Sondereigentum fungiere als eine Art Ersatzgrundstück, deshalb stünden sich die Sondereigentümer ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüber wie Grundstückseigentümer.
Für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke spreche auch der Aspekt der Schutzbedürftigkeit des Geschädigten. Grundlage des Anspruches nach § 906 II 2 BGB sei ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Zwischen Sondereigentümern bestehe, wie die Vorschriften der §§ 14 Nr. 1, 15 III WEG belegten, ein gesetzliches Schuldverhältnis. Das daraus folgende Gebot der Rücksichtnahme auf die anderen Sondereigentümer sei den Verpflichtungen, die Grundstückseigentümern aus dem Nachbarverhältnis auferlegt sind, durchaus vergleichbar. Anders als bei Beeinträchtigungen, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, bestehe auch kein Konflikt mit der Sonderregelung des § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG, wonach die Gemeinschaft ggfs. Schäden durch Benutzung eines Sondereigentums zu ersetzen hat. Diese Regelung sei nur einschlägig, wenn auf das Sondereigentum im Interesse des Gemeinschaftseigentums eingewirkt wird oder Mängel vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, nicht aber, wenn Beeinträchtigungen von dem Sondereigentum eines anderen Miteigentümers herrühren.

Die Entscheidung führt die Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung der nachbarrechtlichen Vorschriften, insbesondere § 906 II 2 BGB, auf das Verhältnis zwischen Wohnungs- bzw. Bruchteilseigentümern, Sondernutzungsberechtigten und Mietern fort und bringt sie zu einem gewissen Abschluss.

Verneint hat der Bundesgerichtshof bislang eine analoge Anwendung von § 906 II 2 BGB auf das Verhältnis zwischen Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstücks auf eine andere Mietwohnung einwirken (Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, NZM 2004, 193), auf das Verhältnis zwischen sondernutzungsberechtigten Bruchteilseigentümern (Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, NJW 2012, 2343) sowie auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird (Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, NJW 2010, 2347). Bejaht hat er die entsprechende Anwendbarkeit nachbarrechtlicher Vorschriften für Streitigkeiten über die Bepflanzung benachbarter Gartenteile, an denen Sondernutzungsrechte verschiedener Wohnungseigentümer bestanden, für den Fall, dass die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung möglichst so zu stellen sind, wie sie bei Realteilung stünden (Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, NJW 2007, 3636).

Ausdrücklich offen gelassen hatte er, ob ein Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern besteht, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen (Urteil vom 21.05.2010, a.a.O. Rz. 25). Er hat diese Frage nunmehr mit zutreffenden Erwägungen bejaht.
Nicht zu entscheiden hatte er vorliegend, ob der geschädigte Mieter möglicherweise auch den Eigentümer und Vermieter der „störenden“ Wohnung hätte in Anspruch nehmen können, falls sich der Schaden bei dessen Mieter als uneinbringlich erweist. Dies dürfte nach den Erwägungen des BGH zu bejahen sein.

Der Beitrag Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Notar Dols Berlin.