Danach ist die Bildung von Sondereigentum an einer ebenerdigen Terrasse, die keine vertikale Abgrenzung gegen Gemeinschaftseigentum oder fremdes Sondereigentum hat, nicht möglich und darf nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Kammergericht, Beschluss vom 06.01.2015 – 1 W 369/14 (AG Spandau), BeckRS 2015, 02202
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Beteiligten waren Bruchteilseigentümer eines Grundstücks und haben das Grundstück notariell in der Weise in Wohnungseigentum aufgeteilt, dass sich das Bruchteilseigentum an jedem der gebildeten Wohnungseigentumsrechte fortsetzte. Für einen der Bruchteilseigentümer, den Beteiligten zu 3, ist ein Betreuer bestellt. Die Beteiligten haben u.a. beantragt, an der ebenerdigen Terrasse der Wohnung Nr. 2 Sondereigentum zu begründen. Das Grundbuchamt hat den Vollzug der Anträge aus der Teilungserklärung abgelehnt. Auch das AG hat dem Antrag nicht stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten.
Das Kammergericht hat die Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen. Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung sei nicht erforderlich, obgleich für den Beteiligten zu 3 ein Betreuer bestellt ist.
Gemäß § 1821 I Nr. 1 BGB bedarf der Vormund zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück der Genehmigung des Familiengerichts. Die Vorschrift findet gemäß § 1908i I BGB auf die Betreuung entsprechende Anwendung und dient dazu, dem Mündel/Betreuten den Grundbesitz als eine besonders wertvolle Art des Vermögens regelmäßig zu erhalten. Die Beteiligten hätten vorliegend als Bruchteilseigentümer durch notariell beurkundete Teilungserklärung das Grundstück gemäß 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt, d.h., sie haben das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise geteilt, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in dem bereits errichteten Gebäude verbunden ist. Eine Übertragung der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten an die einzelnen Beteiligten hätten sie nicht vorgenommen. Das Bruchteilseigentum des Beteiligten zu 3 setze sich deshalb an jedem der gebildeten Wohnungseigentumsrechte fort. Eine Übertragung oder Aufhebung eines Rechts finde daher nicht statt.
Die Vorratsteilung nach § 8 WEG durch den Alleineigentümer werde auch nicht als Inhaltsänderung sondern als bloße Teilung des Vollrechts angesehen; das Bruchteilseigentum des Beteiligten zu 3 setze sich an jedem der neu gebildeten Wohnungseigentumsrechte fort, so dass die Summe aller dieser Wohnungseigentumsrechte mit dem ungeteilten Grundstück identisch ist.
Die beantragte Eintragung scheiterte nach Auffassung des Kammergerichts aber daran, dass Sondereigentum an der ebenerdigen Terrasse der Wohnung Nr. 2 nicht eingetragen werden kann. Sondereigentum könne gemäß § 3 I WEG nur an Räumen in einem Gebäude, nicht dagegen an Grundstücksflächen eingeräumt werden. Nach § 3 II WEG solle Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. „In sich abgeschlossen“ bedeutet dem Wortsinne nach „nicht ohne weiteres zugänglich“. Abgeschlossenheit erfordere – abgesehen von der Ausnahme des § 3 II 2 WEG – eine bauliche Gestaltung, nach der das jederzeitige Betreten durch Dritte nicht schon mangels körperlicher Abgrenzung nicht verhindert werden kann. Diese Abtrennung könne durch Wände und Decken erfolgen, bei Balkonen und Terrassen aber auch dadurch, dass sie aufgrund ihrer Lage nur durch das Sondereigentum betreten werden können, zu dem sie gehörten. Dies sei bei ebenerdigen Terrassen i.d.R. wie auch bei der hier betroffenen Wohnung Nr. 2 nicht der Fall. Die Terrasse sei zur Gartenseite ohne körperliche Begrenzung, so dass nur ein (bisher in der Teilungserklärung nicht vorgesehenes) Sondernutzungsrecht, nicht aber Sondereigentum daran eingetragen werden könnte.
Für die Praxis bedeutet dies, dass im Anschluss an die h.M. (OLG Köln, Beschluss vom 05.02.1996 – 2 Wx 52/95, MittRhNotK 1996, 61; LG Landau, Beschluss vom 15.04.2011 – 3 S 4/11, NZM 2011, 554; Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 3, Rn. 23) die Sondereigentumsfähigkeit von Terrassen verneint worden ist, weil diese räumlich nicht abgeschlossen sind.
Etwas anderes gilt nach h.M. für Balkone, die grundsätzlich sondereigentumsfähig sind, obwohl sie nicht allseitig umschlossen sind (a.A. deshalb Staudinger/Rapp, BGB, 13. Bearbeitung, 2005, § 5 WEG, Rn 7). Dies betrifft insbesondere den Balkonraum (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.12.1998 – 3 Wx 418/98, NZM 1999, 507) und den Bodenbelag (OLG Köln, Beschluss vom 05.12.2000 – 16 Wx 121/00, NZM 2001, 541). Gem. § 5 I, II WEG nicht sondereigentumsfähig sind nämlich diejenigen Gebäudeteile, die entweder die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmen oder für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind. Dementsprechend gehören Balkonaußenwände, Balkondecken und die Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil vom 18.12.1986 – VII ZR 305/85, NJW-RR 1987, 525). Nach der Rechtsprechung des OLG München (OLG München, Beschluss vom 23.09.2011 − 34 Wx 247/11, ZWE 2012, 37) ist auch der nachträglich einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ohne gesonderte Erklärung Bestandteil des Sondereigentums.
Garagenstellplätze gelten gem. § 3 II 2 WEG als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 75/11, NZM 2012, 422) gilt dies auch für Doppelstockgaragen.