Der Maklervertrag – ein rechtssicherer Abschluss für Immobilienmakler

von | Montag, 23.09.2024 | Allgemein

Wer noch nicht viele Erfahrungen mit dem deutschen Immobilienmarkt gesammelt hat, verliert schnell den Überblick. Oft führt die Suche zu keinen zufriedenstellenden Ergebnissen oder man verfügt schlichtweg nicht über die nötigen Kapazitäten, um sie selbst in Angriff zu nehmen. In solchen Fällen sind Makler Gold wert – und damit auch der Abschluss eines rechtssicheren Maklervertrages.

Was ist ein Maklervertrag?

Die Bestimmungen zum Maklervertrag finden sich in § 652 ff. BGB. Grundsätzlich handelt es sich bei einem Maklervertrag um einen Vertrag, den ein Makler mit dem Maklerkunden schließt. Bei diesem Kunden kann es sich um den Käufer oder Verkäufer, um den Mieter oder Vermieter handeln.

Im BGB nimmt die Frage der Vergütung eine zentrale Rolle ein. Diese kann der Makler verlangen, wenn ihm die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertragsabschlusses gelungen ist und er dies durch den Hauptvertrag nachweisen kann.

Durch den Abschluss des Maklervertrages verpflichtet sich der Kunde dazu, die
Maklerprovision im Falle einer erfolgreichen Vermittlung zu zahlen. Wurde die Höhe der Vergütung zwischen den Vertragspartnern nicht vereinbart, bildet der taxmäßige Lohn die Bemessungsgrundlage. Fehlt eine Taxe, gilt der übliche Lohn als vereinbart (§ 653 Abs. 2 BGB).

Welche Form muss beim Maklervertrag eingehalten werden?

Bis zum 23. Dezember 2020 war es beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern möglich, den Maklervertrag mündlich zu schließen. Dazu genügte es beispielsweise, dass ein Eigentümer den Makler um die Vermittlung seiner Immobilie bat und dieser ihm zusagte.

Bis Ende 2020 konnte der Maklervertrag in den oben genannten Fällen außerdem durch konkludentes, sprich: schlüssiges Verhalten wirksam werden. Dazu genügte es, wenn der Wille nonverbal zum Ausdruck kam, sodass die andere Partei auf einen Rechtsbindungswillen schließen konnte. Ein Sonderfall stellt die Vermietung dar, bei der die Textform bereits seit 2015 zwingend vorgeschrieben ist.

„In Textform“ bedeutet, dass der Vertrag in Papierform, per Fax oder als E-Mail vorliegen muss (ohne Unterschrift). Die neue Regelung gilt nicht für Rechtsverhältnisse, die vor dem 23. Dezember 2020 zustande gekommen sind, sodass mündlich oder konkludent geschlossene Verträge ihre Gültigkeit behalten.

Welche Aspekte müssen in diesem Vertrag festgehalten werden und welche sind optional?

Die rechtssichere Gestaltung des Maklervertrages umfasst eine ganze Reihe von Aspekten, die schriftlich fixiert werden müssen. Grundlegend sind beispielsweise die richtigen Angaben über die Vertragspartner und zum Objekt, sodass es zu keinen Verwechslungen kommen kann.

Aus dem Maklervertrag sollte darüber hinaus klar ersichtlich sein, um welche Vertragsart es sich handelt, welche Leistungen der Makler zu erbringen hat und an welche Pflichten er sich halten muss.

Wichtig sind außerdem Angaben darüber, ob der Vertrag befristet oder unbefristet gilt. Angaben zur Kündigungsfrist, zum Widerrufsrecht und zur Berichtspflicht sind ebenfalls von zentraler Bedeutung, um Unsicherheiten und Rechts (Streitigkeiten) vorzubeugen.

In der Praxis sind darüber hinaus viele optionale Bestimmungen denkbar, die es den Vertragspartnern erlauben, mögliche Unklarheiten auszuräumen. Aus Sicht des Maklerkunden bietet es sich beispielsweise an, die Laufzeit des Maklervertrages zu begrenzen. Dies verleiht seinem Auftrag eine höhere Priorität.

Ein anderer wichtiger Aspekt könnte etwa die Frage sein, ab welchem Zeitpunkt der Provisionsanspruch nach Abschluss des Hauptvertrages verfällt.

Welcher Zusammenhang besteht zwischen dem Maklervertrag und dem Provisionsanspruch?

Der Maklervertrag bildet die Grundlage für den Provisionsanspruch. Entscheidend ist, dass der Vertrag wirksam zustande gekommen ist. Dieser muss die Einigkeit der Vertragsparteien in wesentlichen Inhalten bezeugen.

In diesem Zusammenhang sind vor allem die Maklerleistungen zu nennen, die zweifelsfrei beschrieben sein müssen, genauso wie die Vergütung. Die Maklerprovision muss auf jeden Fall festgehalten sein, da es für ihre Höhe keine gesetzlichen Vorgaben gibt. Zwingend erforderlich sind außerdem Angaben darüber, wie sich die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufteilt.

Wird der Vertrag nicht in den Räumen des Maklers abgeschlossen, kann der Maklerkunde innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen den Widerruf einlegen. Die Voraussetzungen des Widerrufsrechts sind, dass der Makler den Maklerkunden über die Widerspruchsmöglichkeiten belehrt und ihm das entsprechende Widerrufsformular ausgehändigt hat.

Fehlen die Belehrung oder das Formular, beträgt die Widerrufsfrist ein Jahr und 14 Tage. Dies gilt unabhängig davon, ob der Makler die Immobilie bereits vermittelt hat oder nicht.

Worauf ist bei einer rechtssicheren Gestaltung eines Maklervertrages noch zu achten?

Ein Hauptaugenmerk sollte auch auf die Klauseln in den AGB gelegt werden, die unter Umständen ungültig sein können. Das gilt beispielsweise für eine Provisionspflichtig, die dem gesetzlich verankerten Prinzip der Erfolgsabhängigkeit widerspricht.

Die Vergütung des Maklers bietet generell viele Fallstricke, so etwa dann, wenn er die Kosten der Ausschreibung, Fahrtkosten oder die Erstellung des Exposés in Rechnung stellt. Details wie diese sollten bei der Vertragsgestaltung genau geprüft werden, sonst kann es leicht dazu kommen, dass Makler ihre Provisionsansprüche verlieren.

Wichtig ist selbstverständlich auch, die jüngsten Rechtsänderungen nicht außer Acht zu lassen. Das gilt beispielsweise für Klauseln, die die Rechtsprechung für unwirksam erklärt hat.

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