Der Ablauf einer Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung ist für den Schuldner in der Regel die letzte Chance, seine Schulden beim Gläubiger zu begleichen, während Bietenden auf das Geschäft ihres Lebens hoffen. Doch was verbirgt sich genau hinter dem schillernden Begriff und wie sehen die einzelnen Phasen einer Zwangsversteigerung aus?
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Kann der Eigentümer seine Schulden gegenüber dem Gläubiger nicht mehr bedienen, kommt eine Zwangsversteigerung als letztes Mittel in Betracht. Üblicherweise haftet er gegenüber dem Gläubiger mit seinem Grundstück. Als grundstücksgleiche Rechte können aber auch das Erbbaurecht, Wohnungs- oder Teileigentumsrechte infrage kommen.
Die Zwangsversteigerung gehört zum Oberbegriff der Vollstreckungsmaßnahmen, genauso wie etwa die Zwangsverwaltung. Während bei dieser der Ertrag des Grundstücks im Fokus steht, bedeutet eine Zwangsversteigerung, dass die Substanz als solche verwertet wird.
In Deutschland wird die Zwangsversteigerung durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zahlungsverwaltung (ZVG) geregelt. Die Zwangsversteigerung lässt sich systematisch dem Zwangsvollstreckungsrecht der Zivilprozessordnung (ZPO) zuordnen.
Was versteht man unter unbeweglichem Vermögen?
Erfährt der Gläubiger durch die Vermögensauskunft des Schuldners, dass sich dieser im Besitz von Immobilien befindet, kann er eine Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen veranlassen.
Zum unbeweglichen Vermögen zählen Grundstück und auf ihnen errichteten Gebäude, Wohnungseigentum, Erbbaurechte, bewegliche Sachen, die durch eine Hypothek erfasst werden, beispielsweise auf dem Grundstück produzierte Erzeugnisse wie Pflanzen, aber auch Miet- beziehungsweise Pachtforderungen sowie Zubehör. Auch Schiffe können zum Gegenstand einer Zwangsversteigerung werden.
Die Phasen einer Zwangsversteigerung
Eine Zwangsversteigerung lässt sich in Deutschland grob in die folgenden vier Abschnitte unterteilen.
1. Phase: Antrag auf Zwangsversteigerung
Damit der Gläubiger im Rahmen einer Zwangsversteigerung seine Ansprüche durchsetzen kann, muss er den entsprechenden Antrag beim Amtsgericht desjenigen Bezirks stellen, in dem sich die Immobilie des Schuldners befindet. Für die Zwangsversteigerung von Flugzeugen ist immer das Amtsgericht Braunschweig zuständig.
Der Antragsteller hat einen Vollstreckungstitel und eine Vollstreckungsklausel vorzulegen, um den vollständigen Antrag stellen zu können. Darüber hinaus muss er die Zustellung nachweisen.
Wurden alle Formalitäten beachtet, sendet das Gericht allen Beteiligten den Beschluss über die Verfahrensanordnung zu. Ist dieser zugestellt, tritt die Beschlagnahmung der Immobilie in Kraft. Sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner haben nun die Möglichkeit, Beschwerde einzulegen.
2. Phase: Feststellung des Verkehrswerts der Immobilie
In der zweiten Phase muss der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden. Der Gläubiger ist verpflichtet, einen Vorschuss zu zahlen, um die Kosten für die Verkehrswertermittlung zu decken. Diese können sich bis auf etwa 1.000 Euro belaufen. Ist das Geld eingegangen, übernimmt ein Sachverständiger die Besichtigung der Immobilie und erstellt ein Gutachten.
Sowohl der Schuldner als auch der Gläubiger erhalten in der Folge eine Abschrift und bekommen die Möglichkeit, innerhalb einer Frist Stellung zu nehmen. Erfolgt keine Stellungnahme, legt das Amtsgericht per Beschluss den Verkehrswert der Immobilie fest und setzt einen Termin für die Zwangsversteigerung an.
3. Phase: Der Termin der Zwangsversteigerung
Im Amtsblatt oder im Internet wird der Termin der Zwangsversteigerung bekannt gegeben, zu der jeder Zutritt hat. Zumeist haben alle Interessenten die Chance, wichtige Unterlagen zur Immobilie beim Amtsgericht einzusehen.
Der Termin selbst lässt sich in drei Abschnitte unterteilen. Zunächst erfolgen die Bekanntmachungen. Ein Rechtspfleger benennt in diesem Zusammenhang den Gläubiger und informiert über die entsprechenden Grundbucheintragungen. Außerdem gibt er das geringste Gebot bekannt. Nehmen Mahner ihre letztmalige Gelegenheit nicht wahr, ihre Ansprüche anzumelden, beginnt die Bietzeit.
Die Bietzeit beträgt laut § 73 ZVG mindestens 30 Minuten. Eine Höchstzeit ist nicht vorgegeben. In diesem Zeitraum haben alle Interessenten die Möglichkeit, mündliche Gebote abzugeben. Voraussetzung dafür ist, dass sie sich ausweisen und als Sicherheit mindestens zehn Prozent des Verkehrswerts nachweisen können.
Das höchste in der Bietzeit abgegebene Gebot heißt Meistgebot. Ist dieses ausreichend hoch, erfolgt der Zuschlag. Dieser wird entweder sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt verkündet. Auch wenn der Ersteher noch keinen Eintrag ins Grundbuch vornehmen konnte, gilt er zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümer der Immobilie.
Ist kein beziehungsweise kein gültiges Gebot eingegangen, hat dies gemäß § 77 ZVG die Einstellung des Verfahrens zur Folge. Liegt das Meistgebot bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts, hat der Gläubiger die Option, die Versagung des Zuschlags zu beantragen.
Erreicht das Meistgebot weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts, ist das Gericht sogar verpflichtet, den Zuschlag zu versagen. In beiden Fällen findet ein zweiter Termin mindestens drei und höchstens sechs Monate später statt.
4. Phase: Nach dem Zuschlag
Nach der Zwangsversteigerung erhält der Gläubiger den Erlös. Gibt es mehrere Gläubiger, erfolgt die Verteilung gemäß der gesetzlichen Rangfolge. Eine eventuelle Restsumme fällt an den Schuldner. Hat der Ersteher die erforderliche Grundsteuer gezahlt, beauftragt das Amtsgericht die Änderung des Grundbucheintrages beim Grundbuchamt.