Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter ein Schock. Innerhalb weniger Monate müssen sie ihre gewohnte Umgebung verlassen, eine neue Wohnung suchen und einen anstrengenden Umzug planen. In einigen Fällen besteht jedoch die Möglichkeit, gegen die Kündigung vorzugehen.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter möglich?
Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 (BGB) kann ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er für sich oder seine nahen Angehörigen einen Eigenbedarf geltend macht. Dazu gehören Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, aber auch Hausangestellte und Pflegepersonal. Die Kündigungsfrist ergibt sich dabei aus § 573c BGB.
In der Bundesrepublik wurde die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung im Jahr 1974 geschaffen. Grundlage hierfür war die Einführung des § 564b in das BGB. Im Rahmen der Mietrechtsreform der rot-grünen Regierung ging er 2001 in den § 573 BGB über.
Einschränkung der Eigenbedarfskündigung
Eine Einschränkung der Eigenbedarfskündigung ist vorgesehen, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. In diesem Fall ändert der Eigentümerwechsel nichts an der Wirksamkeit des Mietervertrags. Entsprechend sieht der Gesetzgeber eine Kündigungssperrfrist vor, die die Mieter schützt.
Demnach können die neuen Eigentümer die Wohnung frühestens nach drei Jahren wegen ihres Eigenbedarfs kündigen. Je nach Bundesland kann die Kündigungssperrfrist per Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.
Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung
Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, gibt es zwei Voraussetzungen. Erstens muss sie inhaltlich genau begründet und zweitens formal korrekt sein. Deshalb sollten Mieter immer einen genauen Blick auf das Kündigungsschreiben werfen.
Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein:
- Die Eigenbedarfskündigung erfolgt schriftlich und richtet sich an alle Mieter der Wohnung.
- Die Kündigung wurde von allen Vermietern unterschrieben.
- In der Kündigung ist die Person angegeben, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird.
- Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Vermieter und einziehender Person ist angegeben.
- Der Grund für den Eigenbedarf ist nachvollziehbar dargelegt.
- Der Mieter wird auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen.
- Die gesetzlichen Kündigungsfristen werden eingehalten (Ab 5 Jahren: 6 Monate; Ab acht Jahren: neun Monate; Minimum: 3 Monate).
Sind einzelne oder mehrere dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung wegen formaler Mängel anzugreifen.
Eigenbedarfskündigungen bei Härtefällen
Es gibt eine weitere Bedingung, unter der eine Eigenbedarfskündigung abgewendet werden kann – das Vorliegen eines Härtefalls. Beispiele hierfür sind hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft und Suizidgefahr. Auch die tiefe Verwurzelung des Mieters mit seinem Umfeld, in Verbindung mit einem hohen Alter, kann eine Voraussetzung für eine Härtefallregelung darstellen.
Wenn diese oder vergleichbare Gründe vorliegen, kann der betroffene Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. In diesen Fällen ist sie zwar nicht komplett unwirksam, oft kann das Mietverhältnis aber befristet verlängert werden.
Wenn es dafür bereits zu spät ist oder ein Härtefallaufschub nicht infrage kommt, besteht die Möglichkeit eines Räumungsrechtsstreits. Dadurch kann eine Verlängerung der Räumungsfrist um maximal ein Jahr bewirkt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung größer ist als das Interesse des Vermieters an der Räumung.
Zu guter Letzt gibt es noch die Möglichkeit des Zwangsvollstreckungsschutzes. Gemäß § 765a der Zivilprozessordnung ist diese Möglichkeit aber nur beim Vorliegen einer besonderen Härte gegeben, die gegen die guten Sitten verstößt.
Rechtslage bei vorgetäuschten Härtefällen
Wenn ein Vermieter einen Eigenbedarf lediglich vortäuscht, entsteht gegenüber dem Ex-Mieter ein Schadenersatzanspruch. Dies entschied etwa der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Juni 2015. In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der von seinem Ex-Vermieter insgesamt 28.500 Euro Schadensersatz für seine höheren Mietkosten, seinen weiteren Arbeitsweg und seine Gerichtskosten forderte. Obwohl es im Vorfeld zu einem Vergleich kam, wurde der Vermieter für schadensersatzpflichtig erklärt. Der Grund: Der Mieter wusste zu diesem Zeitpunkt noch nicht, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war.