Einholung von mehreren Alternativangeboten bei erstmaliger Wahl des Verwalters
Die erstmalige Bestellung eines Verwalters ist unwirksam, wenn sie ohne vorherige Einholung von Alternativangeboten erfolgt ist. Dies hat das LG Frankfurt a. M. mit einem Urteil vom 07.01.2015 – 2-09 S 45/14 entschieden.
Die Kläger waren Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder einen ersten Verwalter bestellen wollten. Zu diesem Zweck hatte eine Miteigentümerin Angebot nur eines Verwalters eingeholt und anschließend zur Wohnungseigentümerversammlung eingeladen. In der Einladung forderte sie die anderen Wohnungseigentümer auf, ebenfalls eigene Vorschläge zur Verwalterbestellung zu unterbreiten. Weitere Vorschläge erfolgten nicht und im Vorfeld der Wohnungseigentümerversammlung verständigte sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer auf den einzigen vorgeschlagenen Verwalter, dessen Wahl die Wohnungseigentümer in der Versammlung beschlossen haben. Hiergegen erhoben die Kläger eine Anfechtungsklage, die vom Amtsgericht zurückgewiesen wurde. Das Landgericht Frankfurt hat in dem anschließenden Berufungsverfahren den Beschluss über die Wahl des Verwalters für unwirksam erklärt. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 der Wohnungseigentümerversammlung über die Wahl des Verwalters entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass er auf die Anfechtungsklage für ungültig zu erklären ist, einer Entscheidung darüber, ob er – sogar – nichtig ist, bedürfe es daher nicht.
Die Wahl des Verwalters entspräche bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Wohnungseigentümer auf die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter verzichtet haben. Damit hätten die Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vorgenommen haben. Vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters müssten Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt werden und diese Angebote an die Wohnungseigentümer übersandt werden. Denn nur durch die Alternativangebote könnte dem Wohnungseigentümer aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen, und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Verwaltern sind. Darüber hinaus träten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur durch die Einholung von Alternativangeboten zu Tage. Erst durch die Vorlage von Alternativangeboten könnten die Wohnungseigentümer eine sachgerechte Entscheidung zur Verwalterwahl treffen und den ihnen insoweit zustehenden – weiten – Beurteilungsspielraum sachgerecht ausüben.
Fehle es hingegen – wie hier – an der Einholung von Alternativangeboten erfolge die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, so dass die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten haben.
Dem stehe nicht entgegen, dass im vorliegenden Fall weder ein amtierender Verwalter bestellt war noch ein Verwaltungsbeirat existierte, sondern eine Wohnungseigentümerin zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen hatte und in der Einladung die übrigen Wohnungseigentümer aufgefordert hatte, gegebenenfalls Alternativangebote vorzulegen. Da ersichtlich zum Zeitpunkt der Wohnungseigentümerversammlung von der Möglichkeit der Einholung von Alternativangeboten kein Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht hatte, wäre es Sache der Wohnungseigentümer, auf der Versammlung gewesen, zu bestimmen, auf welche Art und Weise eine hinreichende Beurteilungsgrundlage geschaffen wird, auf der die Wohnungseigentümer ihre Auswahlentscheidung sachgerecht treffen können.
Dies sei vorliegend nicht geschehen. Die reine Aufforderung an die Wohnungseigentümer, gegebenenfalls eigene Vorschläge zu unterbreiten, genüge insoweit nicht. Denn wenn diese Aufforderung – wie hier – folgenlos bleibt, werde der Zweck der Alternativangebote, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen, nicht erreicht. Insoweit wäre es Aufgabe der Wohnungseigentümer gewesen, spätestens in der Versammlung dafür Sorge zu tragen, dass ihnen bei einer Folgeversammlung Alternativangebote vorliegen, auf deren Basis sie eine sachgerechte Auswahl hätten treffen können.
Das Landgericht Frankfurt a.M. schließt sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10, NZM 2011, 515) an, wonach bei einer Neubestellung des Verwalters die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer erforderlich ist (OLG Hamm, Beschluss vom 03.01.2008 – 15 W 240/07, ZMR 2009, 58 f). Den Wohnungseigentümern ist zu empfehlen, die angebotenen Leistungen der Verwalter miteinander zu vergleichen, was am besten durch ein Leistungsverzeichnis möglich ist (vgl. hierzu Keuter, ZWE 2010, 102). In diesem Fall hat auch der nur durchschnittlich interessierte Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die vorhandenen Anbieter rasch miteinander zu vergleichen. Wegen der im WEG vorgegebenen Kompetenzordnung sind die Wohnungseigentümer allerdings nur berechtigt und verpflichtet, an Verwaltungsentscheidungen mitzuwirken, nicht aber die Entscheidungsgrundlagen hierfür zu beschaffen, hier also selbst Verwalterangebote einzuholen. Im vorliegenden Fall wäre deshalb die Kausalitätsfrage zu prüfen gewesen, wenn sich auch bis zum Abschluss der letzten mündlichen Verhandlung keiner der Wohnungseigentümer veranlasst gesehen hat, jedenfalls anzubieten, weitere Verwalterangebote einzuholen.
Die Einholung von Alternativangeboten ist jedenfalls im Falle der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht erforderlich (BayObLG, Beschluss vom 05.05.1993 – 2 Z BR 29/93, WuM 1993, 488 f; OLG Hamburg, Beschluss vom 16.07.2001 – 2 Wx 116/00, ZWE 2002, 483 f; OLG Schleswig, Beschluss vom 20.01.2006 – 2 W 24/05, NJW-RR 2006, 1525 f), es sei denn es hat sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert.