Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. Dies hat der BGH entschieden (BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13 (LG Stuttgart))
1. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.
2. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt wird. Der Anspruch wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfällt deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.
Die Parteien des Rechtsstreits waren Miteigentümer eines nach dem WEG geteilten Grundstücks, auf dem eine Mehrhausanlage errichtet wurde. Die Eigentumswohnung der Kläger und die Wohnung der Beklagten befinden sich in demselben Gebäude, wobei sich das Sondereigentum der Beklagten auf einen im zweiten Dachgeschoss gelegenen Abstellraum erstreckt. Ihr Wohnungseigentum erwarben die Parteien aufgrund notarieller Kaufverträge, die unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung mit dem Bauträger abgeschlossen worden waren, Der Kaufvertrag der Kläger wurde am 7.2.2005, der Kaufvertrag der Beklagten am 12.11.2004 geschlossen. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 7.12.2004 angelegt, die Gebäude von dem Bauträger in den Jahren 2005 und 2006 errichtet.
Die von den Beklagten genutzten Räume entsprechen in ihrer räumlichen Ausdehnung und Errichtung zwar dem mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag, weichen aber von der Teilungserklärung in Verbindung mit den in Bezug genommenen Aufteilungsplänen ab. Insbesondere wurden entgegen diesen Plänen eine für das Treppenhaus vorgesehene Freifläche und eine Aufzugstür in die Wohnung der Beklagten integriert sowie im verbliebenen Treppenhaus eine Treppe „aufgedoppelt”. Der Zugang zum Dachgeschossraum wurde nicht über die vorgesehene Auszugstreppe hergestellt, sondern an anderer Stelle über eine Spindeltreppe. Darüber hinaus wurde dieser Raum mit in den Plänen nicht vorgesehenen Fenstern sowie mit Heizkörpern und Heißwasserzuleitungen versehen.
Die Kläger verlangen die Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands. Das AG hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben; lediglich hinsichtlich der „aufgedoppelten” Treppe hat es die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten ist die Klage auch im Übrigen abgewiesen worden; die gegen die teilweise Klageabweisung gerichtete Anschlussberufung hat das LG zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Der BGH hat die Klage im Ergebnis abgewiesen. In der Begründung heißt es, dass das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen sei, dass den Klägern die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nicht zustehen.
Das gelte zunächst für die in Rede stehenden Beseitigungsansprüche. Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, sei hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet.
Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt worden sein sollten, folge dies schon daraus, dass es an der von § 1004 I BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehlt. Zu dem genannten Zeitpunkt stünde es dem teilenden Bauträger als Alleineigentümer frei, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu verfahren (§ 903 BGB). Nach der Teilung (§ 8 WEG) ändere sich hieran bis zum Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nichts.
Der Erwerber habe auch nach der Eigentumsumschreibung keinen Anspruch aus § 1004 BGB gegen den früheren Eigentümer auf Beseitigung von baulichen Maßnahmen, mögen diese für sein Eigentum auch von Nachteil sein und den vertraglichen Ansprüchen widersprechen. Das Eigentum des Erwerbers sei durch die baulichen Maßnahmen nicht i.S.d. § 1004 BGB beeinträchtigt, der frühere Eigentümer schon deshalb nicht Störer.
Soweit die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt oder fertig gestellt worden sei, scheide eine Inanspruchnahme der Beklagten auf Beseitigung des planwidrigen Zustandes ebenfalls aus. Diese seien auch insoweit nicht als Störer zu qualifizieren. Durch den Abschluss des Kaufvertrags haben die Beklagten zwar eine adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung des Gebäudes gesetzt. Unter Berücksichtigung der schutzwürdigen Belange des Rechtsverkehrs reiche dies jedoch nicht aus, dem Käufer die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben.
Der von dem Senat befürwortete Zuschnitt der Verantwortungsbereiche harmoniere damit, dass die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer obliege, sondern Sache aller Wohnungseigentümer sei. Schutzwürdige Belange der übrigen Wohnungseigentümer blieben dabei gewahrt.
Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands werde allerdings durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) begrenzt und entfalle deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist. So könne es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind. In einem solchen Fall seien die Wohnungseigentümer verpflichtet, Teilungsvertrag und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen. Die Interessen der hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer würden dadurch gewahrt, dass sie jedenfalls gravierende Abweichungen zu Lasten ihres Sondereigentums unter Umständen nur gegen eine Ausgleichszahlung hinnehmen müssten.
Der BGH hat mit der vorliegenden Entscheidung die bisherige Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 447/01, NJW 2004, 1798; BayObLG, Beschluss vom 15.12.1989 – BReg. 2 Z 130/89, MittBayNot 1990, 170; BayObLG, Beschluss vom 27.03.1986 – BReg. 2 Z 109/85, NJW-RR 1986, 954) fortgeführt, wonach keine bauliche Veränderung iSd. § 22 WEG vorliegt, wenn eine Wohnanlage vom Eigentümer-Bauträger von vornherein abweichend von dem ursprünglichen Plan (zugleich Aufteilungsplan) errichtet wird und der betreffende Wohnungseigentümer in diesem Fall auch dann nicht zur Beseitigung der geänderten Bauausführung verpflichtet ist, wenn er sie vor Kauf des Wohnungseigentums (durch entsprechende Abreden mit dem Bauträger) veranlasst hat.
Zutreffend ist der BGH weiter davon ausgegangen, dass jeder Wohnungseigentümer – soweit es einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht – die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer verlangen kann, nicht jedoch von einem einzelnen Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 447/01, NJW 2004, 1798; BayObLG, Beschluss vom 15.12.1989 – BReg. 2 Z 130/89, MittBayNot 1990, 170; BayObLG, Beschluss vom 27.03.1986 – BReg. 2 Z 109/85, NJW-RR 1986, 954), wobei dem Anspruch auf erstmalige Herstellung der Einwand von Treu und Glauben entgegenstehen kann.
Weicht der Bauträger deshalb in einer Weise von dem Aufteilungsplan ab, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht an ihnen kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum; kann aus diesem Grund nur ein isolierter, nicht mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil erworben werden, so sind die Miteigentümer verpflichtet, den Teilungsvertrag nebst Aufteilungsplan der tatsächlichen Bebauung anzupassen, soweit ihnen dies – ggf. auch gegen Ausgleichszahlungen – zumutbar ist (BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 447/01, NJW 2004, 1798).