Definition und Zulässigkeit

Die notarielle Online-Beurkundung ist ein Prozess, bei dem notarielle Dienstleistungen über das Internet erbracht werden. Dabei werden rechtliche Dokumente und Verträge digital erstellt, geprüft und beurkundet. Diese Methode ermöglicht es, den gesamten Beurkundungsprozess ortsunabhängig durchzuführen, was insbesondere in Zeiten wachsender Digitalisierung von Vorteil ist. Zugelassen ist dieses Online-Verfahren für Gründungen einer GmbH, Anmeldungen zum Genossenschaftsregister oder zum Partnerschaftsregister, ferner zu Sachgründungen einer GmbH, Änderungen eines GmbH-Gesellschaftsvertrages sowie zu Anmeldungen zum Vereinsregister. Die Einzelheiten, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Online-Beurkundung durchzuführen, finden Sie unter https://online.notar.de/.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Online-Beurkundung sind in Deutschland klar geregelt. Das Gesetz zur Modernisierung des Notariats stellt sicher, dass digitale Beurkundungen mit den traditionellen Verfahren gleichgestellt sind. Notare müssen sicherstellen, dass der Prozess den gesetzlichen Anforderungen entspricht, um die Gültigkeit und Rechtsverbindlichkeit der Dokumente zu gewährleisten.

Vorteile der Online-Beurkundung

Die Vorteile der notariellen Online-Beurkundung sind vielfältig. Einer der größten Vorteile ist die Zeitersparnis, da der Gang zum Notar entfällt und der Prozess bequem von zu Hause aus erledigt werden kann. Zudem erhöht die digitale Beurkundung die Flexibilität, da Termine schneller vereinbart und Dokumente zügiger bearbeitet werden können. Die Transparenz des Prozesses wird durch digitale Aufzeichnungen verbessert, was auch die Nachverfolgbarkeit erleichtert.

Technologische Anforderungen

Für die notarielle Online-Beurkundung sind bestimmte technologische Anforderungen notwendig. Eine stabile Internetverbindung, geeignete Software für Videoanrufe und die digitale Signatur sind essenziell. Notare nutzen spezielle Plattformen, die eine sichere und verschlüsselte Kommunikation gewährleisten. Diese Technologien stellen sicher, dass die Identität der Beteiligten verifiziert und die Dokumente sicher übertragen werden.

Herausforderungen und Lösungen

Obwohl die Online-Beurkundung zahlreiche Vorteile bietet, gibt es auch Herausforderungen. Dazu zählen technische Probleme, wie Verbindungsabbrüche oder Sicherheitsbedenken. Die Notwendigkeit, eine sichere digitale Infrastruktur zu schaffen, ist unerlässlich, um Datenschutz und Integrität der Dokumente zu gewährleisten. Regelmäßige Schulungen für Notare und die kontinuierliche Anpassung der Technologien sind notwendig, um diesen Herausforderungen zu begegnen.

Vergleich zur traditionellen Beurkundung

Im Vergleich zur traditionellen Beurkundung bietet die Online-Variante mehr Flexibilität und Bequemlichkeit. Dennoch gibt es Situationen, in denen die persönliche Anwesenheit notwendig ist, beispielsweise bei besonders komplexen oder sensiblen Angelegenheiten. Die Wahl zwischen traditioneller und digitaler Beurkundung hängt von den individuellen Bedürfnissen und Umständen ab.

Aktuelle Entwicklungen und Trends

Die notarielle Online-Beurkundung entwickelt sich stetig weiter. Mit dem Fortschritt der Technologie und der Zunahme der Digitalisierung wird erwartet, dass dieser Service weiter an Bedeutung gewinnt. Künftige Entwicklungen könnten die Integration von Blockchain-Technologie zur weiteren Sicherung von Dokumenten umfassen und die Benutzererfahrung durch verbesserte Schnittstellen optimieren.

Sicherheit und Datenschutz

Sicherheit und Datenschutz sind zentrale Aspekte der notariellen Online-Beurkundung. Die Verwendung von Verschlüsselungstechnologien und sicheren Authentifizierungsverfahren gewährleistet, dass sensible Informationen geschützt sind. Notare sind verpflichtet, strenge Datenschutzrichtlinien einzuhalten, um die Vertraulichkeit der beurkundeten Dokumente zu wahren.

Grenzen der notariellen Online-Beurkundung

Obwohl die notarielle Online-Beurkundung viele Vorteile bietet, gibt es auch Grenzen. Nicht alle Rechtsakte können online beurkundet werden, und in bestimmten Fällen ist eine persönliche Anwesenheit erforderlich. Zudem kann es je nach Landesgesetz unterschiedliche Regelungen geben, welche Dokumente online beurkundet werden dürfen. In Deutschland empfiehlt es sich daher, die Webseite der Bundesnotarkammer zum jeweiligen Anliegen unter https://online.notar.de/ zu konsultieren.

Fazit

Die notarielle Online-Beurkundung bietet eine moderne, effiziente Alternative zur traditionellen Beurkundung. Durch die Kombination von rechtlichen Standards und fortschrittlicher Technologie ermöglicht sie eine flexible und sichere Abwicklung notarieller Angelegenheiten. Für viele Menschen stellt sie eine wertvolle Erleichterung im Alltag dar, während sie gleichzeitig den Herausforderungen der digitalen Welt gerecht wird. Mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Technologien kann die Online-Beurkundung einen bedeutenden Beitrag zur Modernisierung des Notariats leisten.

Um mehr über die notarielle Online-Beurkundung zu erfahren, besuchen Sie gerne unsere Webseite!

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Mein Haus, mein Recht?

Viele Hauseigentümer fallen aus allen sprichwörtlichen Wolken, wenn ihr Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Widerspruch einlegt oder sogar den Fachanwalt für Mietrecht konsultiert. Denn trotz vieler Berichte und Aufklärungsarbeit rund um die Eigenbedarfskündigung herrscht hartnäckig die Meinung, dass der Immobilienbesitzer das Recht habe, über sein Eigentum frei zu verfügen. Das bedeutet: Viele Eigentümer meinen, das Kündigen des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarf wäre eine leichte Sache. Doch dem ist oft nicht so. Denn der Gesetzgeber räumt dem Schutz des Mieters und deren Sicherheit, ein Dach über dem Kopf zu haben, einen wichtigen Stellenwert ein. Die Eigenbedarfskündigung ist daher nur aus fest definierten Gründen möglich. Zwei Beispiele verdeutlichen Ihnen dies.

Beispiel 1:
Sie besitzen eine gut vermietete Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, wohnen aber in einer Dachgeschosswohnung ohne Lift. Durch das Alter, eine Erkrankung oder einen Unfall sind Sie auf den Rollstuhl oder Gehhilfen angewiesen. Sie benötigen ein barrierefreies Domizil und möchte dem Mieter Ihrer EG-Wohnung aus Eigenbedarf kündigen. Dies funktioniert, weil Sie einen triftigen Grund haben!

Beispiel 2:
Sie wohnen in Berlin-Mitte und haben eine naturnah gelegene Wohnung im Grünen – direkt am Wannsee. Weil es Ihnen mitten in der City zu turbulent und unsicher wird, möchten Sie den Mietern kündigen und selbst an den Wannsee umsiedeln. Dieser recht willkürliche Grund ist mit dem rechtlichen Begriff des Eigenbedarfs schwer vereinbar. Es könnte also durchaus sein, dass Ihre aktuellen Mieter dagegen klagen und Recht bekommen.

Ein detaillierteres Beispiel finden Sie hier.

Und was ist, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Man könnte meinen, wenn man eine momentan vermietete Immobilie kauft, könnte man dort auch einziehen. Doch vielleicht kennen Sie das Sprichwort, das etwas anderes besagt? “Eigentum bricht nicht Miete”, heißt es – und auch die Regelungen rund um den Eigenbedarf haben selbstverständlich Bestand. Kalkulieren Sie dies unbedingt ein, ehe Sie eine Immobilie erwerben, falls diese vermietet sein sollte.

Eigenbedarf vortäuschen?

Manche Vermieter greifen zu dieser List, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder Freunden den Einzug in die betreffende Immobilie zu ermöglichen: Sie kündigen wegen Eigenbedarfs und ziehen kurze Zeit später wieder aus dem Haus oder der Wohnung aus. Dieser Schuss kann nach hinten losgehen, wenn der ehemalige Mieter dies verfolgt und Klage einreicht.

Besser den Spezialisten konsultieren

Die Kündigung einer Immobilie aus Gründen des Eigenbedarfs ist vom Laien oft schwierig einzuschätzen. Insbesondere der vom Gesetzgeber geforderte “triftige Grund” ist nicht leicht einzuschätzen. Es empfiehlt sich, bei den Unklarheiten, einen Spezialisten für Mietrecht in Berlin aufzusuchen und sich individuell beraten zu lassen.

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Die Folge dieser Entscheidung ist nun, dass in Berlin die Regelungen des BGB zur Mietpreisbremse weiterhin uneingeschränkt gelten, so dass Vermieter die nach der Mietpreisbremse wirksam vereinbarte Miete in voller Höhe verlangen können. Soweit Mieter diese Miete unter Berufung auf den Berliner Mietendeckel nicht in voller Höhe gezahlt haben, können Vermieter die Mietrückstände nun nachfordern und gegebenenfalls auch ein Mietverhältnis kündigen, wenn ein Mietrückstand mit zwei Monatsmieten besteht.

Wenn Sie als Vermieter hierzu fragen haben oder Unterstützung benötigen, stehen wir Ihnen gerne jederzeit zur Verfügung.

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Pfleglicher Umgang mit der Wohnung gehört zur Obhutspflicht

Im vorliegenden Fall hinterließ ein Mieter nach 7-jähriger Wohnzeit seine Wohnung in einem schadhaften Zustand. Es war in mehreren Räumen zu Schimmelbefall gekommen, Badezimmerarmaturen waren ungepflegt, ein Heizkörper hatte einen Lackschaden, zudem standen fünf Monatsmieten aus. Der beklagte Mieter argumentierte, ohne Fristsetzung hätte eine Schadensbeseitigung von ihm nicht verlangt werden können, erst nach einer verstrichenen Frist sei eine Klage zulässig.

Bei Verletzung der Obhutspflicht ist keine Frist zur Schadensbeseitigung nötig

Der BGH folgte dieser Logik nicht. Mieträume schonend und pfleglich zu behandeln ist laut BGH eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht eines Mieters gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Das Fristsetzungserfordernis von §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten nach § 241 Abs. 1 BGB. Da der Mieter seine Obhutspflicht für die Wohnung verletzt hatte, konnte der Vermieter nach § 249 BGB wählen, ob er eine Schadensbeseitigung durch den Mieter oder Geldersatz ohne Frist wünscht. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter seine Ansprüche vor oder nach der Wohnungsrückgabe geltend macht.

Für Schönheitsreparaturen gelten weiterhin Fristen

Für den Zustand bei der Rückgabe einer Wohnung ist hier entscheidend, dass die Beschädigungen eine Verletzung der Obhutspflicht nach § 241 Abs. 2 BGB erfüllten. Frühere BGH-Urteile sahen das bereits als gegeben an, wenn die Wohnungsdekoration nicht in ‚neutralem Zustand‘ übergeben wurden (BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12).
Davon zu unterscheiden sind allerdings Schönheitsreparaturen, die der Vermieter nur mit einer angemessenen Fristsetzung fordern kann (BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07).

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Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.
Mit seiner Klage hat der Kläger für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.

Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), entsteht zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat.
Hieran fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

**§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) […]
[…]
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; […]. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
**§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) […]
[…]
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
[…]
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
Vorinstanzen:
Amtsgericht Schwetzingen – Urteil vom 26. November 2014 – 4 C 81/14
Landgericht Mannheim – Urteil vom 14. Oktober 2015 – 4 S 142/14
Karlsruhe, den 25. Januar 2017
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 ein weiteres Mal mit der Wirksamkeit einer formularmäßigen Renovierungsklausel beschäftigt, mit der die grundsätzlich dem Vermieter als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Zur Begründung führt er im Wesentlichen an, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der entgegenstehenden Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 habe es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs entsprochen, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die “üblichen” Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer bei Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 I 1, II Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der BGH unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter sei unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stelle in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der BGH die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Im Verfahren VIII ZR 21/13 hat der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf “starre” Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung seine jahrzehntelange Rechtsprechung geändert. Die Folge ist, dass eine formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.

Im Hinblick auf diese Rechtsprechung sollten Vermieter zukünftig darauf achten, dass im Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung (Wände, Decken, Türen, Fenster, Heizungen) möglichst genau – gegebenenfalls unter Erstellung einer Fotodokumentation – festgehalten wird. Es dürfte sich für Vermieter als vorteilhaft erweisen, eine Wohnung künftig nur noch in frisch renoviertem Zustand bzw. in einem Zustand, in dem sie keine Gebrauchsspuren aufweist, zu vermieten, um eine spätere Komplikationen zu vermeiden. Dies sollte so auch im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Von formularvertraglichen Regelungen im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll, dass die Wohnung (frisch) renoviert übergeben worden ist, ist abzusehen; nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 20.03.2014 – VII ZR 248/13 , NJW 2014, 1725) ist nämlich eine Regelung in einem Verhandlungsprotokoll, das die Vertragsklauseln „ausgiebig und ernsthaft verhandelt worden“ sind, zur Darlegung eines Aushandelns von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bedeutungslos. Könnte der Verwender allein durch eine solche Klausel die Darlegung eines Aushandelns stützen, bestünde die Gefahr der Manipulation und der Umgehung des Schutzes der §§ 305 ff. BGB. Eine formularvertragliche Regelung, dass der Vermieter die Wohnung (frisch) renoviert übergeben hat, verstößt als Tatsachenbestätigung gegen § 309 Nr. 12 b BGB.

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Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kläger sind Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Einheit Nr. 7, in der sich eine Heizungsanlage befindet, wurde geteilt in zwei neue selbständige Einheiten (Sondereigentum Nr. 7 und Sondereigentum Nr. 11). Die Heizung versorgt weiterhin beide Einheiten. Den Klägern steht das Sondereigentum an der Einheit Nr. 11 zu, der Beklagten das Sondereigentum an der Einheit Nr. 7. Die Beklagte möchte die Heizung abschalten und entfernen lassen. Hiergegen richtete sich die Klage, mit der die Kläger Unterlassung und hilfsweise Feststellung beantragt haben, dass die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum steht. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das Urteil des Amtsgerichts, das festgestellt hat, dass die Heizungsanlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ steht.

Das Landgericht gab der Berufung im wesentlichen statt, und zwar insoweit, als festgestellt worden ist, dass die Anlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ stehe, sondern festzustellen, dass die Anlage im Gemeinschaftseigentum stehe.

Durch die Teilung der ehemaligen Einheit Nr. 7 in zwei selbstständige Einheiten (neue Einheit Nr. 7 und neue Einheit Nr. 11) sei an der Heizungsanlage, die sich in der neuen Einheit Nr. 7 befindet, aber beide neuen Einheiten beheizt, nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden.

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG seien Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Es handle sich bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage um eine Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient: Dafür sei es nicht erforderlich, dass die Einrichtung allen Wohnungseigentümer dient. Ausreichend sei, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind. Dies treffe auf die Heizungsanlage zu. Unstreitig werden sowohl die neue Einheit Nr. 7 als auch die neue Einheit Nr. 11 mit der in der Einheit Nr. 7 angebrachten Heiztherme beheizt. Die Einheit Nr. 11 habe keine eigenständige Heizungsanlage. Dass eine zusätzliche Heizungsanlage für die Einheit Nr. 11 durchaus errichtet werden könnte, sei im Rahmen des § 5 Abs. 2 WEG irrelevant; entscheidend sei, dass bei der Schaffung der zwei neuen Einheiten eine solche nicht vorhanden und auch keine Errichtung einer solchen vorgesehen war. Als Folge der Anwendung von § 5Abs. 2II WEG stehe die Heizungsanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Das LG Koblenz ist im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.10.2011 − V ZR 75/11, NJW-RR 2012, 85) davon ausgegangen, dass Gemeinschaftseigentum dann vorliegt, wenn mehrere Einheiten von einer gemeinschaftlichen Anlage versorgt werden. Der BGH (a.a.O.) hatte entschieden, dass sich das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum auf die dazugehörige Hebeanlage erstreckt, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

Miteigentum der beiden Sondereigentümer kommt nicht in Betracht, da eine Heizungsanlage, die mehrere Wohnungseigentumseinheiten versorgt, nicht sondereigentumsfähig ist (vgl. Staudinger/Rapp, Komm. z. BGB, 2005, § 3 Rn. 10 m.w.Nw.).

Auch wenn den Wohnungseigentümern vorliegend Gemeinschaftseigentum „aufgedrängt“ wird, sind diese nicht verpflichtet, etwaige Kosten hierfür zu tragen. Der nachträgliche Einbau einer Heizungsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, die die übrigen Wohnungseigentümer nur dann beeinträchtigt, wenn die Heizleistung der Heizungsanlage der übrigen Wohnungseigentümer hiervon betroffen wäre (Staudinger/Bub, Komm. z. BGB, 2005, § 22 Rn. 150); da es sich vorliegend um eine eigenständige Anlage handelte, waren die Wohnungseigentümer hiervon nicht betroffen, so dass sie der Maßnahme nicht zustimmen mussten. Gem. § 16 VI WEG sind die Wohnungseigentümer bei einer Maßnahme, der sie nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet, hierfür anfallende Kosten oder Folgekosten zu tragen.

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Einem Verwalter können die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt werden, wenn er den Rechtsstreit verursacht hat und ihm ein grobes Verschulden zur Last fällt. Ein grobes Verschulden erfordert Vorsatz oder mindestens grobe Fahrlässigkeit, wobei grob fahrlässig handelt, wer die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet hat, was jedem hätte einleuchten müssen. Hierbei sind auch subjektive Umstände zu berücksichtigen. Ein objektiv grober Pflichtenverstoß reicht daher für sich alleine noch nicht aus, sondern es muss hinzukommen, dass die Pflichtverletzung auch subjektiv schlechthin unentschuldbar ist.

Der Beitrag Kostentragungspflicht des WEG-Verwalters bei grobem Verschulden erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Notar Dols Berlin.

Das LG Bremen hat sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08 – NJW 2009, 999; Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) angeschlossen, wonach ein Nachschieben von Anfechtungsgründen nach Fristablauf gem. § 46 I 2 WEG ausgeschlossen ist. Die Klage auf Ungültigerklärung eines Beschlusses muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Der Gesetzgeber hat sich bei der Ausgestaltung des § 46 I WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 422 f). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor.

Zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der – nicht verlängerbaren (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655) – Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht. Spätere Ergänzungen oder Klarstellungen sind nur insoweit zulässig, als sie inhaltlich nicht über den Kern des Angriffs hinausgehen (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132 f).

Die „rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist” können nur in begründeten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden (BGH Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655; vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 423).

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