Eine gemäß § 12 I WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, nach der die Veräußerung des Eigentums an einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch rechtsgeschäftliche Übertragungen durch Schenkung.
KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 (AG Berlin-Mitte)
Sachverhalt
Im vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer seine Eigentumswohnung mit notarieller Urkunde im Wege der Schenkung übertragen und beim Grundbuchamt die Umschreibung des Wohnungseigentums auf den Beschenkten beantragt. Das Grundbuchamt hatte die Umschreibung mit der Begründung abgelehnt, dass die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums vorsehe. Da eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG nicht vorlag, hatte das Grundbuchamt den Beteiligten deren Beibringung aufgegeben.
Rechtliche Bewertung
Das Kammergericht hat die Auffassung des Grundbuchamtes bestätigt. Denn „Veräußerung“ im Sinne von § 12 WEG sei jede rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einer Wohnung unter Lebenden. Die Veräußerungsbeschränkungen, die § 12 WEG vorsieht, seien nicht bereits per Gesetz Teil des Sondereigentums an der Wohnung, sondern würden es vielmehr erst durch Vereinbarung entweder bei der Begründung des Eigentums an der Wohnung oder durch eine spätere Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch die Gesamtheit der Eigentümer. Welche Fälle der Veräußerung dem Zustimmungsbedürfnis unterworfen werden, entschieden die Eigentümer daher selbst. Im vorliegenden Fall erstrecke sich die Zustimmungsbedürftigkeit nach der Gemeinschaftsordnung auf jede „Veräußerung“. „Veräußerung“ sei aber ein weiter gefasster Begriff als „Verkauf“. Denn Veräußerungen seien auch solche rechtsgeschäftlichen Übertragungen, die – anders als ein Verkauf – unentgeltlich sind, weshalb Schenkungen von diesem Begriff mit umfasst seien und folglich unter das vereinbarte Zustimmungserfordernis fielen. Sinn und Zweck von § 12 WEG sei es, Wohnungseigentümern ein Mittel in die Hand zu geben, sich zu wehren, wenn durch die Veräußerung des Wohnungseigentums eines anderen Eigentümers Personen Teil der Eigentümergemeinschaft werden sollten, die unerwünscht seien. Deshalb könne das Zustimmungsbedürfnis auch nicht davon abhängig sein, ob das Rechtsgeschäft, durch das die unerwünschte Person Eigentümer werden solle, entgeltlich oder unentgeltlich ist. Im vorliegenden Fall erstrecke sich das Erfordernis der Verwalterzustimmung daher auch auf Eigentumsübertragungen im Wege der Schenkung.
Praxishinweis
Im vom Kammergericht verhandelten Fall war laut der Teilungserklärung nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, sondern die des Verwalters. Grundsätzlich bleiben die Wohnungseigentümer aber auch dann berechtigt, selbst die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern, wenn nach der Teilungserklärung der Verwalter zustimmungsberechtigt ist. Machen sie von diesem Recht Gebrauch, besitzen daher auch die Eigentümer – und nicht der Verwalter – Passivlegitimation bei einer Klage auf Zustimmungserteilung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Teilungserklärung dem Verwalter die Erteilung oder Versagung der Zustimmung als eigenes Recht zuweist, das nur von ihm selbst wahrgenommen werden kann.Eine gemäß § 12 I WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, nach der die Veräußerung des Eigentums an einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch rechtsgeschäftliche Übertragungen durch Schenkung.
KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 (AG Berlin-Mitte)
Sachverhalt
Im vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer seine Eigentumswohnung mit notarieller Urkunde im Wege der Schenkung übertragen und beim Grundbuchamt die Umschreibung des Wohnungseigentums auf den Beschenkten beantragt. Das Grundbuchamt hatte die Umschreibung mit der Begründung abgelehnt, dass die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums vorsehe. Da eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG nicht vorlag, hatte das Grundbuchamt den Beteiligten deren Beibringung aufgegeben.
Rechtliche Bewertung
Das Kammergericht hat die Auffassung des Grundbuchamtes bestätigt. Denn „Veräußerung“ im Sinne von § 12 WEG sei jede rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einer Wohnung unter Lebenden. Die Veräußerungsbeschränkungen, die § 12 WEG vorsieht, seien nicht bereits per Gesetz Teil des Sondereigentums an der Wohnung, sondern würden es vielmehr erst durch Vereinbarung entweder bei der Begründung des Eigentums an der Wohnung oder durch eine spätere Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch die Gesamtheit der Eigentümer. Welche Fälle der Veräußerung dem Zustimmungsbedürfnis unterworfen werden, entschieden die Eigentümer daher selbst. Im vorliegenden Fall erstrecke sich die Zustimmungsbedürftigkeit nach der Gemeinschaftsordnung auf jede „Veräußerung“. „Veräußerung“ sei aber ein weiter gefasster Begriff als „Verkauf“. Denn Veräußerungen seien auch solche rechtsgeschäftlichen Übertragungen, die – anders als ein Verkauf – unentgeltlich sind, weshalb Schenkungen von diesem Begriff mit umfasst seien und folglich unter das vereinbarte Zustimmungserfordernis fielen. Sinn und Zweck von § 12 WEG sei es, Wohnungseigentümern ein Mittel in die Hand zu geben, sich zu wehren, wenn durch die Veräußerung des Wohnungseigentums eines anderen Eigentümers Personen Teil der Eigentümergemeinschaft werden sollten, die unerwünscht seien. Deshalb könne das Zustimmungsbedürfnis auch nicht davon abhängig sein, ob das Rechtsgeschäft, durch das die unerwünschte Person Eigentümer werden solle, entgeltlich oder unentgeltlich ist. Im vorliegenden Fall erstrecke sich das Erfordernis der Verwalterzustimmung daher auch auf Eigentumsübertragungen im Wege der Schenkung.
Praxishinweis
Im vom Kammergericht verhandelten Fall war laut der Teilungserklärung nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, sondern die des Verwalters. Grundsätzlich bleiben die Wohnungseigentümer aber auch dann berechtigt, selbst die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern, wenn nach der Teilungserklärung der Verwalter zustimmungsberechtigt ist. Machen sie von diesem Recht Gebrauch, besitzen daher auch die Eigentümer – und nicht der Verwalter – Passivlegitimation bei einer Klage auf Zustimmungserteilung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Teilungserklärung dem Verwalter die Erteilung oder Versagung der Zustimmung als eigenes Recht zuweist, das nur von ihm selbst wahrgenommen werden kann.