Als Eigentümer eines Vermietungsobjektes trägt grundsätzlich der Vermieter den größeren Anteil an Verantwortung für Reparaturen und Instandhaltung und somit auch die damit verbundenen Kosten. Individuelle Regelungen im Mietvertrag erlauben es ihm jedoch, für kleinere Reparaturen den Mieter in die Pflicht zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht alle dementsprechenden Mietvertragsklauseln zulässig sind. Das Grundsatz-Urteil des Bundesgerichtshofes BGH NJW 1989/2248 ist hierzu eindeutig. Welche Kosten Ihnen Ihr Vermieter auferlegen kann und in welchen Fällen der Vermieter selbst für Reparaturen einstehen muss, stellt Ihnen dieser Beitrag vor.
Das hat der Bundesgerichtshof entschieden
Die Rechtsprechung des BGH gesteht dem Vermieter die Umlage von Kosten auf den Mieter für kleinere Reparaturen zu, beschränkt dies jedoch lediglich auf Gegenstände, auf die der Mieter häufigen Zugriff hat. Gleichzeitig wird die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung des Mietobjektes nicht aufgehoben. Außerdem ist die Höhe der umlagefähigen Kosten gedeckelt. Pro Jahr darf sie 8 Prozent der jährlichen Kaltmiete nicht überschreiten. Wichtig sei ebenfalls, dass die sogenannte Kleinreparaturklausel Teil des Mietvertrages ist und somit durch die Unterschrift des Mieters der Sache nach akzeptiert wird.
Diese Gegenstände fallen unter die Definition des häufigen Zugriffs
Reparaturkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, betreffen Installationen im Bereich von Wasser, Heizung, Gas und Elektrizität. Ist ein Herd defekt, klemmt der Fensterladen oder gibt es Probleme mit dem Verschließen von Fenstern und Türen, so ist dem Vermieter eine Umlage der hierfür aufzuwendenden Reparaturkosten gestattet. Auch Steckdosen, Türklinken, Armaturen und Lichtschalter können unter die Kleinreparaturklausel fallen. Einen guten Anhaltspunkt für umlagefähige Gegenstände liefert § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV (Berechnungsverordnung).
Ausschluss der Kosten-Umlagefähigkeit für folgende Reparaturen
Befindet sich die Ursache für einen Defekt in Teilen des Gebäudes, auf die der Mieter keinen Zugriff hat (weil sie beispielsweise hinter Wänden verborgen sind), bleibt die Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung unberührt. Dies gilt unter anderem für Wasser-, Gas- und Stromleitungen. Ebenso wenig sind Instandhaltungskosten für WC-Vorwandkonstruktionen umlagefähig.
Strittigen Umlagen mit klaren Vertragsformulierungen vorbeugen
Um eventuelle spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es hilfreich, als Vermieter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag näher zu spezifizieren. Grundsätzlich muss der Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages in die Lage versetzt werden, etwaige Reparaturkosten der Höhe nach abschätzen zu können. Da auch die Kosten der Handwerker steigen können und dies für Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht zu überblicken ist, können keine in Euro-Werten angegebenen Obergrenzen für Reparaturen definiert werden. Für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist die prozentuale Angabe obligatorisch.
Vertraglich vereinbarte Kostengrenzen sind nicht nachträglich modifizierbar
Bei Altverträgen ist es häufig der Fall, dass für Reparaturen feste Summen fixiert wurden. Erst dann, wenn eine Wohnung neu vermietet und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, können diese Angaben auf die aktuellen Richtwerte angepasst werden. Für Mieter bedeutet dies, dass eine Reparaturrechnung, die das im Mietvertrag genannte Limit übersteigt, gar nicht (auch nicht anteilig) zu übernehmen ist. Damit Vermieter bei Existenz einer Kleinreparaturklausel nicht auf den Reparaturkosten sitzenbleiben, ist eine sorgfältige Entscheidung beim Einholen von Kostenvoranschlägen fundamental.
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