Bevor eine Eigentumswohnung bewohnt oder vermietet wird, nimmt der Käufer üblicherweise Renovierungsmaßnahmen vor. In der Regel ist davon auch der Bodenbelag betroffen. So wird zum Beispiel alter Teppichboden durch Laminat ersetzt, Fliesenboden erneuert oder eine Fußbodenheizung integriert. Diese Arbeiten können wiederum mit einer Veränderung des Trittschallschutzes und einer Erhöhung des Geräuschpegels in der darunterliegenden Wohnung einhergehen. Eine zentrale Streitfrage ist dabei oft, welchen Schallschutz man Miteigentümern schuldig ist.
Streitpunkt Schallschutz – Welche Auflagen müssen eingehalten werden?
Es kommt nicht selten vor, dass neu verlegter Bodenbelag ein geringeres Trittschallverbesserungsmaß als das zuvor verlegte Material aufweist. Daran stören sich häufig Mieter und Eigentümer der darunterliegenden Wohneinheiten. Entsprechend stellt sich die Frage, welchen Trittschall der Eigentümer tatsächlich schuldig ist – den einzuhaltenden Schallschutz aus der Errichtungszeit des Gebäudes oder aus der Zeit der Umbaumaßnahme.
Grundsätzlich gilt hierbei, dass sich der geforderte Schallschutz nach der Ausgabe der DIN 4109 richtet, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes gültig war. Voraussetzung hierfür ist, dass bei der Ersetzung des Bodenbelags nicht in den Estrich und die darunterliegende Geschossdecke eingegriffen wird. Dies führte der BGH in seiner Entscheidung vom 27.02.2015 (V ZR 73/14) aus. Demnach komme auch dem Umstand keine Bedeutung zu, dass vor der Verlegung lange Zeit ein höherwertiger Trittschallschutz verwendet wurde. Ein allgemeiner Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes bestehe nicht.
Bundesgerichtshof weitet Entscheidung auf Eingriffe in den Estrich aus
In seinem Urteil vom 16.03.2018 (V ZR 276/16) hat der Bundesgerichtshof seine Überlegungen auch auf all diejenigen Fällen übertragen, in denen neben dem Bodenbelag auch der Estrich entfernt wird. Damals hatte der Eigentümer einer Wohnung in einem 1990 errichteten Haus geklagt, dass der Eigentümer der über ihm liegenden Wohnung den Estrich im Badezimmer vollständig entfernt und eine Fußbodenheizung einbauen lassen hat. Er war der Auffassung, dass sich der Schallschutz durch die Maßnahmen verschlechtert hat und forderte die Wiederherstellung des Schallschutzes auf dem Niveau der VDI-Richtline 4100.
Das Gericht wertete die Verlegung des Estrichs zwar als unzulässigen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und forderte den Beklagten zur ordnungsgemäßen Wiederherstellung auf, stellte aber auch fest, dass dies allein kein überzeugender Grund dafür sei, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Nimmt ein Wohnungseigentümer Eingriffe in Gemeinschaftseigentum vor, ist er lediglich zu dessen Wiederherstellung, nicht aber zu einer Ertüchtigung verpflichtet. Entsprechend musste nur der Schallschutz hergestellt werden, der zum Errichtungszeitpunkt des Gebäudes vorgeschrieben war.
Der Eingriff in die Gebäudesubstanz ist entscheidend
Der Fall kann jedoch auch anders liegen, etwa dann, wenn es sich nicht um Renovierungsarbeiten handelt, sondern beispielsweise um den Ausbau eines Dachgeschosses. Wie der BGH ausführte, richte es sich nach der Schwere des Eingriffs in die Gebäudesubstanz, welcher Schallschutz einschlägig ist. Handele es sich um einen erheblichen Eingriff in die Gebäudesubstanz wie im Fall eines Dachgeschossausbaus, entstehe bei den anderen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass dieser sich unter Berücksichtigung der aktuellen technischen Vorgaben und Schallschutzwerte vollzieht.