Vermieter, die ihr Eigentum als Wohnraum zur Verfügung stellen, haben ein Interesse daran, durch Mieteinnahmen möglichst viel Rendite zu erwirtschaften. Beliebig dürfen sie die Miete aber nicht erhöhen. Das Gesetz gibt einen Rahmen für zulässige Mietpreiserhöhungen vor und stellt Bedingungen an ihre Rechtmäßigkeit. Allerdings halten sich nicht alle Vermieter daran. Deshalb sollten Mieter bei Anhebungen immer auf Inhalt und Form achten, um nicht aus Unachtsamkeit zu viel zu bezahlen.
Formale und rechtliche Voraussetzungen für Mieterhöhungen
Damit eine Mieterhöhung Gültigkeit erlangt, muss sie sowohl formalen als auch rechtlichen Kriterien genügen.
Formale Voraussetzungen:
- Die Mieterhöhung ist dem Mieter in schriftlicher Form zuzustellen.
- Alle Unterzeichner des ursprünglichen Mietvertrags müssen auch das Mieterhöhungsverlangen unterschreiben.
- Das Schreiben ist an alle im Mietvertrag genannten Mieter zu adressieren.
- Wenn der Vermieter seine Interessen von Dritten wahrnehmen lässt (z. B. Anwälten, Eigentümerverwaltungen und Hausverwaltungen), muss dem Mieterhöhungsverlangen eine gültige Vollmacht beigelegt sein.
Rechtliche Voraussetzungen:
- Der Vermieter darf die Mieterhöhung nicht vor Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung ankündigen.
- Die Miete darf wenigstens 15 Monate lang nicht erhöht worden sein (Ausnahme: Modernisierung, begründete Nebenkostenerhöhung)
- Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent angehoben worden sein.
- Der neue Mietpreis darf die ortsübliche Miete nicht übersteigen.
- Wenn die Miete an die ortsübliche Miete angepasst wird, hat der Vermieter dies zu begründen.
Folgen von formalen und rechtlichen Verstößen
Durch formale Fehler wird ein Mieterhöhungsverlangen von vornherein unwirksam. In diesem Fall muss der Mieter überhaupt nicht reagieren und kann das Verlangen als gegenstandslos betrachten. Eine ausdrückliche Ablehnung gegenüber dem Vermieter ist nicht erforderlich. Stimmt er allerdings zu, wird das Verlangen wirksam.
Wenn das Mieterhöhungsverlangen gegen eine materielle Bestimmung verstößt und wenn der geforderte Mietpreis den gesetzlichen Rahmen übersteigt, ist die Mieterhöhung nicht zwingend in Gänze unwirksam. Bis zur gesetzlich geregelten Höchstgrenze kann die Forderung berechtigt sein. In diesem Fall sollte der Mieter seine Zustimmung auf den berechtigten Teil beschränken.
Hinweis: Wenn der Mieter der Mieterhöhung im Ganzen nicht zustimmt und weiter den vorherigen Mietpreis bezahlt, kann er dadurch in Zahlungsverzug kommen, was im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung nach sich zieht. Wenn er der überhöhten Miete hingegen zustimmt, kann der Mietpreis dadurch wirksam werden. Erst, wenn die Überhöhung mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, wird die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze überschritten und der Mieter kann den zu viel gezahlten Betrag zurückzahlen.