Eine Indexmiete ist wirksam vereinbart, auch wenn die Vertragsparteien in dem Mietvertrag das für den Verbraucherpreisindex geltende Basisjahr nicht ausdrücklich benennen. Das entschied der BGH in seinem Urteil vom 26.05.2021 zum Az. VIII ZR 42/20.
Beschreibung des Falls
Die Mietvertragsparteien hatten in einem Mietvertrag aus dem Jahr 2007 für den Mieter eine Indexmiete vereinbart. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag lautete:
Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung sowie unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert bestand.
Im Jahr 2017 verlangte der Vermieter auf Grundlage dieser Klausel erstmalig einen erhöhten Mietzins um 120 EUR monatlich. Der Mieter wies auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung zur Indexmiete hin und verweigerte darauf die Zahlung. Seiner Meinung nach mache die fehlende Angabe des jeweils geltenden Basisjahres die Klausel unwirksam. Außerdem sei nicht festgestellt worden, ob der Jahresindex oder der Monatsindex der Erhöhung zugrundeliegen solle.
Der Fall lag jetzt dem Bundesgerichtshof (BGH) zur Entscheidung vor. Dieser bestätigte die Rechtsauffassung des Vermieters zur Wirksamkeit der Indexvereinbarung.
Begründung der Entscheidung
Grundsätzliches zum Verbraucherpreisindex
Der BGH ging in diesem Fall davon aus, dass die Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB wirksam vereinbart worden ist. Grundsätzlich könnten Mietvertragsparteien im Mietvertrag festlegen, dass die Mieter durch den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland-VP I) bestimmt werde. Wenn in der Klausel kein Basisjahr für den Verbraucherpreisindex angegeben wird, mache das die Klausel nicht intransparent und damit nicht unwirksam.
Maßgeblich sei, dass die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt haben. Diese Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als sogenannte Indexzahl in Bezug auf ein Basisjahr (zur Zeit 2015) sowie mit einem Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben. Dabei findet für den Verbraucherpreisindex monatlich nach der aktuellen Preisentwicklung eine Fortschreibung statt.
In regelmäßigen Abständen erfolgt außerdem eine Revision. Es wird dabei auf ein neues Basisjahr umgestellt. Die Umstellung erfolgt regelmäßig alle 5 Jahre. Hier wird umfassend neu berechnet, weil auch eine neue Gewichtung einzelner Güter und Dienstleistungen vorgenommen wird. Ebenso kann es zu methodischen Veränderungen bei der Datenerhebung und -verarbeitung kommen. Das ermöglicht es, dass der Preisindex, der auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde, nicht nur die Preissteigerung an sich abbildet, sondern auch geänderte Verbrauchsgewohnheiten.
Wird auf ein neues Basisjahr umgestellt, werden die bisherigen Indexwerte rückwirkend bis 1991 auf dieses Basisjahr umgerechnet. Indizes, die auf verschiedenen Basisjahren beruhen, können nach Auffassung des BGH nicht unmittelbar miteinander verglichen werden.
Aus Sicht des BGH kommt es auf die Angabe des Basisjahres in der Klausel deshalb nicht an. Relevant sei in diesem Fall ausschließlich, dass die Mietvertragsparteien die Mietpreisentwicklung an eine prozentuale Veränderung beim Verbraucherpreisindex koppeln wollten. Das beinhalte, dass auf das aktuell gültige Basisjahr Bezug genommen wird, ohne dass dieses genannt werden müsse. Der geltende Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung stelle sicher, dass die Mieterhöhung auf einem durchgehenden und nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index erfolge. Maßgeblich sei am Ende der Monatsverbraucherindex, da die Mietzahlung ebenfalls monatlich erfolge.