Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kläger sind Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Einheit Nr. 7, in der sich eine Heizungsanlage befindet, wurde geteilt in zwei neue selbständige Einheiten (Sondereigentum Nr. 7 und Sondereigentum Nr. 11). Die Heizung versorgt weiterhin beide Einheiten. Den Klägern steht das Sondereigentum an der Einheit Nr. 11 zu, der Beklagten das Sondereigentum an der Einheit Nr. 7. Die Beklagte möchte die Heizung abschalten und entfernen lassen. Hiergegen richtete sich die Klage, mit der die Kläger Unterlassung und hilfsweise Feststellung beantragt haben, dass die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum steht. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das Urteil des Amtsgerichts, das festgestellt hat, dass die Heizungsanlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ steht.

Das Landgericht gab der Berufung im wesentlichen statt, und zwar insoweit, als festgestellt worden ist, dass die Anlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ stehe, sondern festzustellen, dass die Anlage im Gemeinschaftseigentum stehe.

Durch die Teilung der ehemaligen Einheit Nr. 7 in zwei selbstständige Einheiten (neue Einheit Nr. 7 und neue Einheit Nr. 11) sei an der Heizungsanlage, die sich in der neuen Einheit Nr. 7 befindet, aber beide neuen Einheiten beheizt, nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden.

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG seien Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Es handle sich bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage um eine Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient: Dafür sei es nicht erforderlich, dass die Einrichtung allen Wohnungseigentümer dient. Ausreichend sei, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind. Dies treffe auf die Heizungsanlage zu. Unstreitig werden sowohl die neue Einheit Nr. 7 als auch die neue Einheit Nr. 11 mit der in der Einheit Nr. 7 angebrachten Heiztherme beheizt. Die Einheit Nr. 11 habe keine eigenständige Heizungsanlage. Dass eine zusätzliche Heizungsanlage für die Einheit Nr. 11 durchaus errichtet werden könnte, sei im Rahmen des § 5 Abs. 2 WEG irrelevant; entscheidend sei, dass bei der Schaffung der zwei neuen Einheiten eine solche nicht vorhanden und auch keine Errichtung einer solchen vorgesehen war. Als Folge der Anwendung von § 5Abs. 2II WEG stehe die Heizungsanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Das LG Koblenz ist im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.10.2011 − V ZR 75/11, NJW-RR 2012, 85) davon ausgegangen, dass Gemeinschaftseigentum dann vorliegt, wenn mehrere Einheiten von einer gemeinschaftlichen Anlage versorgt werden. Der BGH (a.a.O.) hatte entschieden, dass sich das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum auf die dazugehörige Hebeanlage erstreckt, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

Miteigentum der beiden Sondereigentümer kommt nicht in Betracht, da eine Heizungsanlage, die mehrere Wohnungseigentumseinheiten versorgt, nicht sondereigentumsfähig ist (vgl. Staudinger/Rapp, Komm. z. BGB, 2005, § 3 Rn. 10 m.w.Nw.).

Auch wenn den Wohnungseigentümern vorliegend Gemeinschaftseigentum „aufgedrängt“ wird, sind diese nicht verpflichtet, etwaige Kosten hierfür zu tragen. Der nachträgliche Einbau einer Heizungsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, die die übrigen Wohnungseigentümer nur dann beeinträchtigt, wenn die Heizleistung der Heizungsanlage der übrigen Wohnungseigentümer hiervon betroffen wäre (Staudinger/Bub, Komm. z. BGB, 2005, § 22 Rn. 150); da es sich vorliegend um eine eigenständige Anlage handelte, waren die Wohnungseigentümer hiervon nicht betroffen, so dass sie der Maßnahme nicht zustimmen mussten. Gem. § 16 VI WEG sind die Wohnungseigentümer bei einer Maßnahme, der sie nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet, hierfür anfallende Kosten oder Folgekosten zu tragen.

Der Beitrag Gemeinschaftseigentum an Heizungsanlage nach Teilung erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Notar Dols Berlin.

Für Wohngeldrückstände des Verkäufers haftet ein Wohnungskäufer gegenüber dem Verband nach der im Rahmen des § 16 Abs. 2 WEG maßgeblichen Fälligkeitstheorie nur dann, wenn die Ansprüche nach Eigentumserwerb (beim Ersterwerb im Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nach Erwerb einer verfestigten Erwerbsposition) fällig werden. Die Beiträge müssen also entweder nach Eigentumserwerb durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sein oder es muss sich um vor Eigentumserwerb durch Beschluss begründete Ansprüche handeln, die zumindest nach Eigentumsumschreibung erst fällig werden (was zB bei einer Sonderumlage der Fall sein kann).

Es besteht Einigkeit, dass es sich bei der Beitragsschuld um keine dingliche Last des Wohnungseigentums, sondern um eine persönliche Schuld des jeweiligen Wohnungseigentümers handelt, wobei allerdings abweichend in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden kann, dass eine Person, die rechtsgeschäftlich Wohnungseigentum erwirbt, mit Eigentumsübergang für die Wohngeldrückstände mithaftet (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Diese Haftung kann dadurch verdinglicht werden, dass die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wird (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG). Infolgedessen entsteht zwar kein dingliches Recht des Verbandes, aber es kommt zu einer unbeschränkten Erwerberhaftung in dem Zeitpunkt, in dem Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Eine derartige Haftungserstreckung ist wiederum für den Fall ausgeschlossen, dass der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt, weil eine solche Regelung gegen § 56 S. 2 ZVG verstoßen würde und gemäß § 134 BGB nichtig wäre.

Bis vor kurzem war höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob sich an dem Grundsatz der fehlenden dinglichen Haftung des rechtsgeschäftlichen Zweiterwerbers durch die Einführung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zum 1. Juli 2007 etwas geändert hat. Im Zuge der WEG-Novelle 2007 hatte der Gesetzgeber die Rangklassenprivilegierung für sog. Litlohnansprüche aufgehoben und an deren Stelle die seitdem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorgesehene Privilegierung der Ansprüche aus rückständigen Wohngeldzahlungen gesetzt. Nur für das Insolvenzverfahren ist seit 2009 höchstrichterlich entschieden, dass dem Verband im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Absonderungsrecht zusteht. Im Übrigen war umstritten, ob § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unabhängig von einer Haftungserstreckung in der Gemeinschaftsordnung den Erwerber von Wohnungseigentum dinglich haften lässt. Eine bislang weit verbreitete Ansicht bejahte dies. Auf der Grundlage des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG könne der Verband – ähnlich wie wenn er Inhaber eines Grundpfandrechts wäre – auf das Wohnungseigentum zugreifen. Teile der Literatur widersprachen dem, und zwar unter Hinweis darauf, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keinen dinglichen Anspruch, sondern lediglich ein vollstreckungsrechtliches Rangprivileg und ein insolvenzrechtliches Absonderungsrecht begründe. Mit Urteil vom 13. September 2013 nahm jetzt der V. Zivilsenat des BGH Stellung zu der Frage und verneinte eine aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG resultierende dingliche Haftung des Wohnungseigentumserwerbers (vgl. Az. V ZR 209/12).

Für die Praxis ist dem BGH-Urteil vom 13. 9. 2013 zu entnehmen, dass der Erwerber von Wohnungseigentum für rückständige Wohngeldzahlungen des Veräußerers nach wie vor nicht dinglich haftet. Insofern ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keine Änderung. Der Erwerber muss die Zwangsversteigerung gegenüber dem Veräußerer zwar dulden, wenn sein Eigentumserwerb gegenüber dem Gläubiger wegen der Beschlagnahmewirkung unwirksam ist (§ 23 Abs. 1 ZVG; §§ 135 Abs. 1, 136 BGB). Bei vormerkungswidriger Beschlagnahme dürfte der Erwerber – auch wenn dies höchstrichterlich noch nicht entschieden ist – vor einer Inanspruchnahme für Rückstände jedoch geschützt sein, sodass der Verband die Versteigerung im Anschluss an einen vormerkungsgesicherten Eigentumserwerb gegenüber dem Erwerber nicht fortgesetzen darf (§ 28 ZVG).

Der Beitrag Keine dingliche Haftung für Wohngeldrückstände erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Notar Dols Berlin.

Wesensmerkmale

Wesensmerkmal der Ausfertigung ist der Ausfertigungsvermerk (§ 49 Abs. 1 S. 1 BeurkG). Er bestätigt den inhaltlichen Gleichlaut mit der Urschrift. Der Vermerk ist nur gültig, wenn er vom Aussteller unterschrieben und mit einem Siegel versehen ist (§ 49 Abs. 2 BeurkG). Darüber hinaus sollten Tag und Ort der Erteilung angegeben und die Person bezeichnet werden, der die Ausfertigung erteilt wird. Die Urschrift verbleibt beim Notar. Auf ihr vermerkt er, wem er Ausfertigungen erteilt hat.

Abgrenzung von beglaubigten Ablichtungen und Abschriften

Die Ausfertigung ist von der beglaubigten Abschrift und der beglaubigten Ablichtung zu unterscheiden. Dabei handelt es sich zwar um notarielle bzw. behördliche Beglaubigungen, doch ihnen fehlt die Beweiskraft und Erklärungswirkung der Ausfertigung.

Auch Lichtbildkopien stellen im juristischen Sinne keine Ausfertigung dar, weil die Beglaubigung und die Niederschrift fehlen.

Sonderform vollstreckbare Ausfertigung

Bei einer vollstreckbaren Ausfertigung handelt es sich um die Ausfertigung eines Urteils oder anderer Vollstreckungstitel nach § 794 ZPO, denen eine Vollstreckungsklausel hinzugefügt wurde. Die vollstreckbare Ausfertigung ist eine Voraussetzung für die Durchführung von Zwangsvollstreckungen.

Der Beitrag Ausfertigung erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Notar Dols Berlin.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie enthält als zwingend notwendige Angaben die Namen von Käufer und Verkäufer, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, das Datum der Kaufpreiesfälligkeit und die sog. Auflassung, d.h. die Erklärung, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen und kann dies in aller Regel auch nicht, da er das Objekt der Beurkundung im Normalfall nicht kennt. Wenn der Kaufpreis jedoch ganz offensichtlich zu niedrig von den Parteien angegeben ist, muss der Notar seine Mitwirkung verweigern, da nicht auszuschließen ist, dass der Kaufpreis von den Parteien zu niedrig angegeben worden ist, um Steuern zu sparen. Drängen sich Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises auf, belehrt der Notar die Parteien darüber, dass eine unrichtige Angabe zur Höhe des Kaufpreises die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages zur Folge haben kann. .

Da die wenigsten Käufer in der Lage sind, den Kaufpreis aus eigenen Mitteln in voller Höhe zu finanzieren, wird im Kaufvertrag in aller Regel eine Vereinbarung hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten aufgenommen und dem Käufer eine sog. Belastungsvollmacht erteilt, die es ihm ermöglicht, die gekaufte Immobilie bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Dies ist erforderlich, weil die finanzierende Bank vom Käufer verlangen wird, dass zu ihrer Absicherung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, eingetragen wird. Für Sie als Käufer ist es wichtig, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld der Beurkundung geklärt wird. Wenn der Darlehensvertrag mit der Bank bereits unterschrieben ist, kann bereits im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuld bestellt werden, so dass der Käufer nicht nochmals einen Termin mit dem Notar vereinbaren muss. Durch die Beurkundung der Grundschuld fallen für den Käufer zusätzliche Gebühren an.

In aller Regel wird die Haftung des Verkäufers für sog. Rechts- und Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nicht hiervon erfasst sind allerdings Mängel, die ein Verkäufer vorsätzlich oder gar arglistig verschweigt, obwohl sie ihm bekannt sind. Für unbekannte Mängel wird die Haftung des Verkäufers in der Regel – ähnlich wie beim Gebrauchtfahrzeugkauf – ausgeschlossen.

Der Beitrag Kaufvertrag erschien zuerst auf Rechtsanwalt & Notar Dols Berlin.