Mein Haus, mein Recht?

Viele Hauseigentümer fallen aus allen sprichwörtlichen Wolken, wenn ihr Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Widerspruch einlegt oder sogar den Fachanwalt für Mietrecht konsultiert. Denn trotz vieler Berichte und Aufklärungsarbeit rund um die Eigenbedarfskündigung herrscht hartnäckig die Meinung, dass der Immobilienbesitzer das Recht habe, über sein Eigentum frei zu verfügen. Das bedeutet: Viele Eigentümer meinen, das Kündigen des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarf wäre eine leichte Sache. Doch dem ist oft nicht so. Denn der Gesetzgeber räumt dem Schutz des Mieters und deren Sicherheit, ein Dach über dem Kopf zu haben, einen wichtigen Stellenwert ein. Die Eigenbedarfskündigung ist daher nur aus fest definierten Gründen möglich. Zwei Beispiele verdeutlichen Ihnen dies.

Beispiel 1:
Sie besitzen eine gut vermietete Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, wohnen aber in einer Dachgeschosswohnung ohne Lift. Durch das Alter, eine Erkrankung oder einen Unfall sind Sie auf den Rollstuhl oder Gehhilfen angewiesen. Sie benötigen ein barrierefreies Domizil und möchte dem Mieter Ihrer EG-Wohnung aus Eigenbedarf kündigen. Dies funktioniert, weil Sie einen triftigen Grund haben!

Beispiel 2:
Sie wohnen in Berlin-Mitte und haben eine naturnah gelegene Wohnung im Grünen – direkt am Wannsee. Weil es Ihnen mitten in der City zu turbulent und unsicher wird, möchten Sie den Mietern kündigen und selbst an den Wannsee umsiedeln. Dieser recht willkürliche Grund ist mit dem rechtlichen Begriff des Eigenbedarfs schwer vereinbar. Es könnte also durchaus sein, dass Ihre aktuellen Mieter dagegen klagen und Recht bekommen.

Ein detaillierteres Beispiel finden Sie hier.

Und was ist, wenn ich eine Immobilie kaufe?

Man könnte meinen, wenn man eine momentan vermietete Immobilie kauft, könnte man dort auch einziehen. Doch vielleicht kennen Sie das Sprichwort, das etwas anderes besagt? „Eigentum bricht nicht Miete“, heißt es – und auch die Regelungen rund um den Eigenbedarf haben selbstverständlich Bestand. Kalkulieren Sie dies unbedingt ein, ehe Sie eine Immobilie erwerben, falls diese vermietet sein sollte.

Eigenbedarf vortäuschen?

Manche Vermieter greifen zu dieser List, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder Freunden den Einzug in die betreffende Immobilie zu ermöglichen: Sie kündigen wegen Eigenbedarfs und ziehen kurze Zeit später wieder aus dem Haus oder der Wohnung aus. Dieser Schuss kann nach hinten losgehen, wenn der ehemalige Mieter dies verfolgt und Klage einreicht.

Besser den Spezialisten konsultieren

Die Kündigung einer Immobilie aus Gründen des Eigenbedarfs ist vom Laien oft schwierig einzuschätzen. Insbesondere der vom Gesetzgeber geforderte „triftige Grund“ ist nicht leicht einzuschätzen. Es empfiehlt sich, bei den Unklarheiten, einen Spezialisten für Mietrecht in Berlin aufzusuchen und sich individuell beraten zu lassen.

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Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.
Mit seiner Klage hat der Kläger für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.

Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), entsteht zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat.
Hieran fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

**§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) […]
[…]
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; […]. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
**§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) […]
[…]
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
[…]
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
Vorinstanzen:
Amtsgericht Schwetzingen – Urteil vom 26. November 2014 – 4 C 81/14
Landgericht Mannheim – Urteil vom 14. Oktober 2015 – 4 S 142/14
Karlsruhe, den 25. Januar 2017
Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in seiner Entscheidung vom 18.03.2015 ein weiteres Mal mit der Wirksamkeit einer formularmäßigen Renovierungsklausel beschäftigt, mit der die grundsätzlich dem Vermieter als Teil der Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB obliegende Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Zur Begründung führt er im Wesentlichen an, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der entgegenstehenden Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 habe es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs entsprochen, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Hieran hält der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden.

Gemessen daran sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer bei Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 I 1, II Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der BGH unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter sei unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stelle in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der BGH die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies habe der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Im Verfahren VIII ZR 21/13 hat der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf „starre“ Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung seine jahrzehntelange Rechtsprechung geändert. Die Folge ist, dass eine formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.

Im Hinblick auf diese Rechtsprechung sollten Vermieter zukünftig darauf achten, dass im Übergabeprotokoll der Zustand der Wohnung (Wände, Decken, Türen, Fenster, Heizungen) möglichst genau – gegebenenfalls unter Erstellung einer Fotodokumentation – festgehalten wird. Es dürfte sich für Vermieter als vorteilhaft erweisen, eine Wohnung künftig nur noch in frisch renoviertem Zustand bzw. in einem Zustand, in dem sie keine Gebrauchsspuren aufweist, zu vermieten, um eine spätere Komplikationen zu vermeiden. Dies sollte so auch im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Von formularvertraglichen Regelungen im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll, dass die Wohnung (frisch) renoviert übergeben worden ist, ist abzusehen; nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 20.03.2014 – VII ZR 248/13 , NJW 2014, 1725) ist nämlich eine Regelung in einem Verhandlungsprotokoll, das die Vertragsklauseln „ausgiebig und ernsthaft verhandelt worden“ sind, zur Darlegung eines Aushandelns von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bedeutungslos. Könnte der Verwender allein durch eine solche Klausel die Darlegung eines Aushandelns stützen, bestünde die Gefahr der Manipulation und der Umgehung des Schutzes der §§ 305 ff. BGB. Eine formularvertragliche Regelung, dass der Vermieter die Wohnung (frisch) renoviert übergeben hat, verstößt als Tatsachenbestätigung gegen § 309 Nr. 12 b BGB.

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Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.10.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 113/12 (LG Chemnitz) entschieden. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten darüber, ob die Klägerin den zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag wirksam gemäß § 57a ZVG gekündigt hat und nunmehr Räumung und Rückgabe verlangen kann. Der Beklagte hatte mit dem Bauträger zum Betrieb einer Altenwohnanlage („betreutes Wohnen“) einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude geschlossen und vermietete die streitgegenständliche Wohnung weiter. Laut der Vorbemerkung zum Mietvertrag ist der Beklagte Zwischenmieter, der die Wohnung vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat. Die Klägerin erhielt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung das Eigentum an der Wohnung. Sie erklärte gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietvertrags und berief sich dabei auf § 57a ZVG sowie auf Eigenbedarf, weil ihre schwangere Tochter die Räume als Wohnung für sich benötige.

Nach Auffassung des BGH ist die von der Klägerin gegenüber dem Beklagten erklärte Kündigung wirksam. In § 57a ZVG werde dem Ersteher in der Zwangsversteigerung ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern eingeräumt. Bei der Zwangsversteigerung würden nämlich die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet. Denn von Mietern genutzte Grundstücke würden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen. Der Beklagte sei nicht Mieter von Wohnraum, da der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Beklagte nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht. Daher könne er sich gegenüber der ihm erklärten Kündigung nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen.

Nach § 57 ZVG rücke der Ersteher als Erwerber gemäß dem entsprechend anwendbaren § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Das führe bei der Versteigerung lediglich eines Teils eines einheitlich vermieteten/verpachteten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft, die als Bruchteilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen der gemeinschaftliche Verwaltung gemäß §§ 744, 745 BGB ausüben könne. Der Ersteher könne den Mietvertrag aber auch nur für diese Teilfläche kündigen. Denn die Sonderregelung des § 57a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so dass es sich auch in dieser bürgerlichrechtlichen Gestaltung durchsetze. Dies gelte auch für den Fall, dass eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist. Den Interessen des Mieters sei dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 I 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbedingungen durchsetzen könne.

Obwohl die Kündigung im Verhältnis zwischen Vermieter und Zwischenmieter somit wirksam ist, kann dieser nach Auffassung des BGH gleichwohl nicht dazu verurteilt werden, die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies sei ihm nämlich unmöglich i.S.v. § 275 I BGB, weil die Klägerin gemäß § 565 BGB als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Beklagte einen Einfluss hierauf hat. Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den Endmietern sei bislang nicht erfolgt. Nach § 565 BGB rücke bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein. Die Vertragsparteien hätten ein Mietverhältnis mit dem Zweck abgeschlossen, dass der Beklagte die Wohneinheiten als Wohnraum im Rahmen des „betreuten Wohnens“ weitervermiete. Damit verbundene Betreuungsleistungen seien weder Bestandteil des ursprünglichen Gesamtmietvertrags zwischen Bauträger und Beklagtem, in den die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem Beklagten und den Endmietern abgeschlossenen Mietvertrages. Der Beklagte sei im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung tätig geworden. Deshalb sei der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Antrag der Klägerin – trotz Wirksamkeit der Kündigung – nicht begründet.

Nach Auffassung des BGH ist für die Wirksamkeit der Kündigung vorliegend unerheblich, dass der Versteigerungsgegenstand ursprünglich Teil eines einem einheitlichen Mietvertrages unterliegenden Objekts war; dies stelle keinen substanziellen Unterschied zu sonstigen Verträgen dar, die sich – bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck – auf einen einheitlichen Miet- oder Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese sei aber anerkannt, dass auch bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57a ZVG (Kündigungsrecht des Erstehers) eingreife. Andernfalls wäre gerade bei größeren Miet- oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von abgegrenzten Teilen, etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von – wie hier – einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten in erheblicher Weise einschränken.

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Voraussetzung für die Gewährung von Beratungshilfe ist, dass der Rechtsuchende die erforderlichen Mittel nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen nicht aufbringen kann (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BerHG). Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn die Voraussetzungen für die ratenfreie Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorliegen (§ 1 Abs. 2 BerHG).

Weitere Voraussetzung ist, dass dem Rechtssuchenden nicht andere Möglichkeiten für eine Hilfe zur Verfügung stehen, deren Inanspruchnahme dem Rechtssuchenden zuzumuten ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BerHG). Das Beratungshilfegesetz wollte Lücken im außergerichtlichen Rechtsschutz schließen, nicht aber vorhandene Hilfsmöglichkeiten verdrängen. Derartige Hilfsmöglichkeiten können beispielsweise Verbraucherzentralen, Schuldnerberatungsstellen, Beratung durch Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeit, insbesondere Beratung durch das Jugendamt gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 SGB VIII bei der Durchsetzung von Kindesunterhalt, unentgeltliche Beratungsangebote der Anwaltschaft bzw. der Anwaltsvereine oder durch karitative Organisationen sein. Einem Rechtssuchenden ist es aber nicht zuzumuten, die Rechtsberatung eben jener Behörde in Anspruch zu nehmen, gegen deren Bescheid er Widerspruch eingelegt hat und die auch selbst über den Widerspruch zu entscheiden hat.[1]

Schließlich darf die Wahrnehmung der Rechte nicht mutwillig sein (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 BerHG).

Die Beratung wird durch Rechtsanwälte oder Rechtsbeistände gewährt (§ 3 Abs. 1 BerHG). Die Beratungshilfe kann auch durch das Amtsgericht gewährt werden, wenn dem Anliegen des Rechtssuchenden durch eine sofortige Auskunft, einen Hinweis auf andere Möglichkeiten für eine Hilfe oder die Aufnahme eines Antrages oder einer Erklärung entsprochen werden kann (§ 3 Abs. 2 BerHG). Die Beratungshilfe besteht in Beratung und, soweit erforderlich, in Vertretung (§ 2 Abs. 1 BerHG). Der Rechtsanwalt ist trotz zum Teil erheblich verringerter Vergütungsansprüche nach § 49a BRAO verpflichtet, Beratungshilfe zu erbringen. Im Einzelfall oder aus wichtigem Grund kann er sie aber ablehnen oder beenden (§ 49a Abs. 1 Satz 2 BRAO, § 16a Abs. 3 BORA). Die Gründe (z.B. berufliche Überlastung) sind nicht abschließend in § 16a Abs. 3 der Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA) genannt.

Beratungshilfe wird gewährt in Angelegenheiten des Zivilrechts (einschließlich des Arbeitsrechts), des Verwaltungsrechts, des Verfassungsrechts und des Sozialrechts. Es ist mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar, dass nach dem Gesetz nicht auch für Angelegenheiten des Steuerrechts Beratungshilfe gewährt werden kann, sodass auch im Bereich des Steuerrechts Beratungshilfe zu gewähren ist.[2] Beratungshilfe ausschließlich in Form der Beratung kann gewährt werden für Angelegenheiten des Strafrechts und des Ordnungswidrigkeitenrechts (§ 2 Abs. 2 Satz 3 BerHG).

In den Bundesländern Bremen und Hamburg gibt es keine Beratungshilfe, sondern eine öffentliche Rechtsberatung. Dafür eingerichtete Institutionen (Rechtsauskunfts- und Vergleichsstellen) erteilen rechtliche Beratung. Der Gang zu einem Anwalt wird nicht unterstützt. In Berlin hat der Rechtssuchende ein Wahlrecht zwischen einer öffentlichen Beratung und einer anwaltlichen Beratungshilfe. (§ 12 BerHG)

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Verkürzung des Verfahrens auf drei bzw. fünf Jahre

Schuldner im Insolvenzverfahren werden schon nach drei Jahren entschuldet, wenn sie mindestens ein Viertel der Forderungen sowie die Verfahrenskosten bezahlen.

Eine Restschuldbefreiung nach fünf Jahren ist möglich, wenn zumindest die Verfahrenskosten beglichen werden.

Ansonsten bleibt bei dem derzeitigen Restschuldbefreiungsverfahren von sechs Jahren.

Verkürzung für Jedermann

Die Möglichkeit einer Verkürzung der Insolvenz steht allen natürlichen Personen offen. Sie wird nicht auf bestimmte Personengruppen wie Existenzgründer oder Verbraucher beschränkt.

Insolvenzplan für Verbraucher

Künftig können auch Verbraucher das Insolvenzplanverfahren durchlaufen, um jedem Schuldner während des Insolvenzverfahrens die Möglichkeit einer flexiblen Entschuldung im Einvernehmen mit seinen Gläubigern an die Hand zu geben.

Gläubigerrechte werden gestärkt

Die Wahrnehmung der Gläubiger-Rechte Rechte sei nach Auffassung dieses Gesetzentwurfes, gerade wenn es um die Erteilung der Restschuldbefreiung gehe, teilweise beschwerlich.

Die praktischen Schwierigkeiten führten dazu, dass zuweilen die Restschuldbefreiung erteilt werde, obwohl Versagungsgründe vorliegen. Unter anderem ermögliche der Entwurf es nunmehr den Gläubigern, einen Versagungsantrag auf Restschuldbefreiung sowohl im Regelfall des schriftlichen Verfahrens als auch im mündlichen Verfahren jederzeit auch schriftlich zu stellen. Ein solcher Antrag müsse nach der geplanten Reform spätestens im Schlusstermin vorliegen oder gestellt werden.

Keine Pflicht zu außergerichtlichem Einigungsversuch bei Aussichtslosigkeit

Zudem soll das außergerichtliche Einigungsverfahren effizienter werden. Künftig soll kein außergerichtlicher Einigungsversuch mehr unternommen werden müssen, wenn dieser offensichtlich aussichtslos ist. Hierdurch sollen die
begrenzten Ressourcen von Schuldner- und Insolvenzberatungsstellen geschont werden.

Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften werden vor Wohnungsverlust geschützt

Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften sollen künftig in der Insolvenz – ähnlich wie derzeit bereits Mieter – vor dem Wohnungsverlust geschützt werden.Das Bundeskabinett hat am 18.07.2012 einen Gesetzentwurf zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte beschlossen.

Verkürzung des Verfahrens auf drei bzw. fünf Jahre

Schuldner im Insolvenzverfahren werden schon nach drei Jahren entschuldet, wenn sie mindestens ein Viertel der Forderungen sowie die Verfahrenskosten bezahlen.

Eine Restschuldbefreiung nach fünf Jahren ist möglich, wenn zumindest die Verfahrenskosten beglichen werden.

Ansonsten bleibt bei dem derzeitigen Restschuldbefreiungsverfahren von sechs Jahren.

Verkürzung für Jedermann

Die Möglichkeit einer Verkürzung der Insolvenz steht allen natürlichen Personen offen. Sie wird nicht auf bestimmte Personengruppen wie Existenzgründer oder Verbraucher beschränkt.

Insolvenzplan für Verbraucher

Künftig können auch Verbraucher das Insolvenzplanverfahren durchlaufen, um jedem Schuldner während des Insolvenzverfahrens die Möglichkeit einer flexiblen Entschuldung im Einvernehmen mit seinen Gläubigern an die Hand zu geben.

Gläubigerrechte werden gestärkt

Die Wahrnehmung der Gläubiger-Rechte Rechte sei nach Auffassung dieses Gesetzentwurfes, gerade wenn es um die Erteilung der Restschuldbefreiung gehe, teilweise beschwerlich.

Die praktischen Schwierigkeiten führten dazu, dass zuweilen die Restschuldbefreiung erteilt werde, obwohl Versagungsgründe vorliegen. Unter anderem ermögliche der Entwurf es nunmehr den Gläubigern, einen Versagungsantrag auf Restschuldbefreiung sowohl im Regelfall des schriftlichen Verfahrens als auch im mündlichen Verfahren jederzeit auch schriftlich zu stellen. Ein solcher Antrag müsse nach der geplanten Reform spätestens im Schlusstermin vorliegen oder gestellt werden.

Keine Pflicht zu außergerichtlichem Einigungsversuch bei Aussichtslosigkeit

Zudem soll das außergerichtliche Einigungsverfahren effizienter werden. Künftig soll kein außergerichtlicher Einigungsversuch mehr unternommen werden müssen, wenn dieser offensichtlich aussichtslos ist. Hierdurch sollen die
begrenzten Ressourcen von Schuldner- und Insolvenzberatungsstellen geschont werden.

Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften sollen vor Wohnungsverlust geschützt werden

Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften sollen künftig in der Insolvenz – ähnlich wie derzeit bereits Mieter – vor dem Wohnungsverlust geschützt werden.

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