Wesentlich einfacher und auch kostengünstiger ist die sog. Kalte Verschmelzung über Ländergrenzen hinweg, bei der eine deutsche Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH oder UG (haftungsbeschränkt) mit einer ausländischen Gesellschaft (z.B. eine englische, zypriotische oder maltesische Limited) verschmolzen wird. Auf diesem Weg kann man auch eine deutsche Gesellschaft mit beschränkter Haftung ohne Einhaltung des sog. Sperrjahres liquidieren. Das Ganze läuft wie folgt ab:

Bitte lassen Sie von Ihrem Steuerberater eine GmbH-Schlussbilanz zum Kalendertag vor dem Verschmelzungsstichtag – den Sie selbst bestimmen – erstellen, wobei es genügt, dass eine Aufstellung der Aktiva und Passiva erstellt wird, denn ein vollständiger Jahresabschluss wird nicht benötigt.

In dem Land Ihrer Wahl, bevorzugt in England, Malta oder Zypern, da dort die Gründung einer Limited ohne Probleme möglich ist, werden zwei Gesellschaften gegründet, und zwar eine Kommandit- und eine Komplementärlimited.

In Deutschland errichtet man eine aus diesen zuvor genannten Gesellschaften eine Kommanditgesellschaft, an der die beiden Limiteds beteiligt sind. Die Geschäftsanteile der deutschen GmbH (oder UG (haftungsbeschränkt) werden dann an diese KG abgetreten und es wird anschließend zwischen den beiden Gesellschaften ein Verschmelzungsvertrag abgeschlossen mit demn Ergebnis, dass die GmbH auf die KG verschmolzen und im deutschen Handelsregister gelöscht wird.

In einem letzten Schritt tritt dann die Kommanditlimited aus der KG aus, die ebenfalls im Handelsregister gelöscht wird, so dass das Vermögen der GmbH auf diesem Weg auf die Limited übergegangen ist und man mit der Limited im Ausland weiter arbeiten kann.

Sofern man die GmbH nur löschen möchte, ohne eine Liquidation durchzuführen, kann eine englische Limited kann in 3 Monaten auf Antrag des Geschäftsführers (Director) gelöscht werden – ohne Notar und ganz ohne Sperrjahr wie bei der GmbH.

Wichtig ist allerdings, dass dieses Verfahren nicht als sog. Firmenbestattung mißbraucht werden darf, d.h. die Gesellschaft, die liquidiert werden soll, darf nicht überschuldet sein, weil dann die Eintragung in das Handelsregister aus Gründen des Gläubigerschutzes nicht erfolgen soll.

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Für Wohngeldrückstände des Verkäufers haftet ein Wohnungskäufer gegenüber dem Verband nach der im Rahmen des § 16 Abs. 2 WEG maßgeblichen Fälligkeitstheorie nur dann, wenn die Ansprüche nach Eigentumserwerb (beim Ersterwerb im Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nach Erwerb einer verfestigten Erwerbsposition) fällig werden. Die Beiträge müssen also entweder nach Eigentumserwerb durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sein oder es muss sich um vor Eigentumserwerb durch Beschluss begründete Ansprüche handeln, die zumindest nach Eigentumsumschreibung erst fällig werden (was zB bei einer Sonderumlage der Fall sein kann).

Es besteht Einigkeit, dass es sich bei der Beitragsschuld um keine dingliche Last des Wohnungseigentums, sondern um eine persönliche Schuld des jeweiligen Wohnungseigentümers handelt, wobei allerdings abweichend in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden kann, dass eine Person, die rechtsgeschäftlich Wohnungseigentum erwirbt, mit Eigentumsübergang für die Wohngeldrückstände mithaftet (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Diese Haftung kann dadurch verdinglicht werden, dass die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wird (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG). Infolgedessen entsteht zwar kein dingliches Recht des Verbandes, aber es kommt zu einer unbeschränkten Erwerberhaftung in dem Zeitpunkt, in dem Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Eine derartige Haftungserstreckung ist wiederum für den Fall ausgeschlossen, dass der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt, weil eine solche Regelung gegen § 56 S. 2 ZVG verstoßen würde und gemäß § 134 BGB nichtig wäre.

Bis vor kurzem war höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob sich an dem Grundsatz der fehlenden dinglichen Haftung des rechtsgeschäftlichen Zweiterwerbers durch die Einführung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zum 1. Juli 2007 etwas geändert hat. Im Zuge der WEG-Novelle 2007 hatte der Gesetzgeber die Rangklassenprivilegierung für sog. Litlohnansprüche aufgehoben und an deren Stelle die seitdem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorgesehene Privilegierung der Ansprüche aus rückständigen Wohngeldzahlungen gesetzt. Nur für das Insolvenzverfahren ist seit 2009 höchstrichterlich entschieden, dass dem Verband im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Absonderungsrecht zusteht. Im Übrigen war umstritten, ob § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unabhängig von einer Haftungserstreckung in der Gemeinschaftsordnung den Erwerber von Wohnungseigentum dinglich haften lässt. Eine bislang weit verbreitete Ansicht bejahte dies. Auf der Grundlage des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG könne der Verband – ähnlich wie wenn er Inhaber eines Grundpfandrechts wäre – auf das Wohnungseigentum zugreifen. Teile der Literatur widersprachen dem, und zwar unter Hinweis darauf, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keinen dinglichen Anspruch, sondern lediglich ein vollstreckungsrechtliches Rangprivileg und ein insolvenzrechtliches Absonderungsrecht begründe. Mit Urteil vom 13. September 2013 nahm jetzt der V. Zivilsenat des BGH Stellung zu der Frage und verneinte eine aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG resultierende dingliche Haftung des Wohnungseigentumserwerbers (vgl. Az. V ZR 209/12).

Für die Praxis ist dem BGH-Urteil vom 13. 9. 2013 zu entnehmen, dass der Erwerber von Wohnungseigentum für rückständige Wohngeldzahlungen des Veräußerers nach wie vor nicht dinglich haftet. Insofern ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keine Änderung. Der Erwerber muss die Zwangsversteigerung gegenüber dem Veräußerer zwar dulden, wenn sein Eigentumserwerb gegenüber dem Gläubiger wegen der Beschlagnahmewirkung unwirksam ist (§ 23 Abs. 1 ZVG; §§ 135 Abs. 1, 136 BGB). Bei vormerkungswidriger Beschlagnahme dürfte der Erwerber – auch wenn dies höchstrichterlich noch nicht entschieden ist – vor einer Inanspruchnahme für Rückstände jedoch geschützt sein, sodass der Verband die Versteigerung im Anschluss an einen vormerkungsgesicherten Eigentumserwerb gegenüber dem Erwerber nicht fortgesetzen darf (§ 28 ZVG).

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Die Höhe der Gebühren des Notars richtet sich nach dem Geschäftswert und dieser wiederum nach dem wirtschaftlichen Wert der jeweiligen Angelegenheit. Bei dem Kauf einer Immobilie richtet sich der Geschäftswert in der Regel nach dem Kaufpreis, in Handelsregistersachen in der Regel nach dem Stammkapital einer Gesellschaft, wobei hier die Besonderheit gilt, dass ein Mindestwert von 30.000,00 € zugrunde gelegt werden muss.

Die Notarkosten sind nicht linear aber grundsätzlich können als „Faustformel“ durchschnittlich für den Notar bei dem Kauf einer Immobilie Kosten in Höhe von ca. 1 % des Verkehrswertes angesetzt werden. Weitere 0,5% fallen bei dem Erwerb einer Immobilie für Grundbuchkosten an.

Nachfolgend biete ich einen Link auf eine Internetseite des Anbieters „ALFAG“ an, der einen Gebührenrechner enthält. Hier können Sie die Kosten für die Beurkundung eines notariellen Kaufvertrages über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung berechnen.

Hier geht es zum Kostenrechner.

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Wesensmerkmale

Wesensmerkmal der Ausfertigung ist der Ausfertigungsvermerk (§ 49 Abs. 1 S. 1 BeurkG). Er bestätigt den inhaltlichen Gleichlaut mit der Urschrift. Der Vermerk ist nur gültig, wenn er vom Aussteller unterschrieben und mit einem Siegel versehen ist (§ 49 Abs. 2 BeurkG). Darüber hinaus sollten Tag und Ort der Erteilung angegeben und die Person bezeichnet werden, der die Ausfertigung erteilt wird. Die Urschrift verbleibt beim Notar. Auf ihr vermerkt er, wem er Ausfertigungen erteilt hat.

Abgrenzung von beglaubigten Ablichtungen und Abschriften

Die Ausfertigung ist von der beglaubigten Abschrift und der beglaubigten Ablichtung zu unterscheiden. Dabei handelt es sich zwar um notarielle bzw. behördliche Beglaubigungen, doch ihnen fehlt die Beweiskraft und Erklärungswirkung der Ausfertigung.

Auch Lichtbildkopien stellen im juristischen Sinne keine Ausfertigung dar, weil die Beglaubigung und die Niederschrift fehlen.

Sonderform vollstreckbare Ausfertigung

Bei einer vollstreckbaren Ausfertigung handelt es sich um die Ausfertigung eines Urteils oder anderer Vollstreckungstitel nach § 794 ZPO, denen eine Vollstreckungsklausel hinzugefügt wurde. Die vollstreckbare Ausfertigung ist eine Voraussetzung für die Durchführung von Zwangsvollstreckungen.

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Ein Kaufvertrag über eine Immobilie enthält als zwingend notwendige Angaben die Namen von Käufer und Verkäufer, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, das Datum der Kaufpreiesfälligkeit und die sog. Auflassung, d.h. die Erklärung, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen und kann dies in aller Regel auch nicht, da er das Objekt der Beurkundung im Normalfall nicht kennt. Wenn der Kaufpreis jedoch ganz offensichtlich zu niedrig von den Parteien angegeben ist, muss der Notar seine Mitwirkung verweigern, da nicht auszuschließen ist, dass der Kaufpreis von den Parteien zu niedrig angegeben worden ist, um Steuern zu sparen. Drängen sich Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises auf, belehrt der Notar die Parteien darüber, dass eine unrichtige Angabe zur Höhe des Kaufpreises die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages zur Folge haben kann. .

Da die wenigsten Käufer in der Lage sind, den Kaufpreis aus eigenen Mitteln in voller Höhe zu finanzieren, wird im Kaufvertrag in aller Regel eine Vereinbarung hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten aufgenommen und dem Käufer eine sog. Belastungsvollmacht erteilt, die es ihm ermöglicht, die gekaufte Immobilie bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Dies ist erforderlich, weil die finanzierende Bank vom Käufer verlangen wird, dass zu ihrer Absicherung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, eingetragen wird. Für Sie als Käufer ist es wichtig, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld der Beurkundung geklärt wird. Wenn der Darlehensvertrag mit der Bank bereits unterschrieben ist, kann bereits im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuld bestellt werden, so dass der Käufer nicht nochmals einen Termin mit dem Notar vereinbaren muss. Durch die Beurkundung der Grundschuld fallen für den Käufer zusätzliche Gebühren an.

In aller Regel wird die Haftung des Verkäufers für sog. Rechts- und Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nicht hiervon erfasst sind allerdings Mängel, die ein Verkäufer vorsätzlich oder gar arglistig verschweigt, obwohl sie ihm bekannt sind. Für unbekannte Mängel wird die Haftung des Verkäufers in der Regel – ähnlich wie beim Gebrauchtfahrzeugkauf – ausgeschlossen.

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