Rechtsanwalt für Maklerrecht in Berlin-Charlottenburg

Die Leistungen eines Immobilienmaklers erfahren vielfach nicht die ihr gebührende Wertschätzung. Häufig weigern sich Kunden, die vereinbarte Maklerprovision zu zahlen. Konkurrenten mahnen Sie als Makler ab und fordern die Abgabe strafbewehrter Unterlassungserklärungen.

Auch die Rechtsprechung wird immer verbraucherfreundlicher und erklärt häufig Maklerklauseln wegen Verstoßes gegen die AGB-Vorschriften für unwirksam.

Gestaltung von Maklerverträgen und Hilfe bei der Durchsetzung von Provisionsansprüchen

Meine Kanzlei berät und vertritt Makler und Immobilienmakler vor Gericht und auch außergerichtlich bei der Gestaltung von Maklerverträgen und bei der Durchsetzung von Maklerprovisionsansprüchen.

Abschluss eines Maklervertrages und Entstehung des Provisionsanspruchs

Ein Maklervertrag kann sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden. Für die Entstehung eines Provisionsanspruchs ist im Ergebnis entscheidend, dass der Käufer als Kunde Kenntnis von seiner Provisionspflicht erlangt und er in Kenntnis der Provisionspflicht dennoch die Maklerdienste in Anspruch nimmt. Dies kann passieren, indem er sich z.B. vom Makler bezogen auf ein Kaufobjekt Informationsmaterial zusenden lässt, sich die Objektanschrift bekanntgeben lässt und Besichtigungen gemeinsam mit dem Makler durchführt. In einem solchen Verhalten ist ein konkludentes Einverständnis des Kunden zu sehen, wie der Bundesgerichtshof (vgl. Urteil vom 10.05.1989, Az. IV a ZR 60/88) entschieden hat.

Der Käufer muss nicht grundsätzlich damit rechnen, dass eine Maklerprovision für ihn anfällt. Um den Provisionsanspruch im Ergebnis erfolgreich durchsetzen zu können, sollte der Immobilienmakler daher immer auf die Provisionspflicht des Mieters oder Käufers hinweisen und dies auch dokumentieren. Fehlt ein solcher Hinweis, kann es sein, dass der Makleranspruch nicht entsteht.

Entwurf und Verbesserung von Maklerverträgen

Es kommt regelmäßig vor, dass Makler Provisionsansprüche verlieren oder diese gar nicht erst entstehen, weil bei der Gestaltung eines Maklervertrages vermeidbare Fehler gemacht werden. Meine Kanzlei unterstützt Sie als Makler bei der Ausarbeitung von Maklerverträgen und deren rechtssicherer Gestaltung. Es empfiehlt sich die Einholung eines anwaltlichen Rats, um die Sicherheit zu haben, dass die Regelungen im Maklervertrag auch rechtswirksam sind.

Höhe der Maklerkosten (Stand: 31.12.2013)

Die Maklerkosten sind frei verhandelbar und richten sich nach dem Markt. Im Berliner Raum betragen die Kosten meist 6 % des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, insgesamt also 7,14 % und werden in der Regel vom Käufer alleine getragen. In anderen Regionen werden die Kosten des Maklers zwischen den Vertragsparteien hälftig geteilt.

Ursächlichkeit der Maklerleistung für das Maklerhonorar (Stand: 14.06.2014)

Der Provisionsanspruch des Maklers ist gegeben, wenn er die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und der Abschluss des Hauptvertrags seiner Tätigkeit in einem angemessenem Zeitabstand folgt. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main kürzlich entschieden.

In dem entschiedenen Fall hatte die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, von dem Eigentümer eines Grundstücks am 27.08.2012 den Auftrag zum Verkauf von dessen Immobilie erhalten. Die Maklerin schaltete daraufhin Werbeanzeigen. Auf diese Werbung hin meldete sich am 15.09.2012 der Ehemann der Beklagten. Er stimmte mit einer auf Seiten der Maklerin tätig gewordenen Mitarbeiterin einen Besichtigungstermin für den 18.09.2012 ab. An diesem Tag besichtigte daraufhin die Beklagte gemeinsam mit einem Zeugen und der Mitarbeiterin der Maklerin das in Rede stehende Wohngrundstück. Im Rahmen des Besichtigungstermins legte die Mitarbeiterin der Maklerin der Beklagten ein ausführliches Exposé ebenso wie den Immobiliennachweis für dieses Wohngrundstück vor, das einen Kaufpreis von 615.000 EUR angab. Die Beklagte unterzeichnete den Immobiliennachweis im Rahmen des Besichtigungstermins am 18.09.2012. In der Folge nahm die Beklagte zunächst von dem Kauf des Objekts Abstand.

Aufgrund der Tätigkeit eines anderen Maklers wurde die Beklagte erneut auf das Objekt aufmerksam. Sie unterzeichnete den notariellen Kaufvertrag vom 19.04.2013, erwarb das Objekt zu einem Kaufpreis in Höhe von 480.000 EUR und zahlte an den Zweitmakler die ortsübliche Provision. In dem darauf folgenden Rechtsstreit hat das Landgericht Frankfurt a.M. hat einen Anspruch der Maklerin auf Maklerhonorar bejaht. Aus § 652 I 1 BGB folge, dass die Beklagte, die in dem von ihr am 18.09.2012 unterzeichneten Immobiliennachweis für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags einen Maklerlohn versprochen hat, zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet ist, da der Hauptvertrag infolge des Nachweises des Maklers zustande gekommen ist. Die Höhe der verlangten Käufercourtage entspreche dem vereinbarten Satz von 5,95 % einschließlich Umsatzsteuer. Diese Courtage sei i.Ü. auch ortsüblich.

Die Maklerin habe unter gleichzeitigem Hinweis auf ihr Provisionsverlangen in dem der Beklagten am 18.09.2012 übergebenen Nachweis ein durch die Beklagte identifiziertes Kaufobjekt zeigen und damit i.S.v. § 652 I BGB nachweisen lassen. Damit liege nach Auffassung des LG Frankfurt am Main die notwendige Kausalität zwischen dem Nachweis des Objektes durch die Maklerin und dem Abschluss des Kaufvertrages vor. Es fehlt nach Meinung des Gerichts im konkreten Fall auch nicht an der Kausalität. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen habe und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergebe sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Vorliegend erfolgte der Kauf 7 Monate nach der von der Klägerin entfalteten Nachweismaklertätigkeit und damit innerhalb angemessener Zeit.

Zwar entstehe der Provisionsanspruch u.a. dann nicht, wenn der Makler seinem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss kommt. Von der endgültigen Aufgabe der Verkaufsabsicht des Verkäufers sei bereits deshalb nicht auszugehen, weil er es im Januar 2013 erneut zum Verkauf über den anderen Makler angeboten habe.

Das LG Frankfurt a.M. hat vorliegend einen Provisionsanspruch der Klägerin bejaht, da nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 22.09.2005 – III ZR 393/04, NJW 2005, 3779) auch ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr zwischen dem Nachweis des Objekts und dem Abschluss des Hauptvertrags den Umständen nach noch den Schluss auf eine Ursächlichkeit der Maklerleistungen nahe legen kann. Die Frage, wie lange eine Maklertätigkeit nach ihrer Erbringung für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlich fortwirkt, kann nicht nur nach der Zeitdauer beurteilt werden, sondern muss nach allen Umständen des Einzelfalls beurteilt werden, wobei den Auftraggeber die Darlegungs- und Beweislast für die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs trifft.

Unterstützung bei der erfolgreichen Durchsetzung von Provisionsansprüchen

Es kommt regelmäßig vor, dass Kunden versuchen, den Provisionsanspruch des Maklers zu umgehen und den Makler um seine Provision zu bringen. Ich unterstütze Sie dabei, durch die Gestaltung des Maklervertrages die Möglichkeiten, Sie als Makler zu umgehen, weitgehend auszuschließen. Tritt dennoch ein solcher Fall auf, unterstütze ich Sie sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich.

Abwehr von Abmahnungen

Nicht selten kommt es vor, dass Konkurrenten mit unlauteren Methoden Werbung machen oder dass Sie als Makler von Konkurrenten wegen angeblich unlauterer Werbung abgemahnt werden. Als Makler haben Sie den Anspruch gegenüber einem Konkurrenten, der sich wettbewerbswidrige Vorteile verschafft, diesen auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Bei der Abmahnung von Konkurrenten unterstütze und berate ich Sie ebenso, wie bei der Verteidigung gegen Abmahnungen von Konkurrenten.

Wenn Sie selbst Empfänger einer Abmahnung sind, empfehle ich Ihnen, keine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben und keine Abmahnkosten zu zahlen, ohne zuvor eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen zu haben.

Die zunehmende Bedeutung des Maklerrechts

In den letzten Jahren hat das Maklerrecht erheblich an Bedeutung gewonnen. Dies ist auf die gestiegenen Anforderungen und Erwartungen sowohl der Kunden als auch der gesetzgebenden Institutionen zurückzuführen. Makler, die als Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern von Immobilien oder anderen Vermögenswerten fungieren, müssen sich in einem zunehmend komplexen rechtlichen Umfeld zurechtfinden.

Historischer Hintergrund

Dieses Rechtsgebiet hat eine lange Geschichte, die bis in die Antike zurückreicht. Bereits im römischen Recht gab es Regelungen, die die Tätigkeit von Vermittlern und Mittelsmännern betrafen. Im Laufe der Jahrhunderte haben sich diese Regelungen weiterentwickelt und den aktuellen Bedürfnissen und Gegebenheiten angepasst.

Im 19. Jahrhundert wurden in vielen europäischen Ländern, darunter auch Deutschland, erste spezifische Gesetze und Verordnungen für diese Berufsgruppe erlassen. Diese sollten Transparenz schaffen und die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien klar definieren.

Aktuelle Entwicklungen und Trends

Die Digitalisierung hat nahezu alle Lebensbereiche erfasst, so auch die Branche der Immobilienmakler. Online-Plattformen und digitale Tools erleichtern die Immobilienvermittlung erheblich und eröffnen neue Geschäftsmodelle. Gleichzeitig stellt dies jedoch auch neue rechtliche Herausforderungen dar. Die Fachleute müssen sicherstellen, dass sie Datenschutzbestimmungen einhalten und sich mit den rechtlichen Aspekten der digitalen Kommunikation auseinandersetzen.

In den letzten Jahren sind außerdem die gesetzlichen Anforderungen an diese Berufsgruppe gestiegen. Dies betrifft insbesondere die Informationspflichten gegenüber den Kunden und die Transparenz bei der Abwicklung von Geschäften. Beispielsweise wurde das Bestellerprinzip eingeführt, wonach die Kosten für einen solchen Vermittler vom Auftraggeber getragen werden müssen. Diese und andere Regelungen sollen den Verbraucherschutz stärken und Missbrauch verhindern.

Relevanz für verschiedene Akteure

Für Käufer und Verkäufer von Immobilien ist das Maklerrecht von großer Bedeutung, da es die Rahmenbedingungen für die Zusammenarbeit mit diesen Fachleuten festlegt. Es schützt ihre Interessen und sorgt für Rechtssicherheit. Durch klare Regelungen zu Provisionszahlungen, Haftung und Informationspflichten können Konflikte vermieden und eine faire Transaktion gewährleistet werden.

Makler selbst profitieren von einem klaren rechtlichen Rahmen, der ihre Rechte und Pflichten definiert. Dies trägt zur Professionalisierung des Berufsstandes bei und stärkt das Vertrauen der Kunden. Gleichzeitig bedeutet dies jedoch auch, dass sie stets über aktuelle Gesetzesänderungen informiert sein und diese in ihrer täglichen Praxis umsetzen müssen.

Für den Gesetzgeber ist dieses Rechtsgebiet ein wichtiges Instrument, um den Markt zu regulieren und den Verbraucherschutz zu stärken. Neue Gesetze und Verordnungen werden regelmäßig verabschiedet, um den aktuellen Entwicklungen gerecht zu werden. Für die Justiz ist dieses Rechtsgebiet entscheidend, um Streitigkeiten zwischen den beteiligten Parteien beurteilen und lösen zu können.

Falschberatung durch Makler – Rückgabe einer Immobilie

Der Käufer einer Immobilie, der diese Immobilie zum Zweck der Vermögensbildung und Steuerersparnis kauft, hat gegenüber einem Makler den Anspruch darauf, dass ihm die steuerlichen Auswirkungen dargestellt werden, ohne die Nachteile zu verheimlichen. Unterlässt der Makler dieser Aufklärung, hat der Käufer unter Umständen einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und Ersatz der ihm entstandenen Kosten. Bedient sich hierbei der Verkäufer eines Maklers, so haftet er in der Regel auch für die Falschberatung durch den Makler.

Dies hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 25.10.2013, Az: V ZR 9/13) entschieden. In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte ein Verkäufer ein denkmalgeschütztes Objekt an den Käufer verkauft. Der Verkäufer hatte einen Makler beauftragt, der den Käufer bei einem Beratungsgespräch nicht darauf hingewiesen hatte, dass die steuerliche Förderung der Sanierungsmaßnahmen für das Objekt spätestens in 12 Jahren auslaufen würde. Der Käufer verlangte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufvertrages und den Ersatz des mit dem Erwerb entstandenen Vermögensschadens. Der Bundesgerichtshof gab dem Käuferkreis. Er vertrat die Auffassung, dass zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zu Stande komme, wenn der Verkäufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen auf befragen durch den Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt.

Dies gilt zum Beispiel auch dann, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorliegt, das darauf gerichtet ist, den Käufer zu seiner Kaufentscheidung zu motivieren. Hierbei ist nach Auffassung des BGH der Makler stillschweigend vom Verkäufer bevollmächtigt, einen Beratungsvertrag abzuschließen, wobei es nach Auffassung des BGH ausreichend für die Annahme eines konkludenten Vertragsschlusses ist, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragt hat und wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, dass der Vermittler gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde.

Im Ergebnis ist daher für Verkäufer von Immobilien und für Makler zu empfehlen, Kaufinteressenten jeweils bei Vertragsabschluss auch darauf hinzuweisen, dass eine steuerliche Förderung unter Umständen nur für begrenzte Zeit gewährt wird.

Herausforderungen und Zukunftsperspektiven

Die fortschreitende Digitalisierung und die sich ständig ändernden Marktbedingungen stellen das Maklerrecht vor neue Herausforderungen. Es ist wichtig, dass das Rechtssystem flexibel genug ist, um auf diese Veränderungen zu reagieren und gleichzeitig den Schutz der beteiligten Parteien zu gewährleisten.

Diese Berufsgruppe muss sich kontinuierlich weiterbilden, um den steigenden Anforderungen gerecht zu werden. Dies betrifft sowohl rechtliche Kenntnisse als auch technische Fähigkeiten im Umgang mit digitalen Tools. Nur so können sie ihre Dienstleistungen professionell und rechtssicher anbieten.

Mit der zunehmenden Globalisierung gewinnen auch internationale Immobiliengeschäfte an Bedeutung. Dies erfordert eine Harmonisierung der rechtlichen Rahmenbedingungen und eine enge Zusammenarbeit zwischen den verschiedenen Ländern. Makler müssen sich mit den jeweiligen nationalen Rechtsvorschriften auskennen und in der Lage sein, grenzüberschreitende Transaktionen rechtssicher abzuwickeln.

Fazit

Die Bedeutung des Maklerrechts nimmt stetig zu, da es die Grundlage für eine faire und transparente Immobilienvermittlung bildet. Es schützt die Interessen aller beteiligten Parteien und sorgt für Rechtssicherheit. Angesichts der fortschreitenden Digitalisierung und der sich ständig ändernden Marktbedingungen ist es unerlässlich, dass dieses Rechtsgebiet flexibel bleibt und sich den neuen Gegebenheiten anpasst. Diese Fachleute müssen sich kontinuierlich weiterbilden und über aktuelle Entwicklungen informiert sein, um ihren Beruf professionell und rechtssicher ausüben zu können. So bleibt dieses Rechtsgebiet auch in Zukunft von großer Bedeutung für alle Akteure am Immobilienmarkt. In diesem Sinne ist es wichtig, dass die verschiedenen Interessengruppen zusammenarbeiten und gemeinsam an dessen Weiterentwicklung arbeiten, um den ständig wachsenden Anforderungen gerecht zu werden.