Anwalt für Mietrecht in Berlin-Charlottenburg

Leistungen als Rechtsanwalt für Mietrecht in Berlin-Charlottenburg

Als erfahrener Anwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie bei allen Fragen der Vertragsgestaltung und der Gestaltung sonstiger Rechtsgeschäfte. Zunächst kläre ich die Erfolgsaussichten und und berate zur besten Strategie. Danach erarbeite ich einen Lösungsweg zur Schlichtung im Guten. In letzter Konsequenz – dann aber mit der gebotenen Härte – erkämpfe ich die Rechte meines Mandanten vor Gericht.

• Für eine erfolgreiche Wohnraum-Vermietung benötigten alle Parteien einen durchdachten Mietvertrag. Dieser sollte einen befristeten Kündigungsausschluss enthalten sowie eine teilgewerbliche Nutzung. Aber auch die Erklärung der Schönheitsreparaturen und Betriebskosten zur Mieterpflicht gehört zum kleinen Einmaleins.
• Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist ebenfalls abhängig von der Qualität des Mietvertrags. Maßgeschneiderte Wertsicherungsklauseln – namentlich: Indexklauseln, Spannungsklauseln, Gleitklauseln oder Leistungsvorbehalte – bieten erfahrungsgemäß die höchste Sicherheit.

Nach Beendigung der Gewerbemietverträge entsteht oft Streit über Rückbau- oder Instandsetzungspflichten sowie über Schönheitsreparaturen und deren fachgerechte Ausführung. Über diese wie auch weitere Themen vermittle ich Ihnen gerne im Folgenden einen kleinen Überblick.

Mietverträge

Eine erfolgreiche Wohnraum-Vermietung setzt einen durchdachten Mietvertrag voraus. Dieser sollte einen befristeten Kündigungsausschluss enthalten sowie eine teilgewerbliche Nutzung. Aber auch die Regelung der Schönheitsreparaturen und Betriebskosten gehört zum kleinen Einmaleins. Als Rechtsanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie bei allen Fragen, die im Zusammenhang mit der Erstellung von Mietverträgen auftreten.

Vertragsabschluss

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag sowohl mündlich als auch schriftlich zustande kommen.

Mündlich ist der Mietvertrag dann zustande gekommen, wenn sich die Vertragsparteien über die wesentlichen Vertragspunkte einig sind und dies durch ihr konkludentes (schlüssiges) Handeln vollziehen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnungsschlüssel übergibt und der Mieter daraufhin einzieht und die mündlich vereinbarte Miete zahlt. Demnach ist ein Mietvertrag zustande gekommen, ohne dass es eine schriftliche Vereinbarung gibt. Ist zum Mietverhältnis nichts Näheres geregelt, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Das bedeutet z.B., dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die Nebenkosten zu tragen oder Schönheitsreparaturen in der Wohnung auszuführen.

Kommt es jedoch im Laufe der Mietzeit zwischen den Vertragsparteien zu Streitigkeiten über das mündlich Vereinbarte, wird es in der Regel schwer sein, entsprechendes zu beweisen.
Um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen, wird in der Praxis üblicher Weise vereinbart, dass die Vertragsparteien zur Gültigkeit ihrer mündlichen Vereinbarungen einen schriftlichen Mietvertrag abschließen. Dies hat natürlich zum einen den Vorteil, dass alle Absprachen noch einmal schriftlich abgefasst sind und zum anderen gesetzliche Bestimmungen abgeändert werden können. So ist es allgemein hin üblich, dass der Vermieter beispielsweise die Schönheitsreparaturen sowie die Zahlung der Betriebs- und Heizkosten auf den Mieter umlegt. Sollte es auch hier an entsprechenden Vereinbarungen im Mietvertrag fehlen, oder sogar unwirksam sein, gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Inhalte des Mietvertrages

Im Allgemeinen sind im Mietvertrag folgende Hauptpunkte geregelt:

• Wer sind die Mietvertragsparteien? (wer ist Mieter und wer Vermieter – die ist beispielsweise bei einer Kündigung wichtig, denn nur die Vertragsparteien können kündigen)
• Was wird vermietet? (die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands ist wichtig)
• Wann beginnt der Mietvertrag? (bei einem Zeitmietvertrag, muss das Mietende und der Grund der Beendigung des Vertragsverhältnisses enthalten sein)
• Wie hoch ist die Netto-Kalt-Miete?
• Sind Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vereinbart oder eine Pauschale?
• Wurde eine Mietkaution vereinbart?

Nach § 551 Abs 1 BGB ist die Höhe der Sicherheitsleistung auf das Dreifache der Monatsmiete, erhöht um die Erträge (Zinsen) während der Festlegung der Kaution (§ 551 Abs 3 S 4 BGB). Zur Berechnung der Sicherheitsleistung kommt es nur auf die zum Zeitpunkt der Kautionsabrede vereinbarte monatliche Grundmiete an. Die Höhe der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung bzw. -pauschale bleibt außer Betracht. Nebenkosten sind nur herauszurechnen, wenn über sie gesondert abgerechnet wird. Im Fall einer Inklusivmiete gilt dies nicht, so dass die Betriebskosten nicht herauszurechnen sind und der gesamte Mietbetrag zur Berechnung der Kautionshöhe zugrunde zu legen ist.

Untermietverträge

Unerlaubte Untermiete (Stand: 30.04.2020)

Wenn Mieter dritten Personen den Gebrauch Ihrer Wohnung gegen Entgelt überlassen, begründen sie damit ein Untermieterverhältnis. Geschieht dies ohne die Erlaubnis des Vermieters, kann es sich um einen Verstoß gegen die mietvertraglichen Verpflichtungen handeln. Erlangt der Vermieter Kenntnis von der unerlaubten Vermietung, besteht die Gefahr einer Unterlassungsklage oder Kündigung.

Untervermietung häufig nicht durch den Mietvertrag abgedeckt

Mieter vermieten ihre Wohnungen aus ganz unterschiedlichen Gründen unter. Häufige Anlässe sind Studienaufenthalte im Ausland, Urlaubsreisen und längerfristige arbeitsbedingte Aufenthalte in anderen Städten. Eine Untervermietung erscheint dann als praktische Möglichkeit, laufende Kosten zu decken.
Problematisch wird dies allerdings, wenn der Vermieter die Untervermietung untersagt. Gesetzliche Grundlage ist dabei § 540 BGB. Demnach ist der Mieter nur dann berechtigt, die Mietsache einem Dritten gegen Entgelt zur Verfügung zu stellen, wenn der Vermieter dies ausdrücklich erlaubt.

Diese Möglichkeiten stehen dem Vermieter offen

Handelt es sich um eine Untervermietung ohne Erlaubnis, kann der Vermieter den Mieter gem. § 541 BGB auffordern, das Untermieterverhältnis zu beenden. Wenn der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommt, kann der Vermieter Unterlassungsklage einreichen.
Auch Kündigungen des Mietverhältnisses sind grundsätzlich möglich, allerdings nur innerhalb enger gesetzlicher Grenzen. So ist in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB festgeschrieben, dass eine Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“. Ob eine inoffizielle Untermiete dafür ausreicht, ist fraglich. Der Bundesgerichtshof verweist in diesem Fall auf die konkreten Umstände des Einzelfalls.

In diesen Fällen besteht ein Anspruch auf Untervermietung

Auch wenn im Mietvertrag die Erlaubnis zur Untervermietung fehlt, können Mieter trotzdem einen Anspruch auf Untervermietung haben. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat. Denkbar ist zum Beispiel, dass der Mieter auf eine Pflegekraft in seiner unmittelbaren Umgebung angewiesen ist.
Ein Anspruch auf Untervermietung liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Vermieter im Mietvertrag eine Untermieterlaubnis erteilt hat. Damit ist der Mieter berechtigt, einen Untermietervertrag zu schließen.
Hinweis: Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung und der Vermieter untersagt ihm die Untervermietung, besteht die Möglichkeit, Schadenersatz geltend zu machen. Die Höhe errechnet sich aus dem entgangenen Gewinn.

Einschränkungen bei der Feststellung von unerlaubten Untervermietungen

Einem Vermieter stehen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten offen, um eine unerlaubte Untervermietung festzustellen. Das kann etwa eine gezielte Scheinanmietung oder eine Befragung von Nachbarn sein.
Daneben sind andere Vorgehensweisen ausdrücklich ausgeschlossen. So urteilte etwa das Landgericht Berlin am 13.02.2020 (67 S 369/18), dass eine heimliche wochenlange Videoüberwachung mit Aufzeichnung von Wohnungsmietern zur Feststellung einer ungenehmigten Untervermietung unzulässig ist. Das Gericht argumentierte, dass die Videoüberwachung zwar der Aufklärung einer schweren Vertragsverletzung des Mieters gedient habe, die Verhältnismäßigkeit der Mittel dabei aber nicht gewahrt wurde. Der Nachweis hätte auch durch grundrechtskonformere Mittel erbracht werden können.

Untervermietung an Touristen (Stand: 12.01.2014)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Untervermietungserlaubnis einen Mieter nicht ohne Weiteres zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08.01.2014 klargestellt und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Nach Auffassung des BGH hat das Berufungsgericht bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide. Insbesondere spreche die Verpflichtung des beklagten Mieters zur Erteilung einer Postvollmacht an seine Untermieter gegen die Möglichkeit einer Vermietung an Feriengäste (Az.: VIII ZR 210/13).
Untervermietung grundsätzlich erlaubt

Der Beklagte ist seit dem 01.03.2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 Quadratmeter) in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom 13.02.2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung «ohne vorherige Überprüfung» gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: «Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.»

Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16.05.2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Im November 2011 und August 2012 war das Angebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12.01.2012, am 05.12.2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen.
Postvollmacht spricht gegen Erlaubnis zu Vermietung an Touristen

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht habe bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheide und deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst sei. Hier habe die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle. Schon daraus sei erkennbar gewesen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

WG-Mietrecht: Alles Wissenswerte rund um den Mietvertrag

Viele junge Erwachsene, ganz gleich, ob Studenten oder Auszubildende, können es kaum erwarten, in ihre erste eigene Wohnung zu ziehen. Da ein bezahlbares Zuhause oftmals nicht einfach zu finden ist, entscheiden sich viele für den Einzug in eine Wohngemeinschaft, kurz WG. De facto bringt eine WG viele Vorteile mit sich: Neben der Möglichkeit, rasch neue Kontakte zu knüpfen, werden auch Wohn- und Nebenkosten wie Strom, Internet oder Heizkosten geteilt. Welche rechtlichen Bestimmungen für den Mietvertrag einer Wohngemeinschaft existieren, erfahren Sie im Folgenden.

Grundsätzliches zu WG-Mietverträgen

Obschon das deutsche Mietrecht vorrangig im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) behandelt wird, finden sich dort keine Aussagen in Bezug auf Wohngemeinschaften. Der Grund hierfür ist ebenso einleuchtend wie einfach: WG-Bewohner haben dieselben Pflichten und Rechte wie alle anderen Mieter. Dennoch gibt es einige Besonderheiten in Bezug auf das Mietrecht für Wohngemeinschaften, denn es können differente Arten von Mietverträgen abgeschlossen werden.

Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter

Bei dieser Art von Mietvertrag, wird ein Mietvertrag mit dem Eigentümer der Wohnung abgeschlossen, von allen WG-Bewohnern unterschrieben, so dass sie gleichberechtigte Hauptmieter sind.
Hieraus ergeben sich sowohl gleiche Rechte als auch gleiche Pflichten, das heißt, kein WG-Mitglied kann einem anderen kündigen. Zudem kann das Mietverhältnis nur von allen Hauptmietern gemeinsam gekündigt werden, dies könnte sich dann als schwierig gestalten, wenn nur eine WG-Partei aus der Wohngemeinschaft ausziehen möchte.
Hinzu kommt, dass die gesamtschuldnerische Haftung von der gesamten Wohngemeinschaft eingegangen wird. Mit anderen Worten: Gerät ein WG-Bewohner in Zahlungsrückstand mit der Mieter, ist der Vermieter berechtigt, die ausstehende Miete von jedem beliebigen WG-Mitglied einzufordern.

Ein WG-Bewohner ist Hauptmieter, alle anderen sind Untermieter

Bei dieser Art des Mietvertrages fungiert ein WG-Bewohner als Hauptmieter, ihm obliegen gegenüber dem Eigentümer alle Rechte und Pflichten.

Der Hauptmieter der Wohnung ist berechtigt, an seine Mitbewohner unterzuvermieten. Dabei wird das Mietverhältnis zwischen Haupt- und Untermieter von den genannten Parteien selbst geregelt. Zwischen Eigentümer und Untermietern besteht kein Vertragsverhältnis. Dennoch muss zur Untervermietung die Erlaubnis des Eigentümers eingeholt werden. So ist der Vermieter beispielsweise dann berechtigt, eine Untervermietung abzulehnen, wenn dies zu einer Überbelegung der Wohnung führen würde. Gleiches gilt, wenn das Untermietverhältnis einer unzumutbaren Belastung gleichkommt.

Sollte der Hauptmieter ohne Wissen und Erlaubnis des Eigentümers untervermieten, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen.

Jeder WG-Bewohner hat einen separaten Mietvertrag

Eine dritte Variante besteht darin, dass jeder WG-Bewohner mit dem Vermieter einen eigenständigen Mietvertrag abschließt. Ein derartiger Mietvertrag kann sowohl das Nutzungsrecht für die Gemeinschaftsräume wie zum Beispiel Küche, Bad und gegebenenfalls das Wohnzimmer sowie des Balkons resp. der Terrasse oder des Gartens sowie des individuell genutzten WG-Zimmers beinhalten.

Wohngemeinschaften mit separaten Mietverträgen haben den Vorteil, dass jeder WG-Bewohner das Recht hat, eigenständig ein- oder auszuziehen. Dabei ist es nicht notwendig, dass die anderen WG-Bewohner um Erlaubnis gefragt werden.

Problematisch gestaltet sich vice versa, dass die Bewohner einer WG hierdurch nicht die Möglichkeit haben, ihre Mitbewohner selbst zu wählen. Vielmehr liegt es im Ermessen des Eigentümers, wann und mit wem ein Mietverhältnis abgeschlossen wird. Hierdurch minimiert sich zwar der Verwaltungsaufwand für die WG-Bewohner, derjenige des Vermieters erhöht sich jedoch.

Die Mietkaution – die verbreitetste Sicherheitsleistung

In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter eine Mietsicherheit zu erbringen hat. Mit ihr sichert sich der Vermieter finanziell für den Fall ab, dass der Mieter den Verpflichtungen seines Mietvertrags nicht nachkommt. Grundsätzlich haben die Vertragsparteien die freie Wahl, auf welche Sicherheitsleistungen sie sich einigen. Problematisch wird es allerdings, wenn die zulässige Maximalhöhe der Sicherheiten überschritten wird.

Die Mietkaution – die verbreitetste Sicherheitsleistung

Die Mietkaution ist die Standardlösung, wenn es um Sicherheitsleistungen geht. Dabei überweist der Mieter dem Vermieter beim Einzug in eine neue Wohnung einen Geldbetrag von zwei bis drei Monatskaltmieten. Damit sichert sich der Vermieter unter anderem gegen Mietrückstände, ausbleibende Nebenkosten und Beschädigungen der Mietsache ab. Wenn es zum Schadensfall kommt, kann der Vermieter diesen mit seinen Forderungen verrechnen.

Neben der klassischen Mietkaution gibt es noch weitere Arten der Sicherheitsleistung. Hierzu gehören unter anderem Bürgschaften, Verpfändungen und Mietkautionsversicherungen.

Gesetzliche Grundlagen der Mietkaution

Geregelt ist die Mietkaution in § 551 BGB. Demnach ist jeder Mieter zur Entrichtung einer Kaution verpflichtet, sofern dies im Mietvertrag vorgeschrieben ist. Die Höhe darf dabei nicht mehr als drei Nettomieten ohne Nebenkosten betragen (Abs. 1).

Bei Gewerbemietverträgen ist diese Beschränkung nicht üblich. Hier wird die Kautionshöhe in der Regel frei zwischen den Mietparteien verhandelt. Hier sind auch Beträge von bis zu sechs Monatsmieten üblich.

Wenn es dem Mieter nicht möglich ist,  die Zahlung am Stück zu leisten, kann er dies auch in Raten tun. Dabei wird die erste Rate mit Beginn des Mietvertrags fällig, die beiden weiteren Teilzahlungen zu Beginn der nächsten zwei Monate. (Abs. 2)

Überhöhte Sicherheitsmaßnahmen sind im Mietrecht unzulässig

Der Gesetzgeber schreibt vor, dass sich die Kaution bei privaten Mietverhältnissen auf maximal drei Monatsmieten belaufen darf. Bei der Berechnung ist dabei die Nettokaltmiete entscheidend. Das ist die reine Miete ohne Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung). Darüber hinaus sind auch Doppelsicherungen, etwa in Form einer Kombination aus Bürgschaft und Kaution, unter bestimmten Bedingungen unzulässig. Dies entschied etwa das Landgericht Coburg in seinem Urteil vom 11.10.2005 (23 O 676/05).

In dem Fall hatte ein Vermieter von dem Bürgen seiner ehemaligen Mieterin Renovierungskosten und Mietrückstände in Höhe von über 10.000 Euro eingeklagt. Das Gericht urteilte, dass die Bürgschaft wegen einer Übersicherung ungültig ist. Hintergrund war, dass der Hauseigentümer besonders sichergehen wollte, weshalb die Mieterin nicht nur eine Kaution hinterlegen, sondern zusätzlich auch noch einen Bürgen benennen sollte.

Nach einer einjährigen Mietdauer zog die Mieterin aus und hinterließ die Wohnung in einem schlechten Zustand. Deshalb beanspruchte der Vermieter vom Bürgen den Rest der entstandenen Kosten. Dieser argumentierte aber, dass eine Bürgschaft neben einer mietvertraglich vereinbarten Kaution eine unzulässige Doppelsicherung sei.

Das Landgericht Coburg und das Oberlandesgericht Bamberg folgten dieser Argumentation und wiesen die Klage des Wohnungsinhabers ab. Grundsätzlich sei es zwar möglich, mehrere Mietsicherheiten zu verlangen, diese dürfen sich in ihrer Summe aber nicht auf mehr als drei monatliche Kaltmieten belaufen. Ein Ausnahmefall bestehe lediglich dann, wenn der Mieter die Bürgschaft unaufgefordert abgibt.

Die Rückzahlung der Kaution

Die Rückzahlung der Kaution kann der Mieter verlangen, sobald sie vom Vermieter freigegeben ist. Hierzu ist es erforderlich, dass alle Mieten und Nebenkosten gezahlt und die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben wurde.

In den gesetzlichen Vorschriften zur Mietkaution unter § 551 BGB befinden sich keine Hinweise auf die Auszahlung nach Mietende, da es keinen gesonderten Paragraphen zu Ansprüchen und Fristen der Kautionsrückzahlung gibt. Vielmehr orientiert man sich in der Praxis an Gerichtsurteilen. So setzte etwa das Amtsgericht Hamburg in seinem Urteil vom 16.12.2002 (45 C 74/02) eine Frist von drei Monaten an, die je nach Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger ausfallen kann.

Mieterhöhungen und Mietminderungen

Den Wert einer vermieteten Immobilie bestimmt vor allem der Ertrag und Mieterhöhungen stellen ein unverzichtbares Instrument zur Wertsteigerung dar. Damit Mieterhöhungen ohne weiteres durchsetzbar sind, sollte der Mietvertrag beispielsweise eine Staffelmietvereinbarung enthalten. Andernfalls muss ein hieb- und stichfestes Mieterhöhungsbegehren durchgesetzt werden, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Mietendeckel in Berlin zu berücksichtigen sind. Auch hierfür stehe ich Ihnen als Fachanwalt für Mietrecht in Berlin zur Seite.

Absender der Mieterhöhung

Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Haus- oder Wohnungskäufer müssen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein, Erben müssen einen Erbschein vorweisen können, sonst dürfen sie die Miete nicht erhöhen. Auch bei einer Mieterhöhung durch einen Bevollmächtigten muss aus der Mieterhöhungserklärung deutlich zu ersehen sein, in wessen Namen der Bevollmächtigte handelt. Es reicht also nicht aus, wenn eine Hausverwaltung, die selbst nicht der Vermieter ist, im eigenen Namen die Mieterhöhung ausspricht. Der Vermieter kann Anwälte, Hausverwaltung oder Eigentümervereine bevollmächtigen, für ihn die Mieterhöhungserklärung abzugeben. Dann muss der Mieterhöhung aber die Original-Vollmachtsurkunde beiliegen. Fehlt sie, kann die Mieterhöhung zurückgewiesen werden. Der Mieter hat höchstens 14 Tage Zeit.

Schriftform der Mieterhöhungserklärung

Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen reichen nicht aus. Die schriftliche Mieterhöhung muss von allen Vermieters stammen.

Empfänger der Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhung muss an alle Mieter adressiert sein, die im Mietvertrag eingetragen sind. Dies gilt auch, wenn z.B. einer der Mieter aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne dass er aus dem Mietvertrag entlassen worden ist. So muss zum Beispiel bei Ehepaaren oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft die Mieterhöhungserklärung an alle Mieter adressiert sein.

Textform der Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhungserklärung kann auch in „Textform“ erfolgen. Der Begriff der „Textform“ ist in § 126 a BGB geregelt. Dort heißt es: „Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.“
Daraus folgt, dass diese Mieterhöhungen dann nicht mehr unterschrieben werden müssen. Es reicht aus, wenn am Ende der Textform-Erklärung die „Nachbildung einer Namensunterschrift“ erkennbar ist, zum Beispiel als Faksimile oder als maschinelle Unterschrift.

Jahressperrfrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB

Nach Einzug in die Wohnung oder nach der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete müssen mindestens 12 Monate liegen, sonst ist die Erhöhung unwirksam. Die Mieterhöhung ist also erst zulässig, wenn die Miete für mindestens zwölf Monate unverändert geblieben ist.

Begründung der Mieterhöhung

Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Gutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen.

Qualifizierter Mietspiegel

Das sind Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen anerkannt worden sind. Der Vermieter muss sich – soweit vorhanden – auf diesen Typ Mietspiegel bei der Begründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich mit angeben.
Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

Vergleichswohnung

Oft sind Vergleichswohnungen tatsächlich nicht vergleichbar. Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen müssen angegeben sein. Vergleichswohnungen sind meist überteuert. Ist ein Mietspiegel vor Ort vorhanden, muss dieser immer zum Vergleich mit herangezogen werden. Der Vermieter ist verpflichtet, die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltene ortsübliche Vergleichsmiete in dem Mieterhöhungsverlangen mit anzugeben, wenn er die Mieterhöhung auf die Angabe von Vergleichswohnungen stützt.

Gutachten

Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigefügt sein. Es muss von einem vereidigten und bestellten Sachverständigen stammen. Auch hier gilt: Wenn möglich, immer mit den Werten des Mietspiegels vergleichen. Die Zahlen eines qualifizierten Mietspiegels muss der Vermieter auch hier als Vergleich mit angeben.

Mietspiegel

Beim Mieterverein oder den zuständigen Gemeinden erhalten Mieter einen Mietspiegel und können so prüfen, ob der Vermieter die Wohnung nach Lage, Baujahr, Ausstattung, Grüße usw. richtig eingruppiert hat. Bei Preisspannen kann vom Mittelwert ausgegangen werden. Wenn der Vermieter eine höhere Miete verlangt, als sie dem Mittelwert des Mietspiegels entspricht, muss er dies besonders begründen.

Wohnungsgröße

Hier muss geprüft werden, ob die im Mieterhöhungsschreiben angegebene Wohnungsgröße stimmt. Es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße an und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Größe, sofern diese von der tatsächlichen Größe abweicht.

Einhaltung der Kappungsgrenze

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze für Mieterhöhungen. Selbst, wenn nach dem Mietspiegel einer Mieterhöhung um mehr als 20 % zulässig wäre, muss bei der Geltendmachung einer Mieterhöhung die so genannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 %. Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Mieterhöhung um mehr als 20 % innerhalb von drei Jahren geltend zu machen. Verglichen werden muss die Miete, wie sie der Vermieter für die Zukunft fordert, mit der Miete, die der Mieter vor drei Jahren (drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung) gezahlt hat. Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten oder als Folge einer Modernisierungsmaßnahme bleiben hierbei jedoch unberücksichtigt.

Überlegungsfrist

Der Mieter hat ausreichend Zeit zu prüfen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht: Den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält und die beiden nachfolgenden Monate. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, so muss der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb weiterer zwei Monate Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Anderenfalls wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Mietern kann an dieser Stelle nur empfohlen werden, dem Vermieter rechtzeitig vor Ablauf der Überlegungsfrist schriftlich mitzuteilen, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Mieterhöhung zugestimmt wird. Möglich ist auch eine teilweise Zustimmung. Hierdurch können Irritationen im Mietverhältnis verhindert werden, die dadurch entstehen können, dass eine Zustimmung grundlos verweigert wird.

Wirksam vereinbarte Indexmiete auch ohne Angabe des Basisjahres (Stand: 15.09.2021)

Eine Indexmiete ist wirksam vereinbart, auch wenn die Vertragsparteien in dem Mietvertrag das für den Verbraucherpreisindex geltende Basisjahr nicht ausdrücklich benennen. Das entschied der BGH in seinem Urteil vom 26.05.2021 zum Az. VIII ZR 42/20.

Beschreibung des Falls

Die Mietvertragsparteien hatten in einem Mietvertrag aus dem Jahr 2007 für den Mieter eine Indexmiete vereinbart. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag lautete: Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung sowie unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert bestand.

Im Jahr 2017 verlangte der Vermieter auf Grundlage dieser Klausel erstmalig einen erhöhten Mietzins um 120 EUR monatlich. Der Mieter wies auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung zur Indexmiete hin und verweigerte darauf die Zahlung. Seiner Meinung nach mache die fehlende Angabe des jeweils geltenden Basisjahres die Klausel unwirksam. Außerdem sei nicht festgestellt worden, ob der Jahresindex oder der Monatsindex der Erhöhung zugrundeliegen solle.

Der Fall lag jetzt dem Bundesgerichtshof (BGH) zur Entscheidung vor. Dieser bestätigte die Rechtsauffassung des Vermieters zur Wirksamkeit der Indexvereinbarung.

Begründung der Entscheidung

Grundsätzliches zum Verbraucherpreisindex
Der BGH ging in diesem Fall davon aus, dass die Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB wirksam vereinbart worden ist. Grundsätzlich könnten Mietvertragsparteien im Mietvertrag festlegen, dass die Mieter durch den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland-VP I) bestimmt werde. Wenn in der Klausel kein Basisjahr für den Verbraucherpreisindex angegeben wird, mache das die Klausel nicht intransparent und damit nicht unwirksam.

Maßgeblich sei, dass die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt haben. Diese Preisentwicklung im Verbraucherpreisindex wird jeweils als sogenannte Indexzahl in Bezug auf ein Basisjahr (zur Zeit 2015) sowie mit einem Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben. Dabei findet für den Verbraucherpreisindex monatlich nach der aktuellen Preisentwicklung eine Fortschreibung statt.

In regelmäßigen Abständen erfolgt außerdem eine Revision. Es wird dabei auf ein neues Basisjahr umgestellt. Die Umstellung erfolgt regelmäßig alle 5 Jahre. Hier wird umfassend neu berechnet, weil auch eine neue Gewichtung einzelner Güter und Dienstleistungen vorgenommen wird. Ebenso kann es zu methodischen Veränderungen bei der Datenerhebung und -verarbeitung kommen. Das ermöglicht es, dass der Preisindex, der auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde, nicht nur die Preissteigerung an sich abbildet, sondern auch geänderte Verbrauchsgewohnheiten.

Wird auf ein neues Basisjahr umgestellt, werden die bisherigen Indexwerte rückwirkend bis 1991 auf dieses Basisjahr umgerechnet. Indizes, die auf verschiedenen Basisjahren beruhen, können nach Auffassung des BGH nicht unmittelbar miteinander verglichen werden.

Aus Sicht des BGH kommt es auf die Angabe des Basisjahres in der Klausel deshalb nicht an. Relevant sei in diesem Fall ausschließlich, dass die Mietvertragsparteien die Mietpreisentwicklung an eine prozentuale Veränderung beim Verbraucherpreisindex koppeln wollten. Das beinhalte, dass auf das aktuell gültige Basisjahr Bezug genommen wird, ohne dass dieses genannt werden müsse. Der geltende Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung stelle sicher, dass die Mieterhöhung auf einem durchgehenden und nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index erfolge. Maßgeblich sei am Ende der Monatsverbraucherindex, da die Mietzahlung ebenfalls monatlich erfolge.

Wenn die Heizung trotz eisiger Außentemperaturen kalt bleibt, unerwünschte tierische Mitbewohner das Leben in der Mietwohnung beeinträchtigen oder Baulärm die Erholung im heimischen Wohnzimmer unmöglich macht, dann können diese Beispiele zulässige Gründe für eine Mietminderung sein. In welchen Fällen eine Mietkürzung möglich ist und was Sie beachten müssen, bevor Sie Ihren Vermieter mit einer Mietminderung konfrontieren, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was versteht man unter einer Mietminderung?

Einer der wichtigsten Punkte in einem Mietvertrag ist die Höhe der Monatsmiete, die sich in der Regel aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammensetzt. Während sich der Mieter verpflichtet, den vereinbarten Betrag pünktlich an den Vermieter zu bezahlen, muss dieser dafür sorgen, dass sich die Wohnung oder Gewerbefläche in einem mängelfreien Zustand befindet. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, indem er angezeigte Mängel nicht beseitigt, kann die vereinbarte Miete so lange um einen angemessenen Betrag gekürzt werden, bis die Mängel behoben sind.

Wann darf man die Miete mindern?

Entspricht das Mietobjekt nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand, muss der Vermieter dafür sorgen, dass dieser hergestellt wird. Um dieser Verpflichtung nachkommen zu können, muss er jedoch Kenntnis von den vorliegenden Mängeln haben. Ohne den Vermieter über die Mängel zu informieren und ihm die Gelegenheit zu geben, sie zu beseitigen, darf die Miete nicht gekürzt werden. Auch wenn dem Mieter die Mängel beim Abschluss des Mietvertrages bekannt waren und er diese akzeptiert hat, ist eine Mietminderung unzulässig.

In welchen Fällen ist eine Mietminderung zulässig?

Um die Miete kürzen zu dürfen, müssen gravierende Mängel vorliegen, die das Wohnen erheblich beeinträchtigen. Ein tropfender Wasserhahn im Bad oder eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus stellen deshalb ebenso wenig einen Grund für eine Mietminderung dar wie normaler Alltagslärm oder kleinere Haarrisse in Decken und Wänden.

Ein typischer Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, ist dagegen Schimmelbildung, die auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Auch wenn ein erheblicher Schädlingsbefall in Form von Mäusen, Ratten, Kakerlaken oder anderem Ungeziefer vorliegt, kann dies ein Grund für eine Kürzung der Miete sein. In beiden Fällen ist eine Mietminderung jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn der Mangel nicht im Verhalten des Mieters begründet ist.

Bei einer defekten Heizung liegt dagegen eindeutig ein Mangel vor, der vom Vermieter zu verantworten ist. Ist es während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April nicht möglich, die Wohnung tagsüber auf mindestens 20 Grad und nachts auf 18 Grad aufzuheizen, liegt ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt. Auch wenn undichte Fenster und Türen die Heizkosten unnötig in die Höhe treiben, kann dies einen mietminderungsfähigen Mangel darstellen.

Wohnung zu heiß oder zu kalt – in beiden Fällen kann die Miete gekürzt werden

Ist es in der Wohnung nicht zu kalt, sondern im Gegenteil viel zu warm, kann die Miete unter Umständen ebenfalls gekürzt werden. Handelt es sich nicht gerade um eine Dachgeschosswohnung mit riesigen Dachfenstern, bei der im Sommer mit einer hohen Aufheizung zu rechnen ist, sollte die Temperatur in den Innenräumen stets sechs Grad unter der Außentemperatur liegen.

Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Situationen und Umstände, die zur Mietminderung berechtigen. Eine geringere als im Mietvertrag festgehaltene Wohnfläche und permanenter Baulärm gehören ebenso dazu wie eine fehlende Trittschalldämmung oder eine defekte Klingelanlage. Die Mietminderungstabelle gibt nicht nur Auskunft darüber, in welchen Fällen Gerichte eine Mietkürzung bestätigt haben, sondern auch über die mögliche Höhe der Minderung.

Wie und wann muss eine Mietminderung angekündigt werden?

Ein Mangel an der Mietsache muss dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden, damit er das Problem lösen kann. In besonders dringenden Fällen, wie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, sollte der Vermieter telefonisch benachrichtigt werden. Eine schriftliche Anzeige kann unter diesen Umständen nachgereicht werden. Nachdem der Vermieter über den Mangel informiert worden ist, kann die Miete so lange gekürzt werden, bis der Mangel behoben ist. Rückwirkend kann keine Mietminderung vorgenommen werden.

In welchen Gesetzen ist die Mietminderung geregelt?

Die Grundlage für eine Mietminderung stellt der § 536 BGB dar. Danach ist eine Mietminderung immer dann gerechtfertigt, wenn die Mietsache aufgrund eines erheblichen Mangels nicht in der vertraglich vereinbarten Weise genutzt werden kann.

Darüber hinaus ist der Zeitraum definiert, für den die Mietminderung geltend gemacht werden kann und wie sich eine energetische Sanierung auf das Recht zur Mietkürzung auswirkt. Auch mögliche Schadensansprüche aufgrund von Untätigkeit des Vermieters nach erfolgter Mängelanzeige sind in diesem Paragraphen geregelt. In Streitfällen sollten Sie sich immer an einen erfahrenen Mietrechtsanwalt wenden, der Ihnen mit seiner Expertise zur Seite steht.

Verschulden des Mieters bei Irrtum über das Bestehen eines Minderungsrechts

Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Nach dem Mietvertrag ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter zu zahlen. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilde, und baten um Abhilfe, die die Kläger ablehnten. Nach deren Ansicht, die sie den Beklagten anlässlich eines Ortstermins mitteilten, ist das Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten für die Schimmel- und Kondenswasserbildung verantwortlich. Die Beklagten minderten daraufhin die vertraglich vereinbarte Bruttomiete für elf Monate um jeweils 20 %. Die Kläger nahmen die Beklagten auf Zahlung in Anspruch und kündigten während des Verfahrens das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Erst während des Berufungsverfahrens beglichen die Beklagten den Mietrückstand vollständig.

Nach Auffassung des BGH ist das Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Kläger beendet worden. Der Räumungsanspruch sei daher gemäß § 546 I BGB begründet. Die Beklagten hätten sich im der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug befunden, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 II 1 Nr. 3b BGB. Ihnen habe – mittlerweile unstreitig – wegen der Schimmel- und Kondenswasserbildung kein Minderungsrecht zugestanden, da die Ursache der beanstandeten Mängel in einem unzureichenden Heizungs- und Lüftungsverhalten liege. Nach § 286 IV BGB komme der Schuldner zwar nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat; zu vertreten habe er gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit. Mit dieser gesetzlichen Regelung sei die Auffassung der Vorinstanz, die Beklagten hätten im Rahmen des § 543 II Nr. 3b BGB schon deshalb nicht in Verzug geraten können, weil ihre Einschätzung, der Schimmelbefall sei auf einen von den Klägerinnen zu vertretenden Baumangel zurückzuführen, nicht „offensichtlich unberechtigt” gewesen sei, nicht vereinbaren. Sie liefe darauf hinaus, dass sich die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkte. Für eine derartige Privilegierung des Mieters bestehe kein Anlass.

Danach entfalle vorliegend der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten. Dass sie bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt nicht hätten erkennen können, dass die Ursache der Schimmelpilzbildung in ihrem eigenen Wohnverhalten lag, sei von ihnen nicht dargetan worden und auch sonst nicht ersichtlich. Sie seien wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt gewesen; ihnen habe sich auch die Vermutung aufdrängen müssen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Da im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung somit sämtliche Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 II 1 3b BGB vorlagen, hätten die Beklagten dem damit begründeten Räumungsanspruch der Kläger nur dadurch die Grundlage entziehen können, dass sie innerhalb der Schonfrist des § 569 III Nr. 2 BGB die Mietrückstände vollständig ausglichen. Dies sei nicht geschehen. Einen etwaigen falschen Rat ihres Prozessbevollmächtigten müssten sie sich gem. § 278 BGB zurechnen lassen.

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur wurde bislang teilweise die Auffassung vertreten, im Rahmen des § 543 II Nr. 3b BGB sei bezüglich des Verschuldens ein milderer Maßstab anzuwenden, etwa im Falle eines Rechtsirrtums des Mieters. Der Streit über das Minderungsrecht müsse in diesen Fällen im Wege der Leistungsklage über die nicht gezahlten Mieten ausgetragen werden. Anderenfalls könne allein der Druck einer fristlosen Kündigung den Mieter zu einem Verzicht auf seine Rechte aus § 536 BGB bewegen. Erst wenn der Vermieter vom Gericht erfahre, dass sein Minderungsrecht nicht bestehe, entfalle der Entschuldigungsgrund und könne Verzug eintreten. Der BGH schließt sich dieser mieterfreundlichen Auslegung nicht an und führt seine Rechtsprechung fort, dass auch im Wohnraummietrecht an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35 zur Falschberatung durch den Mieterverein).

Dies gilt nach der vorliegenden Entscheidung auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen – hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung – angesiedelten Irrtums. Der nach der Entscheidung in der Öffentlichkeit erhobene Einwand, auf den Mieter, der das Risiko einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen hat, werde unzulässiger Druck ausgeübt, auf seine Rechte aus § 536 BGB zu verzichten, trifft nicht zu. Denn der Mieter kann den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter dem einfachen, lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Sozialmieten

So mancher Vermieter hat sich schon im Paragraphendschungel des Sozialmietrechts verstrickt. Fragen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung, zu den Folgen einer Umfinanzierung, zu Mieterhöhungen oder Verpflichtungsmieten nach Auslaufen der Förderung bedürfen einer eingehenden Klärung. Ebenfalls besteht für viele Vermieter von Wohnungen, die der öffentlichen Bindung unterliegen, die Möglichkeit, bei Vorliegen von unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln die Kostenmiete zu erhöhen. Wenn Sie Fragen zu diesen und vergleichbaren Themen haben, stehe ich Ihnen mit meiner jahrelangen Erfahrung als Rechtsanwalt für Mietrecht zur Verfügung.

Mietinkasso und Leistungsstörungen

Nahezu jeder Vermieter ist bereits einem Mietnomaden zum Opfer gefallen, der an der Miete „spart“. In solch kritischen Fällen muss der Vermieter darauf achten, dass die Ertragsfähigkeit seiner Immobilie erhalten bleibt. Das gilt vor allem in Großstädten wie Berlin.

Wann darf mein Vermieter meine Wohnung besichtigen?

Bei vielen Mietern herrscht Unklarheit darüber, wann sie ihrem Vermieter Zutritt zu ihrer Wohnung gewähren müssen und wann nicht. Wann handelt es sich um eine rechtmäßige Besichtigung und wann überschreitet der Vermieter seine Befugnisse? Hier gibt es die Antworten.

Zunächst einmal ist die Unverletzlichkeit der Wohnung durch Artikel 13 des Grundgesetzes sichergestellt. Dieser zentrale Abschnitt gewährleistet den Schutz der Privatsphäre des Mieters gegen äußere Eingriffe. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter sich weder willkürlich Zutritt zu der Wohnung verschaffen noch einen Zweitschlüssel besitzen darf.

In bestimmten Fällen hat er allerdings das Recht, sie zu besichtigen. So kann beispielsweise gem. Urteil des BGH vom 04.06.2014 aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) die vertragliche Nebenpflicht des Mieters abgeleitet werden, unter gewissen Voraussetzungen Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Hierzu gehören Fälle wie die folgenden:

• Wohnungsübergabe
• Anzeichen für einen vertragswidrigen Gebrauch
• Geplante Bauarbeiten
• Geplanter Verkauf der Wohnung

Eine Besichtigung durch den Vermieter ist etwa dann rechtmäßig, wenn ein Mieter auszieht. Schließlich muss der Vermieter herausfinden, ob und in welchem Umfang der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss. Das können Malerarbeiten oder eine Grundreinigung des Bodens sein. Weiterhin kann der Vermieter die Wohnung noch während des bestehenden Mietverhältnisses Interessenten vorführen (vgl. AG Freiburg (Breisgau), Beschluss vom 24. 11. 1982 – 1 C 630/82). Eine Einschränkung besteht lediglich, wenn die Wirksamkeit der Kündigung bestritten wird (vgl. AG Ibbenbüren, Urteil vom 04. 01.1991 – 3 C 1078/90).

Weiterhin ist der Vermieter verpflichtet, seine Besichtigung anzukündigen. Üblich sind hierbei Fristen von ein bis zwei Wochen.

Ein zweiter triftiger Grund für eine Wohnungsbesichtigung kann dann vorliegen, wenn ein Anzeichen für eine gravierende Beschädigung der Mietsache vorliegt. Weisen beispielsweise Nachbarn den Vermieter auf eine Geruchsbelästigung hin, kann dieser die betreffende Mietsache auf Schimmelbefall hin überprüfen (vgl. AG München, Endurteil vom 01.2016 – 461 C 19626/15).

Es gibt allerdings auch eine Ausnahme. So besteht etwa dann kein Besichtigungsrecht, wenn der Vermieter den Mangel während einer früheren Besichtigung bereits festgestellt hat (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 05. 2002 – 2/17 S 194/01).

Plant der Vermieter Bauarbeiten und muss die Mietsache zu diesem Zweck besichtigen, ist ihm der Zugang zu gewähren (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.03.2010 – 16 C 59/09). Dies ist etwa dann der Fall, wenn Modernisierungs- und Reparaturarbeiten notwendig werden. Unter diesen Voraussetzungen ist der Vermieter auch berechtigt, sich von Handwerkern oder Architekten begleiten zu lassen. Ein weiterer Fall, der unter diese Rubrik fällt, betrifft Wartungsarbeiten. Muss beispielsweise der Heizkörper abgelesen oder ein Lüftungsfilter erneuert werden, ist den Handwerkern ebenfalls Zutritt zu der Wohnung zu gewähren.

Um den Mieter allerdings nicht zu sehr zu beeinträchtigen, muss der Vermieter unter anderem Rücksicht auf dessen Berufstätigkeit nehmen. Mehrere Besichtigungen sollten nach Möglichkeit an einem Termin zusammengelegt werden.

Soll eine Wohnung verkauft werden, muss den Interessenten eine Besichtigung der Wohnung gestattet werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 01.20014 – 1 BvR 2285/03; LG Frankfurt a. M., Urteil vom 24.05.2002 – 2/17 S 194/01). Auch hier ist der Vermieter allerdings angehalten, den Termin so zu legen, dass der Mieter nicht über Gebühr in seiner Privatsphäre beeinträchtigt wird. So kann das Gericht Besichtigungen zum Beispiel auf einen Termin pro Woche beschränken (AG Stuttgart WuM 2009, 732).

Eine klare Grenze zieht der Gesetzgeber beim Thema Schlüsselübergabe. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen. Er darf keinen Schlüssel für sich selbst zurückbehalten. Hegt der Mieter begründete Zweifel daran, ist er berechtigt, das Schloss austauschen zu lassen.

Das ist bei An- und Umbauten in der Mietwohnung zu beachten

Das Gesetz sieht vor, dass ein Mieter seine Wohnung beim Auszug in dem Zustand zurückgeben muss, in dem er sie bei Vertragsbeginn entgegengenommen hat. Normale Abnutzungen hat dabei gem. § 538 BGB der Vermieter zu tragen. Anders sieht die Rechtslage allerdings aus, wenn es sich um größere durch den Mieter vorgenommene An- und Umbauten handelt. Hier ist einerseits eine Erlaubnis erforderlich, andererseits muss der Mieter sie später auch selbst wieder entfernen.

Bei An- und Umbauten handelt es sich anders als bei bloßen Einrichtungen wie Antennen, Türverkleidungen oder Rollläden um bauliche Veränderungen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Wesen der Wohnung verändern und nur mit größerem Aufwand wieder entfernt werden können. Typische Beispiele sind Mauerdurchbrüche, die Verfliesung von Wänden und Böden sowie die Errichtung neuer Wände.

Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter die Erlaubnis des Vermieters benötigt, wenn er einen An- bzw. Umbau vornehmen will. Diese Voraussetzung ergibt sich unmittelbar aus dem Recht des Eigentums. Darüber hinaus gibt es verschiedene Baumaßnahmen, denen der Vermieter ausnahmsweise zustimmen muss. Das ist etwa dann der Fall, wenn es um die behindertengerechte bzw. barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung geht. Will der Mieter beispielsweise die Türdurchgänge verbreitern, Rollstuhlrampen oder ein behindertengerechtes Bad einbauen, muss der Vermieter in der Regel die Erlaubnis dazu erteilen.

Der Rückbau von An- und Umbauten

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung im ursprünglichen Zustand zurückzugeben. Entsprechend muss er An- und Umbauten auf eigene Kosten entfernen. Wenn er dieser Verpflichtung nicht nachtkommt, muss er Schadenersatz leisten. Die Höhe richtet sich dabei nach den für die Beseitigung erforderlichen Aufwendungen und eventuell eingetretenen Wertverlusten.

Zu beachten ist dabei, dass sich eine Verpflichtung zum Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann ergeben kann, wenn eine Zustimmung des Vermieters vorliegt. Diese bezieht sich nämlich ausschließlich auf die Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses. Das ist auch dann der Fall, wenn der Umbau auf Dauer ausgelegt ist.

Kündigungsgefahr bei eigenmächtigen An- und Umbauten

In Ausnahmefällen kann ein Um- oder Anbau ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. So urteilte etwa das Landgericht Berlin in einem Verfahren vom 24. September 2004 (LG Berlin 63 S 199/04). Es gestand dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, weil der Mieter Katzenklappen in die Wohnungstüren einbaute und diese nicht innerhalb der Frist entfernte, die ihm der Vermieter gesetzt hatte.

Besonderheiten bei wertsteigernden Maßnahmen

Steigern Umbauten des Mieters den Wert der Wohnung und waren sie außerdem erforderlich, kann für den Mieter ein Entschädigungsanspruch entstehen, sofern der Vermieter sie übernimmt. Die Höhe richtet sich dabei nicht nach den Kosten, die dem Mieter entstanden sind, sondern nach der Mietwertsteigerung. Dieser kann allerdings erst dann beziffert werden, wenn die Wohnung tatsächlich zu einem höheren Mietzins weitervermietet wird.

Kündigung des Mietvertrages

Sonderkündigungsrechte eines Mietvertrags

• Ankündigung einer Modernisierung: Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.
• Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Soll zum 1. Juni die Miete erhöht werden, kann der Mieter spätestens zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.
• Mieterhöhung nach Modernisierung: Soll die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen, so dass das Mietverhältnis am 31. August endet.
• Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten: Hier gelten dieselben Fristen wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung.
• Mieterhöhung bei Sozialwohnungen: Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.
• Versetzung von Beamten, Soldaten und Geistlichen: Die Kündigung ist mit einer Frist von drei Monaten möglich, allerdings nur für den 1. Termin nach Bekanntgabe der Versetzung.
• Staffelmietvertrag (normal): Ein Staffelmietvertrag – auch ein zeitlich befristeter – kann immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden.
• Tod des Mieters: Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er den nächst zulässigen Termin einhält. Familienangehörige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum nächstzulässigen Termin kündigen.
• Untermiete: Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar. Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten so schwer verletzt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Kündigung des Vermieters

Hat der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie „Eigenbedarf“ oder „wirtschaftliche Verwertung“, darf er nicht „von heute auf morgen“ kündigen, er muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten:

• 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren,
• 6 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 5 Jahren,
• 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren.

Will der neue Eigentümer einer zu einer Eigentumswohnung umgewandelten Wohnung kündigen, gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von 3, 5 oder 10 Jahren.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, darf der Vermieter die Räümung der Wohnung nicht „auf eigene Faust“ veranlassen, er muss vor Gericht auf Räumung klagen. In diesem Prozess wird die Vermieterkündigung auf ihre Berechtigung hin geprüft und Gegenrechte des Mieters werden berücksichtigt.

Das wichtigste Gegenrecht des Mieters ist das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel. Auch bei einer berechtigten Vermieterkündigung kann der Mieter wohnen bleiben, wenn er sich auf Härtegründe berufen kann, die schwerer wiegen, als das Kündigungsinteresse des Vermieters.

Und selbst wenn der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann er noch Räumungsfristen oder Vollstreckungsschutz beantragen, wenn er z.B. keine neue Wohnung findet und Obdachlosigkeit droht.

Achtung: Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.

Besonderheiten gibt es auch bei Untermietverhältnissen und in Jugend- oder Studentenwohnheimen, bei möblierten Zimmern. Aber auch in Einliegerwohnungen bzw. ausgebauten Drei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt. Hier darf der Vermieter auch kündigen, wenn er sich auf keinen der im Gesetz genannten Gründe berufen kann.

Kündigungsausschluss

Das Kündigungsrecht für Mieter kann per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 379/03 und VIII ZR 249/03) entschied, dass Kündigungsausschluss-Klauseln auch in Formularmietverträgen wirksam sind, wenn der zeitlich befristete Verzicht auf das Kündigungsrecht – hier zwei Jahre – sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt.

Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass eine zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelte Vertragsregelung wirksam ist, wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform 2001 die einfachen, zeitlich befristeten Mietverträge abgeschafft. Gleichzeitig hat er die Kündigungsfristen für Mieter auf höchstens drei Monate begrenzt und bestimmt, dass anders lautende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig sind.

Dennoch hält der Bundesgerichtshof den zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss für wirksam und führt damit indirekt die seinerzeit abgeschafften einfachen Zeitmietverträge und die langen Kündigungsfristen für Mieter wieder ein. Wer also einen Mietvertrag ab-schließt und keine längere Bindung eingehen möchte, muss also aufpassen. Hierbei ist wie folgt zu unterscheiden:

„Die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate.“

Unwirksam, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

„Der Mietvertrag läuft vom 1. Oktober 2004 bis 30. September 2006.“

Unwirksamer Zeitmietvertrag, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

„Mieter und Vermieter verzichten für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages.“

Wirksamer Kündigungsausschluss.

„Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31. Dezember 2005 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar.“

Kündigungsschutz

Wichtigster Grundsatz des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Woh-nungsmieter ist: Grundlose Kündigungen des Vermieters sind unzulässig. Eine Vermieterkündigung kommt nur in Betracht bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag, zum Beispiel Nichtzahlung der Miete oder ständig unpünktliche Mietzahlungen. Dann droht allerdings auch gleich die fristlose Kündigung.

Dem vertragstreuen Mieter kann der Vermieter nur ausnahmsweise kündigen. Grundsätzlich nur dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses geltend machen kann. Das sind folgende Fälle:

Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt und Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhält-nisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Eigen-tumswohnung gehindert wird und ihm hierdurch erhebliche Nachteile entstehen. Der Kündigungsgrund „wirtschaftliche Verwertung“ ist in den östlichen Bundesländern ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde.

Ausgeschlossen sind immer willkürliche Kündigungen, Kündigungen um einen unliebsamen Mieter „zu bestrafen“, Kündigungen, weil die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen oder Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung, das heißt, sogenannte Änderungskündigungen.

Fristlose Kündigung des Vermieters

Mietverhältnisse für Wohnraum können vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. In § 573 BGB sind folgende Punkte, die ein berechtigtes Interesse für den Vermieter begründen, aufgelistet:

• die nicht unerhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters, Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder
• wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt, und wenn die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar angegeben sind. Der Mieter soll in der Lage sein abzuschätzen, ob und in welchem Umfang eine Verteidigung gegen die Kündigung Aussicht auf Erfolg bietet.

Eine fristlose Kündigung mit der Folge der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses kann ausgesprochen werden, wenn nach § 543 BGB ein „wichtiger Grund“ gegeben ist. Dieser kann beispielsweise in einer Gesundheitsgefährdung oder in einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens begründet sein, ebenfalls muss dem Kündigenden aus den zu nennenden Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein. Grundsätzlich muss einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen.

Einen besonderer Fall der fristlosen Kündigung wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes ist die wiederholte unpünktlicher oder unvollständigen Mietzahlung durch den Mieter. Zahlt ein Mieter wiederholt oder sogar regelmäßig die Miete nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe, steht für den Vermieter die Möglichkeit, den Mieter wegen dieses vertragswidrigen Verhaltens abzumahnen und ihn aufzufordern, künftig die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen. Droht der Vermieter in einem solchen Abmahnschreiben zugleich an, dass er im Wiederholungsfall das Mietverhältnis fristlos kündigen wird, kann bei einer erneuten unpünktliche Mietzahlung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung ist auch dann nicht heilbar, wenn der Mieter den Mietrückstand sofort nach Ausspruch der Kündigung ausgleicht.

Die §§ 543, 569 BGB ermöglichen dem Vermieter eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Mieten oder eines nicht unerheblichen Teils der Mieten in Verzug ist.

Achtung: Ausreichend ist ein Mietrückstand, der einen Betrag von einer Monatsmiete + 0,01 € beträgt, da gemäß § 569 BGB der Mietrückstand dann nicht unerheblich ist, wenn er eine Monatsmiete übersteigt!

Die fristlose Kündigung ist also auch möglich, wenn der Mieter nur Teile der Mieten zahlt und der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen nur einen Teil der Miete zahlt und der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. dies sollte in Mieter, die die Miete wegen vorhandener Mängel mindern, berücksichtigen. Es besteht das Risiko, dass ein Vermieter, der Minderung nicht akzeptiert, bei Erreichen eines entsprechenden Mietrückstand des das Mietverhältnis fristlos kündigt. Dies kann zum Beispiel dadurch verhindert werden, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter auf Feststellung klagt, dass er zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Auch die fristlose Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. In ihr muss genau angegeben werden, mit welchen Monatsmieten der Mieter im Rückstand geraten ist. Der Mieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nachträglich unwirksam machen, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände ausgleicht. Verpflichtet sich eine öffentliche Stelle, die Rückstände zu begleichen, wird die Kündigung ebenfalls unwirksam. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt worden war.

Fristlose Kündigung des Mieters

Unter bestimmten Umständen ist Mietern selbst eine Einhaltung von verkürzten Kündigungsfristen nicht zumutbar. Sie können in diesem Fall außerordentlich, das heißt fristlos kündigen und ausziehen. Über den Auszugstermin hinaus müssen sie dann keine Miete mehr zahlen.

Die Voraussetzungen für eine solche fristlose Kündigung liegen vor, wenn die Wohnung vom Vermieter nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird.

Gleiches gilt, wenn Mietern nach dem Einzug der Gebrauch an der Wohnung oder an Teilen der Wohnung wieder entzogen wird. Das kann z.B. dadurch geschehen, dass der Vermieter ein Zimmer der eigentlich vermieteten Wohnung ohne Zustimmung der Mieter weiter selbst nutzen oder mitnutzen will. In beiden Fällen müssen die Vermieter aber vorher abgemahnt worden sein (möglichst schriftlich und unter Einräumung einer ausreichenden Frist). Ein nur um wenige Tage verzögerter Einzug stellt normalerweise noch keinen Kündigungsgrund dar. Eine fristlose Kündigung ist hingegen gerechtfertigt, wenn das Bewohnen von Räumen der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist: Ein klassisches Beispiel sind hier feuchte Wände oder ein großflächiger Schimmelbefall von Wohnungswänden.

Dies gilt natürlich nicht, wenn die zu der Gesundheitsgefährdung führenden Mängel vom Mieter selbst verschuldet wurden. Falls sie damit nichts zu tun haben, steht den Mietern selbst dann ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn sie bereits bei Vertragsschluss vom gesundheitsgefährdenden Zustand der Wohnung wussten.

Ein weiterer Kündigungsgrund ist gegeben, wenn von den Vermietern schwerwiegende Belästigungen ausgehen oder sie den Hausfrieden auf andere Weise stören. Als Gründe für eine fristlose Kündigung gelten auch unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung (z.B. mit einem Zweitschlüssel) oder unzumutbare Belästigungen durch andere Hausbewohner. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Gesetzes sind sehr vielfältig. Der Mieter braucht keine der genannten oder ähnliche Beeinträchtigungen hinzunehmen und kann das Mietverhältnis nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. In der Abmahnung muss dem Vermieter vorher allerdings eine Frist eingeräumt worden sein, um ihm die Chance zu geben, die Beeinträchtigungen abzuschaffen.

Kündigungsfrist bei Altverträgen

Nach dem Gesetz über Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 1. September 2001 geltenden Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2005 in Kraft getreten.

Kündigung wegen Eigenbedarf? Das sollten Sie wissen!

Sie besitzen eine vermietete Immobilie und möchten das Objekt nun selbst beziehen? Sie sind Mieter eines Hauses oder einer Wohnung und haben vom Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen? – Dieser Kündigungsgrund von Immobilien ist ein Thema, das immer wieder debattiert wird und um das sich auch einige falsche Gerüchte ranken. Die Eigenbedarfskündigung zählt zum komplexen Mietrecht und sollte besonders sorgfältig behandelt werden. Typische Stolperfallen präsentieren wir Ihnen in diesem Beitrag. Bei individuellen Fragen oder Problemen empfehlen wir Ihnen jedoch dringend, bei uns als Spezialisten für Miet- und WEG-Recht einen zeitnahen Termin zu vereinbaren.

Viele Hauseigentümer fallen aus allen sprichwörtlichen Wolken, wenn ihr Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Widerspruch einlegt oder sogar den Fachanwalt für Mietrecht konsultiert. Denn trotz vieler Berichte und Aufklärungsarbeit rund um die Eigenbedarfskündigung herrscht hartnäckig die Meinung, dass der Immobilienbesitzer das Recht habe, über sein Eigentum frei zu verfügen. Das bedeutet: Viele Eigentümer meinen, das Kündigen des Mietvertrages aufgrund von Eigenbedarf wäre eine leichte Sache. Doch dem ist oft nicht so. Denn der Gesetzgeber räumt dem Schutz des Mieters und deren Sicherheit, ein Dach über dem Kopf zu haben, einen wichtigen Stellenwert ein. Die Eigenbedarfskündigung ist daher nur aus fest definierten Gründen möglich. Zwei Beispiele verdeutlichen Ihnen dies.

• Beispiel 1: Sie besitzen eine gut vermietete Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, wohnen aber in einer Dachgeschosswohnung ohne Lift. Durch das Alter, eine Erkrankung oder einen Unfall sind Sie auf den Rollstuhl oder Gehhilfen angewiesen. Sie benötigen ein barrierefreies Domizil und möchte dem Mieter Ihrer EG-Wohnung aus Eigenbedarf kündigen. Dies funktioniert, weil Sie einen triftigen Grund haben!
• Beispiel 2: Sie wohnen in Berlin-Mitte und haben eine naturnah gelegene Wohnung im Grünen – direkt am Wannsee. Weil es Ihnen mitten in der City zu turbulent und unsicher wird, möchten Sie den Mietern kündigen und selbst an den Wannsee umsiedeln. Dieser recht willkürliche Grund ist mit dem rechtlichen Begriff des Eigenbedarfs schwer vereinbar. Es könnte also durchaus sein, dass Ihre aktuellen Mieter dagegen klagen und Recht bekommen.

Man könnte meinen, wenn man eine momentan vermietete Immobilie kauft, könnte man dort auch einziehen. Doch vielleicht kennen Sie das Sprichwort, das etwas anderes besagt? “Eigentum bricht nicht Miete”, heißt es – und auch die Regelungen rund um den Eigenbedarf haben selbstverständlich Bestand. Kalkulieren Sie dies unbedingt ein, ehe Sie eine Immobilie erwerben, falls diese vermietet sein sollte.

Manche Vermieter greifen zu dieser List, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder Freunden den Einzug in die betreffende Immobilie zu ermöglichen: Sie kündigen wegen Eigenbedarfs und ziehen kurze Zeit später wieder aus dem Haus oder der Wohnung aus. Dieser Schuss kann nach hinten losgehen, wenn der ehemalige Mieter dies verfolgt und Klage einreicht.

Die Kündigung einer Immobilie aus Gründen des Eigenbedarfs ist vom Laien oft schwierig einzuschätzen. Insbesondere der vom Gesetzgeber geforderte “triftige Grund” ist nicht leicht einzuschätzen. Bei Unklarheiten empfiehlt es sich, eine individuelle Beratung von mir einzuholen.

Gelegentliche Nutzung einer Wohnung kann Eigenbedarf begründen

Die Begründung eines Eigenbedarfs an einer vermieteten Wohnung kann auch dann zulässig sein, wenn der Eigentümer die Wohnung lediglich für einige Wochen im Jahr für sich und seine Familie nutzen will.

In einem BGH-Verfahren aus dem Jahr 2018 ging es um den Vermieter einer 5-Zimmer-Wohnung in guter Lage in Wiesbaden, der von einem Mieter nach einer Kündigung die Räumung verlangt hatte. Das Haus befindet sich seit vielen Jahren im Familienbesitz und ist durch Erbschaft auf die Kinder des Vermieters übergegangen. Der Vermieter hat Anspruch auf ein Nießbrauchsrecht.

Der Vermieter lebt mit seinen drei Kindern und seinen sechs Enkeln in Finnland. Zwei der Wohnungen in dem Haus nutzen der Vermieter und seine Kinder im Rahmen gelegentlicher Aufenthalte in Wiesbaden. Zudem findet zwei Mal jährlich ein Familienfest statt.

Im August 2014 sprach der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus. Um den Aufenthalt der Familie seiner Kinder für einen befristeten Zeitraum in Wiesbaden sicherzustellen, benötigte er eine weitere Wohnung. Zudem würden in den nächsten Jahren weitere vier Enkel erwartet.

Der Vermieter argumentierte mit der über mehrere Generationen übergreifenden engen Bindung der Familie zu Wiesbaden und der über große Zeiträume wiederholten Aufenthalte seiner Familie in der Stadt. Demnach bestehe ein zulässiger Eigenbedarf.

In seinem Beschluss vom 21.08.2018 (VIII ZR 186/17) befand der Bundesgerichtshof den Eigenbedarf für begründet und die Kündigung für wirksam.

Das Gericht begründete die Entscheidung zunächst mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach es sich bei den Kindern und Enkeln des Vermieters um Familienangehörige entsprechend geltendem Recht handele. Weiterhin stelle die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweit- und Ferienwohnung einen zulässigen Eigenbedarf dar. Für eine Notwendigkeit der Wohnraumnutzung sei es nicht erforderlich, dass der Vermieter oder eine andere Bedarfsperson seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen will. Vielmehr komme es darauf an, ob vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf sprechen und kein Rechtsmissbrauch vorliegt.

Aufgrund der starken Verbundenheit des Vermieters und seiner Familie zu Wiesbaden sowie dem schon über einen langen Zeitraum im Familienbesitz befindlichen Anwesen und der Größe der Familie liegen vernünftige und nachvollziehbare Gründe vor. Weiterhin ist der Wohnbedarf nach Auffassung des Gerichts nicht überhöht.

Handelt es sich hingegen nur um eine kurze Nutzungsdauer, kann der Vermieter unter Umständen keinen Eigenbedarf geltend machen.  Dies entschied etwa das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seinem Urteil vom 29.12.2016 (23 C 258/15).

In dem Verfahren hatte ein in Schwerin ansässiger Vermieter Eigenbedarf an seiner in Berlin vermieteten Wohnung angemeldet und dem Mieter gekündigt. Als Begründung gab der Vermieter an, dass er das Haus, in dem die vermietete Wohnung liegt, verwalte und dass hierfür seine Anwesenheit zwei Mal pro Woche erforderlich sei. Bisher sei dies durch einen Aufenthalt im Hotel möglich gewesen, die damit einhergehenden Kosten und Mühen wolle er jedoch künftig vermeiden. Weitere im Haus befindliche Wohnungen seien aufgrund ihrer geringen Größe und schweren Erreichbarkeit nicht geeignet.

Die Mieter räumten die Wohnung trotz der Kündigung nicht. Sie waren der Meinung, dass der Eigenbedarf nicht gerechtfertigt war. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg folgte der Argumentation der Mieter und wies die Klage des Vermieters ab. Wie das Gericht begründete, stehe dem Vermieter kein Anspruch auf Rückgabe und Räumung der Wohnung gem. § 546 Abs.1 BGB zu, da seine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht greife.

So könnten eine teilgewerbliche Nutzung und eine bessere Lage zum Arbeitsplatz als Gründe zwar ausreichen, doch seien diese in Abwägung mit den Interessen des Mieters nicht verhältnismäßig, für den die Wohnung den Mittelpunkt der privaten Existenz darstellt. Auch sei die angegebene Nutzungszeit so kurz, dass der Bedarf durch andere Unterkunftsformen wie Hotels oder Pensionen besser abgedeckt werden könnte.

Eigenbedarfskündigung – So können sich Mieter wehren

Eine Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter ein Schock. Innerhalb weniger Monate müssen sie ihre gewohnte Umgebung verlassen, eine neue Wohnung suchen und einen anstrengenden Umzug planen. In einigen Fällen besteht jedoch die Möglichkeit, gegen die Kündigung vorzugehen.

Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 (BGB) kann ein Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er für sich oder seine nahen Angehörigen einen Eigenbedarf geltend macht. Dazu gehören Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, aber auch Hausangestellte und Pflegepersonal. Die Kündigungsfrist ergibt sich dabei aus § 573c BGB.

In der Bundesrepublik wurde die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung im Jahr 1974 geschaffen. Grundlage hierfür war die Einführung des § 564b in das BGB. Im Rahmen der Mietrechtsreform der rot-grünen Regierung ging er 2001 in den § 573 BGB über.

Eine Einschränkung der Eigenbedarfskündigung ist vorgesehen, wenn ein Mietshaus in Eigentums­wohnungen umgewandelt wird. In diesem Fall ändert der Eigentümerwechsel nichts an der Wirksamkeit des Mietervertrags. Entsprechend sieht der Gesetzgeber eine Kündigungssperrfrist vor, die die Mieter schützt.

Demnach können die neuen Eigentümer die Wohnung frühestens nach drei Jahren wegen ihres Eigenbedarfs kündigen. Je nach Bundesland kann die Kündigungssperrfrist per Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, gibt es zwei Voraussetzungen. Erstens muss sie inhaltlich genau begründet und zweitens formal korrekt sein. Deshalb sollten Mieter immer einen genauen Blick auf das Kündigungsschreiben werfen.

Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein:

• Die Eigenbedarfskündigung erfolgt schriftlich und richtet sich an alle Mieter der Wohnung.
• Die Kündigung wurde von allen Vermietern unterschrieben.
• In der Kündigung ist die Person angegeben, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird.
• Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Vermieter und einziehender Person ist angegeben.
• Der Grund für den Eigenbedarf ist nachvollziehbar dargelegt.
• Der Mieter wird auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht hingewiesen.
• Die gesetzlichen Kündigungsfristen werden eingehalten (Ab 5 Jahren: 6 Monate; Ab acht Jahren: neun Monate; Minimum: 3 Monate).

Sind einzelne oder mehrere dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung wegen formaler Mängel anzugreifen.

Es gibt eine weitere Bedingung, unter der eine Eigenbedarfskündigung abgewendet werden kann – das Vorliegen eines Härtefalls. Beispiele hierfür sind hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft und Suizidgefahr. Auch die tiefe Verwurzelung des Mieters mit seinem Umfeld, in Verbindung mit einem hohen Alter, kann eine Voraussetzung für eine Härtefallregelung darstellen.

Wenn diese oder vergleichbare Gründe vorliegen, kann der betroffene Mieter Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. In diesen Fällen ist sie zwar nicht komplett unwirksam, oft kann das Mietverhältnis aber befristet verlängert werden.

Wenn es dafür bereits zu spät ist oder ein Härtefallaufschub nicht infrage kommt, besteht die Möglichkeit eines Räumungsrechtsstreits. Dadurch kann eine Verlängerung der Räumungsfrist um maximal ein Jahr bewirkt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung größer ist als das Interesse des Vermieters an der Räumung.

Zu guter Letzt gibt es noch die Möglichkeit des Zwangsvollstreckungsschutzes. Gemäß § 765a der Zivilprozessordnung ist diese Möglichkeit aber nur beim Vorliegen einer besonderen Härte gegeben, die gegen die guten Sitten verstößt.

Wenn ein Vermieter einen Eigenbedarf lediglich vortäuscht, entsteht gegenüber dem Ex-Mieter ein Schadenersatzanspruch. Dies entschied etwa der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Juni 2015. In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der von seinem Ex-Vermieter insgesamt 28.500 Euro Schadensersatz für seine höheren Mietkosten, seinen weiteren Arbeitsweg und seine Gerichtskosten forderte. Obwohl es im Vorfeld zu einem Vergleich kam, wurde der Vermieter für schadensersatzpflichtig erklärt. Der Grund: Der Mieter wusste zu diesem Zeitpunkt noch nicht, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war.

Kündigung trotz Nachzahlung – Nur wer unverschuldet in Verzug gerät, ist vom Gesetz geschützt

Wenn ein Mieter durch eigenes Verschulden mit seinen Mietzahlungen in Verzug gerät, kann der Vermieter kündigen. Dass das auch für Empfänger von Transferleistungen des Jobcenters uneingeschränkt gilt, hat das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 30.05.2018 klargestellt (65 S 66/18).

Der Fall: Ein Berliner Hartz-IV-Empfänger lehnte eine Arbeitsstelle ab, die ihm das Jobcenter vermitteln wollte. Zur Begründung gab er an, sich in Kürze selbständig machen zu wollen. Das Jobcenter stellte daraufhin alle Zahlungen ein – auch die für die Miete. Daraufhin geriet der Mann selbst bei seiner Vermieterin in Zahlungsverzug. Die vorhersehbare Folge war eine ordentliche und fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin, erklärt am 11.10.2017. Doch der Mieter wollte nicht aus der Wohnung ausziehen.

Das Jobcenter bot der Vermieterin sogar an, die entstandenen Rückstände durch eine Nachzahlung auszugleichen. Die Vermieterin sollte sich im Gegenzug bereiterklären, das Mietverhältnis fortzusetzen, schlug das Jobcenter vor. Doch die Vermieterin lehnte dieses Angebot ab – und erwirkte beim Amtsgericht ein Räumungsurteil. Dagegen wiederum ging der Mieter beim Landgericht Berlin in Berufung. Zwischenzeitlich hatte der Vater des Mieters seinem Sohn ein Darlehen gewährt, um die offenen Beträge zu begleichen.

Das Landgericht bestätigte jedoch, dass die Kündigung rechtmäßig gewesen sei. Die Begründung: Der Mieter habe „seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“. Zwar habe er sich in einer finanziellen Notlage befunden. Doch diese habe er selbst verschuldet, als er sich bewusst dagegen entschieden hätte, die ihm angebotene Tätigkeit anzunehmen. Erst diese Entscheidung des Mieters für eine Selbständigkeit habe zur Folge gehabt, dass er Leistungen des Jobcenters nicht mehr in Anspruch nehmen konnte. Es hätte daher an ihm gelegen, „für die Leistungsfähigkeit bezüglich der Miete künftig Sorge zu tragen“. Das habe er jedoch nicht getan.

Erschwerend kam hinzu: Bereits seit Juni 2017 sei dem Mieter bekannt gewesen, dass er aufgrund seiner Entscheidung kein Geld vom Jobcenter mehr zu erwarten hätte. Allerdings habe er sich nicht darum gekümmert, „die benötigten finanziellen Mittel für die Wohnung zu erlangen“, stellte das Gericht klipp und klar fest. Gegen den Aufhebungsbescheid sei er nicht vorgegangen und er habe auch keine alternative Möglichkeit der Finanzierung gesucht.

Die Pflichtverletzung des Mieters sei schwerwiegend, die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB daher gerechtfertigt, darin stimmte das Landgericht mit der Vorinstanz überein. Auch die Tilgung der offenen Forderungen durch den Vater ändere nichts daran, obwohl die innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB erfolgt sei. Denn eine solche Zahlung – eine sogenannte Schonfristzahlung – hätte nur eine fristlose Kündigung „heilen“ können. Hier habe es sich aber um eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB gehandelt.

Grundsätzlich, so das Landgericht, habe die Vermieterin gegenüber einem Mieter, der auf staatliche Transferleistungen angewiesen sei, keine weitergehende Verpflichtung als gegenüber anderen Mietern.

Eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt zwingend voraus, dass der Mieter den Zahlungsrückstand verschuldet hat. Trifft den Mieter keine Schuld, steht dem Vermieter auch kein Kündigungsrecht zu. Das ist für den Mieter in der Regel günstig, denn er kann sich darauf berufen, wenn er unverschuldet in Zahlungsverzug gerät, zum Beispiel aufgrund von Krankheit oder unverhoffter Arbeitslosigkeit. Allerdings trägt der Mieter in diesem Fall die Beweislast. Er muss unter anderem Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenlegen und ausführlich zur Sache Stellung nehmen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 20.07.2016 (VIII ZR 238/15) entschieden. Der Mieter im konkreten Fall konnte das Gericht aber nicht von seiner Unschuld überzeugen.

Illegale Waffe in der Wohnung: Kündigung

Wenn ein Mieter eine Schusswaffe in seiner Wohnung aufbewahrt, obwohl er nicht den dafür erforderlichen Waffenschein besitzt, dann kann er vom Eigentümer fristlos gekündigt werden. Das hat das Landgericht Berlin im Juni 2018 entschieden (65 S 54/18).

Zum Hintergrund: Im Sommer 2017 stürmten Sondereinsatzkräfte der Polizei mehrere Wohnungen im Berliner Stadtteil Neukölln. Der Großeinsatz stand im Zusammenhang mit einer spektakulären Straftat, die die bundesweiten Medien auch heute noch beschäftigt: dem Raub der etwa 100 Kilogramm schweren Goldmünze „Big Maple Leaf“ aus dem Bode-Museum im März desselben Jahres. Die Münze hatte einen Materialwert in Höhe von 3,75 Millionen Euro. Mehrere Leitmedien rechneten die Täter der organisierten Clankriminalität zu. Bei dem Großeinsatz wurden vier Männer festgenommen. Die müssen sich aktuell in einem strafrechtlichen Prozess vor dem Landgericht verantworten.

Doch die Großrazzia hatte auch ein mietrechtliches Verfahren zur Folge. In einer der durchsuchten Wohnungen stellte die Polizei eine Pistole mit Munition sicher. Über eine Erlaubnis zum Besitz von Waffen verfügte in dem Haushalt allerdings niemand. Der Vermieter erfuhr davon und kündigte den Mietvertrag am 19. September 2017. Die Mieterin war die Mutter zweier bei dem Polizeieinsatz verhafteter Männer. Die Frau klagte gegen die Kündigung und behauptete, von der Lagerung der Waffe nichts gewusst zu haben. Beim Amtsgericht hatte diese Klage jedoch keinen Erfolg. Die Beklagte ging gegen das Urteil in Berufung, doch auch die Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Das Gericht urteilte eindeutig: Das Mietverhältnis verpflichte den Mieter zu einer „Obhutspflicht“, deshalb sei es ihm untersagt, „dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen“. Bei der Lagerung einer illegalen Waffe handele sich sowohl um eine nachhaltige Störung des Hausfriedens als auch um einen schwerwiegenden Verstoß gegen die im Mietvertrag festgeschriebenen Obhutspflichten.

Die Lagerung einer Pistole mit Munition habe mit dem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung nichts zu tun, beschied die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin. Schließlich ginge von solch einer Waffe eine erhebliche Gefahr aus. Dagegen dürfe der Eigentümer einschreiten, selbst wenn er die anderen Hausbewohner nicht gefragt habe, ob sie sich davon gestört fühlten. Wem genau die Waffe gehört, sei letzten Endes unerheblich, da die Mieterin auch „für etwaige Pflichtverletzungen der Angehörigen ihres Haushaltes einzustehen“ habe, so das Urteil. Die Kündigung bleibt also bestehen.

Anders sieht es jedoch aus, wenn ein Mieter einen Waffenschein besitzt. Dann darf er grundsätzlich Waffen in seiner Mietwohnung aufbewahren – allerdings nur im Rahmen der strengen gesetzlichen Bestimmungen.  Der Vermieter muss das in diesem Fall dulden, das hat das Amtsgericht Hannover mit einem Urteil vom 20. August 2010 (Az.: 546 C 2917/10) entschieden. Ein Mieter, der die Erlaubnis zum Erwerb und Besitz von erlaubnispflichtigen Schusswaffen besitzt, darf in seiner Wohnung auch einen Waffenschrank anbringen. Außerdem darf er in den Räumen selbst Munition herstellen und diese auch lagern, insofern das seiner Freizeitbeschäftigung dient und keinen gewerblichen Hintergrund hat. Der waffenbesitzende Mieter ist jedoch laut Waffengesetz (§ 36 WaffG) an strenge Bestimmungen gebunden. Er ist verpflichtet, Vorkehrungen zu treffen, um dritte Personen von unbefugtem Zugang auszuschließen. Das bedeutet in der Regel den Einbau eines Waffenschranks, der dem höchsten Sicherheitsstandard entspricht (Norm DIN/EN 1143-1 Widerstandsgrad 0). Zur Anbringung notwendige Bohrlöcher muss der Vermieter hinnehmen, solange ihre Anzahl nicht den „üblichen Rahmen“ überschreitet oder unnötige Beschädigungen ausgeführt werden.

Mieter zieht in einen Lagerraum ein – Kündigung

Ein Warenlager ist keine Wohnung. Das sollte jedem klar sein. Doch ein Mieter musste das vom Amtsgericht Bielefeld erfahren. Denn sein Vermieter konnte dort im April 2017 eine Räumungsklage (Aktenzeichen 407 C 111/16) gegen ihn durchsetzen.

Die Bedingungen des im April 2011 geschlossenen Mietvertrags waren eigentlich deutlich formuliert: Das Mietobjekt werde „ausschließlich zu Lager- und Abstellzwecken […] überlassen”, stand dort. Und weiter: „Die Wohnung dient nicht zum dauerhaften Aufenthalt.“ In dem Vertrag ging es um eine 57 m² große Wohnung im Erdgeschoss, die stark renovierungsbedürftig war. Zum Bewohnen war sie nicht geeignet, der Vermieter hatte jedoch auch keine andere Verwendung dafür.

Der Mieter wohnte in einem alten Feuerwehrwagen. Die Wohnung wollte er als zusätzlichen Abstellraum nutzen. Deshalb musste er für die Räume auch nur eine reduzierte Grundmiete in Höhe von 85,- Euro bezahlen. Doch seit 2012 beschwerten sich andere Mieter des Gebäudes beim Vermieter über den Beklagten. Der übernachte dort, gaben sie an. Und obendrein beleidige und schikaniere er die rechtmäßigen Bewohner des Hauses.

Am Mai 2016 erhielt der Mieter eine Abmahnung wegen Verletzung der Hausordnung. Doch davon ließ er sich nicht beeindrucken. Im Gegenteil beleidigte und schikanierte er seine Nachbarn weiterhin, sagten mehrere Zeugen aus: Er habe sie gegen ihren Willen fotografiert und gefilmt, außerdem regelmäßig laute Musik gehört und im Treppenhaus randaliert. Im August erhielt der Störenfried eine fristlose Kündigung.

Weil der Mieter die Räume jedoch nicht verlassen wollte, endete der Fall vor Gericht. Dort behauptete der Beklagte, die Wohnung bereits seit seinem Einzug als Wohnraum genutzt zu haben. Die Vermieterin habe die ganze Zeit davon gewusst und hingenommen, dass er dort lebe. Außerdem habe nicht er die Nachbarn bedroht, sondern sei im Gegenteil von denen schikaniert worden. Einer der Zeugen beispielsweise habe gedroht, ihm den Kopf abzureißen.

Das Gericht entschied jedoch, dass die außerordentliche Kündigung rechtmäßig und die Räumungsklage begründet sei, weil der Beklagte die Wohnung dauerhaft bewohnt habe. Damit habe er gegen seinen Mietvertrag verstoßen. Das Verhalten des Mieters seinen Nachbarn gegenüber spielte letztlich für die Entscheidung keine Rolle, denn der dauerhafte und bewusste Verstoß gegen die Bestimmungen des Vertrags war aus Sicht des Gerichts Grund genug für eine Kündigung.

Vertragsende

Bei der Auflösung des Mietvertrages streiten die Mieter gerne darüber, ob das Mietverhältnis überhaupt beendet ist und welche Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Als Anwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte.

Übergabe der Mietwohnung – Beweislast bei Schäden

In den meisten Mietwohnungen treten im Laufe des Nutzungszeitraums Schäden auf. Sofern diese den üblichen Verschleiß überschreiten, kann der Vermieter dafür Schadenersatz verlangen. Voraussetzung: Die Mängel wurden nicht schon durch den Vormieter verursacht. Damit der Mieter sich gegen unzulässige Forderungen wehren kann, sollte er bei der Übergabe der Mietsache auf einem detaillierten Abnahmeprotokoll bestehen.

Mieter haften für selbstverursachte Schäden in der Mietwohnung

Das Amtsgericht Saarbrücken verhandelte einen Fall, in dem ein Vermieter von seiner ehemaligen Mieterin eine Entschädigung für stark abgenutzte Türen und Türrahmen forderte. Diese erklärte, die Türen hätten sich bereits bei ihrem Einzug in einem schlechten Zustand befunden, und verweigerte die Zahlung. Da das Übergabeprotokoll jedoch keine Eintragungen über derartige Schäden enthielt, konnte sie ihre Aussage nicht beweisen, weshalb des Gericht zugunsten des Vermieters entschied (AZ 120 C 12/16).

Beweislast für Mieter und Vermieter

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist in § 280 Abs. 1 geregelt, dass eine Mietsache mit Beendigung des Mietvertrags unbeschädigt zurückgegeben werden muss. Aus diesem Grund ist der Vermieter schadenersatzberechtigt, wenn man Schäden an der Mietsache hervorruft. Hierfür muss er lediglich beweisen, dass der Schaden beim Auszug tatsächlich besteht. Möglich ist dies mithilfe eines Abnahmeprotokolls, Fotos, Zeugenaussagen von Handwerken und Gutachten.
Streitet man als Mieter die Verursachung des Schadens ab, trägt man hierfür die Beweislast. Zeugenaussagen reichen nicht aus, weshalb es als Mieter grundsätzlich schwierig ist, seine Unschuld an dem Schaden nachzuweisen.

Mit Abnahmeprotokoll Streitigkeiten vorbeugen

Da der Mieter die Beweislast trägt, sollte er alle kleineren und größeren Mängel vor dem Einzug in die Mietwohnung dokumentieren. Hierbei ist es wichtig, darauf zu bestehen, dass ausnahmslos alle Mängel in das Abnahmeprotokoll übernommen werden. Zudem empfiehlt es sich, die Wohnung direkt bei der Übergabe zur fotografieren. Auf lange Sicht kann man sich damit viele Probleme ersparen. Zu guter Letzt ist es wichtig, dass das Übergabeprotokoll von beiden Parteien unterschrieben wird.

Durchführung von Schönheitsreparaturen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies auf Grund des Zustands der Räume erforderlich ist. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Zwar liegt hierin möglicherweise ein Verzicht auf eine Anfangsrenovierung. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, so sind die im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen gleichwohl vom Vermieter zu tragen. Der Umstand, dass der Mieter den Vermieter über lange Zeit nicht auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen hat, führt zu keiner Änderung des Mietvertrags. Der Mieter kann also für die Zukunft verlangen, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführt. Der Gesichtspunkt der Verwirkung spielt hier grundsätzlich keine Rolle, auch wenn dies in der Rechtsprechung in der Vergangenheit zum Teil anders vertreten worden ist (vgl. LG Berlin GE 1996, 473).

Bei Nichterfüllung hat der Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 BGB. Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB Kostenersatz verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet.
Befindet sich der Vermieter nicht in Verzug, so hat der Mieter einen Anspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Erhaltung der baulichen Sub-stanz der Mietsache erforderlich war.

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, so steht ihm ein Ausgleichsanspruch nach § 539 BGB zu, sofern er Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen davon ausgehen konnte, dass er aufgrund des Mietvertrages hierzu verpflichtet ist.
Ebenso kann der Mieter Bereicherungsansprüche nach § 812 BGB geltend machen. Die Bereicherung des Vermieters besteht allerdings weder in den Aufwendungen des Mieters, noch in der Ersparnis des Vermieters, sondern in dem höheren Mietwert. Ein solcher Mehrwert entfällt, wenn die Renovierung einige Zeit zurückliegt.
Wird der Zustand der Räume durch eine vom Mieter nicht geschuldete Renovierung verschlechtert, so hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Maßgeblich ist, ob der vom Mieter geschaffene Zustand schlechter ist, als der Zustand der unrenovierten Wohnung.

Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit unwirksamer Klausel, so stehen dem Mieter u. U. Schadensersatzansprüche nach § 241 Abs. 2, 280 BGB zu. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter u. a. verpflichtet, auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Erkennt der Vermieter beispielsweise, dass ein von ihm verwendetes Vertragsformular unwirksame Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält und dass der Mieter irrig von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, so muss er den Mieter über die Rechtslage aufklären. Unterlässt er dies und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet. Der Ersatzanspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Hierbei genügt Fahrlässigkeit. Im Zweifel muss der Vermieter Rechtsrat einholen. Wird der Vermieter fehlerhaft beraten, so muss er sich dies zurechnen lassen.

Streitig war lange Zeit, ob der Vermieter im Verfahren nach § 558 BGB Anspruch auf eine höhere Miete hat, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Der Bundesgerichts-hof hat diese Frage zwischen klar dahingehend beantwortet, dass kein Anspruch auf Zahlung einer höheren Miete besteht. Dies gilt allerdings nur für freifinanzierten Wohnraum. Im Bereich des öffentlich geförderten Wohnraums hat der Vermieter die Möglichkeit, zumindest für die Zukunft die Miete gemäß § 10 WoBindG i.V.m. § 28 II. Berechnungsverordnung zu erhöhen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht wegen der veränderten Vertragssituation kündigen.

Umfang der Schönheitsreparaturen; Unwirksamkeit von Vertragsklauseln

Bodenbelag; Parkettboden – Erneuerung

Hat der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter auch für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind.

Die Erneuerung und Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können.

Sind die Fußböden durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muss sie der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern. Mietvertragsklauseln, die etwas anderes bestimmen, sind unwirksam.

Unabhängig hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch darauf, dass der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder ausbessert.

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter die Fußböden beschädigt hat, beispielsweise durch Brandlöcher oder durch unzählige Rotweinflecken auf dem Teppichboden. Dann muss der Mieter Schadensersatz zahlen. Muss ein Teppichboden neu verlegt werden, bedeutet Schadensersatz, dass der Zeitwert des alten Teppichbodens gezahlt werden muss.

Renovierung

Empfehlenswert ist nach Ansicht von Experten, Schönheitsreparaturen bereits beim Einzug des Mieters von ihm auf freiwilliger Basis durchführen zu lassen. Dabei kann der Mieter bei seinem Einzug selbst renovieren – er muss es aber nicht. Ebenso muss er auch beim Auszug nicht renovieren. Ein etwaiger Nachmieter steht dann vor derselben Entscheidung. Bei einer derartigen Verfahrensweise wirkt die Wohnung evtl. etwas abgewohnter und die zu erzielende Miete mag auch etwas niedriger ausfallen, als bei einer frisch renovierten Wohnung. Andererseits werden dem Vermieter dadurch Konflikte mit dem Mieter erspart, weil die Renovierung dessen Angelegenheit ist.

Zeitliche Fristen

Wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, nach der der Mieter während des Mietverhältnisses in bestimmten zeitlichen Abständen die Wohnung renovieren muss, dürfen bestimmte Fristen nicht unterschritten werden:

• Badezimmer und Küche: drei Jahre
• Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele, Toilette: fünf Jahre
• alle anderen Räume: sieben Jahre

Wenn die Fristen kürzer sind, als oben angegeben, ist die Klausel möglicherweise unwirksam. Der Mieter braucht dann die ursprünglich vereinbarten Renovierungen überhaupt nicht auszuführen.

Ist eine entsprechende Klausel vorhanden, muss der Mieter im Normalfall bei seinem Auszug versäumte Schönheitsreparaturen nachholen. Er braucht – bei vorheriger Regelung – die fälligen Arbeiten nicht selbst durchzuführen, sondern kann dafür auch eine äquivalente Geldzahlung auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines Handwerkers leisten. Eine derartige Regelung ist weit verbreitet und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam (vgl. BGH, Urteil vom 26. 5. 2004 – VIII ZR 77/03).

Keine Regelungen im Mietvertrag

Wenn im Mietvertrag keine expliziten Regelungen oder Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen festgelegt wurden, muss der Mieter die Wohnung grundsätzlich „besenrein“ gefegt hinterlassen, den ursprünglichen Zustand wiederherstellen und bauliche Veränderungen wieder rückgängig machen. Renovierungen müssen dabei allerdings nicht zwangsläufig durchgeführt werden.

Manchmal ist in älteren Mietverträgen festgeschrieben, dass der Mieter die Wohnung in „bezugsfertigem Zustand“ zu hinterlassen hat. Derartige Klauseln sind zwar wirksam, verpflichten den Mieter jedoch nicht zu einer Renovierung. Dennoch muss er die Räume so hinterlassen, dass ein Nachmieter diese jederzeit beziehen könnte.

Schönheitsreparaturen „vergessen“?

Für den Fall, dass ein Mieter auszieht, ohne dass er seine vertraglich geregelten Schönheitsreparaturen ausgeführt oder sie „vergessen“ hat, oder sich schlicht weigert, sie zu erfüllen, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen ihn. Dieser kann auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags geltend gemacht werden. Hierfür muss der Vermieter allerdings vorher die fälligen Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung schriftlich angemahnt haben.

Renovierungsfristen

„Der Mieter ist verpflichtet… Schönheitsreparaturen… in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen…die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“

Diese „zig-tausendfach“ verwandte Vertragsklausel mit einer sog. starren Fristenregelung der Schönheitsreparaturen ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (VIII ZR 361/03) unwirksam. Die Klausel benachteilige die Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen.

Entscheidend – so der BGH sei, dass die obige Vertragsklausel als Vereinbarung verbindlicher und starrer Renovierungsfristen ausgelegt werden müsse. Der Fristenplan sei nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, dass nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liege eine „starre“ Fälligkeitsregelung vor. Schönheitsreparaturen sind danach „wenn erforderlich, mindestens aber“ nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Aus Sicht des Mieters bedeutet das, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach 2 Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach 5 Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Renovierungsklausel

Rund 15.500 EUR Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten forderte ein Düsseldorfer Vermieter von seinem Mieter und stützte sich dabei auf zwei Klauseln des Formularmietvertrages. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (VIII ZR 308/02) jetzt feststellte. Beide Klauseln seien unwirksam.

Im Mietvertrag war unter § 12 geregelt, die Mieträume seien „bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8, Ziffer 2 (des Vertrages) vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben …“.

Für den BGH eine unwirksame Klausel, weil der Mieter unangemessen benachteiligt werde. Grund: Der Mieter müsse nach dieser Endrenovierungsklausel beim Auszug immer renovieren. Unabhängig von der Frage, ob und wann zuletzt Renovierungen oder Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt worden sind.

In einer zweiten Klausel des Mietvertrages war unter § 8 vereinbart, dass der Mieter während der Mietzeit laufende Schönheitsreparaturen nach bestimmten Zeitabständen durchzuführen hat.

Auf diese Klausel, so der BGH, könne sich der Vermieter schon deshalb nicht stützen, weil beide Regelungen – § 8 und § 12 des Vertrages – zusammengehörten und zusammen gelesen werden müssten. Die beiden Klauseln ließen sich nicht in eine wirksame und eine unwirksame Regelung aufteilen. Sie stellten eine Gesamtregelung dar, sie seien zusammen unwirksam.

Nur noch zur Klarstellung betonte der Bundesgerichtshof, der Vermieter könne sich auch nicht selbst auf die Unwirksamkeit der von ihm vorgegebenen Endrenovierungsklausel berufen, um so wenigstens die zweite Klausel im Vertrag „zu retten“. Fazit: Doppelt genäht hält – hier – nicht besser. Die Gesamtregelung zur Renovierung ist unwirksam. Der Mieter muss nichts bezahlen.

Schadenersatz

Auch per Mietvertrag kann die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Schäden nicht ausgeschlossen werden. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ALZ 1/01) abschließend durch Rechtsentscheid.
Während die Mieter im Urlaub waren, drang auf Grund eines Defektes im Flachdach des Hauses Wasser in ihre Wohnung ein, verschiedene Möbel wurden beschädigt. Insgesamt belief sich der Schaden auf 25.218,75 DM. Als die Mieter ihren Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nahmen, weil der das Flachdach nicht laufend überwacht hatte, berief der sich auf eine Klausel im Mietvertrag.

„Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in … genannten Personen für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.“

Haftungsausschluss durch Vertragsklausel ist unwirksam

Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit lagen hier eindeutig nicht vor. Dem Vermieter konnte nur ein geringerer Schuldvorwurf gemacht werden, nämlich leichte Fahrlässigkeit. Nach dem Gesetz würde der Vermieter auch bei leichter Fahrlässigkeit haften. Was aber gilt, wenn genau dieser Fall durch eine Vertragsklausel wie hier ausgeschlossen ist ?

Dieser Haftungsausschluss ist unwirksam, entschied der BGH, der Vermieter haftet. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Eine Einschränkung würde den Mieter unangemessen benachteiligen.

Weiteres Argument des Bundesgerichtshofes: Während der Mieter sich vor den finanziellen Folgen eines derartigen Schadens nicht durch den Abschluss einer Versicherung schützen kann, kann der Vermieter für Schäden, die durch leicht fahrlässige Vernachlässigung seiner Instandhaltungspflichten entstehen, eine Haftpflichtversicherung abschließen. Ergebnis: Der Vermieter muss Schadensersatz zahlen.

Hausordnung – Wer darf sie erstellen und was ist dabei zu beachten?

Die Hausordnung enthält privatrechtliche Vorschriften zur Verwendung von Gebäuden. Bei Mietshäusern sind darin vorrangig Regelungen für das Verhalten der Mieter festgelegt. Eine Hausordnung ist nicht vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Es existiert keine offizielle Vorlage. Grundsätzlich können Vermieter die Hausordnung nach ihren eigenen Vorstellungen formulieren. Bei den Rahmenbedingungen ist zu unterscheiden zwischen der allgemeinen und der vertraglichen Hausordnung.

Allgemeine Hausordnung

Die allgemeine Hausordnung gilt grundsätzlich für sämtliche Mieter. Sie enthält Regelungen zum Zusammenleben im Haus. Typische Gegenstände der Hausordnung sind Treppenhausreinigung, Ruhezeiten, Verwendung der Heizung, Nutzungszeiten der Gemeinschaftsfläche sowie Schließung der Kellerräume. Der Mieter darf strittige Aspekte mit dem Vermieter verhandeln, bevor er den Mietvertrag unterzeichnet. Da der Wohnraum in den meisten Städten knapp ist, sind die Erfolgschancen jedoch gering.

Vertragliche Hausordnung

Die vertragliche Hausordnung ist integrierter Bestandteil des Mietvertrags. Sie regelt Rechte und Pflichten zur Nutzung der Wohnung und der Gemeinschaftsräume. Dabei ist eine unterschiedliche Behandlung der einzelnen Mietparteien zulässig. Die aktive Zustimmung durch die Mietpartei ist erforderlich. Das Dokument muss den Mietern mit dem Mietvertrag übermittelt werden. Typische Gegenstände sind Winterdienst, Mülltrennung, pflegliche Behandlung der Mietsache und Untervermietung.

Zuständigkeit für die allgemeine Hausordnung

Vermieter, Eigentümer und/ oder Hausverwaltung formulieren die allgemeine Hausordnung. Die Mieter werden beim Abschluss des Mietvertrags über das Dokument informiert. Die Hausordnung bedarf keiner Zustimmung durch die Mieter. Sie wird gut sichtbar im Eingangsbereich oder im Treppenhaus ausgehängt. Der Vermieter muss Sorge dafür tragen, dass der Mieter die Hausordnung kennt und sie jederzeit sichten kann. Daher lassen sich Vermieter in der Regel die Hausordnung vom Mieter unterzeichnen.

Grenzen der Hausordnung

Gesetzlich gewährte Rechte des Mieters dürfen weder in der allgemeinen noch in der vertraglichen Hausordnung aufgehoben oder eingeschränkt werden. Bestimmungen, die gegen die gültige Rechtslage verstoßen, sind grundsätzlich unzulässig. Ausgeschlossen sind außerdem solche Regelungen, die im Widerspruch zum Mietvertrag stehen. Die Pflicht zur Treppenhausreinigung darf dem Mieter in der allgemeinen Hausordnung nur zugewiesen werden, wenn ein entsprechender Hinweis im Mietvertrag vorhanden ist.

Folgen unzulässiger Bestimmungen

Wenn die Hausordnung unzulässige Bestimmungen enthält, sind diese grundsätzlich unwirksam. Dann ist der Mieter nicht verpflichtet, sich an die entsprechenden Regelungen zu halten. Dabei ist nicht maßgeblich, ob er die Hausordnung unterzeichnet hat.

Nachträgliche Änderung der Hausordnung

Der Vermieter darf die vertragliche Hausordnung nachträglich nur mir Zustimmung durch den Mieter ändern. Dagegen darf der Vermieter die allgemeine Hausordnung jederzeit ändern. Dabei muss er aber gewährleisten, dass der Mieter über die Neufassung informiert wird. Dazu reicht es nicht, die alte Hausordnung am schwarzen Brett durch die neue Version zu ersetzen. Bei der Änderung der allgemeinen Hausordnung darf der Vermieter keine zusätzlichen Pflichten der Mietparteien festlegen. Dafür müsste er eine vertragliche Hausordnung initiieren, die nur mit Zustimmung durch die Mietpartei in Kraft treten kann.

Verstöße gegen die Hausordnung

Wenn der Mieter gegen die Hausordnung verstößt, darf der Vermieter ihn abmahnen. Im Wiederholungsfall ist die Kündigung der Mietsache möglich. Voraussetzung für beide Maßnahmen ist, dass der Mieter die Hausordnung vorher mit seiner Unterschrift zur Kenntnis genommen hat. Falls durch den Verstoß Kosten der Ersatzvornahme wirksam werden, darf der Vermieter der Mietpartei diese in Rechnung stellen.

Untersagung des Besuchs bei Hausordnungsverstößen

Nur beim Vorliegen schwerwiegender Gründe ist der Vermieter berechtigt, Besuchern den Zugang zur Mietsache zu verwehren. Das ist etwa dann der Fall, wenn sie gegen die Hausordnung verstoßen. Fallen sie durch häufige Lärmbelästigung oder Bedrohung anderer Mietparteien auf, ist er auch berechtigt, den Mieter abzumahnen oder ihm fristlos zu kündigen. Das gilt allerdings nur, wenn die Störung gehäuft auftritt. Laut Urteil des Amtsgerichts Köln vom 22.09.2004 (209 C 108/4) rechtfertigt eine einmalige Störung des Hausfriedens kein Hausverbot für Besucher des Mieters.
Eine weitere Option, die dem Vermieter zur Verfügung steht, ist das Hausverbot. So hat beispielsweise das Amtsgericht Köln einem Vermieter die Erlaubnis erteilt, bestimmten Personen den Zutritt zu seinem Haus zu verweigern (WM 673/2004, Urteil vom 22. September 2004). Diese waren im Vorfeld durch Lärmbelästigung und Beschädigungen der Gemeinschaftsräume aufgefallen.

Ruhezeiten für Mieter – Welche Vorschriften und Strafen gelten?

Für ein harmonisches Zusammenleben mit den benachbarten Mietern ist die Ruhezeit ein fester Bestandteil der Hausordnung. Doch welche Ruhezeiten sind für Mieter verpflichtend? Was versteht man unter Zimmerlautstärke? Und welche Strafen erwarten Mieter bei Verstößen gegen die Ruhezeitregelung?

Ruhezeiten sind nicht bundeseinheitlich geregelt

Da die Ruhezeiten nicht bundeseinheitlich festgelegt sind, orientieren sich viele Vermieter an den allgemeinen Ruhezeiten im Mietrecht, die der Bundesgerichtshof im Jahr 2003 (BGH V ZB 11/98) festgelegt hat. Dabei gilt: Die Mittagsruhe an Werktagen beginnt um 13 Uhr und endet um 15 Uhr. Abends beginnt die Ruhezeit um 22 Uhr und reicht die ganze Nacht hindurch bis zum nächsten Morgen um 7 Uhr. Außerdem ist eine sogenannte Feiertagsruhe an Sonn- und Feiertagen vorgeschrieben.

Einzelne Bundesländer oder Gemeinden dürfen jedoch ihre eigenen Vorschriften für Ruhezeiten definieren. Diese sind zumeist im Landes-Immissionsschutzgesetz geregelt, dessen genaue Inhalte entweder beim zuständigen Ordnungsamt oder bei der Umweltbehörde erfragt werden können.

Für Mieter entscheidend ist allerdings immer die Regelung der jeweiligen Hausordnung, der sie mittels Unterschrift zugestimmt haben. Wenn hierin strengere Regeln vereinbart sind, wie zum Beispiel eine gesonderte Ruhezeit für Samstage, sind die Mieter verpflichtet, sich an diese individuellen Vorschriften zu halten.

Zimmerlautstärke gilt als Richtwert

Während der Ruhezeiten dürfen Mieter sämtliche Tätigkeiten durchführen, die die Zimmerlautstärke nicht überschreiten. Dabei sollte der Geräuschpegel tagsüber nicht mehr als 40 Dezibel betragen, nachts gilt eine Grenze von 30 Dezibel. Doch hier ist Vorsicht geboten: Diese Werte sind nicht gesetzlich festgelegt, sondern nur Richtwerte, die je nach Mietergemeinschaft und Bausubstanz einen anderen Wert haben können.
Erlaubt ist außerdem die Durchführung von Tätigkeiten, die als “sozialadäquat” bezeichnet werden. Dazu gehören das Spielen von Kindern, Baden oder Duschen innerhalb eines normalen Zeitrahmens (etwa 30 Minuten) sowie Fernsehen und Musik hören bei Zimmerlautstärke.

Strafen und Folgen bei Missachtung der Ruhezeiten

Wenn sich Mieter im wiederholten Fall nicht an die Vorschriften halten, die in der Hausordnung für die Ruhezeiten festgelegt wurden, kann der Vermieter eine Abmahnung schreiben. Sollte sich das Fehlverhalten weiterhin fortsetzen, hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung auszusprechen.

Wer zum Beispiel nachts eine lautstarke Party feiert, diese vorher nicht ankündigt oder vom Vermieter und den anderen Mietern keine Erlaubnis dazu hat, muss außerdem mit einem Bußgeld der Ordnungsbehörde rechnen, das bis zu 5000 Euro betragen kann. Denn ein Verstoß gegen die Ruhezeit wird meistens als Ordnungswidrigkeit gemäß § 117 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) gewertet.

Mieter, die unter wiederholter Lärmbelästigung wie Baustellengeräuschen oder lauten Nachbarn leiden, sind dazu berechtigt, nach § 536 BGB die Miete zu mindern. Dabei sind allerdings die in der Hausordnung vorgeschriebenen Regeln zur Mietminderung zu beachten. Den Verlust der Mietminderung kann der Vermieter wiederum als Schadensersatz von dem Verursacher der Ruhestörung einfordern.

Verstöße gegen die festgelegten Ruhezeiten können also nicht nur die Harmonie der Mieter stören, sondern für die ruhestörenden Mieter ziemlich teuer ausfallen.

Gibt es ein Gewohnheitsrecht im Mietrecht?

Seit Jahren hat man sein Auto auf dem Hof geparkt, einen leerstehenden Kellerraum unentgeltlich genutzt oder eine Satellitenschlüssel auf dem Balkon installiert – und plötzlich will der Vermieter es verbieten. Viele Mieter berufen sich in diesem Fall auf das Gewohnheitsrecht. Doch können sie das überhaupt oder hat der Vermieter das letzte Wort?

Hintergrund – die Gebrauchsrechte des Mieters

Die Nutzung von Treppenhäusern, Fluren und Höfen gehört zum Gebrauchsrecht des Mieters. Diese Flächen darf er nutzen, auch wenn darüber nichts separat im Mietvertrag vermerkt ist. Das gilt nicht nur für die Mieter, sondern auch für deren Besucher. Gesetzliche Grundlage ist § 535 Abs. 1 BGB.

Die Frage nach dem Gewohnheitsrecht ergibt sich häufig dann, wenn Mieter diese Gebrauchsflächen über den Normalbedarf hinaus nutzen. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Schuhregal im Treppenhaus aufgestellt wird, der Teil des Hofes vor einer Erdgeschosswohnung eingezäunt oder ein Teil des Innenhofs dauerhaft als Parkplatz genutzt wird. In diesen Fällen kann der Vermieter die Nutzung unterbinden.

Längerfristige Nutzung begründet kein Gewohnheitsrecht

Auch wenn die Nutzung der Gemeinschaftsfläche über einen längeren Zeitraum erfolgt ist, ohne dass sie beanstandet wurde, entsteht dadurch kein Gewohnheitsrecht. Solange es keine schriftliche Vereinbarung darüber gibt, muss der Mieter jederzeit damit rechnen, dass der Vermieter die Nutzung unterbindet.

Dass durch Gewohnheitsrecht kein Anspruch auf die Nutzung von Hof- und Gartenflächen entsteht, entschied etwa das Amtsgericht Trier in seinem Urteil vom 27.01.2006. In dem Fall hatte ein Mieter regelmäßig den zum Haus gehörenden Hof befahren und sein Auto dort in einem bereits vorhandenen Carport untergestellt. Dies geschah ohne Vergütung. Der Vermieter hatte die Nutzung seit Mietvertragsbeginn vor über 30 Jahren geduldet. Als das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft wurde, forderte dieser den Mieter auf, den Hof zu räumen, und versperrte ihn mit einem Schloss.

Hiergegen klagte der Mieter vor dem Amtsgericht Trier. Das Gericht wies den Anspruch auf kostenfreie Nutzung ab. Es argumentierte, dass die Hofnutzung und der Stellplatz nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrags seien. Die stillschweigende Duldung habe den Mietvertrag nicht abgeändert. Die Herleitung des Anspruchs, dass aus der bloßen Untätigkeit des Vermieters ein Anspruch des Mieters auf künftige kostenfreie Nutzung hergeleitet werden könne, wäre ein Verstoß gegen das Recht des Eigentümers, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren (§ 903 Satz 1 BGB).

Ein typischer Streitfall ist auch die Kellernutzung. Nicht in allen Mietverträgen ist ein Kellerraum genannt. Oft bekommt der Mieter lediglich mündlich einen Verschlag zugewiesen. Wenn der Vermieter ihm diesen später wieder entziehen will, kann der Mieter nicht mit dem Gewohnheitsrecht dagegen argumentieren.

Ausnahme – konkludente Vertragsergänzung

Ein Rechtsanspruch entsteht lediglich in den Fällen, in denen eine konkludente Vertragsergänzung zustande gekommen ist. Mieter und Vermieter müssen sich so verhalten haben, als wenn über das fragliche Nutzungsrecht eine mietvertragliche Vereinbarung geschlossen worden wäre. Den Beweis dafür muss der Mieter erbringen. Er muss nachweisen können, dass der Vermieter von der Nutzung Kenntnis gehabt hat, ihr trotzdem über einen längeren Zeitraum zugestimmt und durch sein Verhalten gezeigt hat, dass er nicht dagegen vorgehen wird. In den meisten Fällen ist dies aber schon aufgrund der Beweisführung problematisch.

Fallbeispiel: Wilder Parkplatz – Gericht untersagt unerlaubte Nutzung

Ein Mieter kann Flächen außerhalb angemieteter Räume nicht einfach als Parkplätze nutzen. Abgesehen vom kurzem Halten, etwa zum Be- und Entladen, ist das Abstellen von Fahrzeugen ohne Genehmigung nicht gestattet. Auch wenn der Vermieter eine solche Nutzung zunächst dulden sollte, erwächst daraus kein dauerhafter Anspruch. Der Vermieter kann eine Duldung jederzeit widerrufen. Das hat das Amtsgericht Frankfurt am Main in einem Urteil vom 21.7.2017 festgestellt (33 C 767/17).

Der Streitfall

Seit April 2014 hatte die Beklagte von der Klägerin Gewerberäume angemietet. Vor diesen Räumen befanden auf dem Grundstück mehrere Freiflächen, die laut Mietvertrag nicht zur Mietsache gehörten. Die zwischen Stützpfeilern gelegenen Nischen boten gerade genug Platz, dass man dort Fahrzeuge abstellen konnte. Die Mieterin nahm die Flächen kurzerhand in Beschlag und nutzte sie als Parkplätze. Dass für die Flächen gar keine Miete gezahlt wurde, störte sie dabei offenbar nicht. Erschwerend kam noch hinzu: Die wilden Parkplätze befanden sich in einer Feuerwehrzufahrt, hätten also im Notfall einen Einsatz von Rettungskräften behindern können.
Die Vermieterin nahm das zwar zunächst hin. Aber im August 2016 forderte sie die Mieterin in einem Schreiben auf, das Parken zu unterlassen. Doch die Mieterin stellte einfach weiter Fahrzeuge auf den Flächen ab, obwohl das nie genehmigt worden war. Mehrere Abmahnungen blieben erfolglos. Die Mieterin beharrte darauf, die Parkplätze nutzen zu dürfen. Deshalb reichte die Vermieterin beim Amtsgericht Frankfurt am Main eine Klage auf Unterlassung der nicht genehmigten Nutzung ein.

Das Urteil

Die Beklagte argumentierte vor Gericht, die Flächen bereits lange Zeit genutzt zu haben. Bis August 2016 habe es nie Beanstandungen seitens der Vermieterin gegeben. Offenbar ging die Beklagte davon aus, dass sich aus dieser Duldung eine Art Gewohnheitsrecht ableiten ließe. Das Amtsgericht sah das jedoch überhaupt nicht so und urteilte klar: Die Beklagte müsse die Nutzung der umstrittenen Flächen sofort unterlassen. Für den Fall der Zuwiderhandlung drohte ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft.
Das Gericht stellte in der Begründung des Urteils fest, dass „selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung“ durch einen Vermieter keineswegs einer Erlaubnis gleichkäme. Denn ein Mietvertrag diene grundsätzlich dazu, eine Nutz- beziehungsweise Wohnfläche gegen ein Entgelt zu überlassen. Der Gegenstand des Vertrags werde dabei genau bestimmt. Widerrechtlich genutzte Flächen können durch eine unentgeltliche Nutzung nicht nachträglich Teil des Vertrages werden.

Am Ende gilt der Vertrag

Gemäß § 541 BGB kann ein Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn ein Mieter eine Mietsache vertragswidrig nutzt und diese Nutzung trotz Abmahnung fortsetzt.  Auch wenn der Vermieter die unrechtmäßige Nutzung nicht sofort beanstandet haben sollte, sondern erst nach Monaten, kommt das nicht einer Gestattung gleich. Aus diesem Grund kann ein Mieter in einem solchen Fall auch nicht einfach erwarten, dass aus einer illegalen Nutzung – heimlich, still und leise – ein dauerhafter und rechtmäßiger Anspruch entstünde, auf den er sich dann berufen kann. Denn was Gegenstand der Vermietung ist, bestimmt weiterhin einzig und allein der Mietvertrag.

Reparaturen & Modernisierungen

Aufgrund der hohen Altbausubstanz in Berlin sind die Themen Sanierung und Modernisierung stets aktuell. Um eine Sanierung störungsfrei durchzuführen, benötigt der Vermieter qualifizierten Rat. Hierzu entwerfe ich als erfahrener Rechtsanwalt Modernisierungsankündigungen, Mietervereinbarungen und modernisierungsbedingte Mieterhöhungen und berate zum Immobilienerwerb.

Bagatellklausel bei Reparaturen in Mietwohnungen: Wann ist der Mieter selbst in der Pflicht?

Als Eigentümer eines Vermietungsobjektes trägt grundsätzlich der Vermieter den größeren Anteil an Verantwortung für Reparaturen und Instandhaltung und somit auch die damit verbundenen Kosten. Individuelle Regelungen im Mietvertrag erlauben es ihm jedoch, für kleinere Reparaturen den Mieter in die Pflicht zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht alle dementsprechenden Mietvertragsklauseln zulässig sind. Das Grundsatz-Urteil des Bundesgerichtshofes BGH NJW 1989/2248 ist hierzu eindeutig. Welche Kosten Ihnen Ihr Vermieter auferlegen kann und in welchen Fällen der Vermieter selbst für Reparaturen einstehen muss, stellt Ihnen dieser Beitrag vor.

Das hat der Bundesgerichtshof entschieden

Die Rechtsprechung des BGH gesteht dem Vermieter die Umlage von Kosten auf den Mieter für kleinere Reparaturen zu, beschränkt dies jedoch lediglich auf Gegenstände, auf die der Mieter häufigen Zugriff hat. Gleichzeitig wird die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung des Mietobjektes nicht aufgehoben. Außerdem ist die Höhe der umlagefähigen Kosten gedeckelt. Pro Jahr darf sie 8 Prozent der jährlichen Kaltmiete nicht überschreiten. Wichtig sei ebenfalls, dass die sogenannte Kleinreparaturklausel Teil des Mietvertrages ist und somit durch die Unterschrift des Mieters der Sache nach akzeptiert wird.

Diese Gegenstände fallen unter die Definition des häufigen Zugriffs

Reparaturkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, betreffen Installationen im Bereich von Wasser, Heizung, Gas und Elektrizität. Ist ein Herd defekt, klemmt der Fensterladen oder gibt es Probleme mit dem Verschließen von Fenstern und Türen, so ist dem Vermieter eine Umlage der hierfür aufzuwendenden Reparaturkosten gestattet. Auch Steckdosen, Türklinken, Armaturen und Lichtschalter können unter die Kleinreparaturklausel fallen. Einen guten Anhaltspunkt für umlagefähige Gegenstände liefert § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV (Berechnungsverordnung).

Ausschluss der Kosten-Umlagefähigkeit für folgende Reparaturen

Befindet sich die Ursache für einen Defekt in Teilen des Gebäudes, auf die der Mieter keinen Zugriff hat (weil sie beispielsweise hinter Wänden verborgen sind), bleibt die Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung unberührt. Dies gilt unter anderem für Wasser-, Gas- und Stromleitungen. Ebenso wenig sind Instandhaltungskosten für WC-Vorwandkonstruktionen umlagefähig.

Strittigen Umlagen mit klaren Vertragsformulierungen vorbeugen

Um eventuelle spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es hilfreich, als Vermieter die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag näher zu spezifizieren. Grundsätzlich muss der Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages in die Lage versetzt werden, etwaige Reparaturkosten der Höhe nach abschätzen zu können. Da auch die Kosten der Handwerker steigen können und dies für Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht zu überblicken ist, können keine in Euro-Werten angegebenen Obergrenzen für Reparaturen definiert werden. Für die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist die prozentuale Angabe obligatorisch.

Vertraglich vereinbarte Kostengrenzen sind nicht nachträglich modifizierbar

Bei Altverträgen ist es häufig der Fall, dass für Reparaturen feste Summen fixiert wurden. Erst dann, wenn eine Wohnung neu vermietet und ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, können diese Angaben auf die aktuellen Richtwerte angepasst werden. Für Mieter bedeutet dies, dass eine Reparaturrechnung, die das im Mietvertrag genannte Limit übersteigt, gar nicht (auch nicht anteilig) zu übernehmen ist. Damit Vermieter bei Existenz einer Kleinreparaturklausel nicht auf den Reparaturkosten sitzenbleiben, ist eine sorgfältige Entscheidung beim Einholen von Kostenvoranschlägen fundamental.

Modernisierungsankündigung

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im einzelnen geplant sind, welchen Umfang sie haben, wann die Arbeiten beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist.

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Änderung durch Mietrechtsreform vom 01. September 2001

Es ist eine Entscheidung des Vermieters, ob und in welchem Umfang er das Haus oder die Wohnung modernisiert. Entscheidet er sich für entsprechende Maßnahmen, muss er die Arbeiten seinen Mietern gegenüber ankündigen.

Neu ist, dass seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich oder in Textform ankündigen muss. Bisher betrug die Ankündigungsfrist zwei Monate. Textform bedeutet, dass nach wie vor mündliche oder telefonische Ankündigungen nicht ausreichend sind. Bei einer Textform-Erklärung ist aber die Unterschrift nicht mehr zwingend erforderlich, so dass die Modernisierungsankündigung auch per Telefax verschickt werden kann. Wichtig ist nur, dass das Ende der Textform-Erklärung erkennbar sein muss.

Die Modernisierungsankündigung selbst muss dem Mieter alle notwendigen Informationen geben, damit er prüfen kann, welche Maßnahmen geplant sind und ob er derartige Arbeiten überhaupt dulden muss. Das Ankündigungsschreiben muss deshalb Informationen enthalten über die Arbeiten selbst, die der Vermieter im Einzelnen durchführen will und auch konkrete Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung. Unverändert erforderlich sind auch Informationen über die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Neu ist, dass der Vermieter seit September 2001 nur noch den voraussichtlichen Umfang und den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten mitteilen muss. Bisher wurden hier höhere Anforderungen an das Ankündigungsschreiben des Vermieters gestellt.

Teppich als Schallschutz (Stand: 28.02.2015)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage einen vorhandenen Teppichboden gegen einen Parkettboden austauschen darf. Aus § 14 Nr. 1 WEG ergebe sich nach Auffassung der Richter keine Verpflichtung, durch Beibehaltung des gleichen Bodenbelags über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes das ursprüngliche Schallschutzniveau einzuhalten. Eine solche Verpflichtung könne sich nur aus einer entsprechenden Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus der im Zuge des Baus des Hochhauses erstellten Baubeschreibung (Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 73/14).

In dem entschiedenen Fall waren die Beteiligten Wohnungserbbauberechtigte. Die Beklagten erwarben das über der Wohnung der Kläger liegende Appartement im Jahr 2006. In dem Anfang der Siebzigerjahre errichteten Hochhaus befinden sich ein großes Hotel und 320 Appartements, für die jeweils Wohnungserbbaurechte bestehen. Im Jahr 2006 ließen die Beklagten den vorhandenen Teppichboden entfernen und Parkett einbauen. Dagegen wenden sich die Kläger mit der Begründung, der Trittschall habe sich durch den Wechsel des Bodenbelags erhöht. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt, in ihrer Wohnung anstelle des Parketts Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen (BeckRS 2014, 12062).

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts bestätigt und darauf hingewiesen, dass der rechtliche Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten § 14 Nr. 1 WEG sei. Die Kläger würden durch den Wechsel des Bodenbelags nicht im Sinne dieser Norm nachteilig betroffen. Grundsätzlich seien die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben. Diese waren im vorliegenden Fall eingehalten. Einen Anspruch auf ein höheres Schallschutzniveau gebe es nur bei entsprechender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Ein höheres Schallschutzniveau könne sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem sogenannten besonderen Gepräge der Wohnanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthalte keine solchen Vorgaben. Dass die im Zuge der Errichtung des Hochhauses erstellte Baubeschreibung und der ursprüngliche Verkaufsprospekt eine Ausstattung der Appartements mit Teppichböden vorsahen, hat der Senat als unerheblich angesehen.
Keine Pflicht zum Erhalt des gleichen Bodenbelags über gesamte Nutzungszeit

Die Entscheidung beruhe auf der Überlegung, dass die Auswahl des Bodenbelags die Gestaltung des Sondereigentums betrifft und im Belieben des Sondereigentümers steht. Der Schallschutz müsse in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden war, ob dieser durch den Bauträger oder durch die Ersterwerber bestimmt worden ist und ob er in allen Wohnungen einheitlich war oder nicht, seien keine geeigneten Kriterien für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende Schallschutzniveau. Dies ergebe sich schon daraus, dass solche Umstände späteren Erwerbern in aller Regel unbekannt sind. Außerdem spreche gegen ein dauerhaftes Gepräge der Anlage, dass sich die geschmacklichen Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der Zeit verändern.

Asbest in der Mietwohnung

Viele Jahre wurde er als Baustoff verwendet. Heute ist er für viele Mieter der blanke Graus. Asbest gilt als krebserregende Bausubstanz, die noch heute in zahlreichen Wohnungen präsent ist. Nicht immer ist Asbest auf den ersten Blick erkennbar. Die Gefahr, die von ihm ausgeht, wird viel zu häufig verkannt. Denn er schlummert dort, wo man ihm bei einer Wohnungsbesichtigung nicht unmittelbar auf die Schliche kommt. Meist taucht er als unwillkommene Überraschung bei Modernisierungsmaßnahmen auf. So kann er beispielsweise beim Austausch eines alten Bodenbelags zum Vorschein kommen. Eine Situation, in der guter Rat teuer ist.

Warum wurde Asbest als Baumaterial verwendet?

Asbest galt lange Zeit als günstiger Baustoff mit wärmedämmenden, brandhemmenden und säurebeständigen Eigenschaften. Daher kam er in rauen Mengen in vielen Wohnbereichen zum Einsatz. Erst im Jahr 1993 wurde Asbest für Baumaßnahmen in Deutschland komplett verboten.

Was ist das Gefährliche an Asbest?

Die krebserregenden Stoffe befinden sich in den Asbestfasern, die im Baustoff fest miteinander verbunden sind. Erst, wenn Asbest aufbricht, reißt oder abgeschliffen wird, werden die gefährlichen Substanzen freigesetzt. Ob es sich tatsächlich um Asbest handelt, können Mieter meist nicht ohne Weiteres feststellen. Eine Untersuchung im Labor gibt Aufschluss und kann Asbeststaub vom üblichen Baustaub differenzieren. Wurde Asbest zweifelsfrei festgestellt, können Mieter ihre Rechte ausüben.

Welche Rechte haben Mieter bei Asbest?

Vermieter sind dazu verpflichtet, dem Mieter bei einem Asbestverdacht eine verbindliche Auskunft zu erteilen. Laut dem Berliner Mieterverein ist Mietern zu raten, sich schriftlich an ihren Vermieter zu wenden. Sollte dieser eine Auskunft verweigern oder die Anfrage ignorieren, sind Mieter berechtigt, eigenständig ein Institut mit der Probenentnahme zu beauftragen. Sollte bei der Untersuchung der Verdacht auf Asbest bestätigt werden, hat der Vermieter sämtliche Analysekosten zu übernehmen.

Darüber hinaus können Mieter ihre Miete mindern, sofern die Wohnung ohne jegliche Gesundheitsgefährdung nicht mehr genutzt werden kann. Allerdings sind sie verpflichtet, dem Vermieter durch Aufforderung die Chance zur Beseitigung des Mangels zu geben. Die Höhe der Mietminderung ist von der Beeinträchtigung abhängig. Einem Urteil des Landgerichtes Berlin (Az. 65 S 419/10) nach seien 10 Prozent Mietminderung angemessen.

Mieter haben weiterhin das Recht, das umgehende Entfernen des beschädigten Asbest-Materials zu verlangen. Sind beispielsweise asbestverseuchte Bodenplatten unbeschädigt, wird es schwierig, den Anspruch auf Mängelbeseitigung aufrecht zu erhalten. Der Grund hierfür ist, dass durch die Unversehrtheit keine unmittelbare Mietergefährdung vorliegt.

Wer darf die Asbestsanierung durchführen?

Die Sanierungsmaßnahmen dürfen bei Asbest ausschließlich von einer Fachfirma mit spezieller Zulassung durchgeführt werden. Es empfiehlt sich, dass Mieter einen entsprechenden Ausweis von der Firma einfordern. Laut dem Deutschen Mieterbund ist das Verweigern des Wohnungszutritts zu empfehlen, wenn dieser Ausweis nicht vorgelegt werden kann.

Welche Rechte haben Mieter im Hinblick auf einen Ersatzwohnraum?

Sofern es sich um mehrere Räume handelt, die für die Asbestsanierung infrage kommen, steht Mietern das Anmieten einer Ersatzwohnung zu. Sowohl die Mietkosten, als auch die Aufwendungen für den Umzug sind vom Vermieter zu übernehmen, solange sie im unmittelbaren Zusammenhang mit den Asbestsanierungsmaßnahmen stehen. Außerdem haben Mieter ein Recht darauf, vom Vermieter das Messen der Raumluft zu verlangen. So kann festgestellt werden, dass sämtliche Asbestfasern aus der Wohnung verbannt wurden.

Was, wenn der Vermieter sich hinsichtlich der Erfüllung seiner Pflichten weigert?

Mieter haben in diesem Fall einen Anspruch auf Schadenersatz beziehungsweise sogar auf Schmerzensgeld. Gleichwohl sind Mieter in der Pflicht, den direkten Zusammenhang zwischen gesundheitlichen Schäden und Pflichtverletzung durch den Vermieter nachzuweisen. Dies ist schwierig umsetzbar, könnte grundsätzlich aber durch ein medizinisches Sachverständigengutachten realisiert werden.

Bestätigung der Asbestfreiheit bei Wohnungsübernahme

Grundsätzlich können Mieter sich vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen, dass die Wohnung asbestfrei ist. Allerdings kann dies eine Hürde für den Erhalt der Wohnung darstellen.

Betriebskosten

Die Umlage der Betriebs- und Heizkosten einer Immobilie birgt bekanntlich ebenfalls erhebliches Konfliktpotential. Dazu gehören beispielsweise die Umlagevereinbarung in Wohnungs- und Gewerbemietverträgen, die Umlagenabrechnung, die Gestaltung von Bewirtschaftungsverträgen und die Regelungen über die Abrechnungsperiode und den Verteilungsschlüssel.

Was sind Betriebskosten?

Die meisten Mieter erhalten einmal im Jahr die Betriebskostenabrechnung. Diese Abrechnung ist oft ein Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Sie möchten erfahren, welche Kostenpositionen umlagefähig sind und welche formalen Anforderungen die Betriebskostenabrechnung erfüllen muss?

Betriebskosten sind gemäß dem Mietrecht solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder die sachgerechte Verwendung des Gebäudes, des Grundstücks, der Anlagen und der Einrichtungen regelmäßig entstehen. Der Vermieter ist verpflichtet, die von der Mietpartei geleisteten Vorauszahlungen regelmäßig und korrekt abzurechnen. Vermieter und Mieter können sich auf eine Betriebskostenpauschale einigen. In diesem Fall ist der Vermieter nicht zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet und kann von den Mietparteien keine Nachzahlung verlangen. Die Betriebskosten werden im allgemeinen Sprachgebrauch auch als Nebenkosten bezeichnet. Für Heizung und Warmwasser im privaten Wohnraum greift die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) als gesondertes Regelwerk.

Zulässige Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Welche Kosten der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung umlegen darf, hängt primär von der vertraglich getroffenen Regelung ab. Beispiele für grundsätzlich umlagefähige Kostenpositionen sind:

• Grundsteuer
• Müllbeseitigung
• Straßenreinigung
• Haus- und Grundstücksentwässerung
• Betriebskosten eines Personenaufzugs
• Gebäudereinigung
• Hausmeisterdienste
• Gartenpflege
• Betrieb der Gemeinschaftsanlagen
• Beleuchtung im Treppenhaus und Außenbereich
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Antennenanlage
• Glasfaserbereitstellung
• Betriebskosten der Anlagen für die Wäschepflege

Unzulässige Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Kostenpositionen, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannt sind, dürfen vom Vermieter nicht weitergegeben werden. Auch Kosten, die nicht regelmäßig entstehen, dürfen nicht umgelegt werden. Die individuellen Heiz- und Warmwasserkosten müssen im Normalfall nach den Vorschriften der HeizkostenV abgerechnet werden. Dafür ist eine gesonderte Heizkostenabrechnung erforderlich. Kosten als Folge eines Leerstandes sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Gleiches gilt die Ausgaben der Hausverwaltung, der Buchführung und der Kontoführung. Auch die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung dürfen nicht an die Mietpartei weitergegeben werden. Daher sind die Ausgaben für die Hausmeisterdienste nicht vollständig umlagefähig, falls darin auch Reparaturen oder Renovierungsarbeiten enthalten sind.

Beispiel: Miete von Rauchwarnmelder sind nicht umlagefähige Betriebskosten

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist die Frage, welche Kosten als Betriebskosten angesetzt werden dürfen. Ein aktuelles Angebot des Bundesgerichtshofes vom 11.05.2022 (Az. VIII ZR 379/20) stärkt hinsichtlich des Kostenpunktes “Rauchmelder” Ihre Position als Mieter. Die Miete für Rauchmelder gilt nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Es handelt sich um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. Die Richter begründeten das Urteil mit der Aussage, dass die Kosten für die Miete der Rauchwarnmeldern aus juristischer Sicht den Kosten für den Erwerb der Rauchwarnmelder gleichzusetzen ist.

Verteilerschlüssel und Erhöhung der Pauschale

Die Betriebskosten werden in der Regel nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Sofern die Kosten von dem erfassten Verbrauch durch die Mietpartei abhängen, sind diese nach einem spezifischen Maßstab umzulegen. Maßgeblich ist dabei der Verbrauch oder der Grad der Verursachung durch die einzelnen Mietparteien. Der Vermieter darf die Betriebskostenpauschale nur erhöhen, wenn er sich im Mietvertrag die Anpassung ausdrücklich vorbehalten hat.

Formale Anforderungen bei der Betriebskostenabrechnung

Neben dem Abrechnungszeitraum müssen die Gesamtkosten und die auf den Mieter entfallenden einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar ausgewiesen sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in der schriftlichen Abrechnung enthalten sein. Erforderlich ist außerdem eine klare Darstellung des verwendeten Verteilungsschlüssels.

Vorgaben zu Fristen und Zeiträumen

Die Abrechnungsperiode darf sich maximal über ein Jahr erstrecken. Dabei muss der Abrechnungszeitraum nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Der Vermieter hat spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter die Abrechnung zu übermitteln. Danach kann er eine Nachforderung im Normalfall nicht mehr geltend machen. Der Anspruch auf Übermittlung einer Nebenkostenabrechnung verjährt nach drei Jahren. In diesem Zeitraum kann die Mietpartei die Betriebskostenabrechnung geltend machen, falls der Vermieter keine Abrechnung vorgelegt hat. Die Nachforderung des Vermieters oder das Guthaben der Mietpartei verjährt jeweils nach drei Jahren.

Vermieter schätzt Heizkosten auf externer Basis – Ist das zulässig? (Stand: 24.01.2022)

In vielen Haushalten steht zu Beginn eines Jahres das Ablesen der Heizzähler an. Auf Grundlage dieser Zahlen werden die Heizkosten für das vergangene Jahr berechnet. Doch was tun, wenn der Zähler einen Defekt hat und sich die richtigen Zahlen nicht ermitteln lassen? Veranlasst in einem solchen Fall Ihr Vermieter eine Schätzung der Kosten, sollten Sie auch dann nicht überrascht sein, wenn dies auf Grundlage von Räumen außerhalb des eigenen Gebäudes geschieht. Das aktuelle Urteil vom Bundesgerichtshof mit dem Az. VIII ZR 264/19 vom 27. Oktober 2021 besagt, dass eine solche Praxis durchaus rechtens ist. Welche Voraussetzungen diesem Urteil zugrunde liegen, zeigt ein Blick auf die Fall-Details.

Verweigern einer Heizkosten-Nachzahlung nach Schätzung – Vermieter klagt

Im vorliegenden Fall weigerte sich die Mieterin, eine saftige Nachzahlung von etwa 1.000 Euro zu entrichten. Daraufhin versuchte der Vermieter, die Nachzahlung einzuklagen und gewann. Während sich sowohl das Amtsgericht, als auch das Landgericht Mainz auf die Seite der Vermieterin stellten, sah dies der Bundesgerichtshof anders und sorgte für die im Prozess entscheidende Wendung. Dass die Mieterin die Berechnungsgrundlage der Nachzahlung für unangemessen hielt, tat der Entscheidung der Bundesrichter keinen Abbruch.

Fehlerhafte Erfassung des Wärmeverbrauchs rechtfertigt Hinzuziehen von Vergleichswerten

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass es erlaubt sei, außerhalb des Gebäudes befindliche Räume als Vergleichswerte zur Heizkosten-Berechnung heranzuziehen. Hierbei muss jedoch der Umstand gegeben sein, dass sich die tatsächlichen Werte aus technischen Gründen nicht ablesen lassen. Alternativ kann auch die Abrechnung aus einem länger zurückliegenden Abrechnungszeitraum herangezogen werden. Ebenso ist der durchschnittliche Verbrauch einer Nutzergruppe oder der Mieter des gesamten Gebäudes als Abrechnungsgrundlage zu akzeptieren. Damit das gesamte Prozedere für den Vermieter praktikabel und wirtschaftlich bleibt, seien Ungenauigkeiten bei einer Schätzung vom Mieter so hinzunehmen. Im Mainzer Fall argumentierte die Mieterin, dass die Schätzwerte von ihr nicht geprüft werden können. Diesen Einwand ließen die Bundesrichter nicht gelten und stellten eine Anfechtbarkeit der geschätzten Werte optional in Aussicht. Die Beweislast läge – sofern sie von dieser Option Gebrauch mache – schlussendlich beim Vermieter.

Voraussetzungen für die Nutzung von externen Vergleichsräumen

In dem behandelten Fall wurde jedoch auch klargestellt, dass die Vergleichsdaten nicht aus der Luft gegriffen sein dürfen. Es sei entscheidend, dass realistische Werte für eine Schätzung herangezogen werden, sodass die Voraussetzungen für geschätzte Heizwerte gegeben sind. Hierbei geht es vor allem um die Größe des zu schätzenden Raumes. Aber auch der Zustand der Bausubstanz spielt für eine gerechtfertigte Heizwert-Schätzung eine große Rolle. Darüber hinaus müssen die Werte des Vergleichsraumes eine ähnliche Intensität der Nutzung widerspiegeln. Im Hinblick auf den Einwand der Mieterin, dass es sich um eine externe Lokalität handele, sei der Ort nicht entscheidend.

Sachverständigengutachten im Zweifelsfall

Ist der Vermieter nicht in der Lage, nachzuweisen, dass es sich um realistische Schätzungswerte auf Vergleichsraum-Basis handele, kann auch ein Sachverständiger mit der Einschätzung eines solchen Falls beauftragt werden. Durch die Gutachtereigenschaft sind verlässliche Aussagen zu erwarten, welche im Idealfall die vom Vermieter aufgerufenen Heizwerte hieb- und stichfest untermauern. Lassen Sie sich bei solch komplexen Fällen von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten!

Limits für Mieter, die keine Grenzen kennen

Kaum ist am Totensonntag die Sonne untergegangen, beginnt für Freunde des festlichen Dekorierens die große Saison der Illumination. Fenster, Balkone und Terrassen füllen sich mit Lichterwerk und erstrahlen zum Advent in einer kunterbunten Farbvielfalt. Dabei kommt es immer wieder vor, dass einige Deko-Liebhaber weihnachtlichen Sternenregen zu wörtlich nehmen. Beleuchtete Weihnachtsmänner, blinkende Rentiere und grelle Lichterketten ums Fallrohr können den Alltag der Nachbarn erheblich beeinträchtigen. Wie viel Deko ist im Rahmen des Üblichen und muss von umliegenden Mietparteien bzw. Eigentümern geduldet werden? Wo hört die Freundschaft mit dem Nachbarn und wo die gesetzliche Toleranz auf? Der folgende Beitrag beleuchtet die rechtliche Situation und erklärt, auf welche Bereiche sich diese erstreckt.

Freie Entscheidungsgewalt innerhalb einer Mietwohnung

Inwieweit der Mieter in seinen vier Wänden weihnachtlich dekoriert, bleibt grundsätzlich dessen Geschmack und Fantasie vorbehalten. Einzige Ausnahme bleiben die Vorgaben des Brandschutzes, die vom Vermieter festgelegt werden. Obwohl der Vermieter für den Brandschutz den Hut auf hat, handelt ein Mieter grob fahrlässig, wenn er offensichtliche Handlungen ausführt, die zu einem Brand führen, das Wohl aller Mietparteien und das Eigentum des Vermieters schädigen können. Dazu kann z. B. das Entzünden von brennbaren Artikeln in der Nähe von dürrem Reisig oder brennbaren Vorhängen gehören.

Unversehrtheit der Fassade bremst übertriebenen Deko-Eifer

Alles, was sich in Sachen Weihnachtsdekoration an der Außenfassade abspielt, bedarf der Zustimmung des Vermieters. Der Mieter darf unter keinen Umständen Veränderungen an der Fassade vornehmen. Während ein an der Himmelsleiter schwingender Weihnachtsmann die Fassade nicht beeinträchtigt, so ist dies mit den für Santa erforderlichen Befestigungslösungen der Fall. Denn: Alles, was dauerhaft Wind und Wetter ausgesetzt ist, bedarf der Verkehrssicherung. Die Verkehrssicherungspflicht soll verhindern, dass Personen durch herabstürzende Gegenstände zu Schaden kommen. Grundsätzlich haftet der Vermieter für das Erfüllen der Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass Außeninstallationen fest verankert sind und hat daher das Recht, dem Vermieter ungenügend befestigte Deko-Objekte zu untersagen sowie das Entfernen zu verlangen.

Beeinträchtigung der Nachbarn durch enthemmtes Beleuchten

Bei der Frage nach der Beleuchtungsintensität lässt sich festhalten, dass nur so viel Beleuchtung erlaubt ist, wie es benachbarte Mietparteien bzw. Eigentümer nicht stört. Ist das für einen gesunden Nachtschlaf erforderliche, abgedunkelte Schlafzimmer einer Dauerbeleuchtung ausgesetzt, müssen dies die Nachbarn nicht hinnehmen. Sie besitzen einen Unterlassungsanspruch, den sie gegenüber dem Vermieter durchsetzen dürfen, sodass der Vermieter mit der beleuchtenden Mietpartei das Gespräch suchen muss.

Grenze für gemeinschaftlich genutzte Bereiche: Abgrenzung der Dekoration von Hausgarten und Treppenhaus

Wenn es darum geht, den an das Gebäude angeschlossenen Garten zu illuminieren, stellt sich die Frage nach dem Mietumfang. Ist der Garten Teil der Mietwohnung und wird für diesen Miete entrichtet, kann der Mieter über die Dekoration entscheiden. Sofern es sich allerdings um ein gemeinschaftlich genutztes Grundstück ohne Mietzahlung handelt, muss eine Erlaubnis des Vermieters für die gewünschte Beleuchtung vorliegen. Gleiches gilt für das Treppenhaus, welches von allen Mietern zu gleichen Teilen genutzt wird. Sind sich alle Mieter über dessen Dekoration einig, ist nichts dagegen einzuwenden. Bei Beschwerden jedoch müssen dekorierende Mieter den Weihnachtsschmuck aus dem Treppenhaus entfernen.

Private Wohnung gewerblich nutzen: Welche Regeln gelten?

Im deutschen Mietrecht ist die Unterscheidung privater und gewerblicher Wohnräume wichtig, da sämtliche Vorschriften zum Mieterschutz nur für die Vermietung privaten Wohnraums gelten. Dennoch haben Mieter das Recht, bestimmte gewerbliche Tätigkeiten in ihrer Wohnung auszuführen. Welche das sind und welche Regeln dabei beachtet werden müssen, steht im folgenden Beitrag.

Welche beruflichen Tätigkeiten sind zulässig?

Grundsätzlich dienen Räume, die ausschließlich zum Wohnen vermietet werden, keiner gewerblichen Tätigkeit. Allerdings können Mieter nach Ansicht aktueller Rechtsprechung eine nachträgliche Erlaubnis für gewerbliche Tätigkeiten einfordern. Als Voraussetzung dafür gilt: Die gewerbliche Nutzung darf keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache ausüben als es bei einer üblichen Nutzung der Fall wäre. Unwirksam sind daher Vertragsklauseln, die jegliche gewerbliche Tätigkeiten untersagen, da sie die persönliche Lebensführung des Mieters einschränken.
Der sogenannte “vertragsgemäße Gebrauch” der Mietsache wurde mittlerweile an die technische Entwicklung angepasst. Es ist also auch ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters gestattet, Büroarbeiten auszuführen oder an Online-Meetings in der privaten Wohnung teilzunehmen. Wichtig ist, dass der Grundcharakter der Wohnraumnutzung erhalten bleibt. Dasselbe gilt auch für Heimarbeitsplätze sowie die Durchführung geschäftlicher Telefonate. Sofern die geschäftliche Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt, sind solche Arbeiten erlaubt. Andernfalls ist eine Einwilligung des Vermieters erforderlich.

Wann kommt es zu einem Verstoß gegen den Mietvertrag?

Als vertragswidriges Verhalten gilt, wenn der Mieter trotz der Festlegungen im Mietvertrag die Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzt und dabei sein Gewerbe nach außen in Erscheinung tritt. Sollte der Mieter das von ihm ausgeführte Gewerbe nach einer entsprechenden Abmahnung nicht einstellen, ist eine fristlose Kündigung von Seiten des Vermieters rechtswirksam.
Nicht vertragswidrig verhält sich der Mieter, wenn er seine Wohnung nur zum Teil für gewerbliche Tätigkeiten nutzt. So stellt ein Raum, der zum Arbeitszimmer umfunktioniert wird, kein Anlass für einen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Büro- oder Buchhaltungstätigkeiten, die im Stillen und ohne Publikumsverkehr ausgeführt werden, zählen dazu.
Sollte der Mietvertrag eine Klausel enthalten, die einen Erlaubnisvorbehalt des Vermieters vorsieht, ist der Vermieter nach der Rechtslage dazu verpflichtet, seine Erlaubnis für die gewerbliche Tätigkeit zu erteilen. Als Bedingung gilt hier auch wieder, dass die Tätigkeit weder eine Belästigung der Mitmieter oder anderer Personen darstellt noch die grundsätzliche Beschaffenheit der Wohnräume verändert. Ebenso darf die gewerbliche Nutzung des Mieters keine Gefahr für eine Beschädigung der Mietsache oder des Grundstücks bergen.

Vermietung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen als Wohnraum

Ein Wohnungseigentümer kann als mittelbarer Handlungsstörer auf Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung durch den Nießbraucher oder Mieter in Anspruch genommen werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt, die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist. Dies hat der Bundesgerichtshof so entschieden (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13 (LG Hamburg)

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist Inhaber des Sondereigentums an einer im Dachgeschoss gelegenen Wohnung und an dem darüber liegenden Spitzboden, der in der Teilungserklärung als eine nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeit bezeichnet wird. Im Jahr 1984 ließ der Beklagte in dem Spitzboden, der über einen eigenen Zugang verfügt, ein Duschbad, eine Toilette, eine Küche, eine Heizung und Fenster einbauen und stattete diesen Bereich mit einem eigenen Strom- und Wasserzähler aus. Er bestellte zugunsten seiner Eltern ein Nießbrauchsrecht an seinem Sondereigentum sowie seinem Miteigentumsanteil. Die Nießbraucher vermieteten die Wohnung einschließlich Spitzboden von 1985 bis 2009 an Dritte, die die Wohnung und den Spitzboden mit zwei gesonderten Mietverträgen untervermieteten. Der Antrag des Beklagten, ihm und den Nießbrauchern die Trennung des Spitzbodens von der darunter liegenden Wohnung und dessen eigenständige Vermietung zu gestatten, haben die Wohnungseigentümer abgelehnt. Am 28.03.2011 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, Klage auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken zu erheben.

Der BGH hat einen Anspruch der Klägerin auf Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens als selbständige Wohneinheit bejaht.
Gemäß § 15 III WEG könne jeder Wohnungseigentümer u.a. einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen. Werden die in der Norm genannten Gebrauchsregelungen nicht eingehalten, liege hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 I BGB ist. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken dient, ist eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Infolgedessen sei die Nutzung eines solchen Raums zu – wie hier – nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken nicht gestattet; darüber hinaus ergebe sich eine zulässige Nutzung auch nicht auf Grund typisierender Betrachtungsweise, da die Wohnanlage jedenfalls bei einer Vergrößerung um eine weitere Wohneinheit typischerweise eine intensivere Nutzung erfahre, mit der eine erhöhte Aus- und Abnutzung verbunden ist.

Der Beklagte sei auch Störer i.S.v. § 1004 I BGB. Weil die Nießbraucher den Spitzboden als separate Wohnung vermieten, könne der Beklagte nur als mittelbarer Handlungsstörer zu der Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern. Diese Voraussetzungen seien erfüllt.

Die Beeinträchtigung werde adäquat durch Willensbetätigung des Beklagten verursacht. Vorliegend ergebe sich für den Beklagten eine Handlungspflicht, da jeder Wohnungseigentümer für einen den Vereinbarungen entsprechenden Gebrauch des Sondereigentums durch die Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile überlassen hat. Hiervon werde auch die Besitzübertragung aufgrund eines Nießbrauchs erfasst.

Im Ergebnis ist aufgrund der Entscheidung zu beachten, dass der BGH seine Grundsatzentscheidung darauf gestützt hat, dass es hier ausdrücklich nur um die Unterlassung der Nutzung des zu Wohnzwecken ausgebauten Spitzbodens zu einer selbstständigen Wohneinheit gehen. Offen geblieben ist nach der Entscheidung, ob die Überlassung gemeinsam mit der darunter gelegenen Dachgeschoss Wohnung unter Umständen von diesem Verbot nicht erfasst sein könnte. Auch die Frage der möglicherweise eingetretenen Verjährung wurde vom BGH in der Entscheidung nicht angesprochen. Es wurde auch nicht entschieden, ob möglicherweise ein Rückbauanspruch wegen der bereits im Jahr 1984 vorgenommenen baulichen Veränderungen verjährt ist, als der Spitzboden zu einer selbstständigen Wohneinheit umgebaut worden ist. Infolge der Entscheidung sind also viele Rechtsfragen offen geblieben, wobei für den Beklagten im Ergebnis herausgekommen ist, dass eine Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken künftig nicht mehr möglich sein wird, auch wenn der Rückbauanspruch verjährt sein sollte oder noch nicht geltend gemacht worden ist.

Garten richtig nutzen und gestalten – Rechtslage für Mieter

Die Leidenschaft zum Gärtnern darf auch in gemieteten Gärten ihre Blüten treiben. Allerdings beinhaltet die Nutzung der grünen Oase auch Vorschriften und Pflichten, deren Nichtbeachtung oft zu einem Rechtsstreit führen kann. Welche rechtlichen Vorgaben gelten bei der Gartennutzung und was sollten Mieter bei der Gestaltung von Blumenbeet, Gemüsegarten & Co. beachten? Hier lesen Sie die wichtigsten Regeln des Gesetzgebers.

Mietvertrag entscheidet über Gartenpflege

In welchem Umfang ein Mieter verpflichtet ist, die Gartenpflege zu übernehmen, regelt das Mietverhältnis. Wenn neben der vermieteten Immobilie auch der Garten Teil der Mietsache ist, sind Vereinbarungen zur Gartenpflege und -nutzung im Mietvertrag aufgeführt.
Eine Ausnahme bildet die Miete eines Einfamilienhauses mit angrenzendem Garten. In diesem Fall hat das Oberlandesgericht Köln (Az.: 19 U 132/93) entschieden, dass Mieter grundsätzlich verpflichtet sind, das mitgemietete Gartenareal zu pflegen. Nur eine anderslautende Vereinbarung im Mietvertrag kann den Mieter von dieser Pflicht entbinden.
Ist die Pflege des Gartens im Mietvertrag vereinbart, finden sich dort zumeist genauere Formulierungen, in welchem Umfang diese stattfinden soll.

Nutzungsrecht und Mieterpflichten

Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus gilt bei einem Mehrfamilienhaus die Vermietung des Gemeinschaftsgartens als rechtliche Ausnahme. Die Nutzung des Gartenbereichs ist daher nur dann gestattet, wenn sie Teil der Mietsache ist, also schriftlich im Mietvertrag fixiert wurde. Auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Gartenarbeit ist erst rechtsgültig, wenn sie der Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt hat.

Doch welche Tätigkeiten sind das im Detail, die Mieter bei einer vertraglich fixierten Verpflichtung zur Gartenpflege ausüben müssen? Auf diese Frage gibt das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 70/04) eine klare Antwort: Angemessen sind leichte Tätigkeiten wie Rasenmähen und Laubharken. Arbeiten, die Fachkenntnisse im Bereich der Gartenpflege bedürfen, müssen nicht von den Mietern ausgeführt werden. Zusätzliche Kosten für die Gartenpflege trägt allein der Vermieter. Das gilt auch für die Anschaffung der notwendigen Gartengeräte.

Gartengestaltung: Was ist erlaubt?

Wer ein Einfamilienhaus mit dazugehörigem Garten gemietet hat, darf über dessen Gestaltung frei verfügen, sofern keine baulichen Maßnahmen vorgenommen werden. Diese müssen vorab mit dem Vermieter abgesprochen und im Idealfall schriftlich vereinbart werden.

Aktuelle Urteile deutscher Gerichte erlauben Mietern eines Einfamilienhauses, einen Sandkasten oder eine Schaukel aufzustellen, einen Komposthaufen oder einen Teich anzulegen. Auch die Bepflanzung des Grundstücks ist dem Mieter überlassen. Ob englischer Rasen oder bunte Blumen – bei der Auswahl der Pflanzen haben Mieter größtenteils freie Hand.

Die Mieter eines Mehrfamilienhauses haben ebenfalls diverse Möglichkeiten, den Gemeinschaftsgarten zu gestalten, wenn der Mietvertrag eine Klausel zum Nutzungsrecht formuliert. So dürfen sie zum Beispiel ein Spielhaus errichten, ein Planschbecken aufstellen und einen Grill benutzen. Allerdings sind diese gestalterischen Maßnahmen nur erlaubt, wenn sie mit den anderen Mietern gemeinsam verabredet wurden. Außerdem sieht die aktuelle Rechtslage vor, dass Veränderungen des Gartenbereichs nur gestattet sind, wenn sie sich nach Beendigung des Mietverhältnisses problemlos beseitigen lassen.

Ist die Waschküche in der Miete enthalten oder nicht?

In Mehrfamilienhäusern steht Mietern oft eine gemeinschaftliche Waschküche zur Verfügung, allerdings muss sie nicht zwingend Bestandteil des Mietvertrages sein.

Was zählt unter Waschküche?

In vielen Mehrfamilienhäusern können die Bewohner eine Waschmaschine nutzen. Die Geräte werden vom Vermieter gestellt, sodass Mieter ihre Wäsche außerhalb der Wohnung, beispielsweise im Keller, waschen können. Eine Waschküche hat viele Vorteile – vor allem bei einer Wohnung mit geringem Platzbedarf. Steht die Waschmaschine beispielsweise ausschließlich in einer Waschküche, ist in der Wohnung automatisch mehr Platz zur Verfügung. Auch gibt es Wohnungen, die beispielsweise keinen Anschluss für eine Waschmaschine haben, sodass Mieter in den eigenen vier Wänden keine Wäsche waschen können.

Ist eine Waschküche Pflicht?

Auch wenn Vermieter Geräte zum Waschen im Keller aufstellen, bedeutet dies nicht, dass die Nutzung grundsätzlich selbstverständlich ist. Ganz im Gegenteil: Dies gilt nur dann, wenn die Waschküche ein ausdrücklicher Bestandteil der Miete ist und demzufolge auch im Mietvertrag erwähnt wird. Ist die Waschküche nicht im Mietvertrag enthalten, kann der Vermieter die Waschmaschine(n) auch jederzeit entfernen – vorausgesetzt natürlich, dass die Wohnungen über einen entsprechenden Anschluss verfügen.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Die Kosten für die Nutzung einer gemeinschaftlichen Waschküche werden auf alle Mieter des Mehrfamilienhauses umgelegt. Entfernt der Vermieter die Geräte, obwohl sie ein fester Bestandteil des Mietvertrages ist, können Mieter die Miete mindern. Grund: Durch den Wegfall der Waschküche können Mieter die Mietsache nicht im (vereinbarten) vollen Umfang nutzen. Wie hoch die Minderung der Miete ist, muss häufig individuell entschieden werden. Oft liegt die Minderung jedoch bei sieben Prozent. Geht es bei der Mietminderung nur um einen Trockenraum, kann auch eine Minderung von zwei Prozent als angemessen gelten.

Nutzung der Waschküche im Mehrfamilienhaus

Eine Waschküche führt unter Mietern häufig zu Streitigkeiten, da die Waschmaschine von allen Mietern genutzt werden kann und die Nutzung auch auf alle Mieter umgelegt wird. Häufig werden die Geräte mit Chips betrieben, die die Mieter gegen ein Entgelt erwerben können. Wann die Bewohner ihre Wäsche waschen und trocknen können, wird am besten in der Hausordnung festgehalten.

Dennoch kommt es häufig vor, dass einige Mieter die Waschküche öfter nutzen als andere, sodass die Waschmaschine ständig besetzt ist. In diesem Fall müssen die entstehenden Kosten von den anderen Bewohnern mitgetragen werden, was häufig für Unmut sorgt. In kleinen Mietshäusern kann es daher sinnvoll sein, für jede Mietpartei eine Waschmaschine aufzustellen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Allerdings liegt diese Entscheidung allein beim Vermieter.

Fazit: Waschküche muss im Mietvertrag enthalten sein

Eine Waschküche kann Vor- und Nachteile für Mieter haben. Sie sollte unbedingt Bestandteil des Mietvertrages sein, um auch im Fall einer Schließung der Waschküche durch den Vermieter ein Anrecht auf Ermäßigung der Miete zu haben. Andernfalls müssen Mieter selbst für eine Waschmaschine sorgen, sofern die Wohnung über einen Anschluss verfügt.

Was Sie über die Räumungsklage wissen sollten

In einfachen Worten ist eine Räumungsklage das gesetzlich festgelegte juristische Mittel, das von Vermietern angewendet wird, um einen Mieter aus einer Immobilie zu entfernen. Es ist der erste Schritt in einem gerichtlichen Verfahren, der dazu führen kann, dass ein Mieter am Ende eine von ihm gemietete Wohnung räumen muss.

Eine Räumungsklage wird in der Regel eingereicht, wenn der Vermieter das Mietverhältnis beenden will und der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig aus der von ihm gemieteten Wohnung auszieht. Die Gründe für die Beendigung eines Mietvertrages können vielfältig sein und reichen von der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges, bis hin zu schweren Verstößen, wie Drogenmissbrauch oder aber hartnäckigen Unannehmlichkeiten, wie wiederholte Belästigungen von Nachbarn.

Gründe für Klagen können sein:

• Verzug mit der Zahlung der Miete,
• Verstoß gegen Pflichten aus dem Mietvertrag,
• Ruhestörung oder Nachbarstreitigkeiten,
• Missbrauch oder Vernachlässigung der gemieteten Wohnung,
• Verweigerung des Zutritts des Vermieters für Reparaturen.

Es ist wichtig zu beachten, dass es rechtlich verpflichtend ist, dass der Vermieter dem Mieter als ersten Schritt eine Frist setzt, um das Problem zu beheben (soweit dies vernünftigerweise möglich ist). Andernfalls kann der Mieter die Kündigung anfechten und der Prozess wird komplizierter.

Der beste Weg, um sich vor einer Räumungsklage zu schützen, ist immer, die im Mietvertrag übernommenen Pflichten einzuhalten und eine offene Kommunikation mit dem Vermieter zu führen. Selbst wenn Probleme auftauchen, kann eine verständnisvolle und transparente Herangehensweise dabei helfen, juristisches Einschreiten zu verhindern. Darüber hinaus ist es ratsam, rechtliche Schritte nicht zu vernachlässigen und gegebenenfalls einen Anwalt zu konsultieren.

Der Prozess einer Räumungsklage ist in mehrere Phasen unterteilt, die die Rechte und Pflichten sowohl von Mietern, als auch von Vermietern berücksichtigen:

• Die Klage wird vom Vermieter bei dem für das Mietobjekt zuständigen Amtsgericht eingereicht.
• Das Gericht prüft dann die Klage und stellt die Klage dem Mieter zu.
• Es ist wichtig zu beachten, dass es dem Mieter die Möglichkeit gibt, schriftlich auf die Klage zu reagieren und Gründe gegen die Räumung vorzubringen.
• Das Gericht bestimmt anschließend einen Verhandlungstermin. Während der Verhandlung haben beide Parteien die Möglichkeit, ihre Argumente vorzubringen.
• Der Richter kann in diesem Schritt auch einen Vergleich vorschlagen, bei dem der Mieter Zeit hat, das Mietobjekt zu verlassen, ohne dass das gerichtliche Räumungsurteil im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt wird.

Wenn keine Einigung erreicht wird und das Gericht entscheidet, dass die Räumung gerechtfertigt ist, erlässt es ein Räumungsurteil. Dies ist die offizielle Anordnung des Gerichts, dass der Mieter die Immobilie verlassen muss. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter normalerweise eine festgelegte Frist, um das Objekt zu räumen, normalerweise 2 Wochen.

Wenn der Mieter die Frist nicht einhält, kann der Vermieter die Räumungsvollstreckung beantragen. Hierbei erhalten Gerichtsvollzieher die Befugnis, den Mieter aus der Immobilie zu entfernen. Der Vollstreckungsprozess wird dem Mieter in der Regel im Voraus mitgeteilt, um ihm Zeit zu geben, eine alternative Unterkunft zu finden.

Wie kann sich ein Mieter gegen eine Räumungsklage wehren?

Es gibt verschiedene rechtliche Wege, wie ein Mieter sich gegen eine Räumungsklage wehren kann, je nach den spezifischen Umständen des Falles. In Fällen, in denen eine Klage bereits eingereicht wurde, können die folgenden Schritte helfen, die Räumung abzuwenden oder zu verzögern:

Manchmal kann ein Formfehler im Klageverfahren eine Räumungsklage unwirksam machen. Ein Anwalt kann prüfen, ob alle rechtlichen Formalitäten eingehalten wurden.

Ein Mieter kann bei Gericht auch Gegenforderungen (z.B. aufgrund von Mängeln im Mietobjekt) stellen, die potenziell zur Aufhebung der Räumung führen könnten.

Die Dauer einer Räumungsklage kann je nach den Umständen des Einzelfalls unterschiedlich sein. In leichten Fällen kann der gesamte Prozess schnell abgeschlossen sein, während komplexere Angelegenheiten mehrere Monate in Anspruch nehmen können.

• Die Einreichung der Klage und die Zustellung an den Mieter dauern normalerweise 4-6 Wochen.
• Die Vorbereitung der Gerichtsverhandlung und die tatsächliche Verhandlung verlängern den Zeitrahmen um 2-3 Monate, je nach Terminplan des Gerichts.
• Das Räumungsurteil kann in der Regel erteilt werden, sobald das Gerichtsverfahren abgeschlossen ist, was weitere 4 bis 6 Wochen dauern kann.
• Die Räumungsvollstreckung kann nochmals bis zu zwei Monate in Anspruch nehmen, je nach zeitlicher Belastung des zuständigen Gerichtsvollziehers.

In komplexen Fällen, in denen Einsprüche erhoben werden, kann sich der gesamte Prozess jedoch über ein Jahr oder länger erstrecken.

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Für Vermieter und Mieter ist eine erste rechtliche Einschätzung des Anliegens gleichermaßen wichtig. Aus diesem Grund kläre ich als erfahrener Anwalt für Mietrecht im ersten Schritt immer die Erfolgsaussichten. Dann erarbeite ich einen Lösungsweg zur Schlichtung im Guten. In letzter Konsequenz – dann aber mit der gebotenen Härte – erkämpfe ich in meiner Rolle als Anwalt die Rechte meines Mandanten vor Gericht.

Der Schriftwechsel mit der Streitpartei erfolgt über meine Kanzlei in Charlottenburg-Wilmersdorf. So vermeiden Sie lästigen Briefverkehr. Sollten Sie rechtsschutzversichert sein, holen wir für Sie die Deckungszusage ein.

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Einigung der Großen Koalition bei der Reform des Mietspiegels erzielt (Stand: 23.06.2021)

Im Rahmen der Mietspiegel-Reform konnte sich die große Koalition nunmehr einigen. Der Mietspiegel wird für größere Städte obligatorisch.

Das steckt hinter der Reform zum Mietspiegelrecht

Durch die Reform soll die Aussagefähigkeit der Mietspiegel optimiert werden. Infolgedessen gilt es, Gemeinden zu bestärken, einen qualifizierten Mietspiegel zu etablieren. Wie die Reform nun in der Praxis aussehen soll, wurde von der Großen Koalition definiert. Ziel ist es, weitere Standards zu schaffen, durch die der Mietspiegel an Zuverlässigkeit und Rechtssicherheit gewinnt. Die Verpflichtung zur Erstellung des Mietspiegels soll zukünftig für Städte mit einer Einwohnerzahl von über 50.000 gelten. Darüber hinaus sollen in Zukunft sowohl Vermieter, als auch Mieter verpflichtet werden, Auskünfte zu Mieten und Wohnungseigenschaften zwecks Erstellung eines örtlichen Mietspiegels zu erteilen. Auf diese Weise soll eine wissenschaftliche Basis für den Mietspiegel geschaffen werden. Wer sich diesem Auskunftsgesuch widersetzt, kann mit einem Bußgeld belegt werden.
Obwohl es im anfänglichen Gesetzesentwurf anders beabsichtigt war, sind nun Mietspiegel nach Ablauf von zwei Jahren an die Entwicklung des Marktes anzupassen. Nach einem Zeitraum von vier Jahren müssen qualifizierte Mietspiegel komplett neu etabliert werden. Die ursprüngliche Regelung sah hierfür einen Zeitraum von drei bzw. fünf Jahren vor. Für das Hinzuziehen von Vergleichsmieten bleibt der Zeitraum von sechs Jahren weiterhin bestehen.

Der Streit um den qualifizierten Mietspiegel

Ein Mietspiegel dient grundsätzlich als Referenz, nach der die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird. Diese Ermittlung wird dann notwendig, wenn es während eines bestehenden Mietverhältnisses um eine Mieterhöhung geht oder ein neuer Mietvertrag im Rahmen des Geltungsbereiches der Mietpreisbremse abzuschließen ist. Durch den Mietspiegel wird schlussendlich ein Anhaltspunkt zur Höhe der Miete gegeben. In zahlreichen Gerichtsverfahren wurde in der Vergangenheit jedoch zunehmend der qualifizierte Mietspiegel infrage gestellt. Strittig ist hierbei meist, ob die Erstellung anhand von legitimen wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgte. Der Gesetzesentwurf zur Mietspiegel-Reform wurde vorgelegt, um das Potenzial für derartige Streitigkeiten zu mildern. Auch ein Entwurf zur Mietspiegelverordnung wurde in diesem Zuge präsentiert. Es folgten eine Beratung im Bundestag innerhalb der ersten Lesung sowie ein Verweis in den Rechtsausschuss.

Dies ist die Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen

Der § 558 BGB regelt zulässige Mieterhöhungen auf ein Niveau, welches sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete bemisst. Um die ortsübliche Vergleichsmiete feststellen zu können, werden die gängigen Entgelte herangezogen, die in einer vergleichbaren oder in der eigenen Gemeinde im Hinblick auf den Wohnraum vereinbart wurden. Dieser Wohnraum muss vergleichbar hinsichtlich Art, Umfang, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit sein. Auch die energetische Versorgung der vergangenen sechs Jahre ist in die Feststellungen einzubeziehen. Die Berechnung erfolgt auf den Kaltmieten (netto). Insofern sich eine Gemeinde dafür entscheidet, als Berechnungsgrundlage Warmmieten zu verwenden, ist eine solche Angabe im jeweils erstellten Mietspiegel verpflichtend.

Durch die Reform des Mietspiegels wird im Hinblick auf die geforderte Verbindlichkeit die Differenzierung zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel nicht aufgehoben. Sofern die Erstellung des Mietspiegels durch die Gemeinden auf wissenschaftlichen Grundsätzen beruht, gilt dieser üblicherweise als qualifizierter Mietspiegel und ist von Vermietern verpflichtend zu nutzen. Das Umgehen eines wirksamen Mietspiegels durch den Vermieter ist nicht möglich.

Weitere Informationen rund um das Mietrecht

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