Notar in Berlin – Ihr unparteiischer Berater

Hierdurch trägt die notarielle Beurkundung dazu bei, Zweifel über den Inhalt eines Vertrages gar nicht erst entstehen zu lassen und spätere Meinungsverschiedenheiten zu vermeiden oder wenigstens deren Schlichtung zu erleichtern.

Aufgaben und Funktion eines Notars

Wer eine Immobilie, sei es ein Grundstück, ein Erbbaurecht oder eine Eigentumswohnung, kaufen oder verkaufen möchte, muss einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abschließen. Hierdurch soll nach dem Willen des Gesetzgebers verhindert werden, dass die Vertragsparteien übereilt einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag abschließen, ohne zuvor genau den Vertragsinhalt zu verstehen oder dessen Tragweite zu überblicken. Die vom Gesetz vorgeschriebene notarielle Form dient also dem Schutz der Beteiligten.

Die Beurkundung des Kaufvertrages durch Verlesen des Vertragstextes ist nicht nur eine Formalie, sondern soll dazu dienen, dass den Beteiligten anlässlich der Beurkundung die häufig nur schwer zu verstehenden Fachbegriffe erläutert werden. Der Notar steht den Parteien als unparteiischer juristischer Fachmann in allen Fragen im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss zur Seite. Der Notar klärt die Parteien über die Bedeutung von Vertragsklauseln auf, findet die richtigen Formulierungen für die gemeinsamen Wünsche der Parteien hinsichtlich der von ihnen gewünschten Regelungen, berät die Vertragsparteien und trägt die Sorge dafür, dass die Urkundsbeteiligten auch die Einzelheiten des Vertrages verstehen. Das oberste Gebot ist hierbei, dass der Notar unparteiisch ist. Deshalb darf ein Notar auch nicht tätig werden, wenn er zuvor eine der Parteien als Rechtsanwalt in derselben Angelegenheit vertreten oder beraten hat. Die Beratung des Notars richtet sich stets an Sie beide als Vertragspartner und zielt darauf, dass Sie sich einigen und dass Sie wissen, worauf Sie sich im Einzelnen einlassen.

Ergänzend zur Vorbereitung des notariellen Vertrages und zu dessen Beurkundung sorgt der Notar dafür, dass der Vertrag auch ordnungsgemäß durchgeführt wird. Er übernimmt fast alle weiteren Aufgaben, die die Abwicklung des Vertrages mit sich bringt. Der Notar stellt die erforderlichen Anträge an das Grundbuchamt, holt erforderliche Genehmigungen ein und sorgt für die reibungslose und sichere Abwicklung des Vertrages. Abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen brauchen sich die Parteien des Kaufvertrages um nichts mehr kümmern, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben worden ist.

Im Zusammenhang mit der Vorbereitung des Vertrages ist der Notar allerdings nicht verpflichtet, die Parteien in steuerlichen Fragen zu beraten. Hier wird empfohlen, bei schwierigen Fragestellungen den Rat eines Steuerberaters vor der Beurkundung einzuholen. Auch Fragen im Zusammenhang mit etwaigen Baumängeln kann der Notar für Sie nicht klären. Es sollte daher vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages gegebenenfalls der Rat eines Architekten oder eines Sachverständigen eingeholt werden, da in Immobilienkaufverträgen die Haftung des Verkäufers in der Regel ausgeschlossen wird.

Abwicklung von Kaufverträgen

Nach der Beurkundung verschickt der Notar zunächst die Vertragsabschriften an Verkäufer, Käufer, weitere Vertragsbeteiligte, an etwaige Genehmigungsstellen sowie an die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts (hierzu ist er gesetzlich verpflichtet).

Sofern der Kaufpreis durch den Käufer finanziert wird, sendet der Notar eine Vertragsabschrift an die den Kaufpreis finanzierende Bank und fordert die Grundschuldbestellungsunterlagen an. In den meisten Fällen ist eine Finanzierung notwendig. Für die finanzierende Bank muss eine Grundschuld zur Sicherung des gegebenen Darlehns in das Grundbuch eingetragen werden. Solange die Grundschuld nicht eingetragen ist, wird die Bank den finanzierten Kaufpreisbetrag nicht ausbezahlen. Da der Käufer aber noch kein Eigentümer ist und infolgedessen eben an diesem Grundstück noch keine Grundschuldeintragung in das Grundbuch bestellen kann, hilft hier der Verkäufer mit. Dies geschieht in den meisten Fällen über eine entsprechende Vollmacht im Kaufvertrag.

Um den Käufer für den Zeitraum zwischen der Beurkundung des Vertrages und der Eigentumsumschreibung abzusichern, wird regelmäßig die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) für den Käufer vorgesehen.

Beim Grundbuchamt veranlasst der Notar daher die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Hierbei handelt es sich um eine vorübergehende Eintragung im Grundbuch, die den bevorstehenden Eigentumserwerb des Käufers sichert. Ist diese Vormerkung im Grundbuch eingetragen, so wird das Grundstück damit für den Käufer gewissermaßen “reserviert”:

Anderweitige Verfügungen des Verkäufers, etwaige Vollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern des Verkäufers oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verkäufers können den Eigentumserwerb des Käufers nicht mehr vereiteln. Die Vormerkung hilft aber nur dann, wenn der Vertrag vollständig und richtig alle getroffenen Vereinbarungen wiedergibt, insbesondere der wirklich vereinbarte Kaufpreis angegeben ist.

Eine Mitteilung über die erfolgten Eintragungen übersendet das Grundbuchamt an den Notar, der diese dann an die Vertragsparteien zur Prüfung und Kenntnisnahme weiterleitet.

Sofern Belastungen auf der veräußerten Immobilie eingetragen sind, fordert der Notar auf Wunsch der Beteiligten die betreffenden Löschungsbewilligungen für diese Belastungen bei den Banken oder sonstigen Gläubigern des Verkäufers – in der Regel auf dessen Kosten – ein.

Der Notar prüft, welche behördlichen Genehmigungen und Bescheide für den Vertrag erforderlich sind. Gleichzeitig stellt er bei den zuständigen Behörden die erforderlichen Anträge. Bei vermieteten Eigentumswohnungen prüft der Notar, ob noch andere Vorkaufsrechte bestehen, z.B. das Vorkaufsrecht des Mieters und leitet die erforderlichen Maßnahmen ein.

Der Notar als Organ der Rechtspflege

Der Notar hat als Organ der Rechtspflege eine von Staat und Auftraggeber unabhängige Position. In dieser Eigenschaft berät er die Beteiligten umfassend. Er sorgt bei Verträgen für Ausgewogenheit in der Vertragsgestaltung. Er überwacht Zahlungen und sorgt für die Eintragungen im Grundbuch und sonstigen Registern. Bei Rechtsgeschäften, die für die Beteiligten persönlich oder wirtschaftlich weit reichende Folgen haben, ist der Weg zum Notar gesetzlich vorgeschrieben. Ohne die Form der notariellen Beurkundung ist ein solches Rechtsgeschäft nichtig.

Der Notar hat seine Amtstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen “erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden” (§ 14 Absatz 2 BNotO). § 14 BNotO stellt ausdrücklich fest, dass der Notar “nicht Vertreter einer Partei, sondern unparteiischer Betreuer der Beteiligten” ist. Im Amtseid schwört der Notar deshalb auch, seine Pflichten “unparteiisch zu erfüllen” (§ 13 BNotO). Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass “dabei unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden” dürfen (§ 17 Absatz 1 Satz 1 BeurkG), und der Notar im Rahmen seiner konsultativen Pflichten insbesondere auf die Belehrung ungewandter Personen sein besonderes Augenmerk zu richten hat. In “wirtschaftlichen” Fragen, wie der Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung, darf der Notar sich nicht einmischen.

Bei seiner Pflicht zur Ausgewogenheit der Vertragsgestaltung geht es nicht um die Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung, die die Vertragsparteien frei vereinbaren können. Vielmehr geht es um die Ausgewogenheit der Verteilung von Risiken. Der Notar hat über eventuelle Risiken der von den Vertragspartnern gewünschten Vereinbarungen zu belehren und insoweit Einfluss auf die Vertragsgestaltung zu nehmen. Bei allen Angelegenheiten, die das Grundbuch betreffen, außer in den Fällen der einfachen Grundbuchberichtigung, ist die Einschaltung des Notars zwingend vorgeschrieben. Der wohl häufigste Fall notarieller Inanspruchnahme ist der Grundstückskaufvertrag, der Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum und der Übergabevertrag. Vor Abschluß eines Kaufvertrages berät der Notar über die sicherste Art der Vertragsgestaltung und ist hierbei ein unabhängiger neutraler Berater.

“2-Wochen-Frist” gemäß § 17 Absatz 2a BeurkG

Nach § 17 Absatz 2a BeurkG soll bei Verbraucherkaufverträgen der beabsichtigte Text dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung stehen. Diese Zeitspanne zwischen dem Erhalt des Entwurfstextes, der den Parteien vom Notar und nicht vom Vertrieb oder vom Makler übersandt werden muss und der Beurkundung soll den Verbraucher vor Übereilung schützen und ihm gleichzeitig eine Prüfungsmöglichkeit zu allen Belangen eröffnen, die der Notar nicht für den Verbraucher prüft (z. B.: Werthaltigkeit der Immobilie, Steuerbelastungen, Finanzierung und Wirtschaftlichkeit des Objekts, technische Aspekte).

Diese Frist gilt nicht bei einem Verkauf „von privat an privat“. Das Gleiche gilt, wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils „Unternehmer“ sind.

Die 2-Wochen-Frist ist zwingend einzuhalten, wenn der Verkäufer „Unternehmer“ und der Käufer „Verbraucher“ ist oder wenn der Verkäufer „Verbraucher“ und der Käufer „Unternehmer“ ist.

Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift ist nur eine Vertragspartei, die den Kauf im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit vollzieht, wobei bei juristischen Personen immer die Unternehmer-Eigenschaft vorliegt.

Eine Ausnahme von der Einhaltung dieser Frist ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. Februar 2013 (III ZR 121/12) ist die Einhaltung der Regelfrist von 2 Wochen Dienstpflicht des Notars. Die Nichteinhaltung der Frist kann zur Haftung des Notars führen. Daher kann nur in sehr eng umgrenzten Ausnahmefällen auf die Einhaltung der 2-Wochen-Frist bei „Verbraucherverträgen“ verzichtet werden. Eine Amtspflichtverletzung des Notars liegt nur dann nicht vor, wenn nachvollziehbare sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen und der vom Gesetzgeber bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet ist.

Wenn die Frist von zwei Wochen einzuhalten ist, ist dem Verbraucher vom Notar der beabsichtigte Text des Vertrages zu übersenden. Dieser Entwurf muss nicht exakt in der Fassung vorliegen, wie er später beurkundet wird. Es genügt auch die Übersendung eines Vertragsmusters, das schon individualisiert ist auf den Kaufgegenstand. Das Einsetzen von Personalien oder des Kaufpreises ist nicht erforderlich, um die 2-Wochen-Frist in Gang zu setzen. Etwaige Abänderungen des ersten Entwurfs setzen grundsätzlich die 2-Wochen-Frist nicht erneut in Gang, es sei denn, die Änderungen kommen vom Unternehmer und betreffen wesentliche Vertragspunkte. Die Nichteinhaltung der Frist führt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages, kann aber eine Amtshaftung des Notars begründen, weshalb auf die Einhaltung der Frist nicht verzichtet werden kann.

Dienstleistungen als Notar in Berlin

Als Notar stehe ich Ihnen in allen Fragen der Vertragsgestaltung sowie der Gestaltung sonstiger Rechtsgeschäfte als unparteiischer und unabhängiger juristischer Berater zur Verfügung. Die einseitige parteiische Beratung einer Vertragspartei ist mir als Notar verboten. Falls Sie eine solche anwaltliche Beratung wünschen, wenden Sie sich bitte in meiner Eigenschaft als Rechtsanwalt an mich.

Aus aktuellem Anlass weise ich darauf hin, dass die Kosten der Notare zum 1. August 2013 reformiert worden sind. Grundlage der Kostenberechnung ist nun das zu diesem Datum in Kraft getretene GNotKG. Weitere Informationen finden Sie hier.

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Meine Berliner Kanzlei ist darauf ausgerichtet, dass selbst umfangreiche Beurkundungen und eine Vielzahl von Beurkundungen schnell und vor allem präzise vonstatten gehen (speziell für Bauträger) und die Gründungen und Umstrukturierungen von Gesellschaften (GmbH, UG (haftungsbeschränkt), Aktiengesellschaften) schnell abzuwickeln. Auch die Beurkundungen von Verschmelzungen und Umwandlungen sowie die Beurkundungen von Unternehmenskaufverträgen werden von meiner Kanzlei begleitet. Die Kanzlei umfasst 17 Mitarbeiter.

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