Anwalt für WEG-Recht in Berlin-Charlottenburg

Leistungen als Rechtsanwalt im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) in Berlin-Charlottenburg

Als Spezialist auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts sind mir die typischen Rechtsfragen und Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander und mit den Verwaltern bestens bekannt. Beispielsweise wurde der größte Berliner Haus- und Grundbesitzerverein Berlin-Lichtenrade von mir über 15 Jahre beraten.

Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts gilt seit 2007 die Zivilprozessordnung als Verfahrensordnung, wodurch es für Eigentümer, die ein Verfahren selbst einleiten möchten, schwieriger geworden ist, ihre Rechte durchzusetzen. Da die Rechtsanwaltskosten im Erfolgsfall von der unterlegenen Partei ersetzt werden müssen, lohnt es sich, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Auch zu den Änderungen des WEG berate ich Sie gerne.

Für WEG-Verwalter stehe ich ebenfalls gerne als kompetenter Berater zur Seite, sei es bei dem Wohngeldinkasso oder bei den Problemen im Zusammenhang mit der Erstellung einer Jahresabrechnung

Typische WEG-Fälle

Umwandlungsverordnung im Land Berlin

Seit März 2015 gilt die Umwandlungsverordnung (GVBl. 2015, S. 43), umgangssprachlich auch Umwandlungs-Verbot genannt.

Mit dem Genehmigungsvorbehalt zur Umwandlung in den sozialen Erhaltungsgebieten kommt ein weiteres wichtiges städtebauliches und wohnungspolitisches Instrument zur Anwendung, weil es in den letzten Jahren in Berlin eine deutliche Steigerung der Umwandlungen in Wohnungseigentum gab, wobei diese Umwandlungen mit überproportionalem Anteil in sozialen Erhaltungsgebieten durchgeführt wurden.

Mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht häufig eine Entmietung der Häuser einher mit anschließender teurer Modernisierung. Damit wird der Ausstattungsstandard der Wohnungen oft auf ein überdurchschnittliches Niveau angehoben. In den meisten Fällen werden umgewandelte Wohnungen weiterhin als Mietwohnungen angeboten und nicht von den Erwerbern selbst genutzt. Die Mieten dieser Wohnungen liegen deutlich höher als bei nicht umgewandelten Wohnungen. Die Umwandlung führt damit zur Veränderung der bisherigen Gebietsbevölkerung.

Die Umwandlungsverordnung wird die Ziele in den sozialen Erhaltungsgebieten nach Auffassung des Senats unterstützen. In den momentan mit Rechtsverordnung durch die Bezirke ausgewiesenen 56 sozialen Erhaltungsgebieten leben rund 850.000 Bürger. Künftig wird von den Bezirken auf der Grundlage des § 172 BauGB geprüft, ob die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum genehmigt werden kann. Wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern, kann die Umwandlung genehmigt werden.

Teilungserklärung

Eine Möglichkeit der Entwicklung und Verwertung von Immobilien ist die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum. Hierzu berate ich während der gesamten Aufteilungsphase von der Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zur Eintragung der jeweiligen Eigentumswohnungen im Grundbuch.

1. Allgemein

Grundsätzlich kann Eigentum nur an Grundstücken und nicht an Gebäuden oder gar Wohnungen bestehen. Gemäß § 3 WEG können jedoch Miteigentümer eines Grundstücks ihr Miteigentum vertraglich in der Weise beschränken, dass jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht.

Das Wohnungseigentum besteht daher aus den folgenden zwei Teilen:

• dem Sondereigentum an der Wohnung
• dem Miteigentum nach Bruchteilen an dem nicht zum Sondereigentum gehörenden Grundstück bzw. den Gebäudeteilen

Das Sondereigentum und das Miteigentum sind gemäß § 6 WEG untrennbar miteinander verbunden. Danach kann das Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil weder verkauft noch belastet werden.

2. Begründung von Wohnungseigentum

Die Begründung des Wohnungseigentums kann gemäß §§ 3, 8 WEG entweder durch Vertrag zwischen den bisherigen Miteigentümern des Grundstücks oder durch Teilung eines im Alleineigentum stehenden Grundstücks erfolgen.

Im Übrigen sind die Vorgaben eines Grundstückskaufvertrages zu beachten.

3. Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander

Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Gemäß § 15 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung genannt) regeln. Jeder Wohnungseigentümer kann über seinen Anteil durch Belastung oder Übertragung verfügen. Auch die Einrichtung eines Wohnungs-Erbbaurechtes ist möglich.

Fallbeispiel: Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan widersprüchlich, entsteht kein Sondereigentum.

Mit einem Urteil vom 27. Juni 2012 hatte der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) München einen Beschluss gefasst, der sich auf die Rechtsbereiche Grundbuchrecht und Wohnungseigentumsrecht bezieht. Basierend auf den beiden amtlichen Leitsätzen „Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan, was die Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum betrifft, widersprüchlich, so entsteht kein Sondereigentum an diesem Raum“ und „Weist das Grundbuch einen in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Raum als Sondereigentum aus, so entsteht insoweit eine inhaltlich unzulässige Eintragung“ galt es festzustellen, wie die Eigentumsverhältnisse in der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchsache der Beschwerde führenden Beteiligten regelt sind, wenn ein Treppenhaus als Teil einer Liegenschaft als Sondereigentum beansprucht werden.

Der rechtlichen Auseinandersetzung voran gegangen war der Anspruch der Kläger, die im Grundbuch als Besitzer von Wohn- wie auch Teileigentum mit Hilfe einer uneindeutigen Teileigentumserklärung mit Datum des Erwerbs eingetragen sind, einen Anspruch am Miteigentumsanteil wie auch einem Sondereigentumsrecht geltend zu machen, zumal die Teilungserklärung in der ursprünglichen Fassung das gemeinsame Treppenhaus als Sondereigentum und nicht als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen hatte. Der zweideutig abgefasste Aufteilungsplan führt laut OLG zu Irritationen, denn grundsätzlich kann kein Eigentümer ein Sondereigentumsrecht an einem Treppenhaus geltend machen. Wird eine Teilungserklärung nach dem Erwerb abgeändert, muss diese wieder dahin gehend abgeändert werden, das Gemeinschaftseigentum entsteht, um ein isoliertes Miteigentum, das gesetzeswidrig ist, auszuschließen. Im Grundsatz beinhaltet das Urteil des Oberlandesgerichts München, dass ein Treppenhaus im Erd- wie auch im Obergeschoss als Teil einer gemeinschaftlichen Liegenschaft nicht für einzelne Eigentümer ein Sondereigentumsrecht ermöglicht, sondern dieses immer Teil des Gemeinschaftseigentums bleibt. Nachträgliche Veränderungen einer Teilungserklärung sind demnach nicht statthaft. Weiter heißt es in der Urteilsbegründung, dass eine Teilungserklärung, die dem Aufteilungsplan widerspricht, als inhaltlich nicht zulässige Eintragung gewertet wird und nicht rechtskräftig wird. Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan, was die Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum betrifft, widersprüchlich, so entsteht kein Sondereigentum an diesem Raum

Mit einem Urteil vom 27. Juni 2012 hatte der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) München einen Beschluss gefasst, der sich auf die Rechtsbereiche Grundbuchrecht und Wohnungseigentumsrecht bezieht. Basierend auf den beiden amtlichen Leitsätzen „Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan, was die Zugehörigkeit eines Raums zum Sondereigentum betrifft, widersprüchlich, so entsteht kein Sondereigentum an diesem Raum“ und „Weist das Grundbuch einen in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Raum als Sondereigentum aus, so entsteht insoweit eine inhaltlich unzulässige Eintragung“ galt es festzustellen, wie die Eigentumsverhältnisse in der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchsache der Beschwerde führenden Beteiligten regelt sind, wenn ein Treppenhaus als Teil einer Liegenschaft als Sondereigentum beansprucht werden.

Der rechtlichen Auseinandersetzung voran gegangen war der Anspruch der Kläger, die im Grundbuch als Besitzer von Wohn- wie auch Teileigentum mit Hilfe einer uneindeutigen Teileigentumserklärung mit Datum des Erwerbs eingetragen sind, einen Anspruch am Miteigentumsanteil wie auch einem Sondereigentumsrecht geltend zu machen, zumal die Teilungserklärung in der ursprünglichen Fassung das gemeinsame Treppenhaus als Sondereigentum und nicht als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen hatte. Der zweideutig abgefasste Aufteilungsplan führt laut OLG zu Irritationen, denn grundsätzlich kann kein Eigentümer ein Sondereigentumsrecht an einem Treppenhaus geltend machen. Wird eine Teilungserklärung nach dem Erwerb abgeändert, muss diese wieder dahin gehend abgeändert werden, das Gemeinschaftseigentum entsteht, um ein isoliertes Miteigentum, das gesetzeswidrig ist, auszuschließen. Im Grundsatz beinhaltet das Urteil des Oberlandesgerichts München, dass ein Treppenhaus im Erd- wie auch im Obergeschoss als Teil einer gemeinschaftlichen Liegenschaft nicht für einzelne Eigentümer ein Sondereigentumsrecht ermöglicht, sondern dieses immer Teil des Gemeinschaftseigentums bleibt. Nachträgliche Veränderungen einer Teilungserklärung sind demnach nicht statthaft. Weiter heißt es in der Urteilsbegründung, dass eine Teilungserklärung, die dem Aufteilungsplan widerspricht, als inhaltlich nicht zulässige Eintragung gewertet wird und nicht rechtskräftig wird.

Fallbeispiel: Anspruch auf Herstellung eines zweiten Rettungswegs

Es gehört zum plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind; dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG beansprucht werden.

Dies hat der BGH in einem Urteil vom 23.06.2017, Az: V ZR 102/16 (LG Berlin), entschieden.

Folgender Sachverhalt lag dem Urteil zugrunde:

Der Kläger war Sondereigentümer mehrerer Räume im Kellergeschoss, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Die Räume werden im Aufteilungsplan als “Keller” bezeichnet. Nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung (im Folgenden GO) dient das Sondereigentum an Wohnungen ausschließlich zu Wohnzwecken. Weiter enthält § 4 Abs. 2 GO folgende Bestimmung:

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden – die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (…) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

Die Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt, weil die Räume in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen als „Kellerraum“ bezeichnet werden. Der Kläger beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um seine Einheit als Aufenthaltsraum nutzen zu können. Nach der einschlägigen Landesbauordnung muss zur Nutzung des Kellerraumes ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden. Der Kläger beantragte vor diesem Hintergrund auf einer Versammlung u. a., diesen zweiten Rettungsweg herzustellen. Der Antrag fand keine Mehrheit.

Der Kläger hat gegen diesen Negativbeschluss geklagt mit dem Ziel, dass seinem Antrag entsprochen wird. Hilfsweise soll das Gericht einen Beschluss des Inhalts ersetzen, dass alle Maßnahmen vorgenommen werden, die zur Errichtung eines zweiten Rettungswegs erforderlich sind. Die Klage hatte bei Amts- und Landgericht keinen Erfolg, so dass der Kläger Revision zum BGH eingelegt hat.

Der BGH gab der Klage statt mit dem Hinweis darauf, dass mit der Begründung der Vorinstanzen die Abweisung der von den Klägern zulässig erhobenen Klage keinen Bestand haben kann.

Der Kläger hat nach Auffassung des BGH einen Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungswegs nach § 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG. Die nächstliegende Auslegung der Teilungserklärung ergibt im Gegenteil, dass unterschiedliche gewerbliche Nutzungen erlaubt sind und die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung (nämlich „Kellerraum“) gerade nicht die allein maßgebliche ist. Vielmehr ist jede gewerbliche Nutzung zulässig, soweit die Vorgaben des Bauplanungsrechts (ggf. der Baunutzungsverordnung) und die auf spezifische gewerbliche Nutzungsformen bezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts erfüllt sind. Dabei wird die allgemeine Eignung als Aufenthaltsraum vorausgesetzt. Sie zählt zu dem plangerechten Zustand, für dessen erstmalige Herstellung nicht der Teileigentümer, sondern die Gemeinschaft zuständig ist. Infolgedessen gehört ein bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg zu der erstmaligen plangerechten Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zu einer ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zählten sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums, als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum. Anders sei es nur, wenn die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Teileigentums weiter eingeschränkt hätten. So lag es im entschiedenen Fall aber nicht. Mit der Formulierung, dass die Räume “nicht zu Wohnzwecken dienten”, werde nur § 1 Abs. 3 WEG aufgegriffen. Dass der Aufteilungsplan die Räume als “Keller” bezeichne, sei wegen der “nachrangigen Bedeutung der planerischen Eintragungen” unerheblich. Eine Nutzungsbeschränkung lasse sich ferner nicht aus der Bestimmung entnehmen, wonach die “Gewerbeflächen” zu “baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden” dürften. Daraus ergebe sich nicht, dass das Teileigentum nur als Keller- oder Lagerraum diene. Die Sache sei allerdings nicht zur Endentscheidung reif. Da den Wohnungseigentümern bei der Schaffung des zweiten Rettungswegs unter Beachtung bauordnungsrechtlicher Vorgaben grundsätzlich ein Ermessen zustehe, könnten die Hauptanträge des Klägers nur dann Erfolg haben, wenn die beantragte Herstellungsweise die einzig mögliche Ausführung darstelle. Gebe es eine Alternative, was aufzuklären sei, könne nur der Hilfsantrag Erfolg haben.
Praxishinweis

Der BGH setzt mit der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 250/14, BeckRS 2016, 10839; BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/13, BeckRS 2015, 03448) fort, wonach die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen Aufgabe aller Wohnungseigentümer – nicht einzelner Wohnungseigentümer (BGH, Urteil vom 05.12.2003 – V ZR 447/01, NJW 2004, 1798; BayObLG, Beschluss vom 15.12.1989 – BReg. 2 Z 130/89, MittBayNot 1990, 170; BayObLG, Beschluss vom 27.03.1986 – BReg. 2 Z 109/85, NJW-RR 1986, 954) – ist, wie z.B. auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen (BGH, Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 250/14, BeckRS 2016, 10839).

Allerdings greift die Beschlussersetzung durch das Gericht nach § 21 VIII WEG in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer ein, so dass das Gericht Maßnahmen nur insoweit anordnen darf, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist. Dabei hat das Gericht stets im Blick zu behalten, auf welche Weise es den Wohnungseigentümern ermöglicht werden kann, noch eine eigene Entscheidung zu treffen, etwa wie der Rettungsweg erfüllt wird. Wenn hierfür mehrere Wege zur Verfügung stehen, ist es weder erforderlich noch möglich, ein bestimmtes Vorgehen gerichtlich festzulegen (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/12, NJW 2013, 2271; Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 250/14, BeckRS 2016, 10839).

Fallbeispiel: Gemeinschaftseigentum an Heizungsanlage nach Teilung

Das Landgericht Koblenz (vgl. LG Koblenz, Urteil vom 10.03.2014 – 2 S 49/13 (AG Koblenz)) hat entschieden, dass eine Heizungsanlage, die zwei Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage mit Wärme versorgt, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient und deshalb zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Kläger sind Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Einheit Nr. 7, in der sich eine Heizungsanlage befindet, wurde geteilt in zwei neue selbständige Einheiten (Sondereigentum Nr. 7 und Sondereigentum Nr. 11). Die Heizung versorgt weiterhin beide Einheiten. Den Klägern steht das Sondereigentum an der Einheit Nr. 11 zu, der Beklagten das Sondereigentum an der Einheit Nr. 7. Die Beklagte möchte die Heizung abschalten und entfernen lassen. Hiergegen richtete sich die Klage, mit der die Kläger Unterlassung und hilfsweise Feststellung beantragt haben, dass die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum steht. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das Urteil des Amtsgerichts, das festgestellt hat, dass die Heizungsanlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ steht.

Das Landgericht gab der Berufung im wesentlichen statt, und zwar insoweit, als festgestellt worden ist, dass die Anlage „im Gemeinschaftseigentum der Parteien“ stehe, sondern festzustellen, dass die Anlage im Gemeinschaftseigentum stehe.

Durch die Teilung der ehemaligen Einheit Nr. 7 in zwei selbstständige Einheiten (neue Einheit Nr. 7 und neue Einheit Nr. 11) sei an der Heizungsanlage, die sich in der neuen Einheit Nr. 7 befindet, aber beide neuen Einheiten beheizt, nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden.

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG seien Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Es handle sich bei der streitgegenständlichen Heizungsanlage um eine Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient: Dafür sei es nicht erforderlich, dass die Einrichtung allen Wohnungseigentümer dient. Ausreichend sei, dass mindestens zwei Wohnungs- oder Teileigentümer auf die Nutzung der Anlage angewiesen sind. Dies treffe auf die Heizungsanlage zu. Unstreitig werden sowohl die neue Einheit Nr. 7 als auch die neue Einheit Nr. 11 mit der in der Einheit Nr. 7 angebrachten Heiztherme beheizt. Die Einheit Nr. 11 habe keine eigenständige Heizungsanlage. Dass eine zusätzliche Heizungsanlage für die Einheit Nr. 11 durchaus errichtet werden könnte, sei im Rahmen des § 5 Abs. 2 WEG irrelevant; entscheidend sei, dass bei der Schaffung der zwei neuen Einheiten eine solche nicht vorhanden und auch keine Errichtung einer solchen vorgesehen war. Als Folge der Anwendung von § 5Abs. 2II WEG stehe die Heizungsanlage zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Das LG Koblenz ist im Anschluss an die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 21.10.2011 − V ZR 75/11, NJW-RR 2012, 85) davon ausgegangen, dass Gemeinschaftseigentum dann vorliegt, wenn mehrere Einheiten von einer gemeinschaftlichen Anlage versorgt werden. Der BGH (a.a.O.) hatte entschieden, dass sich das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum auf die dazugehörige Hebeanlage erstreckt, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

Miteigentum der beiden Sondereigentümer kommt nicht in Betracht, da eine Heizungsanlage, die mehrere Wohnungseigentumseinheiten versorgt, nicht sondereigentumsfähig ist (vgl. Staudinger/Rapp, Komm. z. BGB, 2005, § 3 Rn. 10 m.w.Nw.).

Auch wenn den Wohnungseigentümern vorliegend Gemeinschaftseigentum „aufgedrängt“ wird, sind diese nicht verpflichtet, etwaige Kosten hierfür zu tragen. Der nachträgliche Einbau einer Heizungsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, die die übrigen Wohnungseigentümer nur dann beeinträchtigt, wenn die Heizleistung der Heizungsanlage der übrigen Wohnungseigentümer hiervon betroffen wäre (Staudinger/Bub, Komm. z. BGB, 2005, § 22 Rn. 150); da es sich vorliegend um eine eigenständige Anlage handelte, waren die Wohnungseigentümer hiervon nicht betroffen, so dass sie der Maßnahme nicht zustimmen mussten. Gem. § 16 VI WEG sind die Wohnungseigentümer bei einer Maßnahme, der sie nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet, hierfür anfallende Kosten oder Folgekosten zu tragen.

Fallbeispiel: Bereicherungsanspruch bei eigenmächtiger Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.09.2015 zum Az. V ZR 246/14 entschieden:

1. Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.
2. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).
3. Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband. (Leitsätze des Gerichts)

Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin ist seit dem Jahr 2005 Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verlangt von dieser Ersatz von Kosten der Sanierung der Kellersohle im Bereich ihrer Souterrainwohnung und für den Austausch der Wohnungs(-eingangs-)türen.

Als die Eigentümergemeinschaft im Jahre 2003 entstand, hatte die Wohnanlage einen erheblichen Sanierungsstau. In der Eigentümerversammlung vom 4. August 2004 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zur Sanierung der Anlage, jedoch mit einer Modifikation. Die dort vorgesehene Sanierung der Kellersohle sollte zunächst zurückgestellt werden, und es sollte abgewartet werden, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Anlass hierfür waren die hohen Kosten, aber auch Zweifel an der Verantwortlichkeit der Gemeinschaft. Die Klägerin ließ die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung nach dem Erwerb mit einem Kostenaufwand von 14.130,99 EUR sanieren. Außerdem ließ sie für weitere 3.475 EUR die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die alten als Folge der von der Beklagten durchgeführten Sanierungsmaßnahme an den Kellerwänden nicht mehr passten. Sie verlangte von der Beklagten Ersatz, was die Wohnungseigentümer in ihrer Versammlung am 22. November 2007 ablehnten. Mit der am 14. März 2008 zugestellten Klage hat die Klägerin zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, “einen Beschluss dahingehend zu fassen, dass an die Klägerin 17.605,99 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 23. November 2007 gezahlt werden.” Am 23. Mai 2013 hat sie hilfsweise beantragt, die Beklagte zur Zahlung des genannten Betrags nebst Zinsen an sie zu verurteilen. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Das Amtsgericht hat dem Hilfsantrag stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht auch diesen Antrag abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Hilfsantrag weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Der BGH hat der Klage stattgegeben, soweit die Kläger den Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Erneuerung der Kellertüren geltend gemacht hat, nicht jedoch in Höhe der Kosten für die Sanierung der Kellersohle.

Der BGH hat den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle i.H.v. 14.130,99 EUR verneint und einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Türen dem Grund nach bejaht.

Nach Auffassung des BGH bestehe kein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten aus Notgeschäftsführung. Nach § 21 Abs. 2 WEG sei zwar jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentums unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, nicht aber Maßnahmen, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen. Diese Voraussetzungen liegen bei der Sanierung der Kellersohle nicht vor; die Maßnahmen dienten dazu, die Kellersohle dauerhaft zu sanieren und waren vom Notgeschäftsführungsrecht nicht gedeckt.

Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB scheide aus, da ein solcher Anspruch nur gegeben ist, wenn die Vornahme der Maßnahme dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht. Daran fehle es vorliegend, da die Wohnungseigentümer beschlossen haben, die vorgenommene Maßnahme zurückzustellen und abzuwarten, ob sie ganz entbehrlich ist.

Es bestehe vorliegend auch kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Ein Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers als Folge von Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums komme in Betracht, wenn die konkret durchgeführte Maßnahme hätte ausgeführt werden müssen, wovon der BGH aus revisionsrechtlichen Gründen zugunsten der Klägerin ausging. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimme sich aber danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). Jedenfalls hätten die Wohnungseigentümer vorliegend keinen Beschluss über die Sanierung der Sohle getroffen; sie haben sich vielmehr mit dem Sanierungsbedarf auseinandergesetzt und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Wohnungseigentümer haben also insoweit keinen Beschluss gefasst, so dass nur diese als Schuldner – etwa eines auf Änderung des gefassten Beschlusses – in Betracht kamen, nicht aber die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Berufungsgericht habe ebenfalls zutreffend eine Haftung der Beklagten aus § 10 Abs. 6 S. 3 HS 1 WEG verneint. § 10 Abs. 6 S. 3 HS 1 WEG begründe aber keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis, sondern eine Haftung im Innenverhältnis untereinander. Andernfalls hätten die Wohnungseigentümer Kosten für eine Maßnahme zu tragen, die sie nach der Beschlusslage der Gemeinschaft gerade nicht durchzuführen hat.

Es komme aber ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Erstattung der Kosten für die Innentüren in ihrer Wohnung aus § 14 Nr. 4 WEG in Betracht.

Gem. § 14 Nr. 4 WEG sei dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zu dem zu ersetzenden Schaden gehöre auch die Verschlechterung des Sondereigentums. Da vorliegend die Wände durch die vorgenommenen Sanierungsarbeiten breiter geworden waren und die alten Türen nicht mehr passten, bestehe ein Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Der Anspruch sei auch nicht verjährt. Der Anspruch verjähre 3 Jahre nach Beendigung der Maßnahmen. Er werde jedoch – wie vorliegend – durch eine auf Feststellung des Anspruchs gerichtete Klage gehemmt.

Darüber hinaus bestehe ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen für den Austausch der Wohnungseingangstür. Insoweit seien die Kosten aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu ersetzen gem. §§ 687 S. 1, 679 BGB bzw. §§ 684 S. 1, 812 BGB, da die alte Wohnungstüre wegen der Sanierung der Wände nicht mehr gepasst habe. Insoweit habe der Austausch der Türen dem mutmaßlichen Interesse der Wohnungseigentümer entsprochen.

Hinsichtlich der Ansprüche auf Ersatz der Kosten für die Innen- und Außentür sei die Sache allerdings nicht entscheidungsreif und ist deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Für die Praxis bedeutet dies Folgendes:

Der BGH entschied vorliegend in einem obiter dictum, dass ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nur in Betracht kommt, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Die Vornahme konkreter Maßnahmen und auch deren Erstattung kann ein Wohnungseigentümer nur verlangen, wenn sich das grundsätzlich bestehende Ermessen bei der Entscheidung über die Instandsetzung oder Instandhaltung auf null reduziert hat. Damit bestätigt der BGH, dass nicht jede Maßnahme, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, die Voraussetzungen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag erfüllt, da eine Vermutung dafür spricht, dass die Wohnungseigentümer zwischen mehreren ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechenden Maßnahmen selbst entscheiden wollen, so dass die getroffene Maßnahme im Zweifel nicht dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Wohnungseigentümer die Maßnahme gem. § 684 S. 2 BGB nachträglich genehmigen.

Keine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag ist auch dann gegeben, wenn ein Wohnungseigentümer ohne zustimmenden Beschluss der übrigen Eigentümer und ohne Zustimmung des Verwalters neue Fenster in seiner Wohnung einbauen lässt, weil sich infolge mangelnder Dichtigkeit der alten Fenster nicht die von ihm erwünschte Behaglichkeit in seiner Wohnung einstellt, die alten Fenster mit einem neuen preisgünstigen Farbanstrich jedoch noch sechs bis acht Jahre den gängigen Anforderungen an den Wärmeschutz entsprochen hätten (OLG Köln WE 1995, 240; Bub ZWE 2009, 245, 252). Ansprüche gem. §§ 683 S 1, 677, 670, 257 BGB entstehen auch in diesem Fall wie auch sonst bei einem entgegenstehenden Willen der Wohnungseigentümer nur, wenn diese die Maßnahme gem. § 684 S 2 BGB nachträglich genehmigen. Auf den mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft kam es vorliegend nicht an, da der tatsächliche Wille durch einen ablehnenden Beschluss feststand.

Fallbeispiel: Störereigenschaft der WEG-Gemeinschaft

Das Landgericht Saarbrücken (Urteil vom 04.07.2013, Az.: 5 S 107/13) hat entschieden, dass die Klage des Eigentümers eines beeinträchtigten Nachbargrundstücks auf Beseitigung einer Störung, die von dem Grundstück von Wohnungseigentümern ausgeht, nicht gegen die Wohnungseigentümer als Miteigentümer des störenden Grundstücks zu richten ist, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, denn nicht die Miteigentümer, sondern die gemäß § 10 VI WEG teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist sowohl für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht als auch für den ordnungsgemäßen und gefahrfreien Zustand des Grundstücks verantwortlich.

Wirkt sich die Störung des Grundstückseigentums gleichzeitig als Besitzentziehung eines Teils des Grundstücks aus, steht dem Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks sowohl ein Herausgabeanspruch aus §§ 985, 986 BGB als auch ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB zu.

Dieser auf das Grundstückseigentum gestützte Herausgabeanspruch verjährt nicht innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, sondern gemäß § 197 I Nr. 2 BGB in 30 Jahren. (Leitsätze des Gerichts)

Fallbeispiel: Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs, wenn die zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum anhält

1. Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.
2. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist. (Leitsätze des Gerichts)

Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 08.05.2015 zum Az. V ZR 178/14 entschieden. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien des Rechtsstreits bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte ist Eigentümer des Teileigentums Nr. 1 (Souterrain) und des Sondereigentums Nr. 2 (Erdgeschoss). Die Klägerin ist seit dem Jahr 2007 Eigentümerin des Sondereigentums an den Wohnungen Nr. 3 (Obergeschoss) und Nr. 4 (Dachgeschoss). Das Teileigentum Nr. 1 ist in der Teilungserklärung ausgewiesen als “Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum”. Der Beklagte vermietet diese Einheit als Wohnraum. Nach dem Jahr 2007 erfolgten zwei Neuvermietungen. Das Amtsgericht hat den Beklagten verurteilt, es zu unterlassen, die Einheit Nr. 1 als Wohnraum zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die hiergegen gerichtete Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen. Die Revision zum Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Fallbeispiel: Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 II 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.

Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines in Wohnungseigentum unterteilten Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis des Versicherungsnehmers, dessen Versicherer die Klägerin ist. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Teileigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Praxis der Beklagten löste sich in der Nacht eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung aus und verlangt diesen nunmehr von der Beklagten ersetzt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die Klage begründet. Der Bundesgerichtshof vertritt zwar die Auffassung, dass eine eine Heranziehung des subsidiären nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs entsprechend § 906 II 2 BGB ausscheide, soweit eine andere in sich geschlossene Regelung besteht. Das sei jedoch bei den allgemeinen – verschuldensabhängigen – deliktsrechtlichen Bestimmungen der §§ 823 ff. BGB nicht der Fall. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB bestehe, wenn von einem Grundstück Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung überschreiten, sofern der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen nach § 1004 I BGB rechtzeitig zu unterbinden. Dieser Anspruch sei über den Wortlaut des § 906 II 2 BGB hinaus nicht auf die Folgen der Zuführung unwägbarer Stoffe beschränkt, sondern erfasse auch – worum es hier gehe – die Störung durch so genannte Grobimmissionen wie etwa Wasser. Der Anspruch stehe auch dem berechtigten Besitzer, etwa dem Mieter, zu und könne auch gegen den bloßen Nutzer des Grundstücks, von dem die Emissionen ausgehen, geltend gemacht werden, sofern er – wie vorliegend – die Nutzungsart bestimmt.

§ 906 II 2 BGB sei analog anzuwenden, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen. Zwar setze § 906 II 2 BGB in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich voraus, dass die Störung von einem anderen Grundstück herrührt, es sich also um einen grenzüberschreitenden „Eingriff von außen” handelt. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung seien hier aber erfüllt. Anders als bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums, die vom Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer ausgehen, erfolge die Beeinträchtigung „von außen”; es gäbe keine strukturell gleichgerichteten Interessen, da der Gestörte nicht gleichzeitig als Teil der Gemeinschaft auch auf Störerseite steht. Das Sondereigentum fungiere als eine Art Ersatzgrundstück, deshalb stünden sich die Sondereigentümer ebenso mit gegensätzlichen Interessen gegenüber wie Grundstückseigentümer.
Für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke spreche auch der Aspekt der Schutzbedürftigkeit des Geschädigten. Grundlage des Anspruches nach § 906 II 2 BGB sei ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf der Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Zwischen Sondereigentümern bestehe, wie die Vorschriften der §§ 14 Nr. 1, 15 III WEG belegten, ein gesetzliches Schuldverhältnis. Das daraus folgende Gebot der Rücksichtnahme auf die anderen Sondereigentümer sei den Verpflichtungen, die Grundstückseigentümern aus dem Nachbarverhältnis auferlegt sind, durchaus vergleichbar. Anders als bei Beeinträchtigungen, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, bestehe auch kein Konflikt mit der Sonderregelung des § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG, wonach die Gemeinschaft ggfs. Schäden durch Benutzung eines Sondereigentums zu ersetzen hat. Diese Regelung sei nur einschlägig, wenn auf das Sondereigentum im Interesse des Gemeinschaftseigentums eingewirkt wird oder Mängel vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, nicht aber, wenn Beeinträchtigungen von dem Sondereigentum eines anderen Miteigentümers herrühren.

Die Entscheidung führt die Rechtsprechung des BGH zur analogen Anwendung der nachbarrechtlichen Vorschriften, insbesondere § 906 II 2 BGB, auf das Verhältnis zwischen Wohnungs- bzw. Bruchteilseigentümern, Sondernutzungsberechtigten und Mietern fort und bringt sie zu einem gewissen Abschluss.

Verneint hat der Bundesgerichtshof bislang eine analoge Anwendung von § 906 II 2 BGB auf das Verhältnis zwischen Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstücks auf eine andere Mietwohnung einwirken (Urteil vom 12.12.2003 – V ZR 180/03, NZM 2004, 193), auf das Verhältnis zwischen sondernutzungsberechtigten Bruchteilseigentümern (Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 137/11, NJW 2012, 2343) sowie auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird (Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/10, NJW 2010, 2347). Bejaht hat er die entsprechende Anwendbarkeit nachbarrechtlicher Vorschriften für Streitigkeiten über die Bepflanzung benachbarter Gartenteile, an denen Sondernutzungsrechte verschiedener Wohnungseigentümer bestanden, für den Fall, dass die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung möglichst so zu stellen sind, wie sie bei Realteilung stünden (Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/06, NJW 2007, 3636).

Ausdrücklich offen gelassen hatte er, ob ein Ausgleichsanspruch unter Wohnungseigentümern besteht, wenn Sondereigentum durch Einwirkungen beeinträchtigt wird, die von einem anderen Sondereigentum ausgehen (Urteil vom 21.05.2010, a.a.O. Rz. 25). Er hat diese Frage nunmehr mit zutreffenden Erwägungen bejaht.
Nicht zu entscheiden hatte er vorliegend, ob der geschädigte Mieter möglicherweise auch den Eigentümer und Vermieter der „störenden“ Wohnung hätte in Anspruch nehmen können, falls sich der Schaden bei dessen Mieter als uneinbringlich erweist. Dies dürfte nach den Erwägungen des BGH zu bejahen sein.

Wohnungseigentümerversammlung

Im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung entscheiden Wohnungseigentümer über die Verwaltung ihres gemeinsamen Wohneigentums.

Zweck der Eigentümerversammlung

Im Rahmen der Eigentümerversammlung werden alle wichtigen Entscheidungen in Bezug auf das Wohneigentum getroffen. Das betrifft etwa die Instandhaltung, die Instandsetzung, die Gebrauchsregelung, die Hausordnung und die Entscheidung über bauliche Veränderungen. Darüber hinaus wird im Rahmen der Eigentümerversammlung auch der jährliche Wirtschaftsplan für das gemeinsame Wohneigentum erstellt, aus dem die voraussichtlichen Kosten für die kommenden Jahre hervorgehen. Aus dem Plan ergibt sich der Betrag, den jeder Eigentümer abtreten muss, um die Bewirtschaftung des Eigentums sicherstellen zu können.

Gesetzlicher Hintergrund

Die Eigentümerversammlung ist durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Darin ist festgelegt, dass der Verwalter des gemeinsamen Wohneigentums mindestens einmal jährlich zur Eigentümerversammlung aufrufen muss.
Darüber hinaus muss der Verwalter eine Versammlung einberufen, wenn dies von mehr als ¼ der Eigentümer (gerechnet nach Köpfen) verlangt wird (§ 24 Abs. 2 WEG). Dieses Minderheitenrecht ist gesetzlich vorgeschrieben. So sollen auch Minderheiten die Möglichkeiten haben, ihren Standpunkt ungeachtet der zu erwartenden Mehrheitsverhältnisse darzulegen.

Stimmrecht

Bei Abstimmungen innerhalb der Eigentümerversammlung gilt das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Das bedeutet, dass jeder Eigentümer nur eine einzige Stimme hat, auch wenn ihm mehrere Wohnungen gehören. Abweichungen vom Kopfprinzip sind grundsätzlich möglich, allerdings müssen diese in der Gemeinschaftsordnung festgehalten werden. Nach § 21 Abs. 3 WEG ist in Abstimmungen grundsätzlich eine einfache Stimmenmehrheit ausreichend.
Beschlüsse können gem. § 25 Abs. 3 WEG nur gefällt werden, wenn durch die anwesenden Miteigentümer mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten sind. Wenn das nicht der Fall ist, ist der jeweils gefasste Verschluss nicht bindend. Der Verwalter muss dann einen Wiederholungs- oder Ersatztermin einberufen.

Ladungsfrist

Die Ladung aller Eigentümer zur Eigentümerversammlung durch den Verwalter muss spätestens drei Wochen vor der Versammlung und in schriftlicher Form erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG). In der Einladung müssen alle Tagesordnungspunkte enthalten sein, über die ein Beschluss gefasst werden soll. Auf diese Art ist gewährleistet, dass sich alle Eigentümer ausreichend auf die Versammlung vorbereiten können. Für den Fristbeginn kommt es auf den Zugang der Einladung beim einzelnen Wohnungseigentümer an. Es gilt nicht der Zeitpunkt, an dem das Schreiben in den Postbriefkasten eingeworfen wurde.

Beschlusskompetenz der WEG-Versammlung betreffend die Begründung von Sondernutzungsrechten

Das Landgericht Hamburg (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 09.04.2014 – 318 S 117/13) hat entschieden, dass der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt, ein Sondernutzungsrecht zu Gunsten eines Eigentümers zu begründen. Die Leitsätze des Urteils lauteten:

1. Der Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 20.06.1978, durch welchen der Beklagten der umstrittene Raum zur Sondernutzung überlassen werden sollte, ist nichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Begründung von Sondernutzungsrechten im Beschlusswege von vornherein unwirksam; insoweit fehlt der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlusskompetenz.
2. Mangels genereller Beschlusskompetenz der Versammlung betreffend die Begründung von Sondernutzungsrechten ist es auch unerheblich, dass der Beschluss im vorliegenden Fall im Jahre 1978 einstimmig gefasst wurde. Da der Beschluss im Jahre 1978 nicht nur einstimmig, sondern auch allstimmig gefasst wurde, mag es sich dabei materiell um eine Vereinbarung i.S.v. § 10 II 2 WEG gehandelt haben. Doch begründet auch eine solche Vereinbarung kein Recht der Beklagten zum Alleinbesitz bzw. zur Sondernutzung des Kellerraums. Denn Vereinbarungen der Wohnungseigentümer wirken gemäß § 10 III WEG gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Die virtuelle Eigentümerversammlung

Zum 1.1.2020 ist das neue WEG in Kraft getreten. Es sieht auch die Möglichkeit einer virtuellen Teilnahme an Eigentümerversammlungen vor. Dabei ist allerdings einiges zu beachten. Die Online Eigentümerversammlung ersetzt die Präsenzveranstaltung nicht.

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG erlaubt es, virtuelle Eigentümerversammlung stufenweise einzuführen. Zunächst muss in einer Präsenzversammlung der Eigentümer ein vorbereitender Beschluss gefasst werden. Darin wird festgelegt, dass Wohnungseigentümer auch virtuell an der Versammlung teilnehmen dürfen. In der Praxis bedeutet das, online darf erst die auf dem Beschluss folgende Eigentümerversammlung durchgeführt werden. Besteht aktuell schnell Bedarf an der Möglichkeit, als Wohnungseigentümer online an der Versammlung teilzunehmen, lässt sich das effektiv organisieren:

Über den Verwalter wird zu einer Eigentümerversammlung eingeladen. Auf der Tagesordnung steht nur der Beschluss über die Abhaltung virtueller Eigentümerversammlungen. Wer nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann oder will, wird dem Verwalter eine Stimmrechtsvollmacht erteilen. Hat sich die Mehrheit danach für die Online Teilnahmemöglichkeit an den Eigentümerversammlungen entschieden, kann die nächste Versammlung so organisiert werden, dass eine virtuelle Teilnahme nach Wunsch möglich wird.

Kein Zwang zur Online Teilnahme

Es handelt sich bei dieser Regelung des WEG auch bei einem entsprechenden Beschluss nicht um eine Verpflichtung, an den nächsten Versammlungen nur online teilzunehmen. § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt eine Möglichkeit dar, von der ein Eigentümer Gebrauch machen kann. Wer weiterhin physisch und persönlich anwesend sein will, kann dies jederzeit tun. Es geht nicht darum, einen Zwang zur virtuellen Organisation von Eigentümerversammlungen zu schaffen. Das wäre mit den allgemeinen Rechten und Pflichten von Wohnungseigentümern nach dem WEG nicht zu vereinbaren.

In dem Beschluss zur Möglichkeit einer virtuellen Teilnahme an Eigentümerversammlungen darf noch mehr geregelt werden. Beispielsweise kann schon festgelegt werden, wie die Online Teilnahme technisch ausgestaltet wird. Hier sollte darauf geachtet werden, dass die technische Ausgestaltung keine unüberwindbaren Hürden für einzelne Teilnehmer oder den Verwalter bei der Organisation setzt. Die Möglichkeit, in dem Beschluss bereits die technische Durchführung für die Online Teilnahme festzulegen, ist wichtig. Blieben hier zu viele Fragen offen, besteht die Gefahr, dass die Online Versammlung in der Praxis scheitert.

Hier sollten Plattformen ausgewählt werden, die auch datenschutzrechtlich überzeugen.

§ 23 Abs. 1 S. 2 WEG ist ein interessantes Detail bei der Modernisierung des WEG. Moderne Medien prägen unseren Alltag schon in vielen Bereichen. Diese Vorschrift kann für einige Wohnungseigentümer eine große Erleichterung bedeuten, wenn diese beispielsweise durch persönliche Einschränkungen nicht immer vor Ort an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. Sie ermöglicht die Teilnahme, ohne ständig dem Verwalter eine Stimmrechtsvollmacht zu erteilen.

Alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümerschaft für die gerichtliche Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen

Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung. (Leitsatz des Gerichts, BGH, Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14)

Die Entscheidung lautet im Wortlaut wie folgt:

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Dezember 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richter Dr. Czub und Dr. Roth, die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Kazele

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth – 14. Zivilkammer – vom 19. Dezember 2013 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Beide Parteien sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Die Eigentümer fassten in ihrer Versammlung vom 14. Mai 2011 folgenden Beschluss:

„Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt (…), gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.”

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls bis zur Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht gegen den Beklagten vorgegangen. Nunmehr verlangt der Kläger von dem Beklagten, es zu unterlassen, seine Woh nung zum Betrieb eines Bordells oder zur sonstigen Ausübung der Prostitution zu nutzen oder die Räumlichkeiten Dritten zum Zwecke des Betriebs eines Bordells oder zur Ausübung der Prostitution zu überlassen. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos gewesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgt der Kläger sein Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht sieht die Klage als unzulässig an. Die Wohnungseigentümer hätten durch den wirksamen Beschluss vom 14. Mai 2011 eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG begründet. Zu den gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen im Sinne dieser Norm gehörten auch Ansprüche aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG gegen den einzelnen Wohnungseigentümer, sofern es um Störungen gehe, die sich – wie hier – auf das Gemeinschaftseigentum auswirkten und dessen Substanz oder Nutzung beeinträchtigten.

Infolgedessen sei der Kläger nicht prozessführungsbefugt. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG begründe eine gesetzliche Prozessstandschaft des Verbands, die die eigentlichen Anspruchsinhaber von der gerichtlichen Gel-tendmachung des Anspruchs ausschließe. Der Kläger stütze sich ausschließlich auf Störungen des Gemeinschaftseigentums durch den bordellartigen Betrieb in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren. Sein Sondereigentum werde durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und die Vermietbarkeit nur indirekt betroffen. Ebenso wenig ändere sich die rechtliche Beurteilung durch eine verzögerte Umsetzung des Beschlusses auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger könne im Innenverhältnis beanspruchen, dass der Beschluss umgesetzt werde.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben die Klage mit zutreffender Begründung als unzulässig angesehen.

1. Im Ausgangspunkt kommen wegen der Ausübung von Prostitution in dem Sondereigentum des Beklagten allerdings individuelle Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer – also auch des Klägers – gegen den Beklagten in Betracht, die vor Gericht geltend gemacht werden können. Denn jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Sofern der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen entspricht, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ist (vgl. Senat, Urteil vom 16. Mai 2014 -V ZR 131/13, NJW 2014, 2640 Rn. 7). Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats – anders als etwa für Schadensersatzansprüche – auch keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die zur Folge hätte, dass sie von vornherein nur durch den Verband geltend gemacht werden könnten (vgl. Senat, Beschluss vom 30. März 2006 -V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 7. Februar 2014 – – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6, 17 und vom 4. Juli 2014 – V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22).

2. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats haben solche Ansprüche jedoch einen Gemeinschaftsbezug. Entgegen der Auffassung der Revision kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sie deshalb gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis; vgl. Senat, Beschluss vom 30. März 2006 – V ZB 17/06, NJW 2006, 2187 Rn. 12; Urteile vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13, NJW 2014, 1090 Rn. 6 und vom 4. Juli 2014 – V ZR 183/13, NJW 2014, 2861 Rn. 22). Hierfür reicht es – jedenfalls außerhalb des Bereichs der Sachmängelhaftung (dazu: BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20) – schon aus, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (Senat, Urteile vom 17. Dezember 2010 – V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9; vom 8. Februar 2013 – V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 13 und vom 14. Februar 2014 – V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6). Die Annahme des Berufungsgerichts, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe die auf die Ausübung der Prostitution bezogenen Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer durch den wirksamen Mehrheitsbeschluss vom 14. Mai 2011 an sich gezogen, ist danach rechtsfehlerfrei.

3. Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr im eigenen Namen gegen den Beklagten vorgehen kann, ist der Kläger für eine Klage mit diesem Streitgegenstand nicht (mehr) prozessführungsbefugt.

a) Im Bereich der Sachmängelhaftung entspricht es der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass bei gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen, die auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind, gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG eine Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden kann, die die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz des Einzelnen überlagert. Zieht der Verband die Durchsetzung solcher Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet er damit seine alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendma-chung (BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 21; Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 80/09, NJW 2010, 933 Rn. 9). Unzutreffend ist die Annahme der Revision, dem Urteil des VII. Zivilsenats vom 12. April 2007 (VII ZR 236/05, aaO, Rn. 20) lasse sich eine Aussage des Inhalts entnehmen, dass unter Umständen eine konkurrierende Rechtsverfolgung sowohl durch den Verband als auch durch einzelne Wohnungseigentümer zulässig sei. Die in Bezug genommenen Ausführungen, wonach ein Ausschluss des einzelnen Erwerbers von der Verfolgung seiner Rechte zu bejahen sei, soweit die ordnungsmäßige Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordere, beziehen sich allein auf die Frage nach der Beschlusskompetenz, also darauf, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümergemeinschaft die individualvertraglichen Ansprüche an sich ziehen darf (Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, aaO, Rn. 20; vgl. auch die dort in Bezug genommene Literatur, die sich nur mit dieser Frage befasst). Dass bejahendenfalls ein Mehrheitsbeschluss die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, hat der VII. Zivilsenat eindeutig ausgesprochen (Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, aaO, Rn. 21); hiervon unberührt bleibt im Grundsatz die Befugnis des Erwerbers, die Voraussetzungen für die Rückabwicklung seines Individualvertrags zu schaffen (näher BGH, Urteil vom 19. August 2010 – VII ZR 113/09, NJW 2010, 3089 Rn. 27 ff.; Urteil vom 6. März 2014 – VII ZR 266/13, BGHZ 200, 263 Rn. 31 ff.).

b) Ob dem Einzelnen die Prozessführungsbefugnis auch dann durch einen Mehrheitsbeschluss genommen wird, wenn es um Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche im Hinblick auf Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums geht, wird unterschiedlich gesehen.

aa) Teilweise wird angenommen, die Wohnungseigentümer könnten solche Ansprüche neben dem Verband geltend machen. Andernfalls könne der Verband die Individualsprüche durch eine nachlässige Rechtsverfolgung vereiteln (OLG München, NZM 2008, 87, 89; OLG Hamburg, ZMR 2009, 306, 307; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30. Januar 2009 – 3 W 182/08, juris Rn. 17 ff.; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 13 Rn. 6 aE und § 43 Rn. 11; Schmid, NZM 2009, 721, 722 f.; Böttcher, Rpfleger 2009, 181, 185; differenzierend Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 95).

bb) Die Gegenauffassung, der das Berufungsgericht folgt, sieht in solchen Fallkonstellationen allein den Verband als ausübungsbefugt an (OLG Hamm, ZWE 2010, 44, 45; LG Köln, ZWE 2014, 94, 95; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 256; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 549 ff.; Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 10 Rn. 62g; Riecke/Schmid/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 10 Rn. 426; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 45, anders allerdings § 15 Rn. 20; Wenzel, NZM 2008, 74 ff.; Becker, ZWE 2007, 432, 436 ff.; Suilmann, ZWE 2013, 302, 306 f.; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 389).

c) Der Senat hält die zweite Auffassung für zutreffend.

aa) Für die alleinige Rechtsverfolgungskompetenz des Verbands spricht schon der Wortlaut des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Danach übt die Wohnungseigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen die Rechte der Wohnungseigentümer aus, ohne dass insoweit zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis differenziert würde. Dass bei einer geborenen Ausübungsbefugnis nur der Verband tätig werden kann, steht außer Frage; dafür, dass hiervon abweichend bei einer gekorenen Ausübungsbefugnis nicht nur der Verband, sondern auch der Wohnungseigentümer selbst tätig werden kann, gibt der Gesetzestext keinen Anhaltspunkt (vgl. Wenzel, NZM 2008, 74, 76). In der Gesetzesbegründung zu § 10 WEG wird zwar ausgeführt, dass „die nach geltendem Recht zulässige Konkurrenz der Verfolgung von Individual- und gemeinschaftlichen Ansprüchen” unberührt bleibe (BT-Drucks. 16/887, S. 62); dem kommt aber keine maßgebliche Bedeutung zu, weil der Bundesgerichtshof nach dem damals geltenden Recht, das erklärtermaßen nicht geändert werden sollte, eine solche Konkurrenz jedenfalls im Bereich der gemeinschaftsbezoge-nen Sachmängelansprüche gerade nicht anerkannt hat und damit der überwiegenden Auffassung in der damaligen Rechtsliteratur gefolgt ist (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 – VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20 f. mwN; so auch Wenzel, NZM 2008, 74, 76).

bb) Verfahrensrechtliche Erwägungen stützen dieses Ergebnis.

(1) Das Bestehen einer gesetzlichen Prozessstandschaft besagt zwar nicht ohne weiteres, dass der Rechtsinhaber von der Geltendmachung der Rechte ausgeschlossen ist; dies bestimmt sich vielmehr nach dem Zusammenhang der Regelung (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., vor § 50 Rn. 33 ff.; Senat, Urteil vom 23. Januar 1981 – V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.). In Bezug auf § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG ergibt sich der Vorrang der gemeinschaftlichen Rechtsausübung aber aus prozessualen Gründen, sobald der Verband Klage eingereicht hat. Eine weitere Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nämlich schon deshalb unzulässig, weil ihr die Rechtshängig-keit des Anspruchs (§ 261 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) und nach Abschluss des Verfah rens die Rechtskraft des Urteils (§ 322 Abs. 1 ZPO) entgegensteht. Denn der Verband klagt zwar als Prozessstandschafter im eigenen Namen. In dem geltend gemachten einheitlichen Anspruch werden aber sämtliche Individualrechte seiner Mitglieder – also auch der Anspruch des später klagenden Wohnungseigentümers – gebündelt.

(2) Die Rechtslage ist nicht anders, wenn umgekehrt ein einzelner Wohnungseigentümer zuerst Klage erhebt. Dem Verband muss es weiterhin möglich sein, einen einheitlichen Anspruch geltend zu machen, in dem die Individualansprüche aller Mitglieder (und nicht nur diejenigen der verbleibenden Mitglieder) enthalten sind; die gebündelte Rechtsdurchsetzung muss von der Beschlussfassung an sichergestellt sein. Die Beiladung gemäß § 48 WEG kann dies nicht gewährleisten. Entfaltete sie ihre im Einzelnen ohnehin höchst streitige Wirkung (dazu näher Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385, 386 ff. mwN) erst nach Abschluss eines Verfahrens, könnte sie den unterschiedlichen Verlauf von Parallelprozessen und divergierende Urteile nicht verhindern. Sollte sie umgekehrt sogar den Einwand der Rechtshängigkeit begründen, könnte der zuerst klagende Wohnungseigentümer die von der Mehrheit gewünschte Rechtsverfolgung durch den Verband vereiteln.

cc) Ein entscheidender Gesichtspunkt ist schließlich, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands auf einem mehrheitlich gefassten Beschluss beruht. Hierin liegt ein fundamentaler Unterschied zu einer Bruchteilsgemeinschaft, bei der die gesetzliche Prozessstandschaft eines Miteigentümers gemäß § 1011 BGB im Grundsatz nicht dazu führt, dass die anderen Teilhaber von der Prozessführung ausgeschlossen sind (Senat, Urteile vom 23. Januar 1981 – V ZR 146/79, BGHZ 79, 245, 247 f.; vom 28. Juni 1985 – V ZR 43/84, NJW 1985, 2825). Die gemeinschaftliche Willensbildung ist nur sinnvoll, wenn ihr Vorrang zukommt. Denn regelmäßig bedarf es im Zusammenhang mit der Verfolgung eines Beseitigungsanspruchs – etwa im Hinblick auf eine eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme – einer Entscheidung darüber, auf welche Weise der Anspruch zu erfüllen ist. Auch Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, indem beispielsweise – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen; einzelne Wohnungseigentümer, die mit dem beschlossenen Vorgehen nicht einverstanden sind, können den Beschluss mit der Anfechtungsklage überprüfen lassen (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 552 f.). Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung. Richtig ist zwar, dass der Verband die Geltendmachung der Rechte verschleppen kann. Jedem Wohnungseigentümer steht es aber offen, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Auch ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG); er kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er dies unterlässt (vgl. Senat, Urteil vom 3. Februar 2012 – V ZR 83/11, ZWE 2012, 218, 219; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 7 mwN).

dd) Unter welchen Voraussetzungen Störungen des Sondereigentums anzunehmen sind, die von einem Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG nicht erfasst werden und eine eigene Prozessführung des Wohnungseigentümers neben dem Verband erlauben (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 550), kann dahinstehen. Denn die von dem Kläger bekämpften Störungen beziehen sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich auf Treppenhaus und Flure und damit auf das gemeinschaftliche Eigentum. Dass der Verkehrswert des Sondereigentums sinkt oder dessen Vermietbarkeit erschwert wird, reicht – wie das Berufungsgericht zutreffend anmerkt – für die Annahme einer Störung (auch) des Sondereigentums jedenfalls nicht aus. Denn ebenso wie Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums haben Störungen desselben regelmäßig Einfluss auf den Wert und die Verwertbarkeit des Sondereigentums. Es bedarf auch keiner Entscheidung darüber, wie einem rechtsmissbräuchlichen Handeln der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begegnen ist; dass ein Rechtsmissbrauch vorliegt, verneint das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet unter Hinweis darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mehrere Verfahren (gegen andere Wohnungseigentümer) zur Unterbindung der Prostitution in dem Anwesen eingeleitet habe.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Vorinstanzen:

AG Erlangen, Entscheidung vom 10.07.2013 – 4 C 1152/12 LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 19.12.2013 – 14 S 5795/13 WEG

Zustimmung zu einer zustimmungsbedürftigen Maßnahme

Das Landgericht München I hat entschieden, dass eine isoliert außerhalb eines Beschlussverfahrens formlos erklärte Zustimmung zu einer zustimmungsbedürftigen Maßnahme im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG bedeutungslos ist und eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG nicht legitimiert (s. Urteil vom 06.07.2015 – Az: 1 S 22070/14 WEG, BeckRS 2015, 17371)

1. Die Zustimmung nach §§ 22 I 1, 14 Nr. 1 WEG muss im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden; die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens ist grundsätzlich bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 I 1 WEG nicht.
2. Eine isoliert außerhalb eines Beschlussverfahrens formlos erklärte Zustimmung zu einer zustimmungsbedürftigen Maßnahme nach §§ 22 I 1, 14 Nr. 1 WEG löst den Missbrauchseinwand nach § 242 BGB gegen ein Beseitigungsverlangen nicht aus, solange keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen.

Fehlende Zustimmung des Verwalters bei Veräußerung von Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der ohne Zustimmung des Verwalters als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist, kein Recht hat, die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse anzufechten (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 (LG Berlin).

Die Parteien des Rechtsstreits sind Wohnungseigentümer. Die Eigentumsveräußerung darf laut Teilungserklärung nur mit Einverständnis des Verwalters in Schriftform stattfinden. Nachdem der Kläger die Einheiten der anderen beiden Miteigentümer trotz fehlendem verwalterlichen Einverständnis erworben hatte, erfolgte die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Dies führte zu einem in das Grundbuch eingetragenen Amtswiderspruch, gegen welchen Rechtsmittel vonseiten des Klägers ohne Erfolg waren. Wegen fehlender Zustimmung der Wohnungseigentümer scheiterte bei einer folgenden Versammlung die Veräußerung durch Beschluss. Wie in den Vorjahren erfolgte keine Einladung des Klägers zur Wohnungseigentümerversammlung. Daraus hervorgegangene unterschiedliche Beschlüsse werden nun vom Kläger angefochten.

Die Unzulässigkeit der Anfechtungsklage, die gemäß § 46 I 1 WEG nur vom Wohnungseigentümer angestrebt werden kann, ist nach Auffassung des BGH gegeben, da eine Eigentümerschaft des Klägers nicht vorliegt. Die Annahme, dass die Eigentümerschaft bei demjenigen liegt, der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist, ist richtig. Es bedarf jedoch der Erweiterung, dass der Erwerb des Wohnungs- oder Teileigentums auch nach materiellem Recht wirksam sein muss. Bei fehlender Wirksamkeit oder dem Erwerb außerhalb des Grundbuches liegt die Berechtigung weiterhin bei dem Wohnungseigentümer, der als Träger damit verbundene Rechte und Pflichten wahrnimmt. Daran angehängt wird der eingetragene Eigentümer gemäß § 16 II WEG nicht für die Kosten und Lasten des kollektiven Eigentums herangezogen, sofern bestehende Einigungen oder Kaufverträge aufgrund einer erfolgreichen Anfechtung nach § 123 BGB nachträglich aufgehoben wurden. Die inkorrekte Grundbucheintragung bedingt die bekannten Annahmen der Rechtswirkungen gemäß §§ 891 ff. BGB, erklärt aber nicht die ausschließlich an die Eigentümerstellung gebundene Haftung. Die nicht vorhandene Rechtsstellung ist nicht durch den existenten Anschluss an die Eigentümergemeinschaft austauschbar.

Infolge dessen erwirbt der rechtswidrig eingetragene Bucheigentümer keine Mitwirkungsrechte. Stimm- und Anfechtungsrecht müssen mit der Haftbarkeit für die Übernahme von Kosten und Lasten einhergehen. Die Wirksamkeit des Erwerbs ist ebenso nichtig, wie im Falle einer gelungenen Anfechtung, da die notwendige Einwilligung zur Veräußerung verweigert wurde. Der faktische Vertrag wird laut § 12 III 1 WEG ebenso in das Erfordernis der Zustimmung einbezogen, wie der schuldrechtliche. Der fehlende materiell-rechtliche Erwerb schließt demnach die Annahme des Klägers als Wohnungseigentümer aus, weil die laut der Teilungserklärung notwendige Einwilligung des Verwalters zur Veräußerung in Schriftform nicht vorgelegen hat (weitere Informationen zur Anmerkung über die Entscheidung des BGH, FD-MietR 2012, 336873).

Sogenannte „werdende Eigentümer“ in der Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 46 Rn. 27) sind die alleinige Abweichung des Grundsatzes der Berechtigung einer Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den faktischen Wohnungseigentümer und der Mitwirkung an demselben. Eine Anerkennung durch den BGH (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/07, NJW 2639) erfolgte bereits. Besteht ein berechtigtes Interesse daran, die verwalterlichen Mitwirkungsrechte der Wohnungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt wahrzunehmen, trägt die vertragliche Vereinbarung über den Übergang von Lasten und Nutzen der Wohnungen sowie die rechtliche Verfestigung der Erwerbsposition der Käufer zu der Annahme einer entstehenden Gemeinschaft bei. Dieser Fall tritt ein, wenn die Übereignung der Wohnungsanlage in einem Erwerbsvertrag vorliegt und wirksam ist, der Anspruch auf Übereignung im Zuge einer Auflassungsvormerkung gesichert sowie der Wechsel der Besitzansprüche an der Wohnung vom Verkäufer auf den Erwerbenden übergegangen ist (Bärmann/Klein, a. a. O., § 10 Rn. 16 ff).

Im Gegenteil zu früher h. M. (BayObLG, Beschluss vom 19.09.2001 – 2 ZBR 89/01, NZM 2002, 300; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 28 WEG Rn. 209; Becker, ZfIR 2008, 869, 871; Elzer, ZMR 2008, 808, 810) wird laut eines zeitgemäßen Entschlusses des BGH werdender Eigentümer auch derjenige, dessen erstmaliger Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft durch Eintragung des ersten Eigentümers geschieht (BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/11, NJW 2012, 2650). Der Verlust der Stellung eines werdenden Erwerbers und damit der Berechtigung zur Beschlussanfechtung tritt ein, sobald das Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag in Anspruch genommen wurde, selbst wenn die Grundbucheintragung ihn noch als Vormerkungsberechtigten ausweist. Diese Vormerkung erlischt mit der Rücktrittserklärung. Die Anfechtungsbefugnis kann hierbei, wie in oben genanntem Fall, auch nicht durch die auf dem Glauben des Grundbuchs basierenden Rechtswirkungen (§§ 891 ff BGB) begründet werden (BayObLG, Beschluss vom 05.10.1995 – 2 ZBR 92/95, NJW-RR 1996, 334). Der „Wohnungseigentumsanwärter“, der versucht, durch sogenannten „Zweiterwerb“ in eine existente Gemeinschaft hereinzukommen, ist ebenfalls nicht zur Anfechtung befugt (Bärmann/Klein, a. a. O., § 46 Rn. 27). Um die Rechtssicherheit zu wahren, ist hier ausschließlich entscheidend, zu welchem Zeitpunkt die Eintragung ins Grundbuch stattfand.

Verwaltung von Wohneigentum

Verwalter von Wohnungseigentum erhalten vor mir Beratung zur rechtsicheren Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, der Anfertigung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sowie bei der Gestaltung von Verwalterverträgen. Ich unterstütze auch bei der Erstellung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen.

Haftung von Wohnungseigentümern bei nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Der Bundesgerichtshof/BGH in Karlsruhe regelt in seinem Urteil vom 23.02.2018 die Übernahme von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Verletzung der Mitwirkungspflicht. (BGH, V ZR 101 / 16 LG München I, 23.02.2018)

In einer Wohnungseigentümerversammlung eines Mehrparteienhauses stellte der Kläger 2010 den Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens, mit dem die Ursachen für aufgetretene Schäden in einer Wohnung, die sein Eigentum ist, festgestellt werden sollten. Resultieren die Schäden in seinem Sondereigentum, in diesem Fall der Wohnung des Klägers, aus Schäden des Gemeinschaftseigentums, sind die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, umgehend alle Maßnahmen zu ergreifen, die diese Schäden beseitigen. In diesem Rahmen entsteht ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht und sie sind dazu angehalten, ein Gutachten einzuholen, das die Ursachen der Schäden feststellt.

Verweigert die Versammlung durch Ablehnung des Antrags die Einholung des Gutachtens, entspricht dies nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. In der Folge haften jene Mitglieder, die sich der Stimme enthalten haben oder negativ stimmten, für alle Schäden, die ab dem Zeitpunkt des Beschlusses bis hin zur Beseitigung des Zustandes entstanden sind und werden zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Dies gilt jedoch nur, wenn der Kläger den Negativ-Beschluss anficht.

Zur Funktion des Verwaltungsbeirats, beschloss der BGH, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats, einem Gremium aus Wohnungseigentümern, nicht dazu verpflichtet sind, die Tätigkeit des Verwalters zu überwachen oder zu korrigieren. Das Gremium besteht aus insgesamt drei Mitgliedern, wobei der Verwalter den Vorsitz innehat.
Auch unterlassene Hinweise zur Einhaltung seiner Pflichten sind nicht Teil der Funktion des Verwaltungsbeirats. Diese liege ausschließlich im unterstützenden Bereich und enthalte keine Weisungsbefugnis.

Die Verantwortung und Haftung für Beschlüsse des Verwalters liegt nach WEG §§ 21 IV, VIII, 24 I, 27 I Nr. 2, 29 II, III ausschließlich beim Verwalter selbst. Schadensersatzansprüche gegen Mitglieder des Verwaltungsbeirats wegen Billigung von Mängeln in den Entscheidungen des Verwalters werden in diesem Sinne abgewiesen.

Kostentragungspflicht des WEG-Verwalters gemäß § 280 BGB

Ein WEG-Verwalter begeht eine Pflichtverletzung, wenn er einen Rechtsanwalt beauftragt, ohne eine Kostenbegrenzung zu vereinbaren, nachdem die Eigentümergemeinschaft ihn ermächtigt hat, ein Honorar von bis zu 1.000,00 € zu vereinbaren (vgl. AG München, Urteil vom 11.04.2014 – 481 C 31813/13)

Zum Verwaltungsvermögen gehören Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung des Verwaltervertrags. Wird der Verwalter zur Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Maßgabe ermächtigt, dass die Kosten maximal 1000 EUR betragen dürfen, so verletzt er seine Pflicht zur Durchführung des Beschlusses, wenn er eine Honorarvereinbarung ohne Kostendeckelung abschließt.

Geltendmachung von Rechtsverfolgungskosten gegenüber dem Verwalter

Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht auf Zahlung von Wohngeld in Anspruch genommen und beauftragt zur Abwehr dieser Forderung einen Rechtsanwalt, kann er die hierdruch entstandenen Rechtsanwaltskosten nicht gegenüber dem Verwalter geltend machen, da dieser nur als Vertreter handelt und daher nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann.

Dies hat das Amtsgericht Wiesbaden (Urteil vom 20.09.2013 – 92 C 2125/13 (81)) entschieden. Die Verwalterin ist nach Auffassung des Gerichts nicht passiv legitimiert. Sie hatte zwar die betreffende Forderung geltend gemacht, jedoch nicht in eigenem Namen, sondern für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Anspruchsinhaber der Wohngeldforderung ist gemäß § 10 Abs. 7 WEG der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft ( s. Riecke/Schmid „Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht“ 3. Aufl. Köln 2010 § 28 Rdnr. 21 ). Damit wurde die Forderung von der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Klägerin erhoben, nicht etwa von der Verwalterin selbst, sondern diese handelt nach Auffassung des Gerichts lediglich als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für etwaige Fehler der Verwalterin haftet daher die Wohnungseigentümergemeinschaft ( § 278 BGB ), da die Voraussetzungen einer unmittelbaren Haftung der Vertreterin nicht vorliegen. Ausnahmsweise kommt eine unmittelbare Haftung des Vertreters in Betracht, wenn der Vertreter ein erhebliches unmittelbare Eigeninteresse hat oder in besonderem Maße persönliches Vertrauen für sich in Anspruch genommen hat ( s. Palandt „BGB“ 71. Aufl. München 2012 § 164 Rdnr. 15 ). Beide Voraussetzungen waren im entschiedenen Fall nicht gegeben.

Für Wohnungseigentümer, die von einem Verwalter unberechtigterweise auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, ist es daher wichtig, dass man etwaige Schäden nicht unmittelbar gegenüber dem Verwalter geltend machen kann, sondern lediglich gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Instandhaltung und Instandsetzung

In § 14 WEG finden sich einige gesetzliche Regelungen zum Gebrauchsrecht der Wohnungseigentümer. Diese Regelungen finden Anwendung, wenn Vereinbarungen oder Beschlüsse nicht vorliegen oder keine abschließende Regelung enthalten.

1. Rücksichtnahme und Instandhaltung Sondereigentum

Nach § 14 I WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

a) Die Pflicht zur Instandhaltung Sondereigentum

Unter Instandhaltung ist hier nur die Instandhaltung des Sondereigentums zu verstehen. Die Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung und anderer Stelle zu erörtern.

Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, mit seinem Eigentum zu machen, was er will. Dazu gehört auch, das Eigentum verfallen zu lassen und notwendige Reparaturen nicht durchzuführen, Dies stößt jedoch ans eine Grenzen, wenn durch die unterlassenen Reparaturen auch das Eigentum anderer betroffen ist, etwa weil durch eine zum Sondereigentum gehörende defekte Wasserleitung Feuchtigkeitsschäden in anderen Wohnungen verursacht oder bei der Parkettverlegung die Trittschalldämmung nicht ausreichend ist.

b) Pflicht zum schonenden Gebrauch

Die Pflicht zum schonenden Gebrauch beinhaltet eine Verpflichtung, dass Eigentum so zu nutzen, dass andere Wohnungseigentümer nicht gestört werden. Es soll gegenseitig Rücksicht genommen werden. Wie weit diese Rücksicht gehen soll und welches Verhalten einzelner Wohnungseigentümer noch zumutbar ist und welches nicht mehr, bestimmt sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung.

Es kommt dabei auf die Umstände des Einzelfalles an, die Größe der Anlage, die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft. Es sind hier Parallelen zum Mietrecht zu ziehen, wobei die Rechtsgebiete des Mietrechts und des Wohnungseigentumsrechts auch häufig voneinander abweichen.

Ein Dauerstreitthema ist z.B. das Thema Grillen. Das Grillen auf Balkonen oder Dachterrassen kann wegen der damit verbundenen Rauch- und Geruchsbelästigung untersagt werden. Schwieriger ist die Frage im Falle des Grillens im Garten zu beantworten. Hier ist die Rechtsprechung unübersichtlich und es wird alles vertreten. Grundsätzlich ist wohl davon auszugehen, dass ein Grillen im Garten nicht absolut verboten werden kann. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass das dreimalige Grillen im Jahr nicht unmittelbar an der Hauswand zulässig sein dürfte.

Beschlüsse

Gegenstand meiner Beratung ist die Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, beginnend bei der Formulierung der Einladungsschreiben bis hin zur Erstellung der Beschlussprotokolle. Wichtigstes Ziel der Beratung ist die Herbeiführung rechtmäßiger (unanfechtbarer) Eigentümerbeschlüsse.

Anfechtungsklagen

Gegenstand meiner Tätigkeit ist die Erhebung von Anfechtungsklagen gegen rechtswidrige und nichtige Eigentümerbeschlüsse mit dem Ziel, Ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen, insbesondere wenn Sie als Minderheitseigentümer von einem Mehrheitseigentümer in Ihren Rechten beschnitten werden. Seit der Einführung der Reform des WEG-Rechts zum 01. Juli 2007 ist die Rechtsprechung der Instanzgerichte sehr streng in Bezug auf die Anforderungen an die Einhaltungen von Fristen zur Erhebung von Anfechtungsklagen und für deren Begründung.

Anfechtungsberechtigung allein des tatsächlichen Wohnungseigentümers

Der Erwerb von Wohnungseigentum ist dann nicht in Funktion, wenn die Eintragung ins Grundbuch trotz fehlender Wirksamkeit nach materiellem Recht stattgefunden hat. Hieraus ergibt sich der Wegfall der Befugnis zur Erhebung einer Anfechtungsklage. Die Berechtigung liegt bei demjenigen, der die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten trägt. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 241/11 (LG Berlin), entschieden.

Die genannten Parteien sind Wohnungseigentümer. Die Eigentumsveräußerung darf laut Teilungserklärung nur mit Einverständnis des Verwalters in Schriftform stattfinden. Nachdem der Kläger die Einheiten der anderen beiden Miteigentümer trotz fehlendem verwalterlichen Einverständnis erworben hatte, erfolgte die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Dies führte zu einem in das Grundbuch eingetragenen Amtswiderspruch, gegen welchen Rechtsmittel vonseiten des Klägers ohne Erfolg waren. Wegen fehlender Zustimmung der Wohnungseigentümer scheiterte bei einer folgenden Versammlung die Veräußerung durch Beschluss. Wie in den Vorjahren erfolgte keine Einladung des Klägers zur Wohnungseigentümerversammlung. Daraus hervorgegangene unterschiedliche Beschlüsse werden nun vom Kläger angefochten.

Die Unzulässigkeit der Anfechtungsklage, die gemäß § 46 I 1 WEG nur vom Wohnungseigentümer angestrebt werden kann, ist nach Auffassung des BGH gegeben, da eine Eigentümerschaft des Klägers nicht vorliegt. Die Annahme, dass die Eigentümerschaft bei demjenigen liegt, der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist, ist richtig. Es bedarf jedoch der Erweiterung, dass der Erwerb des Wohnungs- oder Teileigentums auch nach materiellem Recht wirksam sein muss. Bei fehlender Wirksamkeit oder dem Erwerb außerhalb des Grundbuches liegt die Berechtigung weiterhin bei dem Wohnungseigentümer, der als Träger damit verbundene Rechte und Pflichten wahrnimmt. Daran angehängt wird der eingetragene Eigentümer gemäß § 16 II WEG nicht für die Kosten und Lasten des kollektiven Eigentums herangezogen, sofern bestehende Einigungen oder Kaufverträge aufgrund einer erfolgreichen Anfechtung nach § 123 BGB nachträglich aufgehoben wurden. Die inkorrekte Grundbucheintragung bedingt die bekannten Annahmen der Rechtswirkungen gemäß §§ 891 ff. BGB, erklärt aber nicht die ausschließlich an die Eigentümerstellung gebundene Haftung. Die nicht vorhandene Rechtsstellung ist nicht durch den existenten Anschluss an die Eigentümergemeinschaft austauschbar.

Infolge dessen erwirbt der rechtswidrig eingetragene Bucheigentümer keine Mitwirkungsrechte. Stimm- und Anfechtungsrecht müssen mit der Haftbarkeit für die Übernahme von Kosten und Lasten einhergehen. Die Wirksamkeit des Erwerbs ist ebenso nichtig, wie im Falle einer gelungenen Anfechtung, da die notwendige Einwilligung zur Veräußerung verweigert wurde. Der faktische Vertrag wird laut § 12 III 1 WEG ebenso in das Erfordernis der Zustimmung einbezogen, wie der schuldrechtliche. Der fehlende materiell-rechtliche Erwerb schließt demnach die Annahme des Klägers als Wohnungseigentümer aus, weil die laut der Teilungserklärung notwendige Einwilligung des Verwalters zur Veräußerung in Schriftform nicht vorgelegen hat (weitere Informationen zur Anmerkung über die Entscheidung des BGH, FD-MietR 2012, 336873).

Sogenannte „werdende Eigentümer“ in der Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 46 Rn. 27) sind die alleinige Abweichung des Grundsatzes der Berechtigung einer Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses durch den faktischen Wohnungseigentümer und der Mitwirkung an demselben. Eine Anerkennung durch den BGH (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/07, NJW 2639) erfolgte bereits. Besteht ein berechtigtes Interesse daran, die verwalterlichen Mitwirkungsrechte der Wohnungsanlage zu einem früheren Zeitpunkt wahrzunehmen, trägt die vertragliche Vereinbarung über den Übergang von Lasten und Nutzen der Wohnungen sowie die rechtliche Verfestigung der Erwerbsposition der Käufer zu der Annahme einer entstehenden Gemeinschaft bei. Dieser Fall tritt ein, wenn die Übereignung der Wohnungsanlage in einem Erwerbsvertrag vorliegt und wirksam ist, der Anspruch auf Übereignung im Zuge einer Auflassungsvormerkung gesichert sowie der Wechsel der Besitzansprüche an der Wohnung vom Verkäufer auf den Erwerbenden übergegangen ist (Bärmann/Klein, a. a. O., § 10 Rn. 16 ff).

Im Gegenteil zu früher h. M. (BayObLG, Beschluss vom 19.09.2001 – 2 ZBR 89/01, NZM 2002, 300; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 28 WEG Rn. 209; Becker, ZfIR 2008, 869, 871; Elzer, ZMR 2008, 808, 810) wird laut eines zeitgemäßen Entschlusses des BGH werdender Eigentümer auch derjenige, dessen erstmaliger Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft durch Eintragung des ersten Eigentümers geschieht (BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/11, NJW 2012, 2650). Der Verlust der Stellung eines werdenden Erwerbers und damit der Berechtigung zur Beschlussanfechtung tritt ein, sobald das Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag in Anspruch genommen wurde, selbst wenn die Grundbucheintragung ihn noch als Vormerkungsberechtigten ausweist. Diese Vormerkung erlischt mit der Rücktrittserklärung. Die Anfechtungsbefugnis kann hierbei, wie in oben genanntem Fall, auch nicht durch die auf dem Glauben des Grundbuchs basierenden Rechtswirkungen (§§ 891 ff BGB) begründet werden (BayObLG, Beschluss vom 05.10.1995 – 2 ZBR 92/95, NJW-RR 1996, 334). Der „Wohnungseigentumsanwärter“, der versucht, durch sogenannten „Zweiterwerb“ in eine existente Gemeinschaft hereinzukommen, ist ebenfalls nicht zur Anfechtung befugt (Bärmann/Klein, a. a. O., § 46 Rn. 27). Um die Rechtssicherheit zu wahren, ist hier ausschließlich entscheidend, zu welchem Zeitpunkt die Eintragung ins Grundbuch stattfand. Der Erwerb von Wohnungseigentum ist dann nicht in Funktion, wenn die Eintragung ins Grundbuch trotz fehlender Wirksamkeit nach materiellem Recht stattgefunden hat. Hieraus ergibt sich der Wegfall der Befugnis zur Erhebung einer Anfechtungsklage. Die Berechtigung liegt bei demjenigen, der die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten trägt.

Darlegungslast bei der Anfechtung

Es ist grundsätzlich Sache des anfechtenden Wohnungseigentümers, nach gegebenenfalls erfolgter Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, konkret vorzutragen, welche Kosten aus der Jahresabrechnung falsch zugeordnet bzw verteilt wurden. Dies hat das Landgericht Düsseldorf entschieden (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 02.07.2014 – 25 S 7/14)

BGH: Anfechtbarkeit eines Wohnungseigentümerbeschlusses bei unterbliebener Ladung eines Eigentümers

Der Beklagte des Rechtsstreits ist als Eigentümer einer Garage Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese verlangt von ihm die Zahlung von Wohngeldrückständen. Die Beschlüsse über die jeweiligen Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne waren in Eigentümerversammlungen gefasst worden, zu welchen der Beklagte nicht eingeladen worden war; die Verwalterin hatte irrtümlich angenommen, Garageneigentümer gehörten nicht zum Kreis der zu ladenden Wohnungseigentümer.

Rechtliche Wertung

Nach Auffassung des BGH führt die Nichteinladung einzelner Wohnungseigentümer regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit. Ein Beschluss sei im Sinne von § 23 IV 1 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergäben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des WEG oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB und § 56 Satz 2 ZVG. Hierzu gehörten aber nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können. Die unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers führe nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn ein Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll. Eine solche bewusste Umgehung des Mitwirkungsrechts komme einem Ausschluss des Wohnungseigentümers von der Mitverwaltung gleich. Ein solcher Ausnahmefall liege aber nicht vor, wenn die Ladung nur irrtümlich unterblieben sei. So verhalte es sich hier. Der Verwalter habe den Beklagten zwar bewusst nicht zur Eigentümerversammlung geladen; dies habe aber auf einem bloßen Rechtsirrtum beruht, da er fälschlich angenommen hatte, Garageneigentümer zählten nicht zu dem Kreis der Wohnungseigentümer und seien daher nicht zu laden. Ein solcher Fehler führe nicht zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Praxishinweis

Die Entscheidung entspricht der h.M. (BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004 – 2 ZBR 199/04, NZM 2005, 630; OLG Köln, Beschluss vom 03.12.2003 – 16 Wx 216/03, NZM 2004, 793; Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 24 WEG Rn. 158; MünchKomm/Engelhardt, BGB, 5. Aufl., § 24 WEG Rn. 17; Elzer, ZWE 2010, 233). Der BGH folgt nicht der Gegenauffassung, wonach ein ohne Mitwirkung des Nichtgeladenen gefasster Beschluss wegen Verstoßes gegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift, nämlich das Teilnahmerecht jedes Wohnungseigentümers als Teil des Kernbereichs seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft, nicht gemäß § 23 IV 2 WEG bestandskräftig werden (so Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl, § 23 Rn. 172; Merle/Becker, FS Deckert, S. 231, 246; Bonifacio, NZM 2011, 10). Anderes gilt bei der bewussten Nichtladung eines Eigentümers (BayObLG, Beschluss vom 08.12.2004, a.a.O.) oder der bewussten Wahl eines Ortes, den ein Eigentümer aus Gesundheitsgründen nicht aufsuchen kann (OLG Köln, Beschluss vom 03.12.2003, a.a.O).

Ob der fehlerhafte Ausschluss eines Eigentümers vom Stimmrecht, etwa aufgrund einer (nichtigen) Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das Stimmrecht bei Zahlungsverzug ruht, zur Nichtigkeit oder nur zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führte, konnte der BGH jüngst offen lassen, da im entschiedenen Fall die Anfechtungsklage rechtzeitig erhoben worden war (BGH, Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10, NJW 2011, 679). Jedenfalls aber schlägt bei fristgerechter Anfechtung der rechtsfehlerhafte Ausschluss eines Wohnungseigentümers auf die gefassten Beschlüsse durch. Zwar scheidet eine Ungültigerklärung in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (BayObLG, Beschluss vom 10.04.2002 – 2 ZBR 97/01, NJW-RR 2002, 1308). Anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird. Der Entzug des Stimmrechts und der Ausschluss von der Versammlung der Wohnungseigentümer stellen einen derart schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Rechte eines Mitgliedes der Gemeinschaft dar, dass es nicht darauf ankommt, ob die gefassten Beschlüsse auch bei seiner Mitwirkung eine Mehrheit gefunden hätten (Bärmann/Merle, a.a.O., § 23 Rn. 176 und § 24 Rn. 94; Elzer, ZWE 2010, 234).

BGH, Urteil vom 20.07.2012 – V ZR 235/11 (LG Dortmund)

Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung für Zahlungspflichten

Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig und können Zahlungspflichten begründen. Dies hat der BGH (Urteil v. 4.4.2014 − V ZR 167/13) entschieden.

Zum Sachverhalt:

Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Anlage ein Hotel betrieben wird. In der Eigentümerversammlung vom 5.5.2007 wurde beschlossen, eine Sonderumlage für Brandschutzmaßnahmen zu erheben. Am 17.5.2008 wurde ein Beschluss über die Erhebung einer weiteren Sonderumlage für die Sanierung der Hotelküche gefasst. Beide Maßnahmen wurden vor dem Jahr 2009 durchgeführt. Eine gegen den Kläger gerichtete Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung des auf seine Wohneinheit entfallenden Anteils wies das Landgericht in einem Vorprozess mit (rechtskräftigem) Urteil vom 4.2.2010 ab, weil es die beiden Beschlüsse über die Erhebung der Sonderumlagen wegen mangelnder Bestimmtheit als nichtig ansah; die Kosten erlegte es der Wohnungseigentümergemeinschaft auf.

In der Eigentümerversammlung vom 1.5.2010 wurden im Hinblick auf die Entscheidung des Landgerichts vom 4.2.2010 erneut Beschlüsse über die Erhebung der Sonderumlagen für die Brandschutzmaßnahmen (TOP 13) und für die Küchensanierung (TOP 14) jeweils auf der Basis der Miteigentumsanteile gefasst. Die unter anderem gegen die genannten Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage des hiesigen Beklagten ist Gegenstand des Verfahrens V ZR 168/13.

In dem hiesigen Verfahren verlangt die Klägerin Zahlung der auf den Beklagten entfallenden Anteile an den Sonderumlagen nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Klage hat vor dem Amtsgericht Erfolg gehabt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht – soweit von Interesse – die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision will die Klägerin die Zurückweisung der Berufung erreichen. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Aus den Gründen:

I. Das Berufungsgericht sieht die Beschlüsse über die Sonderumlagen (TOP 13 und 14) als nichtig an, weil keine Beschlusskompetenz bestehe, für abgerechnete und bereits bezahlte Maßnahmen eine Sonderumlage zu beschließen; insoweit könne eine Zahlungspflicht nur durch die Jahreseinzelabrechnung begründet werden, woran es hier fehle.

II. Die Revision hat Erfolg. Die zu TOP 13 und 14 gefassten Beschlüsse, die die Erhebung von Sonderumlagen betreffen, sind nicht – wie es das Berufungsgericht annimmt – nichtig; die Wohnungseigentümer waren befugt, entsprechende Beschlüsse erneut zu fassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf die Begründung seines heutigen Urteils in der Sache V ZR 168/13 (zur Veröffentlichung bestimmt).

Für die Zahlungspflicht des Beklagten ist es ohne Belang, dass aufgrund der Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht in dem Parallelverfahren (V ZR 168/13, zur Veröffentlichung bestimmt) die hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 13 und 14 geltend gemachten Anfechtungsgründe noch zu prüfen sein werden. Denn die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange die Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 46 Rn. 63) und begründen die Zahlungspflicht des Beklagten.

Es besteht auch kein Anlass für eine Aussetzung des Verfahrens. Diese kommt nur unter den Voraussetzungen des § 148 ZPO in Betracht, die nicht gegeben sind. Da die Beschlüsse jedenfalls bis zu der Entscheidung über die Beschlussanfechtungsklage gültig sind, ist das Ergebnis eines solchen Verfahrens nicht vorgreiflich für die Zahlungsklage.

Aufgrund der Beschlüsse ist der Beklagte zu der Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile nebst Zinsen verpflichtet. Daraus errechnen sich die der Klägerin durch das Amtsgericht insoweit zuerkannten Beträge von 9.216,91 € (Brandschutzmaßnahmen) sowie 3.787,77 € (Küchensanierung), jeweils zuzüglich Zinsen, und der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Rechtzeitigkeit des Vorbringens in Anfechtungsverfahren

Ob ein zur Begründung vorgetragener Anfechtungsgrund bei der Entscheidung berücksichtigt werden darf, hängt davon ab, ob der Anfechtungsgrund in seinem wesentlichen Kern innerhalb der zweimonatigen Klagebegründungsfrist in den Prozess eingeführt worden ist. In dem vom Landgericht Bremen entschiedenen Fall hatte das Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft den in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss über die Anbringung eines Handlaufes angefochten. Die Bedenken des Klägers waren mit einem einklappbaren Handlauf ausgeräumt worden, so dass das Amtsgericht Bremen die Anfechtungsklage abgewiesen hat. Im Berufungsverfahren macht der Kläger erstmals geltend, die für den Handlauf erforderliche Dreiviertelmehrheit sei nicht erreicht.

Das Landgericht Bremen hat die Entscheidung des Amtsgerichts Bremen bestätigt und die Berufung zurückgewiesen und zur Begründung darauf hingewiesen, dass die Beschlussfassung über die Anbringung eines Handlaufes keinen rechtlichen Bedenken begegne. Dabei könne es nach Meinung des Landgerichts Bremen dahinstehen, ob § 22 II WEG mit dem Erfordernis einer Dreiviertelmehrheit einschlägig ist oder ob § 22 I WEG mit dem Erfordernis einer einfachen Mehrheit die einschlägige Norm darstellt, die das OLG München zugrunde legt (OLG München, Beschluss vom 12.7.2005 – 32 Wx 51/05, NJW-RR- 2005, 1324), denn der Kläger könne nicht damit durchdringen, die für § 22 II WEG erforderliche Dreiviertelmehrheit sei nicht erreicht, was unstreitig ist, denn mit diesem Einwand sei er präkludiert. § 46 I 2 WEG sehe eine materiell-rechtliche Präklusionsfrist von zwei Monaten zur Begründung der Anfechtungsklage vor.

Diese Frist habe der Kläger nicht eingehalten, denn erstmalig in der Berufungsinstanz habe er sich auf dieses Argument berufen. Ob ein vom Kläger zur Begründung seines Antrages vorgetragener Anfechtungsgrund bei der Entscheidung berücksichtigt werden dürfe, hänge davon ab, ob der Anfechtungsgrund in seinem wesentlichen Kern innerhalb der zweimonatigen Klagebegründungsfrist in den Prozess eingeführt worden ist. Ob diese Voraussetzung erfüllt sei, ist jeweils eine Frage des Einzelfalls. Das sei vorliegend nicht der Fall, denn der Kläger stütze sich erstmalig auf einen formellen Gesichtspunkt, der nicht bereits in der Klagebegründung Eingang gefunden hat.

Das LG Bremen hat sich mit der vorliegenden Entscheidung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08 – NJW 2009, 999; Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) angeschlossen, wonach ein Nachschieben von Anfechtungsgründen nach Fristablauf gem. § 46 I 2 WEG ausgeschlossen ist. Die Klage auf Ungültigerklärung eines Beschlusses muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Der Gesetzgeber hat sich bei der Ausgestaltung des § 46 I WEG an der aktienrechtlichen Anfechtungsklage orientiert (vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 422 f). Für die Ausschlussfrist des § 246 AktG sieht das Gesetz keine Verlängerungsmöglichkeit vor.

Zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der – nicht verlängerbaren (BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655) – Begründungsfrist des § 46 I 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht. Spätere Ergänzungen oder Klarstellungen sind nur insoweit zulässig, als sie inhaltlich nicht über den Kern des Angriffs hinausgehen (BGH, Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132 f).

Die „rigiden Wirkungen der Ausschlussfrist” können nur in begründeten Ausnahmefällen durch die entsprechende Anwendung der Regeln über die Wiedereinsetzung abgefedert werden (BGH Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, NJW 2009, 3655; vgl. BT-Dr 16/887, S. 38 = NZM 2006, 401, 423).

Berechnung der Frist eines zu leistenden Gerichtskostenvorschusses

Die Zustellung einer Klage ist jedenfalls dann noch demnächst erfolgt, wenn die durch den Kläger zu vertretende Verzögerung der Zustellung den Zeitraum von 14 Tagen nicht überschreitet. Bei der Berechnung der Zeitdauer der Verzögerung ist auf die Zeitspanne abzustellen, um die sich der ohnehin erforderliche Zeitraum für die Zustellung der Klage als Folge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert.

Dies hat der BGH mit Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 2/14 (LG Berlin), entschieden. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 16.06.2011 wurden mehrere Beschlüsse gefasst. Mit der am 18.07.2011 (Montag) eingegangenen Anfechtungsklage wendet sich die Klägerin gegen die zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 10 beschlossene Entlastung der Verwaltungsbeiräte und der Hausverwaltung. Nachdem die Klägerin nach Aufforderung des Gerichts innerhalb der hierzu gesetzten Frist zur Berechnung des Kostenvorschusses erforderliche Unterlagen eingereicht hatte, ihr Prozessbevollmächtigter am 31.08.2011 die an ihn versandte Aufforderung zur Zahlung des Vorschusses erhalten und er diese an die Rechtsschutzversicherung der Klägerin weitergeleitet hatte, ist der Vorschuss am 19.09.2011 bei der Justizkasse eingegangen.

Die am 11.10.2011 zugestellte Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin die Anfechtung der zu TOP 10 gefassten Beschlüsse weiter.

Der BGH hat die Entscheidung des Berufungsgerichts aufgehoben und zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Die Klägerin habe die Frist zur Klageerhebung gem. § 46 Abs. 1 S. 2 WEG eingehalten. Die Zustellung sei demnächst bewirkt worden. Richtig sei zwar, dass das Merkmal „demnächst“ nur erfüllt sei, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten. Dabei werde eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen. Zutreffend sei auch, dass eine hinnehmbare Verzögerung der Leistung des Gerichtskostenvorschusses gem. § 12 Abs. 1 GKG dann vorliegt, wenn dieser nach seiner Aufforderung innerhalb eines Zeitraums eingezahlt wird, der sich „um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt“. Die Hinnehmbarkeit darüber hinausgehender Verzögerungen habe der Senat dagegen vom Vorliegen besonderer Umstände und dem Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände abhängig gemacht. Der Senat schließt sich nunmehr – zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung – der Auffassung an, dass es bei der Berechnung der hinnehmbaren Verzögerung nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse ankomme, sondern darauf, um wieviele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat.

Daran gemessen, sei die Zustellung demnächst bewirkt worden. Eine der Klägerin vorwerfbare Verzögerung von mehr als 14 Tagen liege nicht vor. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Kostenvorschuss verfahrenswidrig nicht von der Partei selbst, sondern über deren Anwalt angefordert worden sei. Die damit einhergehende – der Partei nicht zuzurechnende – Verzögerung sei nach Auffassung des Senats im Allgemeinen mit drei Werktagen zu veranschlagen unter Ausklammerung des Eingangstages und von Wochenendtagen. Dies zu Grunde gelegt habe die Klägerin den Gerichtskostenvorschuss innerhalb von 14 Tagen beglichen. Die Sache sei deshalb an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da keine für eine Endentscheidung notwendigen Feststellungen getroffen worden seien.

Mit dieser Entscheidung hat der V. Zivilsenat seine bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 74/08, BGHZ 179, 230; Urteil vom 30.03.2012 – V ZR 148/11, ZMR 2012, 643) geändert und stellt zur Vereinheitlichung nun für die Frage, ob eine Zustellung „demnächst“ i.S.d. § 167 ZPO erfolgt, nicht mehr auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse ab, sondern darauf, um wieviele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat. Soweit die Zustellung erst nach Einzahlung eines Gebührenvorschusses erfolgt, darf dessen Anforderung – wie sich aus der vorliegenden Entscheidung ergibt – durch das Gericht grundsätzlich abgewartet werden und sollte dann innerhalb von 14 Tagen überwiesen werden. Der Gebührenvorschuss muss auch dann innerhalb dieser Frist überwiesen werden, wenn es sich um eine Auslandsüberweisung handelt (BGH, Beschluss vom 16.12.2008 – IX ZR 246/06, BeckRS 2009, 03281).

Anfechtbarkeit eines Beschlusses bei Nichterreichen einer Mehrheit im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel

Das Nichterreichen eines Quorums im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung führt nur zur Anfechtbarkeit eines vom Verwalter gleichwohl festgestellten Mehrheitsbeschlusses, nicht zu dessen Nichtigkeit. Dies hat das Landgericht München I in seinem Urteil vom 13.01.2014 – 1 S 1817/13 WEG (AG München), entschieden.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Der Kläger wendet sich gegen einen Eigentümerbeschluss, durch den der Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft geändert wurde. Nach einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung ist deren Änderung mit 4/5 aller vorhandenen Stimmen möglich. Obwohl diese Mehrheit nicht erreicht wurde, verkündete der Versammlungsleiter gleichwohl ein positives Beschlussergebnis. Der Kläger hat den Beschluss nicht innerhalb der Frist des § 46 WEG angefochten.

Einholung von mehreren Angeboten vor Auftragsvergabe

Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich, wobei die Angebote vergleichbar sein müssen. Dies hat das LG München I, Urteil vom 06.02.2014 – 36 S 9481/13 WEG – entschieden.

Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.1.2012 zu TOP 7 (Beschluss über den Einbau von Rauch- und Wärmeabzugsanlagen), TOP 12 a) (Rückvergütung für Fensteraustauschmaßnahmen 2007 bis 2010) und b) (Rückvergütung für Fensteraustauschmaßnahmen in den Jahren 2000 bis 2006) gefassten Beschlüsse wurden für ungültig erklärt, weil der Verwalter in dem Fall vor der Beauftragung der Firmen zwar mehrere Angebote eingeholt hatte, diese aber nicht vergleichbar waren, da sie einen unterschiedlichen Umfang hatten.

Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich (BayObLG ZMR 2002, 689; Bärmann-Merle, WEG, § 21 Rd.-Nr. 28 bezugnehmend auf LG Hamburg ZMR 2012, 474 – dort bei 3.000€ Instandsetzungskosten gefordert; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 21 Rd.-Nr. 69).

Bei der im entschiedenen Fall im Raum stehenden Maßnahme des Einbaus von Rauchwarnanlagen in einer Größenordnung von etwa 12.000,00 € ist jedenfalls eine Größenordnung erreicht, die das Einholen von Konkurrenzangeboten grundsätzlich erfordert. Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung zu bedenken gegeben haben, dass die Anknüpfung an die Gesamtsumme der Instandsetzungskosten der unterschiedlichen Größe einer WEG und damit der unterschiedlichen Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers nicht gerecht werde, erscheint dies jedenfalls hier nicht problematisch, da die WEG mit etwa 300 Eigentümern zwar groß, aber nicht extrem groß ist. Auch ist fraglich, ob dieser Argumentation zu folgen wäre. So kommt es gerade bei großen WEGs häufiger vor, dass verhältnismäßig viele Eigentümer nicht zur Versammlung kommen oder die Willensbildung über Vollmachten dem Verwalter überlassen. Um die Mitwirkungsmöglichkeiten der Eigentümer, die selbst in der Versammlung entscheiden wollen, zu stärken, erscheint das Erfordernis, Vergleichsangebote einzuholen, gerade auch in den großen Gemeinschaften sinnvoll.

Indes blieb die Frage der Erforderlichkeit letztlich im entschiedenen Fall theoretisch und konnte damit im Ergebnis offen gelassen werden: Vorliegend bedurfte es vergleichbarer Vergleichsangebote schon deshalb, weil die Verwaltung – wenn auch bereits 2 bis 3 Jahre vorher und vor der streitgegenständlichen Beschlussfassung lediglich telefonisch aktualisiert – tatsächlich mehrere Angebote eingeholt und als „Preisvergleich“ (Anlage B 1) vorgelegt hatte. Wenn die Gemeinschaft schon mehrere Vergleichsangebote einholt bzw. einholen lässt, dann müssen diese aber auch die an Vergleichsangebote zu stellenden Anforderungen erfüllen, insbesondere vergleichbar sein, um eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung bilden zu können. Dies ist hier, wie ausgeführt, nicht der Fall.

Offen bleiben konnte, ob die Verwaltung darüber hinaus gehalten gewesen wäre, entsprechend der von den Klägern zitierten Entscheidung des Amtsgerichts München ZMR 2011, 760 in einem mehrstufigen Vorgehen den Beschluss über den Einbau von RWAs vorzubereiten und ob dieser Punkt in der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zumindest im Kern gerügt war.

Das Fazit der Entscheidung ist mithin, dass ein Verwalter vor der Erteilung von Aufträgen zwingend verpflichtet ist, mehrere vergleichbare Angebote einzuholen, die er den Eigentümern auch vor der Beschlussfassung zur Entscheidung vorlegen muss.

Elektroauto in der Tiefgarage der Eigentümergemeinschaft: Verbot unzulässig

Sie möchten der Umwelt etwas Gutes tun und Ihren Geldbeutel schonen? Das Elektroauto gewinnt immer mehr begeisterte Anhänger. Dazu zählt aber nicht unbedingt jede Eigentümergemeinschaft, denn in einem Fall verbot sie die Einfahrt in die Tiefgarage. Lesen Sie hier, aus welchem Grund die Eigentümergemeinschaft ein Problem mit dem besagten Elektroauto in der Tiefgarage hatte und was Ihre Rechte beim dortigen Parken eines E-Autos sind.

Dem Elektroauto wird immer wieder ein erhöhtes Risiko für einen Akku-Brand nachgesagt. Die Sorge, dass sich in der Tiefgarage einer Eigentümergemeinschaft ein Brand ausbreiten kann, ist daher groß. Da im Falle eines Brandes die giftigen Dämpfe nur schwer aus der Tiefgarage entweichen können, ist die Gefahr für Leib und Leben nicht von der Hand zu weisen. Hinzu kommt, dass es aufgrund der baulichen Gegebenheiten für die Feuerwehr recht schwierig ist, an den Brandherd zu gelangen. Diese Angst veranlasste eine Eigentümergemeinschaft, ein Verbot für die E-Auto-Einfahrt in die Tiefgarage zu verhängen. Wird ein solches Verbot seitens einer Eigentümergemeinschaft ausgesprochen, sollten Sie das aktuelle Gerichtsurteil vom 04.02.2022 (Az. 92 C 2541/21) hierzu kennen.

Ein pauschales Verbot zu verhängen, dass Elektroautos nicht in der Tiefgarage einer Eigentümergemeinschaft parken dürfen, wurde gerichtlich als unzulässig entschieden. Diese Entscheidung resultierte aus einer Klage, mit welcher die Eigentümerin einer Wohnung, welche an einen Besitzer mit Hybridfahrzeug vermietet war, die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft anfocht. Das Gericht verweist hierbei auf das Wohnungseigentumsgesetz, welches im Jahr 2020 reformiert wurde. Diesem Gesetz zufolge können Wohnungseigentümer darauf bestehen, eine Ladesäule für ein E-Auto zu installieren. Wenn die Möglichkeit, das Elektrofahrzeug in der Tiefgarage abzustellen, verboten wird, können Eigentümer das aus dem Wohnungseigentumsgesetz resultierende Recht nicht mehr ausüben. Die Reform dieses Gesetzes hatte jedoch zum Ziel, die E-Mobilität zu fördern, um die Umwelt zu entlasten. Ein Verbot stünde diesem Gedanken entgegen und ist somit rechtlich nicht zu halten. Demzufolge darf der Mieter der Eigentumswohnung sein E-Auto weiterhin in der Tiefgarage abstellen.

Im vorliegenden Fall war man sich einig, dass die Eigentümergemeinschaft die Regeln für eine Nutzung von Gemeinschaftseigentum grundsätzlich festlegen darf. Dies gelte auch für das Sondereigentumsrecht, welches durch einen solchen Beschluss nicht ausgehöhlt sei. Der Verstoß richte sich in diesem Fall allerdings gegen die Grundsätze, die im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Verwaltung geltendem Recht unterliegen. Da mit dem Wohnungseigentumsgesetz die Nutzung von Elektromobilität gefördert werden sollte, könne dieser Grundsatz nicht durch ein solches Verbot aufgehoben werden. Der Eigentümer einer Wohnung hat das Recht, eine Möglichkeit zum Laden von Elektrofahrzeugen einzurichten. Die Kosten dafür hat der Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Die Auffassung des Gerichts ist in dem verhandelten Fall, dass bei einem Verbot – wie es seitens der Eigentümergemeinschaft ausgesprochen wurde – zwar der Besitz einer solchen Lademöglichkeit vorhanden, die Nutzung aber ausgehebelt sei. Dies sei nicht im Sinne des Gesetzgebers, weshalb in diesem Fall der Klage der Wohnungseigentümerin stattgegeben wurde.

Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte ist in einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich unzulässig

Der BGH hat entschieden, dass die zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte grundsätzlich nicht zulässig ist. Dem lag folgender Fall zugrunde, den der BGH mit einem Urteil vom 10.07.2015 (V ZR 169/14) entschieden hat.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich erfolgreich gegen die nächtliche Nutzung einer als „Laden“ ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Gaststätte gewehrt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Teileigentumseinheit grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden darf, wenn ihre Zweckbestimmung nach der Teilungserklärung nur die Nutzung als Laden gestattet. Eine andere Nutzung komme nur ausnahmsweise in Betracht, wenn sie nicht mehr stört, als die vorgesehene Nutzung.

Die Teileigentümerin, die auf Unterlassung der Nutzung in Anspruch genommen worden war, hatte 1995 ihre Einheit erworben. Die Teileigentumseinheit ist in der Teilungserklärung als „Ladenraum“ bezeichnet. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In der Eigentümerversammlung vom 10.05.2011 wurde ein inzwischen bestandskräftiger Beschluss gefasst, wonach „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“ und die Hausverwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt wurde. Mit ihrer Klage wollte die Wohnungseigentümergemeinschaft erreichen, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung blieb erfolglos. Dagegen legte die Klägerin Revision ein.

Die Revision hatte Erfolg. Der BGH hat die Beklagte jetzt dem Antrag entsprechend verurteilt. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen stehe der Einwand der Verwirkung aus § 242 BGB dem auf die nächtlichen Öffnungszeiten beschränkten Unterlassungsanspruch der Kläger nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht entgegen. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, sei die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Denn die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schütze deren Eigentümer nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründe aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es laut Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall, da die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden war.

Nach der Auffassung des BGH erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch nicht aus anderen Gründen als richtig, weil in den Fällen, in denen eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden diene, diese grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden dürfe.

Die einzige denkbare Ausnahme sei dann zu machen, wenn die Gaststätte nicht mehr störe, als die ausgewiesene Nutzung, wobei eine typisierende Betrachtung anzustellen sei. Entscheidend sei dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, als bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten sei. Diese Voraussetzungen lagen in dem entschiedenen Fall nicht vor, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

Anfechtung der Jahresabrechnung – Streitwert

Das Gesamtinteresse aller Parteien beträgt nur einen Bruchteil des Abrechnungsbetrags, wobei die Berücksichtigung des Betrags mit einem Anteil von 25 % nicht ermessensfehlerhaft ist.

Bei der Bemessung des Einzelinteresses des Klägers ist ebenfalls nur ein Bruchteil der insgesamt eingestellten Kosten zugrunde zu legen. Wird der Beschluss vor allem mit formalen Argumenten angefochten, ist eine Bemessung des Einzelinteresses mit 25 % der nach der Einzelabrechnung auf den Kläger entfallenden Kosten nicht als ermessensfehlerhaft zu niedrig anzusehen.

Dies hat das OLG Frankfurt a. M. mit Beschluss v. 7.11.2014 − 11 W 37/14 entschieden, der wie folgt begründet worden ist:

1 Der Kläger hat die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung angefochten. Hierbei war Gegenstand neben der Entlastung des Verwalters und einer Sanierung des Heizkessels die Jahresabrechnung 2012, deren Gesamtvolumen bei ca. EUR 140.000 lag und die eine Belastung des Klägers in Höhe von EUR 2880,68 vorsah. Gegenstand der Anfechtung durch den Kläger war insoweit die Einzel- und die Gesamtabrechnung.

2 Das Amtsgericht hat den Streitwert auf EUR 8.150,19 festgesetzt. Es hat hierbei für die geltend gemachte fehlerhafte Gesamt- und Einzelabrechnung jeweils das 5-fache Interesse von 20 % des auf den Kläger entfallenden Anteils zugrunde gelegt, mithin zweimal das 5-fache von EUR 576,13, insgesamt EUR 5.761,30. Es hat für die Verwalterentlastung EUR 1.000,00 zugrunde gelegt und den Beschluss betreffend die Sanierung des Heizkessels mit EUR 1.388,88 bei der Streitwertbestimmung berücksichtigt.

5 Das Landgericht hat mit Beschluss vom 21.8.2014, der dem Prozessbevollmächtigten des Klägers am 29.8.2014 zugestellt worden ist, dessen Beschwerde zurückgewiesen

6 Gegen diesen Beschluss hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers mit am 29.9.2014 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt, mit der er sein Begehren weiterverfolgt.

II. …8 Die weitere Beschwerde ist nicht begründet. Die Wertfestsetzung des Landgerichts ist nicht zu beanstanden.

9 Im Verfahren über die weitere Beschwerde ist die angefochtene Entscheidung nur daraufhin zu überprüfen, ob sie das Recht verletzt (§§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 4 Satz 2 GKG, 546 ZPO). Soweit das Beschwerdegericht ein Ermessen auszuüben hatte, ist die Nachprüfung darauf beschränkt, ob das Ermessen fehlerhaft ausgeübt worden ist, insbesondere es überhaupt ausgeübt wurde und alle wesentlichen Gesichtspunkte in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise einbezogen wurden (OLG Koblenz, Beschluss vom 18.1.2011 -5 W 21/11 -Rn. 4, juris).

10 Die vom Beschwerdeführer alleine beanstandete Bestimmung des Streitwerts für die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung mit EUR 3.600,85 ist danach nicht zu beanstanden.

111. Gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG ist Ausgangspunkt der Wertfestsetzung das Gesamtinteresse der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung, das -vorbehaltlich der Ober- und Untergrenze nach § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG – nach der genannten Vorschrift mit 50 % zu berücksichtigen ist.

12 Zu Recht hat das Landgericht bei der Bemessung des Gesamtinteresses aller Parteien an der Entscheidung über die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung nicht bloß formal auf das Gesamtvolumen der Jahresabrechnung abgestellt. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass der Gesamtbetrag der Jahresabrechnung das Interesse aller Parteien an der Entscheidung nicht angemessen zum Ausdruck bringt, da der Streit der Parteien grundsätzlich nicht die Frage des ersatzlosen Wegfalls der Belastung, sondern deren individuelle Reduzierung oder andere Verteilung zum Gegentand hat. Die Bemessung des Interesses aller Parteien beträgt daher nur einen Bruchteil des Abrechnungsbetrags (OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.3.2012-5 W 32/11– Rn. 15 ff.; OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 12.5.2014- 19 W 22/14– Rn. 3,4; Beschluss vom 3.9.2014 – 19 W 46/14 – Rn. 7 zur Anfechtung eines Wirtschaftsplanes; jeweils zitiert nach juris), wobei die Berücksichtigung des Betrags mit einem Anteil von 25 % nicht ermessensfehlerhaft ist (OLG Frankfurt am Main, a. a. O.).

13 2. Das Landgericht hat auch bei der Bestimmung des Einzelinteresses des Klägers, dessen 5-facher Wert nach § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG den Höchstbetrag bildest, ausweislich seiner Entscheidungsgründe die zu berücksichtigenden Gesichtspunkte beachtet und in seine Erwägungen einbezogen. Es gilt insoweit nichts anderes als für die Bewertung des Gesamtinteresses. Auch derjenige, der eine Jahresabrechnung insgesamt anficht (nebst den entsprechenden Einzelabrechnungen), geht regelmäßig nicht davon aus, dass er am Ende ohne jedwede eigene Belastung dastehen wird, sondern dass sich lediglich ein wie auch immer gearteter Vorteil für ihn einstellt, der einem Bruchteil seiner Einzelabrechnungen entspricht. Es sind daher auch hier die Erwägungen anzustellen, die der Rechtsprechung zugrunde liegen, nach der der Bestimmung des Werts des Gesamtinteresses bei Anfechtung de Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans lediglich ein Bruchteil der insgesamt eingestellten Kosten zugrunde zu legen ist (ebenso LG Itzehoe, Beschluss vom 29.8.2011 – 11 T 15/11 -, LG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 12.8.2013 – 16 T 76/13 -, jeweils zitiert nach juris). Hier hat das Landgericht zudem ausdrücklich dem Umstand Rechnung getragen, dass der Kläger den Beschluss vor allem mit formalen Argumenten angefochten hat. In einem solchen Fall ist eine Bemessung des Einzelinteresses mit 25 % der nach der Einzelabrechnung auf den Kläger entfallenden Kosten nicht als ermessensfehlerhaft zu niedrig anzusehen (vgl. zur Bestimmung des Einzelinteresses mit einem Bruchteil des Wertes des Einzelabrechnung bei Anfechtung des Wirtschaftsplans: OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 3.9.2014 – 19 W 46/14 – Rn. 9).

Wohngeld-Inkasso

Einen weiteren Schwerpunkt bildet das Inkasso von Wohngeldern gegen säumige Wohnungseigentümer und der Entzug des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsversteigerung im Auftrag von Eigentümergemeinschaften und Verwaltern. Hier bieten sich insbesondere seit der Reform des WEG-Rechts seit dem 01. Juli 2007 für Eigentümergemeinschaften interessante Möglichkeiten, zahlungsunwillige Miteigentümer im Wege der Zwangsversteigerung aus der Eigentümergemeinschaft zu entfernen.

Wir vertreten auch Wohnungseigentümer bei Streitigkeiten untereinander, insbesondere in Beschlussanfechtungsverfahren und bei Streitigkeiten über die Auslegung der Teilungserklärung.

Keine dingliche Haftung für Wohngeldrückstände

Der Bundesgerichtshof hat gerade entschieden, dass das in § 10 I Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, sondern dass § 10 Abs. 1 Nummer 2 WEG als zentrale verfahrensrechtliche Norm lediglich eine Privilegierung der dort aufgeführten schuldrechtlichen Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren gewährt. Dies gilt entsprechend auch im Insolvenzverfahren.

Für Wohngeldrückstände des Verkäufers haftet ein Wohnungskäufer gegenüber dem Verband nach der im Rahmen des § 16 Abs. 2 WEG maßgeblichen Fälligkeitstheorie nur dann, wenn die Ansprüche nach Eigentumserwerb (beim Ersterwerb im Stadium der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nach Erwerb einer verfestigten Erwerbsposition) fällig werden. Die Beiträge müssen also entweder nach Eigentumserwerb durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sein oder es muss sich um vor Eigentumserwerb durch Beschluss begründete Ansprüche handeln, die zumindest nach Eigentumsumschreibung erst fällig werden (was zB bei einer Sonderumlage der Fall sein kann).

Es besteht Einigkeit, dass es sich bei der Beitragsschuld um keine dingliche Last des Wohnungseigentums, sondern um eine persönliche Schuld des jeweiligen Wohnungseigentümers handelt, wobei allerdings abweichend in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden kann, dass eine Person, die rechtsgeschäftlich Wohnungseigentum erwirbt, mit Eigentumsübergang für die Wohngeldrückstände mithaftet (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG). Diese Haftung kann dadurch verdinglicht werden, dass die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wird (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG). Infolgedessen entsteht zwar kein dingliches Recht des Verbandes, aber es kommt zu einer unbeschränkten Erwerberhaftung in dem Zeitpunkt, in dem Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Eine derartige Haftungserstreckung ist wiederum für den Fall ausgeschlossen, dass der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt, weil eine solche Regelung gegen § 56 S. 2 ZVG verstoßen würde und gemäß § 134 BGB nichtig wäre.

Bis vor kurzem war höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob sich an dem Grundsatz der fehlenden dinglichen Haftung des rechtsgeschäftlichen Zweiterwerbers durch die Einführung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zum 1. Juli 2007 etwas geändert hat. Im Zuge der WEG-Novelle 2007 hatte der Gesetzgeber die Rangklassenprivilegierung für sog. Litlohnansprüche aufgehoben und an deren Stelle die seitdem in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorgesehene Privilegierung der Ansprüche aus rückständigen Wohngeldzahlungen gesetzt. Nur für das Insolvenzverfahren ist seit 2009 höchstrichterlich entschieden, dass dem Verband im Umfang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Absonderungsrecht zusteht. Im Übrigen war umstritten, ob § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unabhängig von einer Haftungserstreckung in der Gemeinschaftsordnung den Erwerber von Wohnungseigentum dinglich haften lässt. Eine bislang weit verbreitete Ansicht bejahte dies. Auf der Grundlage des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG könne der Verband – ähnlich wie wenn er Inhaber eines Grundpfandrechts wäre – auf das Wohnungseigentum zugreifen. Teile der Literatur widersprachen dem, und zwar unter Hinweis darauf, dass § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keinen dinglichen Anspruch, sondern lediglich ein vollstreckungsrechtliches Rangprivileg und ein insolvenzrechtliches Absonderungsrecht begründe. Mit Urteil vom 13. September 2013 nahm jetzt der V. Zivilsenat des BGH Stellung zu der Frage und verneinte eine aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG resultierende dingliche Haftung des Wohnungseigentumserwerbers (vgl. Az. V ZR 209/12).

Für die Praxis ist dem BGH-Urteil vom 13. 9. 2013 zu entnehmen, dass der Erwerber von Wohnungseigentum für rückständige Wohngeldzahlungen des Veräußerers nach wie vor nicht dinglich haftet. Insofern ergibt sich aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG keine Änderung. Der Erwerber muss die Zwangsversteigerung gegenüber dem Veräußerer zwar dulden, wenn sein Eigentumserwerb gegenüber dem Gläubiger wegen der Beschlagnahmewirkung unwirksam ist (§ 23 Abs. 1 ZVG; §§ 135 Abs. 1, 136 BGB). Bei vormerkungswidriger Beschlagnahme dürfte der Erwerber – auch wenn dies höchstrichterlich noch nicht entschieden ist – vor einer Inanspruchnahme für Rückstände jedoch geschützt sein, sodass der Verband die Versteigerung im Anschluss an einen vormerkungsgesicherten Eigentumserwerb gegenüber dem Erwerber nicht fortgesetzen darf (§ 28 ZVG).

Klageverfahren im Wohnungseigentumsrecht

Sachlich zuständige Gerichte sind gemäß § 23 Nr. 2c GVG:

Erstinstanzlich ist das Amtsgericht zuständig, dies gilt ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes (siehe dazu. Zuständigkeitsstreitwert). Es handelt sich um einen ausschließlichen Gerichtsstand, der nicht durch Parteivereinbarung geändert werden kann.

Berufungs- bzw. Beschwerdegericht ist gemäß § 72 Abs. 2 GVG grundsätzlich das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat.Die Landesregierungen sind jedoch berechtigt (§ 72 Abs. 2 S. 3 GVG), durch Rechtsverordnung anstelle dieses Gerichts ein anderes Landgericht im Bezirk des Oberlandesgerichts als zuständiges Gericht zu bestimmen. Von diesem Recht haben sie Gebrauch gemacht. Die nunmehr zuständigen Gerichte sind abgedruckt in NJW 2008, 1790.

Unwirksamkeit einer Preisänderungsklausel in einem Fernwärmelieferungsvertrag

Der BGH hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Preisänderungsklausel in einem Fernwärmelieferungsvertrag ein Kunde die Unwirksamkeit der Preisänderung nicht mehr einwenden kann, wenn er sie nicht innerhalb von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Jahresrechnung geltend gemacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.09.2014 – VIII ZR 350/13)

Eine infolge der Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Preisänderungsklausel nach § 24 III AVBFernwärmeV a.F. (= § 24 IV AVBFernwärmeV), § 134 BGB entstehende planwidrige Regelungslücke kann in einem Fernwärmeliefervertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 157, 133 BGB) in der Weise geschlossen werden, dass ein Kunde die Unwirksamkeit derjenigen Preiserhöhungen, die zu einem den vereinbarten Anfangspreis übersteigenden Preis führen, nicht geltend machen kann, wenn er sie nicht innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Jahresrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat. Dies hatte der BGH bereits im Jahr 2002 (vgl. BGH, NZM 2012, 432) entschieden.

Neubesitzer müssen ältere Beschlüsse der Eigentümerversammlung mittragen

Wer Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt, haftet auch für bereits beschlossene Sonderumlagen, die die Eigentümerversammlung der Immobilie vor seiner Eintragung ins Grundbuch beschlossen hatte. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, [LG Stuttgart]) bestätigte im Dezember die Urteile von AG und LG Stuttgart, wonach nicht der Zeitpunkt eines Beschlusses, sondern der Termin für die Fälligkeit (‚Fälligkeitstheorie‘) entscheidend dafür sind, ob ein Neubesitzer frühere Ansprüche erfüllen muss.

Im konkreten Fall hatte ein Mann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft und wurde am 31.10.2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits am 28.08.2014 hatte die Eigentümerversammlung des Hauses eine Sonderumlage von 60.000 € für dringende Baumaßnahmen beschlossen. Am 11.12.2014 forderte nun der Hausverwalter von dem Neueigentümer einen Anteil von 2.400 € für die beschlossene Sonderumlage. Der verweigerte die Zahlung mit der Begründung, zum Zeitpunkt des Beschlusses sei er noch nicht Wohnungseigentümer gewesen.

Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidet darüber, ob der Neubesitzer sie zahlen muss

Die Eigentümerversammlung verklagte daraufhin den Neueigentümer auf Zahlung des Anteils und bekam letztlich vor dem BGH Recht. Eine Sonderumlage gilt nach § 10 Abs. 4 WEG als Teil des jährlichen Wirtschaftsplans des Wohnungsverwalters nach 28 Abs. 2 WEG. Die Fälligkeitstheorie ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG, wonach sich alle Wohnungseigentümer an den gemeinsamen Kosten der Immobilie anteilig zu beteiligen haben.

Eigentümer entscheiden gemeinsam über Termin der Fälligkeit

Dies bedeutet nicht, dass ein Neubesitzer für beliebige Altschulden zu seiner Immobilie haftet. Nur wenn die Fälligkeit einer Verbindlichkeit in die Zeit nach seiner Neuerwerbung fällt, ist er auch verpflichtet, diese Kosten mitzutragen. Das kann auch Jahresbilanzen betreffen, die erst zum Jahresende endgültig abgerechnet werden. Den Zeitpunkt einer Fälligkeit nach einem früheren Beschluss der Eigentümerversammlung bestimmen die Eigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG, wenn er vom üblichen Abruf-Turnus des Verwalters abweichen soll.

Sanierungspflicht am gemeinschaftlichen Eigentum einer WEG

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14) hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, wenn diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss, weil dann für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum ist. Verzögern Wohnungseigentümer eine diesbezügliche Beschlussfassung schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

In dem entschiedenen Fall bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Diese Räume bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 Euro. Die Wohnung weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler beim Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

Das Amtsgericht Andernach – Urteil vom 28.11.2012 – 60 C 598/10 WEG – hat die Beklagten dem Antrag der Klägerin entsprechend verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 Euro zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die «Opfergrenze» der alten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien.

Der BGH hat dieses Urteil des Landgerichts aufgehoben auf und entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung, als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen könne. Jeder Wohnungseigentümer könne die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings hätten die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb seien sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückzustellen.

Anders liege es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum sei die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer sei in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssten anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekomme.

Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer komme aber für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht, die dadurch entstanden seien, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterblieben sei. Eine Haftung könne diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Gericht übt nicht das Ermessen der Wohnungseigentümer aus (Stand: 15.03.2014)

Das Gericht ist grundsätzlich nicht befugt, eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Wohnungseigentümer zu setzen, sondern lediglich dazu, einen Beschluss auf Wirksamkeit zu prüfen. Die Ausnahme des § 21 VIII WEG greift nicht, wenn die Wohnungseigentümer es nicht pflichtwidrig unterlassen oder sich sogar geweigert haben, ihr Ermessen auszuüben.

Dies hat das Amtsgericht Hamburg-Altona in einem Fall entschieden, in dem eine Miteigentümerin einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten hatte, mit dem eine Instandsetzung eines Lüftungsschachtes in einer der dortigen Klägerin nicht genehmen Art und Weise erfolgen sollte. Die Klägerin hat mit der Klage angestrebt, zu erreichen, dass das Gericht den angefochtenen Beschluss aufhebt und durch einen Beschluss ersetzt, wonach die Dammmaßnahme auf andere Art und Weise durchgeführt wird, jedoch zu Kosten, die mehr als das 10-fache betragen sollten.

In der Entscheidung führte das Amtsgericht Hamburg-Altona aus, dass eine Verpflichtung der Beklagten auf die von der Klägerin angestrebte Beschlussfassung an § 21 Abs. 1 WEG scheitert. Das Gericht ist grundsätzlich nicht befugt, eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Wohnungseigentümer zu setzen, sondern lediglich dazu, einen Beschluss auf Wirksamkeit zu prüfen. Die Ausnahme des § 21 Abs. 8 WEG greift nicht, weil die Wohnungseigentümer es nicht pflichtwidrig unterlassen oder sich sogar geweigert haben, ihr Ermessen auszuüben. Vielmehr liegt schon keine dem Gesetz nach erforderliche Maßnahme vor, welche gerade zu jener Zeit hätte getroffen werden müssen. Die mangelhafte Isolierung des Sondereigentums der Klägerin im Bereich der Küche ist nicht derart dringend zu beheben, dass es angemessen wäre, die vorrangige Zuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Reglung der Verwaltung außer Kraft zu setzen.

Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Thema auf die Tagesordnung gesetzt worden war, die Anwesenden durchaus willens waren, sich mit dem Thema zu befassen und eine wirksame Beschlussfassung lediglich daran scheiterte, dass die erforderliche Menge an Miteigentumsanteilen nicht mehr anwesend war. Anhaltspunkte für die Annahme, diejenigen, welche die Versammlung zuvor verlassen hatte, seien gerade deshalb gegangen, um die Beschlussunfähigkeit herbeizuführen, lassen sich dem Vortrag der Klägerin nicht entnehmen. Vielmehr hatte selbst die Verwaltung damals den Eintritt der Beschlussunfähigkeit zunächst nicht bemerkt und für das Verlassen der Versammlung sind etliche in der Person der Miteigentümer liegende Gründe denkbar, welche unabhängig sind vom Thema der weiteren Tagesordnungspunkte. Die Klägerin ist zunächst gehalten, die Einberufung einer neuen Versammlung zu fordern, um eine wirksame Beschlussfassung zu ermöglichen.

Die Entscheidung zeigt deutlich, dass die Gerichte nicht befugt sind, das Ermessen der Wohnungseigentümer zu ersetzen.

Fällung eines großen Baumes ist keine Instandsetzung (Stand: 16.01.2014)

Das Landgericht Lüneburg hat in einem vom 30.04.2013 zum Aktenzeichen 5 S 111/12 entschieden, dass die Fällung eines großen Baumes keine Instandsetzung ist. Unter Instandsetzung sind bezogen auf die Pflege des gemeinschaftlichen Gartens nach Auffassung des Gerichts zweifellos die normalen Pflegemaßnahmen zu verstehen wie Rasen mähen, Hecke schneiden, sicherlich auch das Pflanzen von Sträuchern oder die Entfernung von Sträuchern oder kleineren Gehölzen.

Die Fällung eines großen, die Anlage prägenden Baumes, ist schon vom Wortlaut her schwerlich unter Instandsetzung oder Instandhaltung zu fassen. Eine solche Maßnahme sprengt den üblichen Rahmen. Von der Bedeutung vergleichbar ist eine solche Maßnahme eher einer baulichen Maßnahme wie der Errichtung oder dem Abbau eines Schuppens. Wegen der Bedeutung von großen Bäumen für das Gesamtbild einer Wohnungseigentumsanlage ist es auch sinnvoll, wenn das Fällen großer Bäume von den Wohnungseigentümern in Ausübung gemeinschaftlicher Verwaltung beschlossen werden muss. Damit korrespondiert auch die Tatsache, dass eine Fällgenehmigung nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt werden kann.

Weiterführende Informationen

Weiterführende Informationen rund um das Wohnungseigentum finden Sie hier:

Zum Thema Wohnungseigentum habe ich folgende Web-Seiten für Sie gefunden:

Wikipedia: Zum Stichwort Wohnungseigentum

Gesetzestext über das Wohnungseigentum

Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht

Internetportal Wohnungseigentumsrecht.de

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Ihr Matthias Dols
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