Anwalt für WEG-Recht in Berlin-Charlottenburg
Auch Streitigkeiten rund um die Auslegung von Teilungserklärungen, die Nutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum gehören zu meinen Spezialitäten. Die langjährige Erfahrung aus vielen geführten Rechtsstreitigkeiten hilft mir bei der Gestaltung von notariellen Urkunden im Bereich des Wohnungseigentumsrechts. Hier liegt das Hauptaugenmerk darauf, Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.
Leistungen als Rechtsanwalt im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) in Berlin-Charlottenburg
Als Spezialist auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts sind mir die typischen Rechtsfragen und Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander und mit den Verwaltern bestens bekannt. Beispielsweise wurde der größte Berliner Haus- und Grundbesitzerverein Berlin-Lichtenrade von mir über 15 Jahre beraten.
Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts gilt seit 2007 die Zivilprozessordnung als Verfahrensordnung, wodurch es für Eigentümer, die ein Verfahren selbst einleiten möchten, schwieriger geworden ist, ihre Rechte durchzusetzen. Da die Rechtsanwaltskosten im Erfolgsfall von der unterlegenen Partei ersetzt werden müssen, lohnt es sich, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Auch zu den Änderungen des WEG berate ich Sie gerne.
Für WEG-Verwalter stehe ich ebenfalls gerne als kompetenter Berater zur Seite, sei es bei dem Wohngeldinkasso oder bei den Problemen im Zusammenhang mit der Erstellung einer Jahresabrechnung
Typische WEG-Fälle
Teilungserklärung
Eine Möglichkeit der Entwicklung und Verwertung von Immobilien ist die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum. Hierzu berate ich während der gesamten Aufteilungsphase von der Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bis zur Eintragung der jeweiligen Eigentumswohnungen im Grundbuch.
1. Allgemein
Grundsätzlich kann Eigentum nur an Grundstücken und nicht an Gebäuden oder gar Wohnungen bestehen. Gemäß § 3 WEG können jedoch Miteigentümer eines Grundstücks ihr Miteigentum vertraglich in der Weise beschränken, dass jedem Miteigentümer ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zusteht.
Das Wohnungseigentum besteht daher aus den folgenden zwei Teilen:
- dem Sondereigentum an der Wohnung
- dem Miteigentum nach Bruchteilen an dem nicht zum Sondereigentum gehörenden Grundstück bzw. den Gebäudeteilen
Das Sondereigentum und das Miteigentum sind gemäß § 6 WEG untrennbar miteinander verbunden. Danach kann das Sondereigentum ohne den Miteigentumsanteil weder verkauft noch belastet werden.
2. Begründung von Wohnungseigentum
Die Begründung des Wohnungseigentums kann gemäß §§ 3, 8 WEG entweder durch Vertrag zwischen den bisherigen Miteigentümern des Grundstücks oder durch Teilung eines im Alleineigentum stehenden Grundstücks erfolgen.
Im Übrigen sind die Vorgaben eines Grundstückskaufvertrages zu beachten.
3. Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander
Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes. Gemäß § 15 WEG können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums durch eine Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung genannt) regeln. Jeder Wohnungseigentümer kann über seinen Anteil durch Belastung oder Übertragung verfügen. Auch die Einrichtung eines Wohnungs-Erbbaurechtes ist möglich.
Verwaltung
Verwalter von Wohnungseigentum erhalten vor mir Beratung zur rechtsicheren Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, der Anfertigung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sowie bei der Gestaltung von Verwalterverträgen. Ich unterstütze auch bei der Erstellung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen.
Beschlüsse
Gegenstand meiner Beratung ist die Vorbereitung und Durchführung von Eigentümerversammlungen, beginnend bei der Formulierung der Einladungsschreiben bis hin zur Erstellung der Beschlussprotokolle. Wichtigstes Ziel der Beratung ist die Herbeiführung rechtmäßiger (unanfechtbarer) Eigentümerbeschlüsse.
Anfechtungsklagen
Gegenstand meiner Tätigkeit ist die Erhebung von Anfechtungsklagen gegen rechtswidrige und nichtige Eigentümerbeschlüsse mit dem Ziel, Ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen, insbesondere wenn Sie als Minderheitseigentümer von einem Mehrheitseigentümer in Ihren Rechten beschnitten werden. Seit der Einführung der Reform des WEG-Rechts zum 01. Juli 2007 ist die Rechtsprechung der Instanzgerichte sehr streng in Bezug auf die Anforderungen an die Einhaltungen von Fristen zur Erhebung von Anfechtungsklagen und für deren Begründung.
Wohngeld-Inkasso
Einen weiteren Schwerpunkt bildet das Inkasso von Wohngeldern gegen säumige Wohnungseigentümer und der Entzug des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsversteigerung im Auftrag von Eigentümergemeinschaften und Verwaltern. Hier bieten sich insbesondere seit der Reform des WEG-Rechts seit dem 01. Juli 2007 für Eigentümergemeinschaften interessante Möglichkeiten, zahlungsunwillige Miteigentümer im Wege der Zwangsversteigerung aus der Eigentümergemeinschaft zu entfernen.
Wir vertreten auch Wohnungseigentümer bei Streitigkeiten untereinander, insbesondere in Beschlussanfechtungsverfahren und bei Streitigkeiten über die Auslegung der Teilungserklärung.
Klageverfahren im Wohnungseigentumsrecht
Sachlich zuständige Gerichte sind gemäß § 23 Nr. 2c GVG:
Erstinstanzlich ist das Amtsgericht zuständig, dies gilt ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes (siehe dazu. Zuständigkeitsstreitwert). Es handelt sich um einen ausschließlichen Gerichtsstand, der nicht durch Parteivereinbarung geändert werden kann.
Berufungs- bzw. Beschwerdegericht ist gemäß § 72 Abs. 2 GVG grundsätzlich das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts für den Bezirk des Oberlandesgerichts, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat.Die Landesregierungen sind jedoch berechtigt (§ 72 Abs. 2 S. 3 GVG), durch Rechtsverordnung anstelle dieses Gerichts ein anderes Landgericht im Bezirk des Oberlandesgerichts als zuständiges Gericht zu bestimmen. Von diesem Recht haben sie Gebrauch gemacht. Die nunmehr zuständigen Gerichte sind abgedruckt in NJW 2008, 1790.
Beratung zum Wohnungseigentum
Weil in Wohnungseigentümeranlagen das friedliche Zusammenleben zwischen den Miteigentümern im Vordergrund steht, berate ich meine Mandanten zunächst mit dem Ziel, die Streitigkeit friedlich beizulegen.
Sind die Schlichtungsversuche jedoch erfolglos geblieben, setze ich als Rechtsanwalt in einem zweiten Schritt die Rechte des Mandanten konsequent mittels gerichtlicher Hilfe durch.
Seit August 2007 bin ich als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht von der Rechtsanwaltskammer Berlin zugelassen. Nutzen Sie also meine Erfahrung!
Neubesitzer müssen ältere Beschlüsse der Eigentümerversammlung mittragen
Wer Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt, haftet auch für bereits beschlossene Sonderumlagen, die die Eigentümerversammlung der Immobilie vor seiner Eintragung ins Grundbuch beschlossen hatte. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, [LG Stuttgart]) bestätigte im Dezember die Urteile von AG und LG Stuttgart, wonach nicht der Zeitpunkt eines Beschlusses, sondern der Termin für die Fälligkeit (‚Fälligkeitstheorie‘) entscheidend dafür sind, ob ein Neubesitzer frühere Ansprüche erfüllen muss.
Im konkreten Fall hatte ein Mann eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft und wurde am 31.10.2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits am 28.08.2014 hatte die Eigentümerversammlung des Hauses eine Sonderumlage von 60.000 € für dringende Baumaßnahmen beschlossen. Am 11.12.2014 forderte nun der Hausverwalter von dem Neueigentümer einen Anteil von 2.400 € für die beschlossene Sonderumlage. Der verweigerte die Zahlung mit der Begründung, zum Zeitpunkt des Beschlusses sei er noch nicht Wohnungseigentümer gewesen.
Zeitpunkt der Fälligkeit entscheidet darüber, ob der Neubesitzer sie zahlen muss
Die Eigentümerversammlung verklagte daraufhin den Neueigentümer auf Zahlung des Anteils und bekam letztlich vor dem BGH Recht. Eine Sonderumlage gilt nach § 10 Abs. 4 WEG als Teil des jährlichen Wirtschaftsplans des Wohnungsverwalters nach 28 Abs. 2 WEG. Die Fälligkeitstheorie ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG, wonach sich alle Wohnungseigentümer an den gemeinsamen Kosten der Immobilie anteilig zu beteiligen haben.
Eigentümer entscheiden gemeinsam über Termin der Fälligkeit
Dies bedeutet nicht, dass ein Neubesitzer für beliebige Altschulden zu seiner Immobilie haftet. Nur wenn die Fälligkeit einer Verbindlichkeit in die Zeit nach seiner Neuerwerbung fällt, ist er auch verpflichtet, diese Kosten mitzutragen. Das kann auch Jahresbilanzen betreffen, die erst zum Jahresende endgültig abgerechnet werden. Den Zeitpunkt einer Fälligkeit nach einem früheren Beschluss der Eigentümerversammlung bestimmen die Eigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG, wenn er vom üblichen Abruf-Turnus des Verwalters abweichen soll.
Sanierungspflicht am gemeinschaftlichen Eigentum einer WEG
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14) hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, wenn diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss, weil dann für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum ist. Verzögern Wohnungseigentümer eine diesbezügliche Beschlussfassung schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
In dem entschiedenen Fall bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Diese Räume bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 Euro. Die Wohnung weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler beim Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.
Das Amtsgericht Andernach – Urteil vom 28.11.2012 – 60 C 598/10 WEG – hat die Beklagten dem Antrag der Klägerin entsprechend verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 Euro zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die «Opfergrenze» der alten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien.
Der BGH hat dieses Urteil des Landgerichts aufgehoben auf und entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung, als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen könne. Jeder Wohnungseigentümer könne die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings hätten die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb seien sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen gegebenenfalls zurückzustellen.
Anders liege es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum sei die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer sei in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssten anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekomme.
Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer komme aber für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht, die dadurch entstanden seien, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterblieben sei. Eine Haftung könne diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
Gericht übt nicht das Ermessen der Wohnungseigentümer aus (Stand: 15.03.2014)
Das Gericht ist grundsätzlich nicht befugt, eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Wohnungseigentümer zu setzen, sondern lediglich dazu, einen Beschluss auf Wirksamkeit zu prüfen. Die Ausnahme des § 21 VIII WEG greift nicht, wenn die Wohnungseigentümer es nicht pflichtwidrig unterlassen oder sich sogar geweigert haben, ihr Ermessen auszuüben.
Dies hat das Amtsgericht Hamburg-Altona in einem Fall entschieden, in dem eine Miteigentümerin einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten hatte, mit dem eine Instandsetzung eines Lüftungsschachtes in einer der dortigen Klägerin nicht genehmen Art und Weise erfolgen sollte. Die Klägerin hat mit der Klage angestrebt, zu erreichen, dass das Gericht den angefochtenen Beschluss aufhebt und durch einen Beschluss ersetzt, wonach die Dammmaßnahme auf andere Art und Weise durchgeführt wird, jedoch zu Kosten, die mehr als das 10-fache betragen sollten.
In der Entscheidung führte das Amtsgericht Hamburg-Altona aus, dass eine Verpflichtung der Beklagten auf die von der Klägerin angestrebte Beschlussfassung an § 21 Abs. 1 WEG scheitert. Das Gericht ist grundsätzlich nicht befugt, eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Wohnungseigentümer zu setzen, sondern lediglich dazu, einen Beschluss auf Wirksamkeit zu prüfen. Die Ausnahme des § 21 Abs. 8 WEG greift nicht, weil die Wohnungseigentümer es nicht pflichtwidrig unterlassen oder sich sogar geweigert haben, ihr Ermessen auszuüben. Vielmehr liegt schon keine dem Gesetz nach erforderliche Maßnahme vor, welche gerade zu jener Zeit hätte getroffen werden müssen. Die mangelhafte Isolierung des Sondereigentums der Klägerin im Bereich der Küche ist nicht derart dringend zu beheben, dass es angemessen wäre, die vorrangige Zuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Reglung der Verwaltung außer Kraft zu setzen.
Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Thema auf die Tagesordnung gesetzt worden war, die Anwesenden durchaus willens waren, sich mit dem Thema zu befassen und eine wirksame Beschlussfassung lediglich daran scheiterte, dass die erforderliche Menge an Miteigentumsanteilen nicht mehr anwesend war. Anhaltspunkte für die Annahme, diejenigen, welche die Versammlung zuvor verlassen hatte, seien gerade deshalb gegangen, um die Beschlussunfähigkeit herbeizuführen, lassen sich dem Vortrag der Klägerin nicht entnehmen. Vielmehr hatte selbst die Verwaltung damals den Eintritt der Beschlussunfähigkeit zunächst nicht bemerkt und für das Verlassen der Versammlung sind etliche in der Person der Miteigentümer liegende Gründe denkbar, welche unabhängig sind vom Thema der weiteren Tagesordnungspunkte. Die Klägerin ist zunächst gehalten, die Einberufung einer neuen Versammlung zu fordern, um eine wirksame Beschlussfassung zu ermöglichen.
Die Entscheidung zeigt deutlich, dass die Gerichte nicht befugt sind, das Ermessen der Wohnungseigentümer zu ersetzen.
Fällung eines großen Baumes ist keine Instandsetzung (Stand: 16.01.2014)
Das Landgericht Lüneburg hat in einem vom 30.04.2013 zum Aktenzeichen 5 S 111/12 entschieden, dass die Fällung eines großen Baumes keine Instandsetzung ist. Unter Instandsetzung sind bezogen auf die Pflege des gemeinschaftlichen Gartens nach Auffassung des Gerichts zweifellos die normalen Pflegemaßnahmen zu verstehen wie Rasen mähen, Hecke schneiden, sicherlich auch das Pflanzen von Sträuchern oder die Entfernung von Sträuchern oder kleineren Gehölzen.
Die Fällung eines großen, die Anlage prägenden Baumes, ist schon vom Wortlaut her schwerlich unter Instandsetzung oder Instandhaltung zu fassen. Eine solche Maßnahme sprengt den üblichen Rahmen. Von der Bedeutung vergleichbar ist eine solche Maßnahme eher einer baulichen Maßnahme wie der Errichtung oder dem Abbau eines Schuppens. Wegen der Bedeutung von großen Bäumen für das Gesamtbild einer Wohnungseigentumsanlage ist es auch sinnvoll, wenn das Fällen großer Bäume von den Wohnungseigentümern in Ausübung gemeinschaftlicher Verwaltung beschlossen werden muss. Damit korrespondiert auch die Tatsache, dass eine Fällgenehmigung nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt werden kann.
Weiterführende Informationen
Weiterführende Informationen rund um das Wohnungseigentum finden Sie hier:
Zum Thema Wohnungseigentum habe ich folgende Web-Seiten für Sie gefunden:
Wikipedia: Zum Stichwort Wohnungseigentum
Gesetzestext über das Wohnungseigentum
Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht
Internetportal Wohnungseigentumsrecht.de
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Ihr Matthias Dols
Rechtsanwalt und Notar Berlin