Anwalt für Zwangsversteigerungsrecht in Berlin-Charlottenburg

Das Mandat als Rechtsanwalt für Zwangsversteigerungen

In einem Beratungsgespräch prüfen wir die Erfolgsaussichten und erläutern Ihre Möglichkeiten im Zwangsversteigerungsverfahren. Nach Mandatserteilung entwickeln wir eine Strategie für das weitere Vorgehen und begleiten und vertreten Sie bis zum Abschluss des Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahrens.

Um diese Interessen in der Zwangsversteigerung optimal umzusetzen, ist eine genaue Kenntnis des Immobilienrechts erforderlich. Wir haben namhafte Banken in zahlreichen Zwangsversteigerungen erfolgreich vertreten und eine Vielzahl von Teilungsversteigerungen betreut. Für Schuldner können wir unter bestimmten Voraussetzungen die Vollstreckungsaussetzung oder sogar Abwendung der Zwangsversteigerung erreichen. Kaufinteressenten erhalten von uns kompetente Hilfe bei der Ersteigerung einer Immobilie.

Für Gläubiger setzen wir dabei den Fokus auf die Realisierung der besicherten Forderungen durch eine erfolgreiche Immobilienverwertung. Teilungsversteigerungen haben in der Regel das Ziel, den Erwerb durch einen Beteiligten herbeizuführen bzw. abzuwehren oder einen hohen Erlös zu erzielen.

Erwerbsinteressenten unterstützen wir professionell dabei, über die Zwangsversteigerung oder im freihändigen Erwerb einen möglichst günstigen Kaufpreis zu erzielen. Wir übernehmen die Abwicklung aller Formalitäten und eventuelle anschließende mietvertragliche Regelungen.

Die langjährige Erfahrung und das Fachwissen unserer spezialisierten Anwälte haben wir in zahlreichen Zwangsversteigerungsverfahren unter Beweis gestellt. Eine kontinuierlich wachsende Mandantenzahl spricht für unsere Kompetenz bei der Vertretung in Immobilienrechtsangelegenheiten.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist für den Schuldner in der Regel die letzte Chance, seine Schulden beim Gläubiger zu begleichen, während Bietenden auf das Geschäft ihres Lebens hoffen. Doch was verbirgt sich genau hinter dem schillernden Begriff und wie sehen die einzelnen Phasen einer Zwangsversteigerung aus?

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Kann der Eigentümer seine Schulden gegenüber dem Gläubiger nicht mehr bedienen, kommt eine Zwangsversteigerung als letztes Mittel in Betracht. Üblicherweise haftet er gegenüber dem Gläubiger mit seinem Grundstück. Als grundstücksgleiche Rechte können aber auch das Erbbaurecht, Wohnungs- oder Teileigentumsrechte infrage kommen.

Die Zwangsversteigerung gehört zum Oberbegriff der Vollstreckungsmaßnahmen, genauso wie etwa die Zwangsverwaltung. Während bei dieser der Ertrag des Grundstücks im Fokus steht, bedeutet eine Zwangsversteigerung, dass die Substanz als solche verwertet wird.

In Deutschland wird die Zwangsversteigerung durch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zahlungsverwaltung (ZVG) geregelt. Die Zwangsversteigerung lässt sich systematisch dem Zwangsvollstreckungsrecht der Zivilprozessordnung (ZPO) zuordnen.

Was versteht man unter unbeweglichem Vermögen?

Erfährt der Gläubiger durch die Vermögensauskunft des Schuldners, dass sich dieser im Besitz von Immobilien befindet, kann er eine Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen veranlassen.

Zum unbeweglichen Vermögen zählen Grundstück und auf ihnen errichteten Gebäude, Wohnungseigentum, Erbbaurechte, bewegliche Sachen, die durch eine Hypothek erfasst werden, beispielsweise auf dem Grundstück produzierte Erzeugnisse wie Pflanzen, aber auch Miet- beziehungsweise Pachtforderungen sowie Zubehör. Auch Schiffe können zum Gegenstand einer Zwangsversteigerung werden.

Die Phasen einer Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung lässt sich in Deutschland grob in die folgenden vier Abschnitte unterteilen.

1. Phase: Antrag auf Zwangsversteigerung

Damit der Gläubiger im Rahmen einer Zwangsversteigerung seine Ansprüche durchsetzen kann, muss er den entsprechenden Antrag beim Amtsgericht desjenigen Bezirks stellen, in dem sich die Immobilie des Schuldners befindet. Für die Zwangsversteigerung von Flugzeugen ist immer das Amtsgericht Braunschweig zuständig.

Der Antragsteller hat einen Vollstreckungstitel und eine Vollstreckungsklausel vorzulegen, um den vollständigen Antrag stellen zu können. Darüber hinaus muss er die Zustellung nachweisen.

Wurden alle Formalitäten beachtet, sendet das Gericht allen Beteiligten den Beschluss über die Verfahrensanordnung zu. Ist dieser zugestellt, tritt die Beschlagnahmung der Immobilie in Kraft. Sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner haben nun die Möglichkeit, Beschwerde einzulegen.

2. Phase: Feststellung des Verkehrswerts der Immobilie

In der zweiten Phase muss der Verkehrswert der Immobilie bestimmt werden. Der Gläubiger ist verpflichtet, einen Vorschuss zu zahlen, um die Kosten für die Verkehrswertermittlung zu decken. Diese können sich bis auf etwa 1.000 Euro belaufen. Ist das Geld eingegangen, übernimmt ein Sachverständiger die Besichtigung der Immobilie und erstellt ein Gutachten.

Sowohl der Schuldner als auch der Gläubiger erhalten in der Folge eine Abschrift und bekommen die Möglichkeit, innerhalb einer Frist Stellung zu nehmen. Erfolgt keine Stellungnahme, legt das Amtsgericht per Beschluss den Verkehrswert der Immobilie fest und setzt einen Termin für die Zwangsversteigerung an.

3. Phase: Der Termin der Zwangsversteigerung

Im Amtsblatt oder im Internet wird der Termin der Zwangsversteigerung bekannt gegeben, zu der jeder Zutritt hat. Zumeist haben alle Interessenten die Chance, wichtige Unterlagen zur Immobilie beim Amtsgericht einzusehen.

Der Termin selbst lässt sich in drei Abschnitte unterteilen. Zunächst erfolgen die Bekanntmachungen. Ein Rechtspfleger benennt in diesem Zusammenhang den Gläubiger und informiert über die entsprechenden Grundbucheintragungen. Außerdem gibt er das geringste Gebot bekannt. Nehmen Mahner ihre letztmalige Gelegenheit nicht wahr, ihre Ansprüche anzumelden, beginnt die Bietzeit.

Die Bietzeit beträgt laut § 73 ZVG mindestens 30 Minuten. Eine Höchstzeit ist nicht vorgegeben. In diesem Zeitraum haben alle Interessenten die Möglichkeit, mündliche Gebote abzugeben. Voraussetzung dafür ist, dass sie sich ausweisen und als Sicherheit mindestens zehn Prozent des Verkehrswerts nachweisen können.

Das höchste in der Bietzeit abgegebene Gebot heißt Meistgebot. Ist dieses ausreichend hoch, erfolgt der Zuschlag. Dieser wird entweder sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt verkündet. Auch wenn der Ersteher noch keinen Eintrag ins Grundbuch vornehmen konnte, gilt er zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümer der Immobilie.

Ist kein beziehungsweise kein gültiges Gebot eingegangen, hat dies gemäß § 77 ZVG die Einstellung des Verfahrens zur Folge. Liegt das Meistgebot bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts, hat der Gläubiger die Option, die Versagung des Zuschlags zu beantragen.

Erreicht das Meistgebot weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts, ist das Gericht sogar verpflichtet, den Zuschlag zu versagen. In beiden Fällen findet ein zweiter Termin mindestens drei und höchstens sechs Monate später statt.

4. Phase: Nach dem Zuschlag

Nach der Zwangsversteigerung erhält der Gläubiger den Erlös. Gibt es mehrere Gläubiger, erfolgt die Verteilung gemäß der gesetzlichen Rangfolge. Eine eventuelle Restsumme fällt an den Schuldner. Hat der Ersteher die erforderliche Grundsteuer gezahlt, beauftragt das Amtsgericht die Änderung des Grundbucheintrages beim Grundbuchamt.

Heilungsmöglichkeit bei Zahlungsrückständen bei der Entziehung des Wohnungseigentums

Wenn einem Miteigentümer das Wohnungseigentum wegen wiederholter und langjähriger Zahlungsrückstände aus wichtigen Grund entzogen wird, kann die Entziehung durch den Ausgleich der Rückstände nicht abgewendet werden. Dies hat das Landgericht Berlin (Az: 53 S 46/16 WEG) entschieden

Dem lag folgender Fall zugrunde:

Die Eigentümergemeinschaft betreibt die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Klägers auf der Grundlage von Urteilen gegen den Kläger wegen der Zahlung von Wohngeldrückständen bzw. einer Entziehungsklage nach §§ 18, 19 WEG. Der Kläger hat durch eine Zahlung von ca. 20.000 € die rückständigen Wohngelder und Prozesskosten ausgeglichen und wegen der beglichenen Forderungen der Eigentümergemeinschaft Vollstreckungsgegenklage gegen die WEG mit dem Ziel erhoben, dass auch die Zwangsversteigerung gemäß § 19 Abs. 2 WEG aufgehoben wird. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen hat der KLäger die Berufung eingelegt.

Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. Nur dann, wenn die Entziehung des Eigentums allein auf rückständigen Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft beruht, kann die Zwangsversteigerung des Eigentums durch nachträgliche Zahlung auch noch bis zum Zuschlag an den Ersteigerer (!) abgewendet werden. Anders ist es aber, wenn der Wohnungseigentümer sich wegen eineir so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Eine solche Unzumutbarkeit kann nach Auffassung des Landgerichts Berlin auch auf einer dauernden Nichtzahlung von Wohngeldrückständen beruhen. Abgesehen davon waren unstreitig bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz auch noch nicht alle Zahlungsrückstände beglichen.

Wie im Mietrecht kann der Mieter die auf Zahlungsrückstände gestützte Räumungsklage durch Zahlung der Rückstände auch während des Prozesses noch abwenden. Dies gilt an sich auch bei der Entziehung von Wohnungseigentum, nicht aber, wenn in langjährigen wiederholten Zahlungsrückständen zugleich eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Gemeinschaftsverhältnisses vorliegt (BGHZ 170, 369 = NJW 2007, 1353).

Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung gemäß §§ 57, 57a ZVG, § 565 BGB

Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.

Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30.10.2013 zum Aktenzeichen XII ZR 113/12 (LG Chemnitz) entschieden. Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten darüber, ob die Klägerin den zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag wirksam gemäß § 57a ZVG gekündigt hat und nunmehr Räumung und Rückgabe verlangen kann. Der Beklagte hatte mit dem Bauträger zum Betrieb einer Altenwohnanlage („betreutes Wohnen”) einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude geschlossen und vermietete die streitgegenständliche Wohnung weiter. Laut der Vorbemerkung zum Mietvertrag ist der Beklagte Zwischenmieter, der die Wohnung vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat. Die Klägerin erhielt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung das Eigentum an der Wohnung. Sie erklärte gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietvertrags und berief sich dabei auf § 57a ZVG sowie auf Eigenbedarf, weil ihre schwangere Tochter die Räume als Wohnung für sich benötige.

Nach Auffassung des BGH ist die von der Klägerin gegenüber dem Beklagten erklärte Kündigung wirksam. In § 57a ZVG werde dem Ersteher in der Zwangsversteigerung ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern eingeräumt. Bei der Zwangsversteigerung würden nämlich die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet. Denn von Mietern genutzte Grundstücke würden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen. Der Beklagte sei nicht Mieter von Wohnraum, da der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Beklagte nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht. Daher könne er sich gegenüber der ihm erklärten Kündigung nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen.

Nach § 57 ZVG rücke der Ersteher als Erwerber gemäß dem entsprechend anwendbaren § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Das führe bei der Versteigerung lediglich eines Teils eines einheitlich vermieteten/verpachteten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft, die als Bruchteilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen der gemeinschaftliche Verwaltung gemäß §§ 744, 745 BGB ausüben könne. Der Ersteher könne den Mietvertrag aber auch nur für diese Teilfläche kündigen. Denn die Sonderregelung des § 57a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so dass es sich auch in dieser bürgerlichrechtlichen Gestaltung durchsetze. Dies gelte auch für den Fall, dass eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist. Den Interessen des Mieters sei dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 I 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbedingungen durchsetzen könne.

Obwohl die Kündigung im Verhältnis zwischen Vermieter und Zwischenmieter somit wirksam ist, kann dieser nach Auffassung des BGH gleichwohl nicht dazu verurteilt werden, die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies sei ihm nämlich unmöglich i.S.v. § 275 I BGB, weil die Klägerin gemäß § 565 BGB als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Beklagte einen Einfluss hierauf hat. Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den Endmietern sei bislang nicht erfolgt. Nach § 565 BGB rücke bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein. Die Vertragsparteien hätten ein Mietverhältnis mit dem Zweck abgeschlossen, dass der Beklagte die Wohneinheiten als Wohnraum im Rahmen des „betreuten Wohnens” weitervermiete. Damit verbundene Betreuungsleistungen seien weder Bestandteil des ursprünglichen Gesamtmietvertrags zwischen Bauträger und Beklagtem, in den die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem Beklagten und den Endmietern abgeschlossenen Mietvertrages. Der Beklagte sei im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung tätig geworden. Deshalb sei der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Antrag der Klägerin – trotz Wirksamkeit der Kündigung – nicht begründet.

Nach Auffassung des BGH ist für die Wirksamkeit der Kündigung vorliegend unerheblich, dass der Versteigerungsgegenstand ursprünglich Teil eines einem einheitlichen Mietvertrages unterliegenden Objekts war; dies stelle keinen substanziellen Unterschied zu sonstigen Verträgen dar, die sich – bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck – auf einen einheitlichen Miet- oder Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese sei aber anerkannt, dass auch bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57a ZVG (Kündigungsrecht des Erstehers) eingreife. Andernfalls wäre gerade bei größeren Miet- oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von abgegrenzten Teilen, etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von – wie hier – einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten in erheblicher Weise einschränken.

Zwangsversteigerung – Vertretung von Gläubigern

Wie verläuft die Vertretung im Versteigerungstermin?

In der Regel erhalte ich von dem Mandanten einen schriftlichen Auftrag zur Terminvertretung samt Vollmacht, Versteigerungsbedingungen und Angaben zum Grundstück.

Die Unterlagen sichte ich auf Vollständigkeit und Schlüssigkeit. Gegebenenfalls sind Dokumente nachzureichen oder es ist eine Abstimmung mit dem zuständigen Sachbearbeiter erforderlich, um die Verwertungsstrategie zu optimieren. Sodann wird der Versteigerungstermin von mir wahrgenommen. Dabei protokolliere ich den Verlauf und – wenn möglich – die anwesenden Personen, damit der Mandant bei Bedarf mit einem Bieter nachverhandeln kann:

• Abweichende oder ungewöhnliche Gebote kläre ich im Termin am Telefon oder erwirke einen Zuschlagsvorbehalt binnen 14 Tagen.
• Unmittelbar nach dem Termin informiere ich den Mandanten telefonisch über das Verhandlungsergebnis.
• Noch am gleichen Tag, spätestens aber nach 24 Stunden erhält der Mandant einen ausführlichen schriftlichen Bericht.

Nutzen Sie meine Erfahrung

Falls Sie als Bietinteressent am Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung interessiert sind, berate ich Sie ebenfalls gerne über den Ablauf und die Besonderheiten des Zwangsversteigerungsverfahrens.

Insbesondere können Ihnen meine Kenntnisse im Zwangsversteigerungs- und im Mietrecht auch bei der Entscheidung helfen, ob Sie sich in einem Verfahren beteiligen oder nicht. Es kommt nicht selten vor, dass Eigentümer versuchen, die Erteilung des Zuschlags zu verhindern, indem sie Scheinmietverträge vorlegen. Hier kann ich Ihnen Wege aufzeigen, wie man die Räumung einer ersteigerten Immobilie schnell und konsequent durchsetzt.

Tipps vom Anwalt vor dem Erwerb durch Zwangsversteigerung

Informieren Sie sich über das Versteigerungsobjekt

Das gerichtliche Wertgutachten kann beim Amtsgericht eingesehen werden. Prüfen Sie außerdem, ob im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis Rechte Dritter (Auflagen am Bau, Wegerechte, öffentliche Lasten etc.) eingetragen sind.

Sie können Kosten sparen

Bei Zwangsversteigerungen können Immobilien oft unter dem Verkehrswert ersteigert werden. Darüber hinaus sparen Sie aber auch Gebühren, denn weder Maklergebühren noch Notargebühren fallen an. Das Vollstreckungsgericht erhebt lediglich eine geringe Zuschlagsgebühr.

Denken Sie rechtzeitig an eine Sicherheitsleistung

Meist wird bei Abgabe eines Gebots eine Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswertes) fällig. Das Gericht akzeptiert eine vorherige Überweisung an die Gerichtskasse, Verrechnungsschecks und Bankbürgschaften.

Mein Beratungsangebot

Für Banken und Gläubiger in Zwangsversteigerungsverfahren biete ich an, sie im Verfahren und im Termin zu vertreten.

Ich berate und vertrete auch Mandanten im Bereich der Teilungsversteigerung. Es kommt leider immer wieder vor, dass Eigentümer- oder Erbengemeinschaften sich nicht einigen können, eine Immobilie gemeinsam zu verkaufen oder einem Beteiligten zu Alleineigentum zu übertragen. In diesen Fällen hilft nur die Einleitung einer Teilungsversteigerung, um die Eigentümergemeinschaft auseinanderzusetzen. Auch in diesem Bereich berate und vertrete ich Sie gerne.

Weiterführende Links

Nachfolgend erhalten Sie weitere Informationen zu Zwangsversteigerungsobjekten:

• Zwangsversteigerungen Amtsgerichte
• Datenbank für Zwangsversteigerungen
• Landkarte mit jeder Zwangsversteigerung
• Zwangsversteigerung von Immobilien
• Zwangsversteigerung auf ImmoScout24
• Zwangsversteigerungskalender auf Einzelhandelsobjekte.com