Immobilienrecht – mit Brief und Siegel

Wer eine Immobilie, sei es ein Grundstück, ein Erbbaurecht oder eine Eigentumswohnung, kaufen oder verkaufen möchte, muss einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abschließen. Hierdurch soll nach dem Willen des Gesetzgebers verhindert werden, dass die Vertragsparteien übereilt einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag abschließen, ohne zuvor genau den Vertragsinhalt zu verstehen oder dessen Tragweite zu überblicken. Die vom Gesetz vorgeschriebene notarielle Form dient also dem Schutz der Beteiligten.

Die Beurkundung des Kaufvertrages durch Verlesen des Vertragstextes ist nicht nur eine Formalie, sondern soll dazu dienen, dass den Beteiligten anlässlich der Beurkundung die häufig nur schwer zu verstehenden Fachbegriffe erläutert werden. Der Notar steht den Parteien als unparteiischer juristischer Fachmann in allen Fragen im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss zur Seite. Der Notar klärt die Parteien über die Bedeutung von Vertragsklauseln auf, findet die richtigen Formulierungen für die gemeinsamen Wünsche der Parteien hinsichtlich der von ihnen gewünschten Regelungen, berät die Vertragsparteien und trägt die Sorge dafür, dass die Urkundsbeteiligten auch die Einzelheiten des Vertrages verstehen. Das oberste Gebot ist hierbei, dass der Notar unparteiisch ist. Deshalb darf ein Notar auch nicht tätig werden, wenn er zuvor eine der Parteien als Rechtsanwalt in der selben Angelegenheit vertreten oder beraten hat. Die Beratung des Notars richtet sich stets an Sie beide als Vertragspartner und zielt darauf, dass Sie sich einigen und dass Sie wissen, worauf Sie sich im Einzelnen einlassen.

Ergänzend zur Vorbereitung des notariellen Vertrages und zu dessen Beurkundung sorgt der Notar dafür, dass der Vertrag auch ordnungsgemäß durchgeführt wird. Er übernimmt fast alle weiteren Aufgaben, die die Abwicklung des Vertrages mit sich bringt. Der Notar stellt die erforderlichen Anträge an das Grundbuchamt, holt erforderliche Genehmigungen ein und sorgt für die reibungslose und sichere Abwicklung des Vertrages. Abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen brauchen sich die Parteien des Kaufvertrages um nichts mehr kümmern, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben worden ist.

Im Zusammenhang mit der Vorbereitung des Vertrages ist der Notar allerdings nicht verpflichtet, die Parteien in steuerlichen Fragen zu beraten. Hier wird empfohlen, bei schwierigen Fragestellungen den Rat eines Steuerberaters vor der Beurkundung einzuholen. Auch Fragen im Zusammenhang mit etwaigen Baumängeln kann der Notar für Sie nicht klären. Es sollte daher vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages gegebenenfalls der Rat eines Architekten oder eines Sachverständigen eingeholt werden, da in Immobilienkaufverträgen die Haftung des Verkäufers in der Regel ausgeschlossen wird.

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei den Amtsgerichten geführt wird. Für jedes Grundstück, Erbbaurecht oder Wohnungseigentum gibt es ein gesondertes Grundbuchblatt, aus dem sich die Lage des Grundstücks, dessen Größe, der Name des/der Eigentümer(s), etwaige Belastungen mit sog. Grunddienstbarkeiten oder Vormerkungsrechten in der Abteilung II des Grundbuchs und die Belastung mit Grundschulden und Hypotheken in Abteilung III des Grundbuchs entnommen werden kann. Vor der Beurkundung wird der Notar das Grundbuch einsehen und die Vertragsparteien über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten. Der Käufer wird nicht bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie, sondern erst, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist.

Im Grundbuchverkehr gilt im Interesse der Rechtssicherheit die Vermutung der Vollständigkeit und der Richtigkeit des Grundbuchinhalt, d.h. die Parteien können darauf vertrauen, dass das, was im Grundbuch steht, auch so richtig ist. Hierdurch soll der Rechtsverkehr sicher werden. Hierdurch ist es auch möglich, ein Grundstück gutgläubig von einer Person zu erwerben, die in Wahrheit gar nicht Eigentümer ist (sog. gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten). Kaufen Sie also ein Grundstück von jemandem, dem das Grundstück in Wirklichkeit gar nicht gehört, obwohl er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, so kann das Grundstück dennoch wirksam erworben werden, da der öffentliche Glaube des Grundbuchs den Erwerber schützt.

Der Kaufvertrag

Der Notar entwirft den Text des Kaufvertrages für die Vertragsparteien. Hierbei ist er aber gehalten, die Wünsche und den wirklichen Willen der Vertragsparteien im Vorfeld der Beurkundung zu erforschen und in den von ihm zu entwerfenden Urkundstext auch einfließen zu lassen. Hierbei ist er nicht rechtsgestaltend tätig, sondern er soll und muss das in den Vertrag mit aufnehmen, was die Parteien wirklich wünschen. Sofern sich ergeben sollte, dass die Wünsche der Parteien zu Risiken für eine der Vertragsparteien führen, muss der Notar die Parteien hierauf hinweisen und sie über den Umfang der Risiken belehren. Dies gilt auch, wenn ein Verbraucher von einem gewerblichen Immobilienverkäufer eine Immobilie erwirbt. Daher sollte man sich im Vorfeld des Vertragsabschlusses fachlichen Rat von einem Rechtsanwalt einholen, der den Inhalt des Vertrages prüft und gegebenenfalls dafür sorgt, dass einzelne Formulierungen geändert werden.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie enthält als zwingend notwendige Angaben die Namen von Käufer und Verkäufer, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, das Datum der Kaufpreiesfälligkeit und die sog. Auflassung, d.h. die Erklärung, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen und kann dies in aller Regel auch nicht, da er das Objekt der Beurkundung im Normalfall nicht kennt. Wenn der Kaufpreis jedoch ganz offensichtlich zu niedrig von den Parteien angegeben ist, muss der Notar seine Mitwirkung verweigern, da nicht auszuschließen ist, dass der Kaufpreis von den Parteien zu niedrig angegeben worden ist, um Steuern zu sparen. Drängen sich Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises auf, belehrt der Notar die Parteien darüber, dass eine unrichtige Angabe zur Höhe des Kaufpreises die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages zur Folge haben kann. .

Da die wenigsten Käufer in der Lage sind, den Kaufpreis aus eigenen Mitteln in voller Höhe zu finanzieren, wird im Kaufvertrag in aller Regel eine Vereinbarung hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten aufgenommen und dem Käufer eine sog. Belastungsvollmacht erteilt, die es ihm ermöglicht, die gekaufte Immobilie bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Dies ist erforderlich, weil die finanzierende Bank vom Käufer verlangen wird, dass zu ihrer Absicherung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, eingetragen wird. Für Sie als Käufer ist es wichtig, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld der Beurkundung geklärt wird. Wenn der Darlehensvertrag mit der Bank bereits unterschrieben ist, kann bereits im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuld bestellt werden, so dass der Käufer nicht nochmals einen Termin mit dem Notar vereinbaren muss. Durch die Beurkundung der Grundschuld fallen für den Käufer zusätzliche Gebühren an.

In aller Regel wird die Haftung des Verkäufers für sog. Rechts- und Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nicht hiervon erfasst sind allerdings Mängel, die ein Verkäufer vorsätzlich oder gar arglistig verschweigt, obwohl sie ihm bekannt sind. Für unbekannte Mängel wird die Haftung des Verkäufers in der Regel – ähnlich wie beim Gebrauchtfahrzeugkauf – ausgeschlossen.

Kauf von Anlageobjekten und gewerblichen Immobilien

Wer sich für den Kauf eines Anlageobjektes interessiert sollte sich vor dem Kauf durch eine Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsberater, einen Immobiliensachverständigen, Makler und Finanzdienstleister im Vorfeld der Beurkundung absichern und insbesondere die mit dem Geschäft verbundenen finanziellen Risiken klären. Besonders wichtig, da auch für die Finanzierung relevant, ist die Klärung der Frage, welchen Ertrag ein Kaufobjekt erwirtschaften wird. Zu diesem Zweck muss der Käufer die bestehenden Mietverträge kennen und vor der Beurkundung einsehen und prüfen, welche Investitionen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlich sind. Nur so lässt sich z.B. die Frage klären, ob und welchem Umfang u.U. die Steigerung der Mieten nach dem Kauf unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmieten möglich ist.

Bei Abschluss eines Kaufvertrages über eine gewerbliche Immobilien sind meist Profis am Rechtsgeschäft beteiligt, so dass der Notar als Berater nicht so sehr gefragt ist, denn die Beteiligten wissen in der Regel um die Risiken und worauf sie achten müssen. Vor einer Beurkundung sollten allerdings die Fragen der Bebaubarkeit eines Grundstücks und etwaige Bodenverunreinigungen geklärt werden. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Parteien hierüber aufzuklären und zu beraten. Dies gilt auch und insbesondere für steuerliche Fragen im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft.

Zahlung des Kaufpreises, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung

Bei dem Kaufvertrag über eine Immobilie handelt es sich um ein sog. Zug-um-Zug-Geschäft, d.h. der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen Zug-um-Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der Immobilie. Hierbei ist es für den Käufer besonders wichtig, dass er das Eigentum lastenfrei erhält. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum lastenfrei zu verschaffen, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten der Abwicklung der Kaufpreiszahlung, nämlich zum einen die sog. direkte Kaufpreiszahlung und zum anderen die Abwicklung über ein sog. Notaranderkonto.

Bei dem sog. Notaranderkonto handelt es sich um ein besonderes Treuhandkonto, das der Notar eigens für die Abwicklung des Kaufvertrages einrichtet und über das nur der Notar verfügen darf. Auf dieses Konto überweist der Käufer den Kaufpreis. Der Notar löst aus dem hinterlegten Kaufpreis die nicht vom Käufer übernommenen Belastungen überreiche ich beiliegend eine Abschrift des oben genannten Schreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme. und zahlt den verbleibenden Restbetrag erst dann an den Verkäufer aus, wenn feststeht, dass die lastenfreie Eigentumsumschreibung und die Übergabe des Kaufobjektes zugunsten des Käufers gesichert ist. Diese Voraussetzungen liegen dann vor, wenn alle notwendigen Genehmigungen zum Vertrag vorliegen und die abzulösende Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen – gegebenenfalls unter Treuhandauflage – zur Verfügung gestellt hat.

Bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Käufer wird der Käufer durch eine sog. Auflassungsvormerkung gesichert. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist die vor einem Notar abzugebende Erklärung, mit der Sie sich mit dem Verkäufer über die Eigentumsübertragung einigen. Die eigentliche Grundbucheintragung, wird vom Notar nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Bescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, veranlasst. In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch können jedoch Ereignisse eintreten, wie z.B. die Insolvenz des Verkäufers oder eine Zwangsvollstreckung durch die Eintragung einer sog. Zwangssicherungshypothek, die den Eigentumserwerb des Käufers gefährden. Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird der Käufer gegen diese Risiken zu vergleichsweise geringen Kosten abgesichert. So kostet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bei einem Kaufpreis von 100.000 EUR nur ca. 150,00 € an Gerichtskosten. Die Folge der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist, dass beeinträchtigende Verfügungen zu Lasten des Käufers nicht mehr vorgenommen werden können bzw. daraus resultierende Grundbucheinträge wieder gelöscht werden müssen.

Bauträgervertrag

Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger erwerben, so schließen Sie einen Bauträgervertrag, dem als Rechtsgrundlagen das BGB und die Makler- und Bauträgerverordnung zugrunde liegen. Der Bauträgervertrag ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück, auf dem für den Käufer ein Gebäude errichtet werden soll. Der Käufer gibt also mit dem Grundstückskauf zugleich eine Werkleistung in Auftrag. Für den Erwerb des Grundstückes ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag nötig. Wie bei jedem Vertrag, kommt es beim Bauträgervertrag vor allem auf den Inhalt an, den Sie möglichst mit kompetenter Hilfe überprüfen sollten.

Wichtigster Bestandteil des Vertrages ist eine umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung, die exakt festlegt, welche Arbeiten, Qualitäten und Produkte geleistet werden. Was hier fehlt, braucht vom Bauträger nicht erbracht zu werden und kann u.U. nicht eingefordert werden oder kann zu zusätzlichen Kosten und weiteren Verträgen mit möglicherweise anderen Vertragspartnern führen! Das sollte vermieden werden.
Exakte Pläne im Maßstab von mindestens 1:50 von Grundrissen, Schnitten und Grundstück aus denen maßgenau sämtliche Festlegungen der Hausanlage, wie Lage und Größe der Türen oder Fenster nachzuvollziehen sind, sollten der Baubeschreibung beiliegen.
Der Vertrag sollte einen transparenten Kostenplan enthalten, der ergänzend zur Baubeschreibung genau festlegt, welche Leistungen der Preis enthalten wird. (z.B. Welche Erschließung auf dem Grundstück, Bodengutachten). Es sollte eine Pauschalpreisbindung bis zur Abnahme und möglichst für einen fest zu vereinbarenden Zeitraum überreiche ich beiliegend eine Abschrift des oben genannten Schreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme. Vertragsschluss vereinbart werden.

Der Bauträger darf vom Käufer nur Zahlungen entgegennehmen, deren Höhe sich nach dem Baufortschritt richtet. Bei Mängelfeststellung oder unvollständigen Bauphasen kann das Geld zurückgehalten werden bis zur vertraglichen Erfüllung. Die Höhe der Abschlagszahlungen für einzelne Bauabschnitte sind in der MaBV geregelt und stellen sich folgendermaßen dar:

nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 40%
nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 8%,
nach Rohinstallation der Heizungsanlagen 3%,
nach Rohinstallation der Sanitäranlagen 3%,
nach Rohinstallation der Elektroanlagen 3%,
nach Fenstereinbau, einschließlich Verglasung 10%,
nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 6%,
nach Estricharbeiten 3%,
nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4%,
nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 12%,
nach Fassadenarbeiten 3% und
nach der vollständigen Fertigstellung 5%.

Beachten Sie, das diese Zahlungen immer vom Baufortschritt abhängen und nicht zeitlich abhängig vereinbart werden!

Treffen Sie verbindliche Festlegungen des Baubeginns und der Baufertigstellung. Dabei muss der Zustand bei Baufertigstellung klar definiert sein. Wird etwa nur „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ vereinbart, so kann das bedeuten, dass die Fenster und Türen eingebaut sind und das Haus dicht ist, der Ausbau aber noch nicht komplett beendet ist. Das Haus ist dann aber schon bezugsfertig und wird Ihnen übergeben obwohl noch einige Bauarbeiten getätigt werden. Sie müssten also einige Zeit auf der Baustelle leben.

Verlangen Sie eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft von der Bank der Bauträgers und nehmen Sie diese in den Vertrag auf.

Die Gewährleistungsfrist bei Bauträgerverträgen richtet sich nach dem BGB und beträgt fünf Jahre.

Nicht fehlen darf eine Kopie des amtlich genehmigten Bauantrages. Dies sichert sie vor dem Erwerb eines illegal errichteten Bauwerks ab, welches sie im schlimmsten Fall wieder abreißen müssten. In der Regel wird vereinbart, dass das Haus erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises in das Eigentum des Käufers übergeht. Erst dann wird die Eintragung im Grundbuch geändert und erst dann gehört das schon bezahlte Haus wirklich dem Käufer. Schließlich sind Fragen der Abschreibung und sonstige steuerrechtliche Fragen zu klären.

Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung

Im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilien fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis die Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Vertrages durch den Notar, Kosten der Finanzierung, die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und die Gerichtskosten für die Grundbucheintragung an. Diese Kosten berechnen sich wie folgt:

Grunderwerbsteuer

Sie beträgt in Berlin und Brandenburg derzeit 5% des Kaufpreises. In Berlin wird die Grunderwerbsteuer ab dem 1. Januar 2014 auf 6 % angehoben.

Notar- und Gerichtsgebühren

Sie sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Die Gebühren sind im GNotKG geregelt. Dabei steigen die Gebühren zwar mit dem Kaufpreis; ihr prozentualer Anteil am Kaufpreis wird aber gleichzeitig geringer. Einen Gebührenrechner finden Sie hier.

Maklerkosten

Diese sind frei verhandelbar und richten sich nach dem Markt. Im Berliner Raum betragen die Kosten meist 6 % des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Kosten für Bausachverständige/Gutachten

Wenn es um den Erwerb gebrauchter Immobilien geht, müssen Kosten für Bausachverständige eingeplant werden. Aber auch beim reinen Baulanderwerb können Kosten für ein Gutachten, zum Beispiel ein Kontaminierungsgutachten anfallen. An Kontaminierung sollte stets gedacht werden, wenn das Bauland früher industriell oder militärisch genutzt wurde. Auch Flächen, auf denen Tankstellen betrieben wurden, sind als sehr riskant einzustufen.

Finanzierungskosten

Die Finanzierungskosten hängen der Höhe nach von der Bank ab, mit der der Kaufpreis finanziert wird. Die Kosten schwanken ständig, daher lohnt sich ein Preisvergleich vor dem Abschluss des Kaufvertrages, denn nicht immer ist die Hausbank der günstigste Anbieter.

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