Notar für Immobilienrecht in Berlin – mit Brief und Siegel

Beurkundung des Kaufvertrages

Die Beurkundung des Kaufvertrages durch Verlesen des Vertragstextes ist nicht nur eine Formalie, sondern soll dazu dienen, dass den Beteiligten anlässlich der Beurkundung die häufig nur schwer zu verstehenden Fachbegriffe erläutert werden. Der Notar steht den Parteien als unparteiischer juristischer Fachmann in allen Fragen im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss zur Seite. Der Notar klärt die Parteien über die Bedeutung von Vertragsklauseln auf, findet die richtigen Formulierungen für die gemeinsamen Wünsche der Parteien hinsichtlich der von ihnen gewünschten Regelungen, berät die Vertragsparteien und trägt die Sorge dafür, dass die Urkundsbeteiligten auch die Einzelheiten des Vertrages verstehen. Das oberste Gebot ist hierbei, dass der Notar unparteiisch ist. Deshalb darf ein Notar auch nicht tätig werden, wenn er zuvor eine der Parteien als Rechtsanwalt in der selben Angelegenheit vertreten oder beraten hat. Die Beratung des Notars richtet sich stets an Sie beide als Vertragspartner und zielt darauf, dass Sie sich einigen und dass Sie wissen, worauf Sie sich im Einzelnen einlassen.

Ergänzend zur Vorbereitung des notariellen Vertrages und zu dessen Beurkundung sorgt der Notar dafür, dass der Vertrag auch ordnungsgemäß durchgeführt wird. Er übernimmt fast alle weiteren Aufgaben, die die Abwicklung des Vertrages mit sich bringt. Der Notar stellt die erforderlichen Anträge an das Grundbuchamt, holt erforderliche Genehmigungen ein und sorgt für die reibungslose und sichere Abwicklung des Vertrages. Abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen brauchen sich die Parteien des Kaufvertrages um nichts mehr kümmern, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben worden ist.

Im Zusammenhang mit der Vorbereitung des Vertrages ist der Notar allerdings nicht verpflichtet, die Parteien in steuerlichen Fragen zu beraten. Hier wird empfohlen, bei schwierigen Fragestellungen den Rat eines Steuerberaters vor der Beurkundung einzuholen. Auch Fragen im Zusammenhang mit etwaigen Baumängeln kann der Notar für Sie nicht klären. Es sollte daher vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages gegebenenfalls der Rat eines Architekten oder eines Sachverständigen eingeholt werden, da in Immobilienkaufverträgen die Haftung des Verkäufers in der Regel ausgeschlossen wird.

Der Kaufvertrag

Der Notar entwirft den Text des Kaufvertrages für die Vertragsparteien. Hierbei ist er aber gehalten, die Wünsche und den wirklichen Willen der Vertragsparteien im Vorfeld der Beurkundung zu erforschen und in den von ihm zu entwerfenden Urkundstext auch einfließen zu lassen. Hierbei ist er nicht rechtsgestaltend tätig, sondern er soll und muss das in den Vertrag mit aufnehmen, was die Parteien wirklich wünschen. Sofern sich ergeben sollte, dass die Wünsche der Parteien zu Risiken für eine der Vertragsparteien führen, muss der Notar die Parteien hierauf hinweisen und sie über den Umfang der Risiken belehren. Dies gilt auch, wenn ein Verbraucher von einem gewerblichen Immobilienverkäufer eine Immobilie erwirbt. Daher sollte man sich im Vorfeld des Vertragsabschlusses fachlichen Rat von einem Rechtsanwalt einholen, der den Inhalt des Vertrages prüft und gegebenenfalls dafür sorgt, dass einzelne Formulierungen geändert werden.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie enthält als zwingend notwendige Angaben die Namen von Käufer und Verkäufer, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, das Datum der Kaufpreiesfälligkeit und die sog. Auflassung, d.h. die Erklärung, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen und kann dies in aller Regel auch nicht, da er das Objekt der Beurkundung im Normalfall nicht kennt. Wenn der Kaufpreis jedoch ganz offensichtlich zu niedrig von den Parteien angegeben ist, muss der Notar seine Mitwirkung verweigern, da nicht auszuschließen ist, dass der Kaufpreis von den Parteien zu niedrig angegeben worden ist, um Steuern zu sparen. Drängen sich Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises auf, belehrt der Notar die Parteien darüber, dass eine unrichtige Angabe zur Höhe des Kaufpreises die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages zur Folge haben kann. .

Da die wenigsten Käufer in der Lage sind, den Kaufpreis aus eigenen Mitteln in voller Höhe zu finanzieren, wird im Kaufvertrag in aller Regel eine Vereinbarung hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten aufgenommen und dem Käufer eine sog. Belastungsvollmacht erteilt, die es ihm ermöglicht, die gekaufte Immobilie bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Dies ist erforderlich, weil die finanzierende Bank vom Käufer verlangen wird, dass zu ihrer Absicherung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, eingetragen wird. Für Sie als Käufer ist es wichtig, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld der Beurkundung geklärt wird. Wenn der Darlehensvertrag mit der Bank bereits unterschrieben ist, kann bereits im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuld bestellt werden, so dass der Käufer nicht nochmals einen Termin mit dem Notar vereinbaren muss. Durch die Beurkundung der Grundschuld fallen für den Käufer zusätzliche Gebühren an.

In aller Regel wird die Haftung des Verkäufers für sog. Rechts- und Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nicht hiervon erfasst sind allerdings Mängel, die ein Verkäufer vorsätzlich oder gar arglistig verschweigt, obwohl sie ihm bekannt sind. Für unbekannte Mängel wird die Haftung des Verkäufers in der Regel – ähnlich wie beim Gebrauchtfahrzeugkauf – ausgeschlossen.

Zahlung des Kaufpreises, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung

Bei dem Kaufvertrag über eine Immobilie handelt es sich um ein sog. Zug-um-Zug-Geschäft, d.h. der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen Zug-um-Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der Immobilie. Hierbei ist es für den Käufer besonders wichtig, dass er das Eigentum lastenfrei erhält. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum lastenfrei zu verschaffen, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten der Abwicklung der Kaufpreiszahlung, nämlich zum einen die sog. direkte Kaufpreiszahlung und zum anderen die Abwicklung über ein sog. Notaranderkonto.

Bei dem sog. Notaranderkonto handelt es sich um ein besonderes Treuhandkonto, das der Notar eigens für die Abwicklung des Kaufvertrages einrichtet und über das nur der Notar verfügen darf. Auf dieses Konto überweist der Käufer den Kaufpreis. Der Notar löst aus dem hinterlegten Kaufpreis die nicht vom Käufer übernommenen Belastungen überreiche ich beiliegend eine Abschrift des oben genannten Schreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme. und zahlt den verbleibenden Restbetrag erst dann an den Verkäufer aus, wenn feststeht, dass die lastenfreie Eigentumsumschreibung und die Übergabe des Kaufobjektes zugunsten des Käufers gesichert ist. Diese Voraussetzungen liegen dann vor, wenn alle notwendigen Genehmigungen zum Vertrag vorliegen und die abzulösende Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen – gegebenenfalls unter Treuhandauflage – zur Verfügung gestellt hat.

Bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Käufer wird der Käufer durch eine sog. Auflassungsvormerkung gesichert. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist die vor einem Notar abzugebende Erklärung, mit der Sie sich mit dem Verkäufer über die Eigentumsübertragung einigen. Die eigentliche Grundbucheintragung, wird vom Notar nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Bescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, veranlasst. In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch können jedoch Ereignisse eintreten, wie z.B. die Insolvenz des Verkäufers oder eine Zwangsvollstreckung durch die Eintragung einer sog. Zwangssicherungshypothek, die den Eigentumserwerb des Käufers gefährden. Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird der Käufer gegen diese Risiken zu vergleichsweise geringen Kosten abgesichert. So kostet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bei einem Kaufpreis von 100.000 EUR nur ca. 150,00 € an Gerichtskosten. Die Folge der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist, dass beeinträchtigende Verfügungen zu Lasten des Käufers nicht mehr vorgenommen werden können bzw. daraus resultierende Grundbucheinträge wieder gelöscht werden müssen.

Kaufpreisfälligkeit

Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, ist die Löschung etwaiger Belastungen gesichert, d.h. dem Notar liegen Löschungsunterlagen (unter erfüllbaren Treuhandbedingungen) vor und sind auch etwaige sonstige Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt (z.B. erforderliche Genehmigungen oder die Fälligkeit hängt von einer weiteren Voraussetzungen ab, die nicht vom Notar, sondern von den Vertragsparteien selbst zu prüfen sind, ein häufiges Beispiel dafür ist die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer).

Häufig erteilen auch die den Kaufpreis finanzierenden Kreditinstitute dem Notar Auflagen für die Verwendung des hinterlegten Kaufpreises. Diese Auflagen hat der Notar zu prüfen und, wenn sie mit den Bestimmungen des Kaufvertrages inhaltlich vereinbar sind, zu beachten.

Ist der Notar nach Prüfung des Vertrages und der vorgenannten Auflagen zu der Erkenntnis gelangt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben ist, teilt der Notar den Vertragsparteien per Einschreiben das Vorliegen der Voraussetzung zur Zahlung des Kaufpreises mit. Er versendet die sogenannte “Fälligkeitsmitteilung”. Diese Mitteilung ist für den Käufer bzw. dessen finanzierende Bank das Signal für die Kaufpreiszahlung. Dabei beachtet der Notar, ob Grundpfandrechte des Verkäufers mit dem Kaufpreis abzulösen sind. Die genauen Beträge und die Kontoverbindung sind in diesem Fall der Fälligkeitsmitteilung des Notars zu entnehmen.

Für den Verkäufer gilt:

Nach Zahlung muss der Verkäufer dem Notar unverzüglich den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Der Notar übersendet ihm dazu – zusammen mit der Abschrift der Fälligkeitsmitteilung – eine vorgefertigte Erklärung, die nur noch zu unterzeichnen und an die Notarstelle zurückzuleiten ist.

Jetzt erfolgt der vierte und letzte Schritt:

Der Notar reicht nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt alle Unterlagen zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer ein. Nach Erledigung des grundbuchamtlichen Vollzugs erhalten die Vertragsparteien dann eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von ihnen geprüft werden sollte.

Mit Eigentumsumschreibung tritt der Käufer nach den gesetzlichen Bestimmungen auch in etwaige Sachversicherungen (zum Beispiel: Gebäudebrand-, Leitungswasser-, Hagel- und Sturmversicherungen) für die erworbene Immobilie ein (dies gilt jedoch nicht für etwaige Hausrat- oder Haftpflichtversicherungen). Die Veräußerung ist dem jeweiligen Versicherer unverzüglich anzuzeigen, ansonsten ist der Versicherer unter Umständen von seiner Leistungspflicht befreit.

Was Sie noch wissen sollten:

Der Käufer ist auch berechtigt, bestehende Versicherungsverhältnisse innerhalb eines Monats ab Eigentumsumschreibung zu kündigen, wobei immer genau geprüft werden sollte, ob und zu welchem Zeitpunkt eine solche Kündigung wirtschaftlich vernünftig ist.

Auch bei der zuständigen Gemeinde kann sich empfehlen, den Verkauf anzuzeigen, damit dort die Grundsteuer künftig vom neuen Inhaber der Immobilie erhoben wird.

Was ist ein Notaranderkonto?

Bei einem Notaranderkonto handelt es sich um eine besondere Form des Treuhandkontos, das der Notar speziell für die Abwicklung eines Kaufvertrags einrichtet. Außer ihm darf keine der beteiligten Parteien darüber verfügen. Der Zweck dieser besonderen Form des Kontos besteht darin, die Zahlung des Kaufpreises gegen Übertragung des Eigentums und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte sicherzustellen. Der Notar übernimmt hierbei die Funktion einer neutralen Instanz, auf die sich sowohl Käufer als auch Verkäufer verlassen können.

Voraussetzung für die Einrichtung eines Notaranderkontos

Gem. § 54a Abs. 2 Nummer 1 des Beurkundungsgesetzes ist für die Einrichtung eines Notaranderkontos ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ der beteiligten Vertragsparteien erforderlich. Im Einzelfall entscheidet die sachliche Notwendigkeit, ob ein Notaranderkonto eingerichtet wird oder ob die Zahlung direkt an den Verkäufer erfolgt.

Eine Einschätzung, ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt, obliegt dem Natur. Gegeben kann es zum Beispiel dann sein, wenn die Übergabe der Immobilie bereits vor Vollendung des Eigentümerübergangs (Grundbucheintrag) erfolgen soll. Auch wenn der Käufer den Kaufpreis über mehrere Kreditinstitute finanziert, ist die Einrichtung eines Notaranderkontos denkbar.

Sofern die Voraussetzungen für die Einrichtung eines Notaranderkontos vorliegen, wird es vom Notar eröffnet. Dabei handelt es sich um eine besondere Form des Girokontos. Der Notar darf nicht auf das Geld zugreifen, außer es handelt sich um die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Bis dahin fungiert er ausschließlich als Verwalter.

Es ist nicht zwingend erforderlich, die Zahlung über ein Notaranderkonto abzuwickeln. Ebenso möglich ist eine Direktzahlung an den Verkäufer.

Wirkung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG auch bei einer Schenkung

Eine gemäß § 12 I WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, nach der die Veräußerung des Eigentums an einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch rechtsgeschäftliche Übertragungen durch Schenkung.

KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 (AG Berlin-Mitte)

Sachverhalt

Im vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer seine Eigentumswohnung mit notarieller Urkunde im Wege der Schenkung übertragen und beim Grundbuchamt die Umschreibung des Wohnungseigentums auf den Beschenkten beantragt. Das Grundbuchamt hatte die Umschreibung mit der Begründung abgelehnt, dass die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums vorsehe. Da eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG nicht vorlag, hatte das Grundbuchamt den Beteiligten deren Beibringung aufgegeben.

Rechtliche Bewertung

Das Kammergericht hat die Auffassung des Grundbuchamtes bestätigt. Denn „Veräußerung“ im Sinne von § 12 WEG sei jede rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einer Wohnung unter Lebenden. Die Veräußerungsbeschränkungen, die § 12 WEG vorsieht, seien nicht bereits per Gesetz Teil des Sondereigentums an der Wohnung, sondern würden es vielmehr erst durch Vereinbarung entweder bei der Begründung des Eigentums an der Wohnung oder durch eine spätere Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch die Gesamtheit der Eigentümer. Welche Fälle der Veräußerung dem Zustimmungsbedürfnis unterworfen werden, entschieden die Eigentümer daher selbst. Im vorliegenden Fall erstrecke sich die Zustimmungsbedürftigkeit nach der Gemeinschaftsordnung auf jede „Veräußerung“. „Veräußerung“ sei aber ein weiter gefasster Begriff als „Verkauf“.

Denn Veräußerungen seien auch solche rechtsgeschäftlichen Übertragungen, die – anders als ein Verkauf – unentgeltlich sind, weshalb Schenkungen von diesem Begriff mit umfasst seien und folglich unter das vereinbarte Zustimmungserfordernis fielen. Sinn und Zweck von § 12 WEG sei es, Wohnungseigentümern ein Mittel in die Hand zu geben, sich zu wehren, wenn durch die Veräußerung des Wohnungseigentums eines anderen Eigentümers Personen Teil der Eigentümergemeinschaft werden sollten, die unerwünscht seien. Deshalb könne das Zustimmungsbedürfnis auch nicht davon abhängig sein, ob das Rechtsgeschäft, durch das die unerwünschte Person Eigentümer werden solle, entgeltlich oder unentgeltlich ist. Im vorliegenden Fall erstrecke sich das Erfordernis der Verwalterzustimmung daher auch auf Eigentumsübertragungen im Wege der Schenkung.

Praxishinweis

Im vom Kammergericht verhandelten Fall war laut der Teilungserklärung nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, sondern die des Verwalters. Grundsätzlich bleiben die Wohnungseigentümer aber auch dann berechtigt, selbst die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern, wenn nach der Teilungserklärung der Verwalter zustimmungsberechtigt ist. Machen sie von diesem Recht Gebrauch, besitzen daher auch die Eigentümer – und nicht der Verwalter – Passivlegitimation bei einer Klage auf Zustimmungserteilung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Teilungserklärung dem Verwalter die Erteilung oder Versagung der Zustimmung als eigenes Recht zuweist, das nur von ihm selbst wahrgenommen werden kann.Eine gemäß § 12 I WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, nach der die Veräußerung des Eigentums an einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch rechtsgeschäftliche Übertragungen durch Schenkung.

KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 (AG Berlin-Mitte)

Sachverhalt

Im vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer seine Eigentumswohnung mit notarieller Urkunde im Wege der Schenkung übertragen und beim Grundbuchamt die Umschreibung des Wohnungseigentums auf den Beschenkten beantragt. Das Grundbuchamt hatte die Umschreibung mit der Begründung abgelehnt, dass die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums vorsehe. Da eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG nicht vorlag, hatte das Grundbuchamt den Beteiligten deren Beibringung aufgegeben.

Rechtliche Bewertung

Das Kammergericht hat die Auffassung des Grundbuchamtes bestätigt. Denn „Veräußerung“ im Sinne von § 12 WEG sei jede rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einer Wohnung unter Lebenden. Die Veräußerungsbeschränkungen, die § 12 WEG vorsieht, seien nicht bereits per Gesetz Teil des Sondereigentums an der Wohnung, sondern würden es vielmehr erst durch Vereinbarung entweder bei der Begründung des Eigentums an der Wohnung oder durch eine spätere Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch die Gesamtheit der Eigentümer. Welche Fälle der Veräußerung dem Zustimmungsbedürfnis unterworfen werden, entschieden die Eigentümer daher selbst.

Im vorliegenden Fall erstrecke sich die Zustimmungsbedürftigkeit nach der Gemeinschaftsordnung auf jede „Veräußerung“. „Veräußerung“ sei aber ein weiter gefasster Begriff als „Verkauf“. Denn Veräußerungen seien auch solche rechtsgeschäftlichen Übertragungen, die – anders als ein Verkauf – unentgeltlich sind, weshalb Schenkungen von diesem Begriff mit umfasst seien und folglich unter das vereinbarte Zustimmungserfordernis fielen. Sinn und Zweck von § 12 WEG sei es, Wohnungseigentümern ein Mittel in die Hand zu geben, sich zu wehren, wenn durch die Veräußerung des Wohnungseigentums eines anderen Eigentümers Personen Teil der Eigentümergemeinschaft werden sollten, die unerwünscht seien. Deshalb könne das Zustimmungsbedürfnis auch nicht davon abhängig sein, ob das Rechtsgeschäft, durch das die unerwünschte Person Eigentümer werden solle, entgeltlich oder unentgeltlich ist. Im vorliegenden Fall erstrecke sich das Erfordernis der Verwalterzustimmung daher auch auf Eigentumsübertragungen im Wege der Schenkung.

Praxishinweis

Im vom Kammergericht verhandelten Fall war laut der Teilungserklärung nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, sondern die des Verwalters. Grundsätzlich bleiben die Wohnungseigentümer aber auch dann berechtigt, selbst die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern, wenn nach der Teilungserklärung der Verwalter zustimmungsberechtigt ist. Machen sie von diesem Recht Gebrauch, besitzen daher auch die Eigentümer – und nicht der Verwalter – Passivlegitimation bei einer Klage auf Zustimmungserteilung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Teilungserklärung dem Verwalter die Erteilung oder Versagung der Zustimmung als eigenes Recht zuweist, das nur von ihm selbst wahrgenommen werden kann.

Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung

Im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilien fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis die Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Vertrages durch den Notar, Kosten der Finanzierung, die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und die Gerichtskosten für die Grundbucheintragung an. Diese Kosten berechnen sich wie folgt:

Grunderwerbsteuer (Stand: 01.01.2014)

Die Immobilienpreise steigen in vielen Regionen Deutschlands seit geraumer Zeit deutlich. Insbesondere in Berlin entwickelt sich der Markt dynamisch. Zum Anstieg der Kosten trägt aber auch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer ab 2014 in vier Bundesländern bei. In einigen Städten hat sich die Steuerbelastung seit 2006 fast verdoppelt.

Bis 2006 lag der Steuersatz in Deutschland einheitlich bei 3,5 Prozent. Für Immobilienkäufer in Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein wird der Traum vom Eigenheim ab 1. Januar 2014 teurer, weil die Grunderwerbsteuer erneut ansteigt, und zwar um bis zu 1,5 Prozentpunkte. Diese Steuer wird immer dann zur Zahlung fällig, wann man eine Immobilie erwirbt.

Dank niedriger Finanzierungskosten sind Immobilien derzeit noch erschwinglich. Allerdings sind die Kaufnebenkosten in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Vor allem Haushalte, für die der Immobilienerwerb ohnehin ein knapp kalkuliertes Vorhaben ist, können sich künftig immer seltener Wohneigentum schaffen.

Die Grunderwerbsteuern belaufen sich ab dem 1. Januar 2014 in den einzelnen Bundesländern auf folgende Prozentsätze:

• Baden-Württemberg: 5 Prozent
• Bayern: 3,5 Prozent
• Berlin: 6 Prozent
• Bremen: 5 Prozent
• Brandenburg: 5 Prozent
• Hamburg: 4,5 Prozent
• Hessen: 5 Prozent
• Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
• Niedersachsen: 5 Prozent
• Nordrhein-Westfalen: 5 Prozent
• Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
• Saarland: 5,5 Prozent
• Sachsen: 3,5 Prozent
• Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
• Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
• Thüringen: 5 Prozent

Notar- und Gerichtsgebühren

Sie sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Die Gebühren sind im GNotKG geregelt. Dabei steigen die Gebühren zwar mit dem Kaufpreis; ihr prozentualer Anteil am Kaufpreis wird aber gleichzeitig geringer. Einen Gebührenrechner finden Sie hier.

Maklerkosten

Diese sind frei verhandelbar und richten sich nach dem Markt. Im Berliner Raum betragen die Kosten meist 6 % des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Kosten für Bausachverständige/Gutachten

Wenn es um den Erwerb gebrauchter Immobilien geht, müssen Kosten für Bausachverständige eingeplant werden. Aber auch beim reinen Baulanderwerb können Kosten für ein Gutachten, zum Beispiel ein Kontaminierungsgutachten anfallen. An Kontaminierung sollte stets gedacht werden, wenn das Bauland früher industriell oder militärisch genutzt wurde. Auch Flächen, auf denen Tankstellen betrieben wurden, sind als sehr riskant einzustufen.

Finanzierungskosten

Als Finanzierungskosten bezeichnet man die Kosten, die im Rahmen einer Finanzierung entstehen. Aus betriebswirtschaftlicher Perspektive versteht man darunter sowohl die Kosten für die Nutzung von Eigenkapital als auch die Kosten für die Nutzung von Fremdkapital.

Zusammensetzung der Finanzierungskosten

Die Kosten für die Eigenfinanzierung bestehen aus den Transaktionskosten für die Ausschüttung oder die Börseneinführung von Aktien und aus den fiktiven Kosten. Zu den fiktiven Kosten gehören Opportunitätskosten für entgangene alternative Geldanlagen und Risikoprämien. Unter der Risikoprämie versteht man den Teil der Renditeerwartung, der über den risikofreien Zins hinaus das Unternehmerrisiko als Kompensation verlangt. Zu den Kosten, die für die Fremdfinanzierung anfallen, gehören vor allem die Zinsaufwendungen.

In der Betriebswirtschaftslehre untergliedert man Finanzierungkosten in qualitative und quantitative Kosten. Zu den quantitativen Kosten zählen einmalige Kosten wie Maklerprovisionen, Bereitstellungsprovisionen, Disagio, Kosten der Bestellung von Kreditsicherheiten und verschiedene Arten von Tilgungskosten sowie permanente Kosten wie Zinsaufwendungen und Marktpflegekosten. Zu den qualitativen Finanzierungskoten gehören das Risiko der Nichtprolongation von Fremdkapital und das Verlustrisiko.

Aus Sicht der Finanzierungskosten ist die optimale Kapitalstruktur erreicht, wenn quantitative und qualitative Finanzierungskosten minimal sind. Da Finanzierungskosten beschäftigungsunabhängig auftreten, gelten sie als Fixkosten. Daher wirken sie sich besonders bei fremdkapitalintensiven Unternehmungen besonders stark aus und verschlechtern bei verringertem Beschäftigungsgrad die Gewinnschwelle.

Finanzierungskosten aus steuerrechtlicher Perspektive

Im Steuerrecht gelten Finanzierungskosten, die in Zusammenhang mit den Einkünften entstehen, gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG als Werbungskosten und damit als abzugsfähig. Für den Abzug ist vor allem der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Einkünften relevant. Finanzierungskosten sind in dem Veranlagungszeitraum abzugsfähig, in dem sie anfallen. Hier ist das Abflussprinzip gem. § 11 EStG maßgeblich.

Zu den Aufwendungen zählen vor allem Schuldzinsen für Darlehen, Geldbeschaffungskosten bei Krediten, Kosten der Sicherheitenstellung sowie Disagio.

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