Notar für Immobilienrecht in Berlin – mit Brief und Siegel

Notar für Immobilienrecht in Berlin

Wer eine Immobilie, sei es ein Grundstück, ein Erbbaurecht oder eine Eigentumswohnung, kaufen oder verkaufen oder eine Finanzierungsgrundschuld eintragen lassen möchte, muss einen notariell beurkundeten Kaufvertrag abschließen bzw. einen Notar mit der Beurkundung beauftragen. Hierdurch soll nach dem Willen des Gesetzgebers verhindert werden, dass die Vertragsparteien übereilt einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag abschließen, ohne zuvor genau den Vertragsinhalt zu verstehen oder dessen Tragweite zu überblicken. Die vom Gesetz vorgeschriebene notarielle Form dient also dem Schutz der Beteiligten.

Ich unterstütze Sie gerne bei Ihrem Vorhaben und wenn Sie mich mit der Erstellung eines Vertragsentwurfs beauftragen möchten, können Sie hierfür mein Online-Formular nutzen.

Beurkundung des Kaufvertrages

Die Beurkundung des Kaufvertrages durch Verlesen des Vertragstextes ist nicht nur eine Formalie, sondern soll dazu dienen, dass den Beteiligten anlässlich der Beurkundung die häufig nur schwer zu verstehenden Fachbegriffe erläutert werden. Der Notar steht den Parteien als unparteiischer juristischer Fachmann in allen Fragen im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss zur Seite. Der Notar klärt die Parteien über die Bedeutung von Vertragsklauseln auf, findet die richtigen Formulierungen für die gemeinsamen Wünsche der Parteien hinsichtlich der von ihnen gewünschten Regelungen, berät die Vertragsparteien und trägt die Sorge dafür, dass die Urkundsbeteiligten auch die Einzelheiten des Vertrages verstehen. Das oberste Gebot ist hierbei, dass der Notar unparteiisch ist. Deshalb darf ein Notar auch nicht tätig werden, wenn er zuvor eine der Parteien als Rechtsanwalt in der selben Angelegenheit vertreten oder beraten hat. Die Beratung des Notars richtet sich stets an Sie beide als Vertragspartner und zielt darauf, dass Sie sich einigen und dass Sie wissen, worauf Sie sich im Einzelnen einlassen.

Ergänzend zur Vorbereitung des notariellen Vertrages und zu dessen Beurkundung sorgt der Notar dafür, dass der Vertrag auch ordnungsgemäß durchgeführt wird. Er übernimmt fast alle weiteren Aufgaben, die die Abwicklung des Vertrages mit sich bringt. Der Notar stellt die erforderlichen Anträge an das Grundbuchamt, holt erforderliche Genehmigungen ein und sorgt für die reibungslose und sichere Abwicklung des Vertrages. Abgesehen von ganz wenigen Ausnahmen brauchen sich die Parteien des Kaufvertrages um nichts mehr kümmern, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben worden ist.

Im Zusammenhang mit der Vorbereitung des Vertrages ist der Notar allerdings nicht verpflichtet, die Parteien in steuerlichen Fragen zu beraten. Hier wird empfohlen, bei schwierigen Fragestellungen den Rat eines Steuerberaters vor der Beurkundung einzuholen. Auch Fragen im Zusammenhang mit etwaigen Baumängeln kann der Notar für Sie nicht klären. Es sollte daher vor dem Abschluss des Immobilienkaufvertrages gegebenenfalls der Rat eines Architekten oder eines Sachverständigen eingeholt werden, da in Immobilienkaufverträgen die Haftung des Verkäufers in der Regel ausgeschlossen wird.

Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das bei den Amtsgerichten geführt wird. Für jedes Grundstück, Erbbaurecht oder Wohnungseigentum gibt es ein gesondertes Grundbuchblatt, aus dem sich die Lage des Grundstücks, dessen Größe, der Name des/der Eigentümer(s), etwaige Belastungen mit sog. Grunddienstbarkeiten oder Vormerkungsrechten in der Abteilung II des Grundbuchs und die Belastung mit Grundschulden und Hypotheken in Abteilung III des Grundbuchs entnommen werden kann. Vor der Beurkundung wird der Notar das Grundbuch einsehen und die Vertragsparteien über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten. Der Käufer wird nicht bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie, sondern erst, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist.

Im Grundbuchverkehr gilt im Interesse der Rechtssicherheit die Vermutung der Vollständigkeit und der Richtigkeit des Grundbuchinhalt, d.h. die Parteien können darauf vertrauen, dass das, was im Grundbuch steht, auch so richtig ist. Hierdurch soll der Rechtsverkehr sicher werden. Hierdurch ist es auch möglich, ein Grundstück gutgläubig von einer Person zu erwerben, die in Wahrheit gar nicht Eigentümer ist (sog. gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten). Kaufen Sie also ein Grundstück von jemandem, dem das Grundstück in Wirklichkeit gar nicht gehört, obwohl er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, so kann das Grundstück dennoch wirksam erworben werden, da der öffentliche Glaube des Grundbuchs den Erwerber schützt.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (beispielsweise einem Wohnungseigentum oder einem Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Die Grundschuld wird regelmäßig als Kreditsicherheit verwendet.

Ein vergleichbares Rechtsinstitut in der Schweiz ist der Schuldbrief nach Art. 842 ff. ZGB (Zivilgesetzbuch). Es handelt sich um ein abstraktes Recht; die Forderung besteht zunächst “für sich” und ist nicht an einen anderen Vertrag (z.B. Immobiliendarlehen) gebunden, auch ist es zunächst gleichgültig, wer Eigentümer des Grundstücks oder des grundstücksgleichen Rechts ist. Solche Verknüpfungen erfolgen typischerweise in einer begleitenden vertraglichen Zweckvereinbarung, die den Gläubiger in der Verwertung auf den Zweck eines weiteren begleitenden Vertrages einschränken soll.

Der Kaufvertrag

Der Notar entwirft den Text des Kaufvertrages für die Vertragsparteien. Hierbei ist er aber gehalten, die Wünsche und den wirklichen Willen der Vertragsparteien im Vorfeld der Beurkundung zu erforschen und in den von ihm zu entwerfenden Urkundstext auch einfließen zu lassen. Hierbei ist er nicht rechtsgestaltend tätig, sondern er soll und muss das in den Vertrag mit aufnehmen, was die Parteien wirklich wünschen. Sofern sich ergeben sollte, dass die Wünsche der Parteien zu Risiken für eine der Vertragsparteien führen, muss der Notar die Parteien hierauf hinweisen und sie über den Umfang der Risiken belehren. Dies gilt auch, wenn ein Verbraucher von einem gewerblichen Immobilienverkäufer eine Immobilie erwirbt. Daher sollte man sich im Vorfeld des Vertragsabschlusses fachlichen Rat von einem Rechtsanwalt einholen, der den Inhalt des Vertrages prüft und gegebenenfalls dafür sorgt, dass einzelne Formulierungen geändert werden.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie enthält als zwingend notwendige Angaben die Namen von Käufer und Verkäufer, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, das Datum der Kaufpreiesfälligkeit und die sog. Auflassung, d.h. die Erklärung, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen und kann dies in aller Regel auch nicht, da er das Objekt der Beurkundung im Normalfall nicht kennt. Wenn der Kaufpreis jedoch ganz offensichtlich zu niedrig von den Parteien angegeben ist, muss der Notar seine Mitwirkung verweigern, da nicht auszuschließen ist, dass der Kaufpreis von den Parteien zu niedrig angegeben worden ist, um Steuern zu sparen. Drängen sich Zweifel an der Angemessenheit des Kaufpreises auf, belehrt der Notar die Parteien darüber, dass eine unrichtige Angabe zur Höhe des Kaufpreises die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrages zur Folge haben kann. .

Da die wenigsten Käufer in der Lage sind, den Kaufpreis aus eigenen Mitteln in voller Höhe zu finanzieren, wird im Kaufvertrag in aller Regel eine Vereinbarung hinsichtlich der Finanzierungsmodalitäten aufgenommen und dem Käufer eine sog. Belastungsvollmacht erteilt, die es ihm ermöglicht, die gekaufte Immobilie bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Dies ist erforderlich, weil die finanzierende Bank vom Käufer verlangen wird, dass zu ihrer Absicherung im Grundbuch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, eingetragen wird. Für Sie als Käufer ist es wichtig, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld der Beurkundung geklärt wird. Wenn der Darlehensvertrag mit der Bank bereits unterschrieben ist, kann bereits im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages die Grundschuld bestellt werden, so dass der Käufer nicht nochmals einen Termin mit dem Notar vereinbaren muss. Durch die Beurkundung der Grundschuld fallen für den Käufer zusätzliche Gebühren an.

In aller Regel wird die Haftung des Verkäufers für sog. Rechts- und Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Nicht hiervon erfasst sind allerdings Mängel, die ein Verkäufer vorsätzlich oder gar arglistig verschweigt, obwohl sie ihm bekannt sind. Für unbekannte Mängel wird die Haftung des Verkäufers in der Regel – ähnlich wie beim Gebrauchtfahrzeugkauf – ausgeschlossen.

Kauf von Anlageobjekten und gewerblichen Immobilien

Wer sich für den Kauf eines Anlageobjektes interessiert sollte sich vor dem Kauf durch eine Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsberater, einen Immobiliensachverständigen, Makler und Finanzdienstleister im Vorfeld der Beurkundung absichern und insbesondere die mit dem Geschäft verbundenen finanziellen Risiken klären. Besonders wichtig, da auch für die Finanzierung relevant, ist die Klärung der Frage, welchen Ertrag ein Kaufobjekt erwirtschaften wird. Zu diesem Zweck muss der Käufer die bestehenden Mietverträge kennen und vor der Beurkundung einsehen und prüfen, welche Investitionen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlich sind. Nur so lässt sich z.B. die Frage klären, ob und welchem Umfang u.U. die Steigerung der Mieten nach dem Kauf unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmieten möglich ist.

Bei Abschluss eines Kaufvertrages über eine gewerbliche Immobilien sind meist Profis am Rechtsgeschäft beteiligt, so dass der Notar als Berater nicht so sehr gefragt ist, denn die Beteiligten wissen in der Regel um die Risiken und worauf sie achten müssen. Vor einer Beurkundung sollten allerdings die Fragen der Bebaubarkeit eines Grundstücks und etwaige Bodenverunreinigungen geklärt werden. Der Notar ist nicht verpflichtet, die Parteien hierüber aufzuklären und zu beraten. Dies gilt auch und insbesondere für steuerliche Fragen im Zusammenhang mit dem Rechtsgeschäft.

Mietervorkaufsrecht gem. § 577 BGB (Stand: 22.11.2014)

Bei dem Verkauf mehrerer vermieteter Wohnungen, die zu einer Wohnungseigentumseinheit zusammengefasst sind, haben die Mieter ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2014 – 18 S 330/13)

Die Vorschrift des § 577 BGB dient dem Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit Umwandlung von Wohnungseigentum. Dieser Schutz würde beeinträchtigt, wenn der Vermieter mehrere Mietwohnungen, die zu einer Wohnungseigentumseinheit zusammengefasst sind, verkaufen könnte, ohne dass die einzelnen Mieter das Vorkaufsrecht geltend machen können, anderseits aber die Frist des § 577a I BGB für die Eigenbedarfskündigung zu laufen begänne. Dies hat das Landgericht Berlin kürzlich entschieden.

Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person

Wenn eine juristische Person, die als Verwalterin bestellt ist, im Wege der Verschmelzung auf eine andere juristische Person verschmolzen wird, gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. Dies hat der BGH ((BGH, Urteil vom 21.02.2014 – V ZR 164/13) so entschieden.

In dem entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer zweier benachbarter Wohnungseigentumsanlagen jeweils eine GmbH als Firma zur Verwalterin ernannt und entsprechende Verwalterverträge geschlossen. Mit einem Verschmelzungsvertrag wurde die Firma auf die Klägerin – bei der es sich ebenfalls um eine GmbH handelt – verschmolzen und die Verschmelzung in das Handelsregister eingetragen. Beide Gemeinschaften widersprachen einer etwaigen Übertragung des Verwalteramtes sowie des Verwaltervertrages auf die Klägerin und kündigten die Verwalterverträge mit der Firma oder der Klägerin.

Nach Auffassung des BGH sind die Verwalterverträge nicht infolge der Verschmelzung beendet worden. Zwar könne der Verwalter seine Befugnisse nicht rechtsgeschäftlich auf Dritte übertragen oder diesen zur Ausübung überlassen. Die ursprünglich mit der Verwaltung beauftragte Firma habe ihre Rechtsstellung jedoch nicht auf die Klägerin übertragen, sondern sei auf diese verschmolzen worden. Infolgedessen sei sie als bisherige Rechtsträgerin gemäß § 20 I Nr. 2 UmwG mit Eintragung der Verschmelzung in das Register ohne besondere Löschung untergegangen; ihr Vermögen und ihre Verbindlichkeiten seien gemäß § 20 I Nr. 1 UmwG auf die Klägerin als übernehmende Rechtsträgerin übergegangen. Diese Gesamtrechtsnachfolge umfasse auch den zwischen dem Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Verwaltervertrag. Dieser gehe jedenfalls bei der Verschmelzung von juristischen Personen gemäß § 20 I Nr. 1 UmwG auf den übernehmenden Rechtsträger über; nichts anderes gelte für die – hier allerdings nicht entscheidungserhebliche – Organstellung des Verwalters. Ob die Verschmelzung gemäß § 2 Nr. 1 UmwG durch Aufnahme oder gemäß § 2 Nr. 2 UmwG im Wege der Neugründung erfolgt, sei nicht von Bedeutung, weil § 20 I Nr. 1 UmwG in beiden Fällen gleichermaßen Anwendung finde, § 36 UmwG. Gemäß § 20 I Nr. 1 UmwG finde bei der Verschmelzung eine umfassende Gesamtrechtsnachfolge statt. Das Umwandlungsrecht trage dem Bedürfnis Rechnung, die rechtlichen Strukturen eines Unternehmens zügig und ohne große formelle und steuerliche Hürden an die wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen; zum Schutz des Rechtsverkehrs, insbesondere der Gläubiger, enthalte es ein eigenständiges und umfassendes Regelungskonzept. Von dem Übergang ausgenommen seien nur höchstpersönliche Rechte und Pflichten.

Weiterhin scheide eine entsprechende Anwendung von § 673 S. 1 BGB auf den Verwaltervertrag aus. Dieser Bestimmung zufolge erlösche der Auftrag im Zweifel mit dem Tod des Beauftragten; anerkannt sei die entsprechende Anwendung der Norm bei der Liquidation einer beauftragten juristischen Person. Im Falle des Erlöschens der juristischen Person infolge einer Verschmelzung fehle es dagegen an einer Regelungslücke, die Voraussetzung für eine Analogie wäre. Denn das UmwG enthalte aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge eine mit dem Grundgedanken von § 673 S. 1 BGB unvereinbare Sonderregelung für die Verschmelzung. Entscheidend sei, ob der Verwaltervertrag aus umwandlungsrechtlicher Sicht als höchstpersönliches Rechtsverhältnis anzusehen ist. Das sei jedenfalls dann zu verneinen, wenn der bisherige Verwalter – wie hier – eine juristische Person ist; dann stehe nämlich in aller Regel nicht die Ausführung der Dienstleistungen durch bestimmte natürliche Personen im Vordergrund. Hierauf hätten die Wohnungseigentümer rechtlich gesehen auch keinen Einfluss; sie könnten weder die Auswechslung von Gesellschaftern oder Geschäftsführern verhindern noch die Personalauswahl bestimmen.

Für die Praxis ist zu beachten, dass der BGH ausdrücklich offen gelassen hat, ob sich die Gesamtrechtsnachfolge auch bei der Verschmelzung von übertragenden Personenhandelsgesellschaften auf den Verwaltervertrag erstreckt und wie sich eine Spaltung – insbesondere die Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens – auswirkt. Nach richtiger Auffassung endet die Verwalterstellung bei Veräußerung des Einzelhandelsgeschäfts eines zum Verwalter bestellten Kaufmanns (BayObLG, Beschluss vom 6.2.1990 – BReg. 2 Z 104/89, BayObLGZ 1990, 28) oder Einbringung des Vermögens eines einzelkaufmännischen Unternehmens in eine neu gegründete juristische Person (Staudinger/Bub, BGB, 13. Aufl., § 26 WEG Rz. 380). Träger der Rechte und Pflichten ist nämlich gem § 17 II HGB allein der Kaufmann in Person, so dass die Veräußerung des Handelsgeschäfts oder die Einbringung des Vermögens in eine juristische Person zur Übertragung der Verwalterstellung führt, die zwingend der Zustimmung der Eigentümer bedarf. Erfolgt die Umwandlung durch Ausgliederung aus dem Vermögen eines Einzelkaufmanns zum Zwecke der Neugründung einer GmbH gem §§ 152 ff UmwG, so erlischt die Einzelfirma mit der Eintragung der Ausgliederung im Handelsregister, §§ 158, 155, 20 I Nr. 1 und 2 UmwG. Da die Gemeinschaft damit den Einfluss auf die Gesellschafter und Geschäftsführer der Gesellschaft des Verwalters verliert, führt der Rechtsformwechsel nur mit Zustimmung der Eigentümer zum Übergang der auf besonderem Vertrauen beruhenden Verwalterposition, wenn der übertragende Rechtsträger eine natürliche Person ist (BayObLG, Beschluss vom 6.2.1987 – BReg. 2 Z 6/87, BayObLGZ 1987, 54; Staudinger/Bub, a.a.O. Rz. 381).

Zahlung des Kaufpreises, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung

Bei dem Kaufvertrag über eine Immobilie handelt es sich um ein sog. Zug-um-Zug-Geschäft, d.h. der Käufer ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen Zug-um-Zug gegen Verschaffung des Eigentums an der Immobilie. Hierbei ist es für den Käufer besonders wichtig, dass er das Eigentum lastenfrei erhält. Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum lastenfrei zu verschaffen, sofern nicht etwas anderes vereinbart wurde. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten der Abwicklung der Kaufpreiszahlung, nämlich zum einen die sog. direkte Kaufpreiszahlung und zum anderen die Abwicklung über ein sog. Notaranderkonto.

Bei dem sog. Notaranderkonto handelt es sich um ein besonderes Treuhandkonto, das der Notar eigens für die Abwicklung des Kaufvertrages einrichtet und über das nur der Notar verfügen darf. Auf dieses Konto überweist der Käufer den Kaufpreis. Der Notar löst aus dem hinterlegten Kaufpreis die nicht vom Käufer übernommenen Belastungen überreiche ich beiliegend eine Abschrift des oben genannten Schreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme. und zahlt den verbleibenden Restbetrag erst dann an den Verkäufer aus, wenn feststeht, dass die lastenfreie Eigentumsumschreibung und die Übergabe des Kaufobjektes zugunsten des Käufers gesichert ist. Diese Voraussetzungen liegen dann vor, wenn alle notwendigen Genehmigungen zum Vertrag vorliegen und die abzulösende Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen – gegebenenfalls unter Treuhandauflage – zur Verfügung gestellt hat.

Bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Käufer wird der Käufer durch eine sog. Auflassungsvormerkung gesichert. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist die vor einem Notar abzugebende Erklärung, mit der Sie sich mit dem Verkäufer über die Eigentumsübertragung einigen. Die eigentliche Grundbucheintragung, wird vom Notar nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Bescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, veranlasst. In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch können jedoch Ereignisse eintreten, wie z.B. die Insolvenz des Verkäufers oder eine Zwangsvollstreckung durch die Eintragung einer sog. Zwangssicherungshypothek, die den Eigentumserwerb des Käufers gefährden. Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird der Käufer gegen diese Risiken zu vergleichsweise geringen Kosten abgesichert. So kostet die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bei einem Kaufpreis von 100.000 EUR nur ca. 150,00 € an Gerichtskosten. Die Folge der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist, dass beeinträchtigende Verfügungen zu Lasten des Käufers nicht mehr vorgenommen werden können bzw. daraus resultierende Grundbucheinträge wieder gelöscht werden müssen.

Kaufpreisfälligkeit

Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, ist die Löschung etwaiger Belastungen gesichert, d.h. dem Notar liegen Löschungsunterlagen (unter erfüllbaren Treuhandbedingungen) vor und sind auch etwaige sonstige Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt (z.B. erforderliche Genehmigungen oder die Fälligkeit hängt von einer weiteren Voraussetzungen ab, die nicht vom Notar, sondern von den Vertragsparteien selbst zu prüfen sind, ein häufiges Beispiel dafür ist die Räumung der Immobilie durch den Verkäufer).

Häufig erteilen auch die den Kaufpreis finanzierenden Kreditinstitute dem Notar Auflagen für die Verwendung des hinterlegten Kaufpreises. Diese Auflagen hat der Notar zu prüfen und, wenn sie mit den Bestimmungen des Kaufvertrages inhaltlich vereinbar sind, zu beachten.

Ist der Notar nach Prüfung des Vertrages und der vorgenannten Auflagen zu der Erkenntnis gelangt, dass die Fälligkeit des Kaufpreises gegeben ist, teilt der Notar den Vertragsparteien per Einschreiben das Vorliegen der Voraussetzung zur Zahlung des Kaufpreises mit. Er versendet die sogenannte “Fälligkeitsmitteilung”. Diese Mitteilung ist für den Käufer bzw. dessen finanzierende Bank das Signal für die Kaufpreiszahlung. Dabei beachtet der Notar, ob Grundpfandrechte des Verkäufers mit dem Kaufpreis abzulösen sind. Die genauen Beträge und die Kontoverbindung sind in diesem Fall der Fälligkeitsmitteilung des Notars zu entnehmen.

Für den Verkäufer gilt:

Nach Zahlung muss der Verkäufer dem Notar unverzüglich den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Der Notar übersendet ihm dazu – zusammen mit der Abschrift der Fälligkeitsmitteilung – eine vorgefertigte Erklärung, die nur noch zu unterzeichnen und an die Notarstelle zurückzuleiten ist.

Jetzt erfolgt der vierte und letzte Schritt:

Der Notar reicht nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt alle Unterlagen zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer ein. Nach Erledigung des grundbuchamtlichen Vollzugs erhalten die Vertragsparteien dann eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von ihnen geprüft werden sollte.

Mit Eigentumsumschreibung tritt der Käufer nach den gesetzlichen Bestimmungen auch in etwaige Sachversicherungen (zum Beispiel: Gebäudebrand-, Leitungswasser-, Hagel- und Sturmversicherungen) für die erworbene Immobilie ein (dies gilt jedoch nicht für etwaige Hausrat- oder Haftpflichtversicherungen). Die Veräußerung ist dem jeweiligen Versicherer unverzüglich anzuzeigen, ansonsten ist der Versicherer unter Umständen von seiner Leistungspflicht befreit.

Was Sie noch wissen sollten:

Der Käufer ist auch berechtigt, bestehende Versicherungsverhältnisse innerhalb eines Monats ab Eigentumsumschreibung zu kündigen, wobei immer genau geprüft werden sollte, ob und zu welchem Zeitpunkt eine solche Kündigung wirtschaftlich vernünftig ist.

Auch bei der zuständigen Gemeinde kann sich empfehlen, den Verkauf anzuzeigen, damit dort die Grundsteuer künftig vom neuen Inhaber der Immobilie erhoben wird.

Was ist ein Notaranderkonto?

Bei einem Notaranderkonto handelt es sich um eine besondere Form des Treuhandkontos, das der Notar speziell für die Abwicklung eines Kaufvertrags einrichtet. Außer ihm darf keine der beteiligten Parteien darüber verfügen. Der Zweck dieser besonderen Form des Kontos besteht darin, die Zahlung des Kaufpreises gegen Übertragung des Eigentums und unter Löschung der bisher im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte sicherzustellen. Der Notar übernimmt hierbei die Funktion einer neutralen Instanz, auf die sich sowohl Käufer als auch Verkäufer verlassen können.

Voraussetzung für die Einrichtung eines Notaranderkontos

Gem. § 54a Abs. 2 Nummer 1 des Beurkundungsgesetzes ist für die Einrichtung eines Notaranderkontos ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ der beteiligten Vertragsparteien erforderlich. Im Einzelfall entscheidet die sachliche Notwendigkeit, ob ein Notaranderkonto eingerichtet wird oder ob die Zahlung direkt an den Verkäufer erfolgt.

Eine Einschätzung, ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt, obliegt dem Natur. Gegeben kann es zum Beispiel dann sein, wenn die Übergabe der Immobilie bereits vor Vollendung des Eigentümerübergangs (Grundbucheintrag) erfolgen soll. Auch wenn der Käufer den Kaufpreis über mehrere Kreditinstitute finanziert, ist die Einrichtung eines Notaranderkontos denkbar.

Sofern die Voraussetzungen für die Einrichtung eines Notaranderkontos vorliegen, wird es vom Notar eröffnet. Dabei handelt es sich um eine besondere Form des Girokontos. Der Notar darf nicht auf das Geld zugreifen, außer es handelt sich um die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Bis dahin fungiert er ausschließlich als Verwalter.

Es ist nicht zwingend erforderlich, die Zahlung über ein Notaranderkonto abzuwickeln. Ebenso möglich ist eine Direktzahlung an den Verkäufer.

Wirkung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG auch bei einer Schenkung

Eine gemäß § 12 I WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, nach der die Veräußerung des Eigentums an einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch rechtsgeschäftliche Übertragungen durch Schenkung.

KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 (AG Berlin-Mitte)

Sachverhalt

Im vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer seine Eigentumswohnung mit notarieller Urkunde im Wege der Schenkung übertragen und beim Grundbuchamt die Umschreibung des Wohnungseigentums auf den Beschenkten beantragt. Das Grundbuchamt hatte die Umschreibung mit der Begründung abgelehnt, dass die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums vorsehe. Da eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG nicht vorlag, hatte das Grundbuchamt den Beteiligten deren Beibringung aufgegeben.

Rechtliche Bewertung

Das Kammergericht hat die Auffassung des Grundbuchamtes bestätigt. Denn „Veräußerung“ im Sinne von § 12 WEG sei jede rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einer Wohnung unter Lebenden. Die Veräußerungsbeschränkungen, die § 12 WEG vorsieht, seien nicht bereits per Gesetz Teil des Sondereigentums an der Wohnung, sondern würden es vielmehr erst durch Vereinbarung entweder bei der Begründung des Eigentums an der Wohnung oder durch eine spätere Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch die Gesamtheit der Eigentümer. Welche Fälle der Veräußerung dem Zustimmungsbedürfnis unterworfen werden, entschieden die Eigentümer daher selbst. Im vorliegenden Fall erstrecke sich die Zustimmungsbedürftigkeit nach der Gemeinschaftsordnung auf jede „Veräußerung“. „Veräußerung“ sei aber ein weiter gefasster Begriff als „Verkauf“.

Denn Veräußerungen seien auch solche rechtsgeschäftlichen Übertragungen, die – anders als ein Verkauf – unentgeltlich sind, weshalb Schenkungen von diesem Begriff mit umfasst seien und folglich unter das vereinbarte Zustimmungserfordernis fielen. Sinn und Zweck von § 12 WEG sei es, Wohnungseigentümern ein Mittel in die Hand zu geben, sich zu wehren, wenn durch die Veräußerung des Wohnungseigentums eines anderen Eigentümers Personen Teil der Eigentümergemeinschaft werden sollten, die unerwünscht seien. Deshalb könne das Zustimmungsbedürfnis auch nicht davon abhängig sein, ob das Rechtsgeschäft, durch das die unerwünschte Person Eigentümer werden solle, entgeltlich oder unentgeltlich ist. Im vorliegenden Fall erstrecke sich das Erfordernis der Verwalterzustimmung daher auch auf Eigentumsübertragungen im Wege der Schenkung.

Praxishinweis

Im vom Kammergericht verhandelten Fall war laut der Teilungserklärung nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, sondern die des Verwalters. Grundsätzlich bleiben die Wohnungseigentümer aber auch dann berechtigt, selbst die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern, wenn nach der Teilungserklärung der Verwalter zustimmungsberechtigt ist. Machen sie von diesem Recht Gebrauch, besitzen daher auch die Eigentümer – und nicht der Verwalter – Passivlegitimation bei einer Klage auf Zustimmungserteilung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Teilungserklärung dem Verwalter die Erteilung oder Versagung der Zustimmung als eigenes Recht zuweist, das nur von ihm selbst wahrgenommen werden kann.Eine gemäß § 12 I WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung, nach der die Veräußerung des Eigentums an einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf, erfasst auch rechtsgeschäftliche Übertragungen durch Schenkung.

KG, Beschluss vom 24.05.2012 – 1 W 121/12 (AG Berlin-Mitte)

Sachverhalt

Im vom Kammergericht entschiedenen Fall hatte ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer seine Eigentumswohnung mit notarieller Urkunde im Wege der Schenkung übertragen und beim Grundbuchamt die Umschreibung des Wohnungseigentums auf den Beschenkten beantragt. Das Grundbuchamt hatte die Umschreibung mit der Begründung abgelehnt, dass die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums vorsehe. Da eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG nicht vorlag, hatte das Grundbuchamt den Beteiligten deren Beibringung aufgegeben.

Rechtliche Bewertung

Das Kammergericht hat die Auffassung des Grundbuchamtes bestätigt. Denn „Veräußerung“ im Sinne von § 12 WEG sei jede rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einer Wohnung unter Lebenden. Die Veräußerungsbeschränkungen, die § 12 WEG vorsieht, seien nicht bereits per Gesetz Teil des Sondereigentums an der Wohnung, sondern würden es vielmehr erst durch Vereinbarung entweder bei der Begründung des Eigentums an der Wohnung oder durch eine spätere Veränderung der Gemeinschaftsordnung durch die Gesamtheit der Eigentümer. Welche Fälle der Veräußerung dem Zustimmungsbedürfnis unterworfen werden, entschieden die Eigentümer daher selbst.

Im vorliegenden Fall erstrecke sich die Zustimmungsbedürftigkeit nach der Gemeinschaftsordnung auf jede „Veräußerung“. „Veräußerung“ sei aber ein weiter gefasster Begriff als „Verkauf“. Denn Veräußerungen seien auch solche rechtsgeschäftlichen Übertragungen, die – anders als ein Verkauf – unentgeltlich sind, weshalb Schenkungen von diesem Begriff mit umfasst seien und folglich unter das vereinbarte Zustimmungserfordernis fielen. Sinn und Zweck von § 12 WEG sei es, Wohnungseigentümern ein Mittel in die Hand zu geben, sich zu wehren, wenn durch die Veräußerung des Wohnungseigentums eines anderen Eigentümers Personen Teil der Eigentümergemeinschaft werden sollten, die unerwünscht seien. Deshalb könne das Zustimmungsbedürfnis auch nicht davon abhängig sein, ob das Rechtsgeschäft, durch das die unerwünschte Person Eigentümer werden solle, entgeltlich oder unentgeltlich ist. Im vorliegenden Fall erstrecke sich das Erfordernis der Verwalterzustimmung daher auch auf Eigentumsübertragungen im Wege der Schenkung.

Praxishinweis

Im vom Kammergericht verhandelten Fall war laut der Teilungserklärung nicht die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich, sondern die des Verwalters. Grundsätzlich bleiben die Wohnungseigentümer aber auch dann berechtigt, selbst die Zustimmung zu erteilen oder zu verweigern, wenn nach der Teilungserklärung der Verwalter zustimmungsberechtigt ist. Machen sie von diesem Recht Gebrauch, besitzen daher auch die Eigentümer – und nicht der Verwalter – Passivlegitimation bei einer Klage auf Zustimmungserteilung. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Teilungserklärung dem Verwalter die Erteilung oder Versagung der Zustimmung als eigenes Recht zuweist, das nur von ihm selbst wahrgenommen werden kann.

Bauträgervertrag

Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger erwerben, so schließen Sie einen Bauträgervertrag, dem als Rechtsgrundlagen das BGB und die Makler- und Bauträgerverordnung zugrunde liegen. Der Bauträgervertrag ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück, auf dem für den Käufer ein Gebäude errichtet werden soll. Der Käufer gibt also mit dem Grundstückskauf zugleich eine Werkleistung in Auftrag. Für den Erwerb des Grundstückes ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag nötig. Wie bei jedem Vertrag, kommt es beim Bauträgervertrag vor allem auf den Inhalt an, den Sie möglichst mit kompetenter Hilfe überprüfen sollten.

Wichtigster Bestandteil des Vertrages ist eine umfangreiche, detaillierte und eindeutige Baubeschreibung, die exakt festlegt, welche Arbeiten, Qualitäten und Produkte geleistet werden. Was hier fehlt, braucht vom Bauträger nicht erbracht zu werden und kann u.U. nicht eingefordert werden oder kann zu zusätzlichen Kosten und weiteren Verträgen mit möglicherweise anderen Vertragspartnern führen! Das sollte vermieden werden.
Exakte Pläne im Maßstab von mindestens 1:50 von Grundrissen, Schnitten und Grundstück aus denen maßgenau sämtliche Festlegungen der Hausanlage, wie Lage und Größe der Türen oder Fenster nachzuvollziehen sind, sollten der Baubeschreibung beiliegen.
Der Vertrag sollte einen transparenten Kostenplan enthalten, der ergänzend zur Baubeschreibung genau festlegt, welche Leistungen der Preis enthalten wird. (z.B. Welche Erschließung auf dem Grundstück, Bodengutachten). Es sollte eine Pauschalpreisbindung bis zur Abnahme und möglichst für einen fest zu vereinbarenden Zeitraum überreiche ich beiliegend eine Abschrift des oben genannten Schreibens mit der Bitte um Kenntnisnahme. Vertragsschluss vereinbart werden.

Der Bauträger darf vom Käufer nur Zahlungen entgegennehmen, deren Höhe sich nach dem Baufortschritt richtet. Bei Mängelfeststellung oder unvollständigen Bauphasen kann das Geld zurückgehalten werden bis zur vertraglichen Erfüllung. Die Höhe der Abschlagszahlungen für einzelne Bauabschnitte sind in der MaBV geregelt und stellen sich folgendermaßen dar:

  • nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 40%
  • nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 8%,
  • nach Rohinstallation der Heizungsanlagen 3%,
  • nach Rohinstallation der Sanitäranlagen 3%,
  • nach Rohinstallation der Elektroanlagen 3%,
  • nach Fenstereinbau, einschließlich Verglasung 10%,
  • nach Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten 6%,
  • nach Estricharbeiten 3%,
  • nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4%,
  • nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 12%,
  • nach Fassadenarbeiten 3% und
  • nach der vollständigen Fertigstellung 5%.

Beachten Sie, das diese Zahlungen immer vom Baufortschritt abhängen und nicht zeitlich abhängig vereinbart werden!

Treffen Sie verbindliche Festlegungen des Baubeginns und der Baufertigstellung. Dabei muss der Zustand bei Baufertigstellung klar definiert sein. Wird etwa nur „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ vereinbart, so kann das bedeuten, dass die Fenster und Türen eingebaut sind und das Haus dicht ist, der Ausbau aber noch nicht komplett beendet ist. Das Haus ist dann aber schon bezugsfertig und wird Ihnen übergeben obwohl noch einige Bauarbeiten getätigt werden. Sie müssten also einige Zeit auf der Baustelle leben.

Verlangen Sie eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft von der Bank der Bauträgers und nehmen Sie diese in den Vertrag auf.

Die Gewährleistungsfrist bei Bauträgerverträgen richtet sich nach dem BGB und beträgt fünf Jahre.

Nicht fehlen darf eine Kopie des amtlich genehmigten Bauantrages. Dies sichert sie vor dem Erwerb eines illegal errichteten Bauwerks ab, welches sie im schlimmsten Fall wieder abreißen müssten. In der Regel wird vereinbart, dass das Haus erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises in das Eigentum des Käufers übergeht. Erst dann wird die Eintragung im Grundbuch geändert und erst dann gehört das schon bezahlte Haus wirklich dem Käufer. Schließlich sind Fragen der Abschreibung und sonstige steuerrechtliche Fragen zu klären.

Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung

Im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilien fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis die Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Vertrages durch den Notar, Kosten der Finanzierung, die Grunderwerbsteuer, Maklerkosten und die Gerichtskosten für die Grundbucheintragung an. Diese Kosten berechnen sich wie folgt:

Grunderwerbsteuer (Stand: 01.01.2014)

Die Immobilienpreise steigen in vielen Regionen Deutschlands seit geraumer Zeit deutlich. Insbesondere in Berlin entwickelt sich der Markt dynamisch. Zum Anstieg der Kosten trägt aber auch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer ab 2014 in vier Bundesländern bei. In einigen Städten hat sich die Steuerbelastung seit 2006 fast verdoppelt.

Bis 2006 lag der Steuersatz in Deutschland einheitlich bei 3,5 Prozent. Für Immobilienkäufer in Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein wird der Traum vom Eigenheim ab 1. Januar 2014 teurer, weil die Grunderwerbsteuer erneut ansteigt, und zwar um bis zu 1,5 Prozentpunkte. Diese Steuer wird immer dann zur Zahlung fällig, wann man eine Immobilie erwirbt.

Dank niedriger Finanzierungskosten sind Immobilien derzeit noch erschwinglich. Allerdings sind die Kaufnebenkosten in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Vor allem Haushalte, für die der Immobilienerwerb ohnehin ein knapp kalkuliertes Vorhaben ist, können sich künftig immer seltener Wohneigentum schaffen.

Die Grunderwerbsteuern belaufen sich ab dem 1. Januar 2014 in den einzelnen Bundesländern auf folgende Prozentsätze:

  • Baden-Württemberg: 5 Prozent
  • Bayern: 3,5 Prozent
  • Berlin: 6 Prozent
  • Bremen: 5 Prozent
  • Brandenburg: 5 Prozent
  • Hamburg: 4,5 Prozent
  • Hessen: 5 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
  • Niedersachsen: 5 Prozent
  • Nordrhein-Westfalen: 5 Prozent
  • Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
  • Saarland: 5,5 Prozent
  • Sachsen: 3,5 Prozent
  • Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
  • Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
  • Thüringen: 5 Prozent

Notar- und Gerichtsgebühren

Sie sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Die Gebühren sind im GNotKG geregelt. Dabei steigen die Gebühren zwar mit dem Kaufpreis; ihr prozentualer Anteil am Kaufpreis wird aber gleichzeitig geringer. Einen Gebührenrechner finden Sie hier.

Maklerkosten

Diese sind frei verhandelbar und richten sich nach dem Markt. Im Berliner Raum betragen die Kosten meist 6 % des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.

Kosten für Bausachverständige/Gutachten

Wenn es um den Erwerb gebrauchter Immobilien geht, müssen Kosten für Bausachverständige eingeplant werden. Aber auch beim reinen Baulanderwerb können Kosten für ein Gutachten, zum Beispiel ein Kontaminierungsgutachten anfallen. An Kontaminierung sollte stets gedacht werden, wenn das Bauland früher industriell oder militärisch genutzt wurde. Auch Flächen, auf denen Tankstellen betrieben wurden, sind als sehr riskant einzustufen.

Finanzierungskosten

Als Finanzierungskosten bezeichnet man die Kosten, die im Rahmen einer Finanzierung entstehen. Aus betriebswirtschaftlicher Perspektive versteht man darunter sowohl die Kosten für die Nutzung von Eigenkapital als auch die Kosten für die Nutzung von Fremdkapital.

Zusammensetzung der Finanzierungskosten

Die Kosten für die Eigenfinanzierung bestehen aus den Transaktionskosten für die Ausschüttung oder die Börseneinführung von Aktien und aus den fiktiven Kosten. Zu den fiktiven Kosten gehören Opportunitätskosten für entgangene alternative Geldanlagen und Risikoprämien. Unter der Risikoprämie versteht man den Teil der Renditeerwartung, der über den risikofreien Zins hinaus das Unternehmerrisiko als Kompensation verlangt. Zu den Kosten, die für die Fremdfinanzierung anfallen, gehören vor allem die Zinsaufwendungen.

In der Betriebswirtschaftslehre untergliedert man Finanzierungkosten in qualitative und quantitative Kosten. Zu den quantitativen Kosten zählen einmalige Kosten wie Maklerprovisionen, Bereitstellungsprovisionen, Disagio, Kosten der Bestellung von Kreditsicherheiten und verschiedene Arten von Tilgungskosten sowie permanente Kosten wie Zinsaufwendungen und Marktpflegekosten. Zu den qualitativen Finanzierungskoten gehören das Risiko der Nichtprolongation von Fremdkapital und das Verlustrisiko.

Aus Sicht der Finanzierungskosten ist die optimale Kapitalstruktur erreicht, wenn quantitative und qualitative Finanzierungskosten minimal sind. Da Finanzierungskosten beschäftigungsunabhängig auftreten, gelten sie als Fixkosten. Daher wirken sie sich besonders bei fremdkapitalintensiven Unternehmungen besonders stark aus und verschlechtern bei verringertem Beschäftigungsgrad die Gewinnschwelle.

Finanzierungskosten aus steuerrechtlicher Perspektive

Im Steuerrecht gelten Finanzierungskosten, die in Zusammenhang mit den Einkünften entstehen, gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG als Werbungskosten und damit als abzugsfähig. Für den Abzug ist vor allem der wirtschaftliche Zusammenhang mit den Einkünften relevant. Finanzierungskosten sind in dem Veranlagungszeitraum abzugsfähig, in dem sie anfallen. Hier ist das Abflussprinzip gem. § 11 EStG maßgeblich.

Zu den Aufwendungen zählen vor allem Schuldzinsen für Darlehen, Geldbeschaffungskosten bei Krediten, Kosten der Sicherheitenstellung sowie Disagio.

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