Zwei-Wochen-Frist gemäß § 17 Absatz 2 a BeurkG

Nach § 17 Absatz 2a BeurkG soll bei Verbraucherkaufverträgen der beabsichtigte Text dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung stehen. Diese Zeitspanne zwischen dem Erhalt des Entwurfstextes, der den Parteien vom Notar und nicht vom Vertrieb oder vom Makler übersandt werden muss und der Beurkundung soll den Verbraucher vor Übereilung schützen und ihm gleichzeitig eine Prüfungsmöglichkeit zu allen Belangen eröffnen, die der Notar nicht für den Verbraucher prüft (z. B.: Werthaltigkeit der Immobilie, Steuerbelastungen, Finanzierung und Wirtschaftlichkeit des Objekts, technische Aspekte).

Diese Frist gilt nicht bei einem Verkauf „von privat an privat“. Das Gleiche gilt, wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils „Unternehmer“ sind.

Die 2-Wochen-Frist ist zwingend einzuhalten, wenn der Verkäufer „Unternehmer“ und der Käufer „Verbraucher“ ist oder wenn der Verkäufer „Verbraucher“ und der Käufer „Unternehmer“ ist.

Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift ist nur eine Vertragspartei, die den Kauf im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit vollzieht, wobei bei juristischen Personen immer die Unternehmer-Eigenschaft vorliegt.

Eine Ausnahme von der Einhaltung dieser Frist ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7. Februar 2013 (III ZR 121/12) ist die Einhaltung der Regelfrist von 2 Wochen Dienstpflicht des Notars. Die Nichteinhaltung der Frist kann zur Haftung des Notars führen. Daher kann nur in sehr eng umgrenzten Ausnahmefällen auf die Einhaltung der 2-Wochen-Frist bei „Verbraucherverträgen“ verzichtet werden. Eine Amtspflichtverletzung des Notars liegt nur dann nicht vor, wenn nachvollziehbare sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen und der vom Gesetzgeber bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet ist.

Wenn die Frist von zwei Wochen einzuhalten ist, ist dem Verbraucher vom Notar der beabsichtigte Text des Vertrages zu übersenden. Dieser Entwurf muss nicht exakt in der Fassung vorliegen, wie er später beurkundet wird. Es genügt auch die Übersendung eines Vertragsmusters, das schon individualisiert ist auf den Kaufgegenstand. Das Einsetzen von Personalien oder des Kaufpreises ist nicht erforderlich, um die 2-Wochen-Frist in Gang zu setzen. Etwaige Abänderungen des ersten Entwurfs setzen grundsätzlich die 2-Wochen-Frist nicht erneut in Gang, es sei denn, die Änderungen kommen vom Unternehmer und betreffen wesentliche Vertragspunkte. Die Nichteinhaltung der Frist führt nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages, kann aber eine Amtshaftung des Notars begründen, weshalb auf die Einhaltung der Frist nicht verzichtet werden kann.