Kündigung des Mietvertrages

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen. Er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen.

Staffelmietvertrag (normal):

Ein Staffelmietvertrag – auch ein zeitlich befristeter – kann immer zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden.

Tod des Mieters:

Der Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er den nächst zulässigen Termin einhält. Familienangehörige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zum nächstzulässigen Termin kündigen.

Untermiete:

Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar.

Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten kann der Mieter fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht, oder der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten so schwer verletzt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Kündigungsausschluss

Das Kündigungsrecht für Mieter kann per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Der Bun-desgerichtshof (VIII ZR 379/03 und VIII ZR 249/03) entschied, dass Kündigungsausschluss-Klauseln auch in Formularmietverträgen wirksam sind, wenn der zeitlich befristete Verzicht auf das Kündigungsrecht – hier zwei Jahre – sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt.

Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass eine zwischen Mieter und Vermieter individuell ausgehandelte Vertragsregelung wirksam ist, wonach der Mieter einseitig für die Dauer von fünf Jahren auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform 2001 die einfachen, zeitlich befristeten Mietverträge abgeschafft. Gleichzeitig hat er die Kündigungsfristen für Mieter auf höchstens drei Monate begrenzt und bestimmt, dass anders lautende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig sind.

Dennoch hält der Bundesgerichtshof den zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss für wirksam und führt damit indirekt die seinerzeit abgeschafften einfachen Zeitmietverträge und die langen Kündigungsfristen für Mieter wieder ein. Wer also einen Mietvertrag ab-schließt und keine längere Bindung eingehen möchte, muss also aufpassen. Hierbei ist wie folgt zu unterscheiden:

„Die Kündigungsfrist beträgt zwölf Monate.“

Unwirksam, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

„Der Mietvertrag läuft vom 1. Oktober 2004 bis 30. September2006.“

Unwirksamer Zeitmietvertrag, der Mieter kann mit Dreimonatsfrist kündigen.

„Mieter und Vermieter verzichten für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages.“

Wirksamer Kündigungsausschluss.

„Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31. Dezember 2005 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar.“

Fristlose Kündigung des Vermieters

Mietverhältnisse für Wohnraum können vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. In § 573 BGB sind folgende Punkte, die ein berechtigtes Interesse für den Vermieter begründen, aufgelistet:

die nicht unerhebliche, schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters, Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder
wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt, und wenn die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar angegeben sind. Der Mieter soll in der Lage sein abzuschätzen, ob und in welchem Umfang eine Verteidigung gegen die Kündigung Aussicht auf Erfolg bietet.

Eine fristlose Kündigung mit der Folge der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses kann ausgesprochen werden, wenn nach § 543 BGB ein „wichtiger Grund“ gegeben ist. Dieser kann beispielsweise in einer Gesundheitsgefährdung oder in einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens begründet sein, ebenfalls muss dem Kündigenden aus den zu nennenden Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein. Grundsätzlich muss einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen.

Einen besonderer Fall der fristlosen Kündigung wegen Vorliegens eines wichtigen Grundes ist die wiederholte unpünktlicher oder unvollständigen Mietzahlung durch den Mieter. Zahlt ein Mieter wiederholt oder sogar regelmäßig die Miete nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe, steht für den Vermieter die Möglichkeit, den Mieter wegen dieses vertragswidrigen Verhaltens abzumahnen und ihn aufzufordern, künftig die Miete pünktlich und vollständig zu zahlen. Droht der Vermieter in einem solchen Abmahnschreiben zugleich an, dass er im Wiederholungsfall das Mietverhältnis fristlos kündigen wird, kann bei einer erneuten unpünktliche Mietzahlung das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung ist auch dann nicht heilbar, wenn der Mieter den Mietrückstand sofort nach Ausspruch der Kündigung ausgleicht.

Die §§ 543, 569 BGB ermöglichen dem Vermieter eine fristlose Kündigung, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Mieten oder eines nicht unerheblichen Teils der Mieten in Verzug ist.

Achtung: Ausreichend ist ein Mietrückstand, der einen Betrag von einer Monatsmiete + 0,01 € beträgt, da gemäß § 569 BGB der Mietrückstand dann nicht unerheblich ist, wenn er eine Monatsmiete übersteigt!

Die fristlose Kündigung ist also auch möglich, wenn der Mieter nur Teile der Mieten zahlt und der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht oder wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen nur einen Teil der Miete zahlt und der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt. dies sollte in Mieter, die die Miete wegen vorhandener Mängel mindern, berücksichtigen. Es besteht das Risiko, dass ein Vermieter, der Minderung nicht akzeptiert, bei Erreichen eines entsprechenden Mietrückstand des das Mietverhältnis fristlos kündigt. Dies kann zum Beispiel dadurch verhindert werden, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter auf Feststellung klagt, dass er zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Auch die fristlose Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. In ihr muss genau angegeben werden, mit welchen Monatsmieten der Mieter im Rückstand geraten ist. Der Mieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nachträglich unwirksam machen, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Rückstände ausgleicht. Verpflichtet sich eine öffentliche Stelle, die Rückstände zu begleichen, wird die Kündigung ebenfalls unwirksam. Dies gilt nicht, wenn dem Mieter innerhalb der letzten zwei Jahre wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt worden war.

Ablöse und Abstand

Abstand ist ein Geldbetrag, der für das bloße Freimachen der Wohnung gefordert wird. Zahlen soll den Betrag der Wohnungssuchende, meistens an den Vormieter. Eine derartige Vereinbarung ist nach Paragraph 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz unwirksam. Der Vormieter, der mit Zustimmung des Vermieters einen Nachmieter sucht, darf von diesem auch keine Prämie oder Maklerprovision verlangen. Erlaubt ist lediglich die Forderung nach Kostenerstattung für den eigenen Umzug. Der Wohnungssuchende muss aber allenfalls die nachweislich entstandenen Umzugskosten erstatten.

Ablösevereinbarungen sind Verträge, mit denen sich der Wohnungssuchende verpflichtet, bei der Anmietung der Wohnung Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu übernehmen. Das ist zulässig. Rechtlich wird hier ein Kaufvertrag abgeschlossen. Eine derartige Vereinbarung kann sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die fast neue Einbauküche des Vormieters übernommen werden soll.

In der Praxis ist die Ablösevereinbarung aber oft ein verkappter Abstand. Wenn minderwertiges Mobiliar zu Spitzenpreisen verkauft wird, ist das unwirksam. Der Preis für die Möbelstücke darf nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert stehen. Die übernommenen Möbel müssen ihr Geld in etwa auch wert sein. Das heißt, nicht jede überzogene Preisforderung des Vormieters macht die Ablösevereinbarung unwirksam. Von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann man erst sprechen, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert der Möbelstücke liegt.

Ein weiterer Kündigungsgrund ist gegeben, wenn von den Vermietern schwerwiegende Belästigungen ausgehen oder sie den Hausfrieden auf andere Weise stören. Als Gründe für eine fristlose Kündigung gelten auch unerlaubtes Eindringen des Vermieters in die Wohnung (z.B. mit einem Zweitschlüssel) oder unzumutbare Belästigungen durch andere Hausbewohner. Die Anwendungsmöglichkeiten dieses Gesetzes sind sehr vielfältig. Der Mieter braucht keine der genannten oder ähnliche Beeinträchtigungen hinzunehmen und kann das Mietverhältnis nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen. In der Abmahnung muss dem Vermieter vorher allerdings eine Frist eingeräumt worden sein, um ihm die Chance zu geben, die Beeinträchtigungen abzuschaffen.