Wenn die Heizung trotz eisiger Außentemperaturen kalt bleibt, unerwünschte tierische Mitbewohner das Leben in der Mietwohnung beeinträchtigen oder Baulärm die Erholung im heimischen Wohnzimmer unmöglich macht, dann können diese Beispiele zulässige Gründe für eine Mietminderung sein. In welchen Fällen eine Mietkürzung möglich ist und was Sie beachten müssen, bevor Sie Ihren Vermieter mit einer Mietminderung konfrontieren, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was versteht man unter einer Mietminderung?
Einer der wichtigsten Punkte in einem Mietvertrag ist die Höhe der Monatsmiete, die sich in der Regel aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammensetzt. Während sich der Mieter verpflichtet, den vereinbarten Betrag pünktlich an den Vermieter zu bezahlen, muss dieser dafür sorgen, dass sich die Wohnung oder Gewerbefläche in einem mängelfreien Zustand befindet. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, indem er angezeigte Mängel nicht beseitigt, kann die vereinbarte Miete so lange um einen angemessenen Betrag gekürzt werden, bis die Mängel behoben sind.
Wann darf man die Miete mindern?
Entspricht das Mietobjekt nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand, muss der Vermieter dafür sorgen, dass dieser hergestellt wird. Um dieser Verpflichtung nachkommen zu können, muss er jedoch Kenntnis von den vorliegenden Mängeln haben. Ohne den Vermieter über die Mängel zu informieren und ihm die Gelegenheit zu geben, sie zu beseitigen, darf die Miete nicht gekürzt werden. Auch wenn dem Mieter die Mängel beim Abschluss des Mietvertrages bekannt waren und er diese akzeptiert hat, ist eine Mietminderung unzulässig.
In welchen Fällen ist eine Mietminderung zulässig?
Um die Miete kürzen zu dürfen, müssen gravierende Mängel vorliegen, die das Wohnen erheblich beeinträchtigen. Ein tropfender Wasserhahn im Bad oder eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus stellen deshalb ebenso wenig einen Grund für eine Mietminderung dar wie normaler Alltagslärm oder kleinere Haarrisse in Decken und Wänden.
Ein typischer Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, ist dagegen Schimmelbildung, die auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Auch wenn ein erheblicher Schädlingsbefall in Form von Mäusen, Ratten, Kakerlaken oder anderem Ungeziefer vorliegt, kann dies ein Grund für eine Kürzung der Miete sein. In beiden Fällen ist eine Mietminderung jedoch nur dann gerechtfertigt, wenn der Mangel nicht im Verhalten des Mieters begründet ist.
Bei einer defekten Heizung liegt dagegen eindeutig ein Mangel vor, der vom Vermieter zu verantworten ist. Ist es während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April nicht möglich, die Wohnung tagsüber auf mindestens 20 Grad und nachts auf 18 Grad aufzuheizen, liegt ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt. Auch wenn undichte Fenster und Türen die Heizkosten unnötig in die Höhe treiben, kann dies einen mietminderungsfähigen Mangel darstellen.
Wohnung zu heiß oder zu kalt – in beiden Fällen kann die Miete gekürzt werden
Ist es in der Wohnung nicht zu kalt, sondern im Gegenteil viel zu warm, kann die Miete unter Umständen ebenfalls gekürzt werden. Handelt es sich nicht gerade um eine Dachgeschosswohnung mit riesigen Dachfenstern, bei der im Sommer mit einer hohen Aufheizung zu rechnen ist, sollte die Temperatur in den Innenräumen stets sechs Grad unter der Außentemperatur liegen.
Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Situationen und Umstände, die zur Mietminderung berechtigen. Eine geringere als im Mietvertrag festgehaltene Wohnfläche und permanenter Baulärm gehören ebenso dazu wie eine fehlende Trittschalldämmung oder eine defekte Klingelanlage. Die Mietminderungstabelle gibt nicht nur Auskunft darüber, in welchen Fällen Gerichte eine Mietkürzung bestätigt haben, sondern auch über die mögliche Höhe der Minderung.
Wie und wann muss eine Mietminderung angekündigt werden?
Ein Mangel an der Mietsache muss dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden, damit er das Problem lösen kann. In besonders dringenden Fällen, wie zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, sollte der Vermieter telefonisch benachrichtigt werden. Eine schriftliche Anzeige kann unter diesen Umständen nachgereicht werden. Nachdem der Vermieter über den Mangel informiert worden ist, kann die Miete so lange gekürzt werden, bis der Mangel behoben ist. Rückwirkend kann keine Mietminderung vorgenommen werden.
In welchen Gesetzen ist die Mietminderung geregelt?
Die Grundlage für eine Mietminderung stellt der § 536 BGB dar. Danach ist eine Mietminderung immer dann gerechtfertigt, wenn die Mietsache aufgrund eines erheblichen Mangels nicht in der vertraglich vereinbarten Weise genutzt werden kann.
Darüber hinaus ist der Zeitraum definiert, für den die Mietminderung geltend gemacht werden kann und wie sich eine energetische Sanierung auf das Recht zur Mietkürzung auswirkt. Auch mögliche Schadensansprüche aufgrund von Untätigkeit des Vermieters nach erfolgter Mängelanzeige sind in diesem Paragraphen geregelt. In Streitfällen sollten Sie sich immer an einen erfahrenen Mietrechtsanwalt wenden, der Ihnen mit seiner Expertise zur Seite steht.