Urteile des Bundesgerichtshofes bestätigen: Die formellen Anforderungen für die Erklärung einer auf Modernisierungsmaßnahmen beruhenden Mieterhöhung dürfen nicht zu hoch sein. Laut den Urteilen des BGH vom 20.07.2022 (VIII ZR 337/21, AVIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) folgt, dass die Aufschlüsselung der einzelnen Kostenposten nicht erforderlich ist, sondern dass es ausreichend ist, wenn Sie als Vermieter die Gesamtsumme der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme angeben.
Achtung: Zu unterscheiden ist zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen
Der Vermieter hat laut § 559 Absatz 1 BGB das Recht, die jährliche Miete zu erhöhen, wenn er bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchführt. Die Mieterhöhung darf bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten betragen. Für die Wirksamkeit der Mieterhöhung ist es laut § 559b Absatz 1 BGB erforderlich, dass Sie dem Mieter die Mieterhöhung in Schriftform zukommen lassen. Es muss ersichtlich und dargelegt sein, wie sich die Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten berechnet. Die Erläuterung muss den Vorgaben aus § 559 BGB und § 559a BGB entsprechen. Der Bundesgerichtshof begründet diese Notwendigkeit mit der Forderung nach Verdeutlichung der Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen von nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen. Der Mieter erhält somit die Möglichkeit der Prüfung des Grundes, der Höhe und der Plausibilität der Mieterhöhung. Allerdings möchte der Gesetzgeber verhindern, dass Vermieter inhaltlich berechtigte Mieterhöhungen nicht durchsetzen können, wenn die Hürden für die Mieterhöhungserklärung zu hoch sind. Der Gesetzgeber möchte die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nicht verhindern sondern fördern. Die formellen Anforderungen dürfen daher nicht zu hoch gestaltet sein.
Die Schlussfolgerung: Die Angabe des Gesamtbetrages der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ist ausreichend
In formeller Hinsicht ist es ausreichend, in der Mieterhöhungserklärung den Gesamtbetrag der anfallenden Kosten anzugeben. Zusätzlich beziffern Sie als Vermieter den in diesen Kosten enthaltenen Instandsetzungsanteil. Hierzu geben Sie beispielsweise eine Quote an. Die Gesamtkosten müssen nicht detaillierter aufgeschlüsselt werden. Dem Mieter steht ungehindert dieser Rechtslage ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht in Belege zu, welches er auf eigenen Wunsch nutzen kann, um alle relevanten Informationen zu erhalten. Das Recht auf Information des Mieters ist somit gewährleistet.
Bei Streitigkeiten obliegt die Beweislast dem Vermieter
Der Vermieter trägt bei Streitfragen die Darlegungs- und Beweislast für den Nachweis, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt. In diesem Kontext muss der Vermieter nachweisen, dass die von ihm genannten Kosten nicht auf Maßnahmen beruhen, die der Erhaltung dienen.
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